實踐中，有的購房者因購買了屬于違法、違規項目建設的房屋，導致購房合同無效，極大地侵害了購房者的權益。還有的購房者，所購正在建設的項目變成“爛尾樓”，甚至因“違法違規”被拆除，開發商又無錢退款，購房者無法得到滿心期待的新房，導致“錢房兩空”。

特別提示

最簡單的辦法是核查“五證”，“五證”是指《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》。

1.普通購房者，如何最簡單有效地核查購買房屋的合法性？開發商的“五證”是指哪些？

答：如何核查確認購買的房屋是不是合法開發建設的？這是普通購房者第一道購房必考題，而房地產開發是所有項目開發中審批手續較為復雜的項目。而且不同的項目，所需要的審批又千差萬別。那么，作為一名普通購房者，如何能夠最為簡單地進行核查購買的房屋是不是合法開發的？

最為簡單的方法是核查該項目是否具備“五證”，“五證”是指《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售可證》。按照國家相關規定，開發商應該在銷售大廳公示這“五證”。

普通購房者在有意向購買該項目房屋時，應先檢查該項目“五證”是否齊備。如果開發商未在銷售大廳公示，應要求銷售人員提供。如果開發商以各種理由拒不提供，很有可能是未合法取得上述證件，應謹慎購買，不要輕信開發商銷售人員的“各種解釋”。如果仍想購買，建議請專業法律人士協助查清其“各種解釋”是否合理，以及可能帶來的風險。

核查時，應對比“五證”的內容、項目信息是否一致，同時，需要確認自己購買的房屋是否在這“五證”范圍內，以防一些不良開發商用“一期”項目的“五證”作為“二期”項目的“五證”使用。因為套用其他“五證”提前進行銷售是某些開發商的慣用伎倆。開發商公示、銷售人員提供的“五證”一般是復印件，可以通過當地的相關官網查詢確認。隨著我國政府信息電子化管理的大力建設，絕大部分地區的政府主管部門都會在自己的官網對上述“五證”進行公示。

典型案例[1]

2013年9月至2018年9月，楊女士在位于某市某項目售樓處，查閱該項目房地產銷售“五證”并經銷售人員介紹后，與開發商某投資公司簽訂了《商品房認購憑證》和《某市商品房買賣合同》，并依約付清全部房款，還根據某投資公司的要求，簽訂《委托裝修合同》，支付了裝修款。

2018年10月前，某投資公司將涉案房屋交付給楊女士，楊女士已購置家電家具入住至今。2018年10月9日，法院張貼公告，查封某投資公司名下的涉案項目土地使用權和在建工程，楊女士方知涉案項目已被抵押，遂提起訴訟。楊女士主張購房時已盡到合理的注意義務，簽約前查閱了某投資公司持有的由政府有關職能部門通過審查后頒發的涉案項目房產銷售“五證”，在確認售樓處“五證”俱全的情況下，才與某投資公司簽訂涉案房屋買賣合同，并支付全款。某投資公司與楊女士簽訂的涉案房屋買賣合同中的土地狀態載明的都是未抵押，如存在涉案項目被抵押，涉案房產不可售的情況，不可能在長達五年以上的銷售期間沒有受到任何行政機關或抵押權人的干擾或阻撓。楊女士有理由相信自己全款所購買的房屋是沒有任何權利瑕疵的。因此，楊女士在不知情的情況下簽訂的涉案房產買賣合同，已依約付清全款，實際裝修并交付使用，屬善意第三人，應依法受到保護。

一審法院經審查后認為：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”根據本案查明的事實，楊女士與某投資公司簽訂《商品房買賣合同》時，某投資公司“五證”齊全，取得了預售許可證，合同的簽訂時間是在法院查封前，并已通過銀行支付購房款、房屋也已交付使用，因此應認定合同真實有效。

某投資公司開發的位于某市北側地段土地使用權以及天某國際在建工程已分別于2013年3月、4月，2015年11月、12月兩次辦理抵押他項權利登記，楊女士與某投資公司就涉案房屋簽訂的《商品房買賣合同》是在抵押登記之后，但楊女士作為購房者，是在了解某投資公司“五證”齊全，尤其是具備預售許可證的情況下購買房屋，其對抵押的事實并不知曉，導致抵押物無法優先受償的責任不應由楊女士承擔。

一審法院判決支持了楊女士的訴訟請求。

二審法院認為，雖然楊女士與某投資公司就案涉房屋簽訂《某市商品房買賣合同》，其也依約支付全部購房款，并對案涉房屋進行裝修使用，但因不符合限購政策的要求，其購買案涉房屋的行為不能產生物權變動的結果。雖然《物權法》第十五條確立了不動產物權變動的原因與結果相區分的原則，限購政策只限制了物權變動，物權轉讓行為不能成就，并不必然導致物權轉讓合同的無效。但楊女士簽訂《某市商品房買賣合同》因不符合限購政策而不能產生對案涉房屋物權變動的效力，其基于該合同僅享有普通的合同債權，無法請求出賣人某投資公司為其辦理不動產轉讓登記。故法院認為，楊女士不能依據限購后所簽訂的《某市商品房買賣合同》以及對該合同的履行而獲得案涉房屋的物權，由此，其也無法享有案涉房屋的物權期待權。故二審法院撤銷了一審判決，準許繼續查封案涉房屋。

法律分析

這是購買的房屋被開發商抵押給金融機構，開發商無法還款，金融機構主張對房屋行使優先權，雖然購房者在購房時查驗了“五證”，盡到了注意義務，但由于不符合限購政策而不能產生對案涉房屋物權變動的效力，最終未獲法院支持的典型案例。開發商將開發的在建工程抵押給金融機構進行融資，這是普遍存在的現象，有些是銷售前就進行抵押融資了，有些是銷售后抵押融資。如果開發商出現資金鏈問題無法按時還款，金融機構就會行使抵押權拍賣房屋，造成購買人“錢房兩空”。購買人購買時是否合法，是否盡到應盡的義務、是否符合當地限購政策至關重要。本案中，楊女士與某投資公司簽訂《商品房買賣合同》時，雖然某投資公司“五證”齊全，取得了預售許可證，合同的簽訂時間是在法院查封前，并已通過銀行支付購房款、房屋也已交付使用，但楊女士簽訂《某市商品房買賣合同》不符合限購政策，而不能產生對案涉房屋物權變動的效力，其基于該合同僅享有普通的合同債權，無法請求出賣人某投資公司為其辦理不動產轉讓登記。

特別提示

“五證”不全的房屋，要謹慎購買，要核查缺失哪些證件，根據缺失的原因，具體分析。如果已經具有《不動產權證》或通過各種方式確認最終可以取得“五證”，可以購買。

2.沒有“五證”的房屋是否可以購買？

答：“五證”是判斷一個房地產項目是否合法開發建設、是否可以合法對外銷售的最為關鍵的政府審批文件。

具有這“五證”基本可以判斷這個項目是合法開發的，可以合法購買；如果沒有這“五證”，是否可以購買？這就要根據具體情況進行分析認定了。

如果具有“四證”，即《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》，但是沒有《商品房預售許可證》，這種房屋是否可以購買？

如果開發商已經取得整幢房屋的《不動產權證書》，這屬于現房銷售，《不動產權證書》代替了《商品房預售許可證》，可以購買。

如果具有“四證”，既沒有《商品房預售許可證》也沒有《不動產權證書》，但是房屋從普通購買者看來基本建成，但從專業角度看，還沒有達到辦理《商品房預售許可證》的標準，或者相關證件在辦理過程中；也有可能是這個項目建設是合法的，但是，是不對外銷售或銷售對象是有嚴格限制的，如內部職工自建房、拆遷安置房、教師公寓房等，這類房屋是無法取得《商品房預售許可證》的。

對于未辦理或正在辦理《商品房預售許可證》的房屋，購買后，一旦后期正常辦理了《商品房預售許可證》，房屋交易是沒有問題的。對于不能對外銷售或銷售對象受到嚴格限制的，如果不具有其特殊的購房資格，購買合同是無效的。

如果“五證”中的一個證都沒有，但是有其他政府文件，如鄉、鎮政府頒發的“產權證”或審批文件，是否可以購買？這種項目從嚴格的法律性質上認定，就是違法建筑，購買合同是無效合同，一旦發生糾紛，是無法得到法院支持的。

典型案例[2]

2016年9月16日，原告原某購買被告某公司開發的商品房，并于2016年9月30日交納首付款計232106元，被告承諾2017年5月1日前交房。后原告得知被告從收取首付款至今都沒有取得“五證”，因被告“五證”不全，不具備售房資質，請求法院依法支持原告合同無效、退款、承擔違約責任的訴訟請求。

被告某公司辯稱：原告的訴訟請求不能成立，認購協議有效，原告要求支付利息不成立。1.認購協議書不是商品房買賣合同，原、被告簽訂的認購協議書是簽訂商品房買賣合同前的磋商認購的行為，協議中沒有約定交房日期，也沒有約定如果逾期交房的違約責任。原告請求返還購房款的事實不存在，原告請求被告支付利息沒有事實和法律依據。2.原告購買房屋時對于“五證”不齊情況知情，協議書上明確了原告是在充分了解被告的背景和實力、開發項目進度和實際情況的基礎上簽訂的協議書，原告知道被告沒有“五證”的情況，所以被告不存在欺詐行為，亦未給其造成任何經濟損失，也沒有責任給予經濟補償，原告以被告沒有“五證”為理由要求退還已交款項不成立。3.被告“五證”不全無過錯，原告認購的房屋是2015年的項目，是按政府要求邊施工邊辦理手續的情況下建設的，被告一直積極地辦理手續，未能辦理“五證”是政府行為導致，屬不可抗力的情形，被告無過錯，不存在履行協議中的違約行為。4.本案爭議怡某花園項目的各種政府審批手續，政府已明確解決辦法，雙方簽訂的認購協議書可以繼續履行，如原告堅決要求退還購房款，被告保留對其追究違約責任的訴權。5.被告至今已投入一億元的資金到爭議項目中，原告先期支付的232106元也在其中，因政府行為至今無法辦理相關審批手續致使無法與原告簽訂商品房買賣合同，并致使被告的巨額投入無法收回。

庭審中被告某公司舉證：

1.2015年9月14日，某政府的某會議紀要，用于證明爭議項目的建設是政府要求的，政府在要求建設的同時答應為被告辦理各種手續，該會議紀要明確被告在盡快辦理各項審批手續的同時抓緊施工；2.某政（2018）××號請示，用于證明關于案涉小區“五證”的辦理問題，政府正在積極地想辦法解決。

法院認為，原告原某與被告某公司簽訂的《怡某花園商品房認購協議》，約定了原告所認購商品房的基本狀況、銷售方式、商品房價款的確定方式、總價款、付款方式、爭議解決方式等商品房買賣合同的主要內容，且被告已經按照約定收取了原告首付購房款232106元（雙方約定其余房款通過銀行按揭貸款支付），因此，雙方簽訂的認購協議應當認定為商品房買賣合同。

根據被告提供的某政府2015年9月14日某會議紀要記載，某政府的某會議紀要只是要求被告在盡快辦理各項建設審批手續的同時，要抓緊組織施工，但被告至本案一審辯論終結亦未取得其開發的怡某花園項目的商品房預售許可證，被告違反法律規定在未取得商品房預售許可證的情況下預售房屋非政府行為導致，故應認定雙方之間簽訂的《怡某花園商品房認購協議》為無效合同。

法律分析

這是一個比較典型的盡管取得某會議紀要承諾盡快辦理各項建設審批手續，但是由于“五證”不齊全，《商品房買賣認購協議》被法院判決無效的案件。

開發商提供了某政府的某會議紀要、相關請示，證明怡某花園的建設是政府要求的，政府在要求建設的同時答應為被告辦理各種手續，并明確被告在盡快辦理各項審批手續的同時抓緊施工。但是，根據被告提供的會議紀要記載，某政府只是要求被告在盡快辦理各項建設審批手續的同時，要抓緊組織施工，并未要求被告在未取得商品房預售許可證的情況下預售其開發建設的房屋，故被告違反法律規定在未取得商品房預售許可證的情況下預售房屋非政府行為導致。

因此，購房者在購房時，一定要認真查核“五證”是否齊全，如果“五證”不齊，盡管項目有政府其他形式的會議紀要等，一旦產生糾紛，購房合同極有可能被法院判決為無效。

特別提示

在起訴前取得《商品房預售許可證》，所簽購房合同可以認定為有效。

3.沒有《商品房預售許可證》，所簽購房合同是否一定無效？

答：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

可見《商品房預售許可證》在確定《商品房購買合同》是否有效的認定中具有關鍵性作用。購買人在購買新房時，首先應查看該項目是否具有《商品房預售許可證》。

商品房預售許可證應當載明下列內容：

（1）房地產開發企業名稱；

（2）預售許可證編號；

（3）預售商品房的建設工程規劃許可證編號；

（4）預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；

（5）土地的用途和使用期限；

（6）發證機關和發證日期。

房地產開發企業應當按照《商品房預售許可證》核準的內容預售商品房。預售時，房地產開發企業應當向預購人出示《商品房預售許可證》。買房人除審核《商品房預售許可證》上是否載明以上這些內容以外，還要注意查看該證的真偽，以防不法開發商偽造、涂改、租借、轉讓、冒用《商品房預售許可證》。

所以，買房人在看商品房預售廣告時，除了看價格、位置、戶型這些內容以外，不要忘了看一看上面是否標有《商品房預售許可證》的編號。如果沒有，就應該謹慎購買。

典型案例[3]

牛某于2013年參與甲公司組織團購商品房，2013年4月21日交納購房報名款5萬元，2013年5月26日交納選房款5萬元。2013年7月1日，牛某與甲公司、乙公司簽訂了《商品房團購三方協議》，約定由甲公司組織公司員工團購乙公司開發建設的鉑某小區。2013年6月4日，乙公司開具10萬元房款收據。

2014年10月27日，牛某與乙公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定牛某購買的商品房為鉑某小區第6幢1單元0903號房，房屋價款為423101元。同日，牛某的妻子謝某向乙公司銀行轉賬73101元。

2014年11月21日，牛某與某市住房公積金管理中心簽訂《個人住房公積金借款合同》，牛某與某銀行簽訂《個人住房公積金委托借款合同》，約定貸款金額27萬元。某銀行于2014年11月24日發放貸款27萬元，匯入乙公司賬戶。乙公司于2014年11月28日向牛某出具226425元的購房款收據（注明收款方式為公積金扣款）。

2018年10月15日，牛某向乙公司繳納19794元，其中包含購房尾款10481元。同日，牛某與乙公司簽訂《鉑某小區入住合約》。但是，因施工合同糾紛，法院于2016年1月18日依法查封了乙公司鉑某小區項目的未售房產，查封期限為三年。

2019年1月15日，法院向某市不動產登記中心送達協助執行通知書和最高人民法院作出的民事裁定書，繼續查封乙公司鉑某小區項目價值1億的未售房產，查封期限為自2019年1月15日起至2022年1月14日止，上述查封房產中包括案涉房屋。

2019年4月1日，申請執行人丙公司依照最高人民法院作出的民事判決書申請強制執行，一審法院依法立案執行。執行過程中，牛某以案外人身份向一審法院提出書面異議。

申請執行人辯稱，涉案商品房買賣合同簽訂于乙公司取得《商品房預售許可證》之前，且至今未辦理網簽備案手續，牛某與乙公司之間的購房交易不符合房屋買賣常理，涉案商品房買賣合同非有效書面買賣合同。

但是，法院經審理認為，盡管在簽訂《商品房團購三方協議》時，乙公司未取得涉案《商品房預售許可證》，但是，在案件起訴時已經取得《商品房預售許可證》，上述合同未違反法律法規強制性規定，合法有效，一審、二審法院支持了牛某的訴訟請求，丙公司不服，向最高人民法院提起再審，牛某最終也得到最高人民法院的支持，避免了房屋被拍賣。

法律分析

這是一個在開發商取得《商品房預售許可證》之前只簽訂了一份非規范的購房合同，即《商品房團購三方協議》，一直未辦理網簽《商品房買賣合同》，最終取得法院支持的典型案例。

其取得法院支持的關鍵性因素就是在起訴前，開發商已經取得《商品房預售許可證》。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

購房者往往將是否網簽當成購房是否有效的關鍵性因素，大多數普通購房者常常認為沒有網簽，就視為沒有簽訂購房合同，買賣合同也會無效。這種認識是錯誤的，在司法實踐中，法院認為網簽系房屋行政主管部門為防止“一房多賣”而建立的網絡管理系統，是對房屋買賣雙方合同關系的確認及公示，是否網簽并不影響房屋買賣合同的效力。丙公司認為案涉房產沒有辦理網簽備案手續不符合房屋買賣的常理、存在虛假買賣的可能的理由，缺乏法律和事實依據。

因此，只要雙方簽訂了商品房買賣合同，即使沒有網簽或備案，只要在起訴前，開發商取得《商品房預售許可證》，就視為有效的商品房買賣合同。

特別提示

一定要注意《補充協議》，開發商有時會通過《補充協議》改變《商品房購買合同》的條款。

4.簽訂購房合同，應該注意哪幾個關鍵問題？

答：《商品購房合同》基本都是由開發商預先準備的，一般都是厚厚一本，有幾十頁，作為一個普通購房者，應該注意哪幾個關鍵問題呢？

（1）真正的銷售主體

銷售主體也就是賣方，一定要查看清楚賣方的準確名稱，這是購房后的權利義務方。銷售公司或者開發商銷售人員的口頭介紹、承諾，甚至宣傳材料上的公司，都可能不是最終的銷售公司，一旦出現糾紛、訴訟，也只能找銷售合同中的賣方公司。

銷售方與實際簽訂合同的不是同一個公司，這在商品房銷售中是經常出現的問題，特別是一些小開發商與品牌公司合作的項目。

例如，某知名房產開發商與某個項目合作，可能各種宣傳材料里都是“某知名房產開發商某小區”，購房者以為是向某知名房產開發商購買房屋，實際上某知名房產開發商可能只是這個項目的品牌合作方，只占真正的項目公司的一小部分股權。因此，要注意簽合同的公司究竟是什么公司，大股東究竟是誰？可以通過當地市場監督管理局的“國家企業信用信息公示系統”上查該公司的全稱，從而了解其股權結構，驗明其真身。

（2）銷售依據

按照國家相關規定，在商品房銷售合同中，必須列明銷售依據。預售商品房應列明“五證”，即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》，現房銷售應列明前“四證”，同時，列明《不動產權證》（開發商“大產權證”）

（3）商品房的基本情況

除約定房屋的詳細地址、樓層、房號外，應注意約定層高、面積、結構等基本情況，還應當核對合同附件所附房屋平面圖與開發商售樓資料介紹的情況是否一致。

（4）房款計價方式

最為常用的計價方式是按建筑面積計價，建筑面積不只是業主所購買的專有面積，還包括公攤面積。這種計價方式，一旦出現糾紛，專有面積容易通過專業的測量機構測量，但是，公攤面積就難以測量。

為避免發生糾紛后公攤面積難測量的問題，現在越來越多地使用套內建筑面積的方式計價，建議盡量選擇使用套內建筑面積的方式計價。此外，按套計價在普通的商品房計價中很少見，一般只在別墅，以及一些特殊的房屋交易中才使用。按套計價，也不是沒有限定的，一般約定有誤差范圍，以及誤差處理方式。

（5）付款方式及期限

主要有三種付款方式：一次性付款、分期付款、按揭貸款。選擇一次性付款的，應明確付款時間；選擇分期付款的，應明確每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，應明確首期款的付款日期及數額、貸款金額，以及貸款的辦理程序，貸款失敗后如何處理。同時，購房者應注意約定的責任，如付款逾期期限、違約金比例要與開發商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對等。

（6）交房條件

按照國家相關規定，交房必須經竣工驗收合格。這是硬性規定，未竣工驗收合格，不能交付房屋。用電、用水、用氣、道路等應具備使用的條件，但是，有時會出現使用的是臨時電、臨時水、臨時氣等情況。特別是臨時電往往是施工用電，電費計價是不一樣的。所以，最好在合同上注明正式用電、用水、用氣等交房條件，如果無法達到“正式”的要求，開發商應承擔相應的違約責任。

另外，對于幼兒園、綠化、車庫等可能對業主造成較大影響的盡量在交房條件中具體約定。同時，關注逾期交房違約金比例與購房者逾期交付購房款的違約金比例是否相對等。

（7）產權登記

辦理產權證的糾紛在商品房買賣中越來越多，而產權證對于購房者來說，具有極其重要的價值，應將辦理權屬證書的條件和期限進行明確約定，并約定開發商的違約責任。開發商早期的合同版本，往往只是籠統地約定承擔相應的違約責任，要注意應約定具體的計算方式和標準。

同時，為了避免出現長期限無法辦理好產權證的情況，應約定逾期一定時間的，購房者有權解除購房合同。

（8）面積差異處理

大多數購買的商品房在簽訂合同時都未建好，沒有面積誤差是不現實的，應當約定商品房的面積存在誤差，但是誤差不應超過合理的范圍，法律規定為合同約定面積的3%。

在3%誤差范圍內，雙方都應繼續履行合同，按照約定的計價方式重新計算房款。超過3%，不管是多出還是少建，都應該約定購房者具有退房的權利。如果因開發商多建，購買者選擇繼續履行合同，超出部分應贈送給購房者。

（9）設計變更、裝飾、設備標準

房屋設計對于房屋的價值以及使用功能具有決定性作用，應約定設計變更須經購房者書面同意。如未經同意，購房者有權退房，購房者退房的，開發商除退還購房者購房款外，對購房者的損失賠償不宜過低，至少按不能低于購房者購房貸款利率的標準支付購房者利息。

裝修、設備附件的內容應當盡量明確、具體，并約定出現糾紛后如何認定、處理等具體程序。

（10）一定要注意看《補充協議》

普通購房者看完厚厚的《商品房買賣合同》，已經大多頭昏腦漲了，或者認為《補充協議》不重要，只是補充內容而已，常常不予重視，這是完全錯誤的。

有的地區，開發商銷售房屋，只允許使用《商品房買賣合同》示范文本，否則，無法網簽或備案。因此，《商品房買賣合同》正本一般是沒有問題的。但是，有些開發商卻通過《補充協議》的方式變更《商品房買賣合同》的條款，只要這種變更沒有違反國家法律法規強制性規定，便是有效的。

因此，一定要注意《補充協議》，尤其是變更了《商品房購買合同》正本條款的內容。如有異議，應提出更改；如更改不成，雙方又無法達成新的一致意見，不建議購買者簽訂。千萬不能不看就簽，不然很可能不知不覺中就違背了原本的意思。

典型案例[4]

2018年8月15日，張某（買受人）與某互聯網公司（出賣人）簽訂《買賣合同（預售）》，約定張某向某互聯網公司購買某新區辦公的不動產，該商品房的規劃用途為辦公。房屋價款為2026159元，張某應在2018年8月15日前付清。某互聯網公司應在2020年6月30日前交付商品房，商品房交付時應當取得建設工程竣工驗收備案證明文件及房屋測繪報告。除雙方另有約定，逾期交付90日內的，某互聯網公司每日按張某已付購房款的萬分之一向張某支付違約金，合同繼續履行；逾期交付超過90日的，某互聯網公司每日按張某已付款的萬分之二支付違約金等。

在《買賣合同（預售）》簽訂的同時或之后（雙方主張的簽訂時間不一致），雙方簽訂《委托協議》，約定張某委托某互聯網公司對案涉房屋進行局部改造工程，改造后的平面圖見附件1，某互聯網公司室內改造工程應在2020年6月30日前完工并向張某移交。根據附件1載明內容，與《買賣合同（預售）》約定的內容相比較，改造工程涉及案涉房屋局部改造及室內裝修。

2019年12月17日，案涉房屋取得《單位（子單位）竣工驗收備案表》和《某市不動產測量報告》。

2020年2月5日，某新區管委會辦公室發出通知，明確全區（含一體化區域）已出讓用地的開竣工時限及在建工程的施工期限，可以順延3個月。

2020年10月10日，某新區管理委員會綜合執法局發出《關于進一步加強某新區及一體化新拓展區域商辦類建設項目執法監管的通告》明確商辦類建設項目不得設置居住空間以及為居住配套的設施，不得遺留、違規增設可作為住宅用途配套設施的條件。

2020年4月29日，某市自然資源局發出《某市自然資源局關于印發〈關于加強某市商辦類建設項目全鏈條管理的實施意見〉的通知》，明確商辦類建設項目平面功能標注不得出現諸如“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類描述，應嚴格按照規劃許可圖紙進行施工，嚴禁改造為“類住宅”。

雙方因以什么方式交房發生糾紛，某互聯網公司認為《買賣合同（預售）》明確約定為“毛坯房交付”“裝修系委托”，現由于政策限制，開發商不能再接受“委托”進行裝修。但是，張某卻認為購買的是“精裝修房”，交房應按“精裝修標準”，否則，自己有權拒絕收房并解除合同。

法院經審理認為：盡管案涉《買賣合同（預售）》約定的是毛坯房交付，但同時雙方又以簽訂《委托協議》的方式約定由張某委托某互聯網公司免費對案涉房屋進行局部改造及室內裝飾裝修，應當據此認定交樓標準為精裝交付。

案涉《買賣合同（預售）》以及《委托協議》約定的交樓時間為2020年6月30日，而某互聯網公司在本案庭審中明確表示由于政策的調整導致委托協議的內容履行存在障礙，從而未能向張某交付委托協議約定的精裝房屋。根據《民法典》[5]第五百六十三條第四項“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的有關規定，由于某互聯網公司違約致使張某合同目的不能實現，張某有權解除案涉相關合同。據此，張某要求解除雙方所簽訂的《買賣合同（預售）》以及《委托協議》的訴請，理據充分，法院予以支持。

法律分析

這是一個業主經常遇到購買“精裝修房”需要簽訂《商品房買賣合同》和《委托裝修合同》的典型案例。

買賣雙方對于“精裝修房”的標準容易發生糾紛，開發商為了規避責任，或者為了將房價加到裝修款中，達到變相漲價的目的，開發商往往讓購房者簽訂兩份合同，即《商品房買賣（預售）合同》和《委托裝修合同》，而且裝修公司通常還不是開發商，而是另一家裝修公司。當購買方在簽合同時提出疑問，銷售人員往往會說：“沒關系的，交房時就是跟樣板間一樣的‘精裝修房’。”

開發商、銷售人員的承諾需要落實在合同中，所以重要的是簽訂的合同上寫的是什么，一旦發生糾紛，以雙方簽訂的文字內容為準。

在大量的“精裝修房”糾紛中，由于《委托裝修合同》中的公司并非開發商，只能向簽訂合同的裝修公司主張，很難追究開發商的責任。而像本案訴訟，能將兩個合同一并考慮的并不多見。

特別提示

具備《商品房買賣合同》的主要內容，且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為《商品房買賣合同》。

5.雙方只簽訂了《訂購合同》，開發商不簽訂正式合同，是不是就無法取得所購房屋？

答：購買新的商品房，一般是先簽訂《訂購合同》或《預購合同》，開發商收取一部分定金或首付款，過一段時間再簽訂正式的《商品房買賣合同》，這是開發商鎖定客戶的一個手段，同時，也讓客戶有更長的時間籌措購房資金。

其實，先簽《訂購合同》，往往也是開發商在還未取得《商品房預售許可證》，或抵押給銀行的房屋（銷售還未取得銀行的同意），還不能正式簽《商品房買賣合同》情況下的一種銷售方式。

在房地產銷售火爆的時候，房價變動頻繁，一旦房價上漲，有些開發商就找各種理由不再與早期簽訂《訂購合同》的購房者簽訂正式的《商品房買賣合同》。

而購房者由于房價上漲，或其他原因，還想繼續購房，在這種情況下，會不會因為購房者沒有簽訂正式的《商品房買賣合同》就無法買到房，只能雙倍要回定金或要求開發商賠償？其實不一定，還要看《訂購合同》的具體約定。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”

而《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款規定：“商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。”

因此，只要《訂購合同》或《預購合同》約定了明確的房號、房屋面積、房價、交付時間等房屋買賣核心條款的，就可以視為《商品房買賣合同》，可以繼續要求開發商履行買賣合同，而不是只能要求開發商與自己簽正式的《商品房買賣合同》，如果開發商不簽，就只能“要錢”，而不能“要房”的結果。

典型案例[6]

2013年5月14日，原告羅某與被告某房地產有限公司，簽訂一份《商品房認購書》，約定原告購買被告開發建設的涉案房屋，合同約定內部認購價480000元，原告一次性支付購房款460000元，剩余20000元在被告交房辦證后支付。

法院認為，原告與被告簽訂的《商品房認購書》雖然約定在將來一定期限內簽訂《商品房訂購合同》，但雙方簽訂的《商品房認購書》已經具備房屋買賣合同的主要條款，且原告按協議支付了相應的房款，被告向原告交付了涉案房屋，原告已入住該商品房至今。該商品房認購書是雙方的真實意思表示，且未違反法律法規的規定，應認定涉案的《商品房認購書》為房屋買賣合同，該《商品房認購書》真實有效，原、被告應按合同約定全面適當地履行合同。

法律分析

這是一個法院直接把《商品房認購書》認定為《房屋買賣合同》的典型案例。

《商品房認購書》，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的一種合同。目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，只有最終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而《商品房認購書》并不是正式合同，充其量被定義為意向書，并不具備合同的約束力。

《商品房認購書》約定的是當事人履行特定行為（簽訂《商品房買賣合同》）的義務，而不是對將來簽約的內容進行先期肯定，更不是對房屋買賣結果進行直接確認，僅僅是為簽訂《商品房買賣合同》進行預約，《商品房認購書》當然不具備房屋買賣合同的效力。

如果《商品房認購書》的內容已經具備《商品房買賣合同》的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，依據《民法典》相關規定，雙方的買賣合同關系成立，并已經履行，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，該認購協議應當認定為商品房買賣合同。

特別提示

原《擔保法》規定，被抵押的不動產對外銷售，需抵押權人同意，現《民法典》改變了需抵押權人同意的規定，但是，允許當事人進行約定，可以約定需抵押權人同意。

6.給銀行作抵押的房屋是否可以購買？應注意什么問題？

答：房地產行業是資金密集型行業，開發商一般都會將開發的在建工程抵押給銀行進行融資，因此，開發商出售給購房者的在建房屋在絕大多數情況下是抵押給銀行的。極少的開發商會在對外銷售時，先歸還銀行貸款，解除抵押。

因此，被抵押房產是可以購買的，按照原《擔保法》第二十三條“保證期間，債權人許可債務人轉讓債務的，應當取得保證人書面同意，保證人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔保證責任”的規定，要求對外銷售被抵押的不動產時，需要取得抵押權人的同意。開發商對外銷售時，應取得抵押銀行同意對外銷售的書面同意函件。

《民法典》修改了關于抵押物對外銷售需要抵押權人同意的規定，同時，規定抵押人與抵押權人另有約定的除外。銀行為了維護自己的權益，一般會在貸款時的抵押合同中約定，對外銷售需要銀行書面同意。

為了最大限度地維護自己的權益，購房者應向銷售人員詳細了解所購房屋是否有抵押，是否取得了抵押權人的同意，可以要求開發商提供抵押權人同意的書面函件。如果銷售人員介紹未抵押，謹慎起見，可以到當地不動產登記中心查詢。現在大部分地區房屋管理部門官網的開發商房源信息公示中，都會對于該房源是否進行抵押一并公示，購房者也可以到房屋所在的房屋管理部門開發商房源公示信息中查詢。

購買了抵押給銀行的房屋，注意以下兩個操作，可以大大減少最后因開發商未還銀行貸款房屋被拍賣的風險：

一是將房款匯入銀行監管賬戶。銀行同意抵押的房屋對外銷售一般都會有“房屋銷售款要受其監管，優先用于歸還貸款”的前提條件，只要銀行貸款歸還，主債務清除，抵押權自然也會消滅，購房者可以咨詢開發商的收款賬戶，是不是抵押銀行的監管賬戶，當然，最好向抵押銀行咨詢。

二是在購房之后要盡快進行網簽備案。按照現在多數房屋管理部門的具體操作，如果未經抵押權人同意，是無法進行網簽備案的。如果能夠順利進行網簽備案，可以證明取得了抵押權人的同意。更重要的是，在司法實踐中，如果是正常網簽的房屋，司法機關拍賣開發商財產時，一般會將已網簽備案的房屋排除；即使開發商未歸還銀行貸款，拍賣抵押物時，按照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，購房者還可以提出執行異議。如果能夠符合在查封前簽訂合法有效的購房合同、購房者在本地區只有一套房、已支付大部分房款并愿意將所剩房款交由法院執行的條件，購房者將在開發商的所有債權人中占據第一優先的地位，不至于“錢房兩空”。

典型案例[7]

原告李某訴稱，2013年，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，原告購買被告開發的涉案房屋，房屋總價為462888元。簽訂合同后，原告支付購房款，共計253694元。2014年9月，原告獲知所購買的商品房已抵押給第三人，并多次與被告協商，被告一直未能解決。被告向原告銷售商品房時，未告知所購房屋處于抵押狀態，屬于欺詐銷售行為。根據《消費者權益保護法》第五十五條規定，被告除退還原告購房款外，還要賠償商品房價格三倍的賠償款給原告。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）規定，被告除返還已付購房款及利息、賠償損失外，還需賠償原告一倍購房款。原告李某主張，涉案房屋處于抵押狀態，被告銷售此房屋存在欺詐銷售行為，請求撤銷原、被告簽訂的《商品房買賣合同》。

法院認為，涉案房屋雖然辦理了在建工程抵押登記，但是依據《物權法》第一百八十條規定，正在建造的建筑物可以抵押，為此，涉案房屋在預售前辦理在建工程抵押登記，沒有違反法律規定，同時被告已經辦理了注銷涉案房屋的抵押登記，不影響原告合同目的的實現。

依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第九條的規定，合同當事人請求撤銷或解除合同的條件為“故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”。本案中，被告辦理的是在建工程抵押登記，與房屋抵押登記有所區別。此外，對個人來說，商品房買賣為重大事項，原告作為涉案商品房買受人，對涉案房屋是否存在抵押情形等狀態，能夠地從房產主管部門設立的對外公開網站、咨詢電話等渠道查詢得到，難以認定為“故意隱瞞”。據此，法院判決雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》繼續履行。

法律分析

該案中，購房者購買的是開發商抵押給銀行的商品房，購房者擬以此為由解除《商品房購房合同》，同時，主張一倍購房款的賠償。不過需要特別說明的是：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）規定了不高于一倍購房款的賠償，但是，在《民法典》施行后，最高人民法院對該司法解釋作了修訂，刪除了關于一倍購房款賠償的規定。

依據《民法典》相關規定，正在建造的建筑物可以抵押，為此，涉案房屋在預售前辦理在建工程抵押登記，沒有違反法律規定。

只有在開發商“故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”，導致商品房購房合同無法履行需要解除時，除要求退房款外，還可以要求不高于一倍購房款的賠償。這有兩個條件：一是“故意隱瞞”；二是因為“存在抵押”導致合同無法履行的情況。而不是只要存在開發商故意隱瞞抵押的情況，購買人就可以此為由退房，并要求雙倍賠償購房款。

在本案中，法院認為開發商辦理的是在建工程抵押登記，與房屋抵押登記有所區別。此外，對個人來說商品房買賣為重大事項，作為買受人，涉案房屋是否存在抵押情形等狀態，能夠從房產主管部門設立的對外公開網站、咨詢電話等渠道查詢得到。這也警示購房者應盡量通過當地房屋管理部門官網、咨詢電話或現場咨詢等方式查清擬購買房屋的抵押情況。

特別提示

是否“善意”、是否辦理了產權登記是判斷能否取得房屋的兩個關鍵要素。

注釋

[1]案號：海南省高級人民法院（2019）瓊民終536號民事判決書；本書“典型案例”和“法律分析”適用的法律法規均為案件裁判當時有效，下文不再提示。

[2]案號：鐵嶺市銀州區人民法院（2019）遼1202民初4420號民事判決書。

[3]案號：最高人民法院（2021）最高法民終516號民事判決書。

[4]案號：廣東省珠海市中級人民法院（2021）粵04民終3855號民事判決書。

[5]全稱為《中華人民共和國民法典》，為表達方便，在不影響理解的前提下，本書在引用法律法規名稱時，均省略全稱中的“中華人民共和國”字樣。

[6]案號：廣東省梅州市中級人民法院（2020）粵14民終524號民事判決書。

[7]案號：廣東省惠州市中級人民法院（2016）粵13民終70號民事判決書。