第一部分 政府征收項目辦理流程指引

第一階段 征收項目前期法定流程的辦理

一、國有土地上房屋征收流程

二、集體土地征收流程

三、土地房屋征收項目應滿足的前提條件

（一）國有土地上房屋征收

1.國有土地上房屋征收應符合公共利益需要

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。第八條規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

因此，國有土地上房屋征收的首要前提條件是符合公共利益需要，在政府實施片區改造的項目中，大多數情況是對舊城區進行改建，即應符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條第（五）項規定。

2.國有土地上房屋征收應符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃

《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條第（五）項的規定進行舊城區改建，在符合公共利益情形下征收房屋的，還應納入國民經濟和社會發展年度計劃。

（二）集體土地征收

1.征收集體土地，應符合公共利益需要

《土地管理法》第四十五條規定，為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收：（一）軍事和外交需要用地的；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的；（四）由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；（五）在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的；（六）法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的其他情形。前款規定的建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃；第（四）項、第（五）項規定的建設活動，還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃；第（五）項規定的成片開發并應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。

因此，集體土地的征收，與國有土地上房屋征收一樣，應符合公共利益需要。

2.集體土地征收應符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃

同樣根據《土地管理法》第四十五條的規定，集體土地征收應符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。同時，政府實施成片開發方案進行建設的，還應納入國民經濟和社會發展年度計劃。

綜上所述，根據《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，國有土地上房屋征收與集體土地征收，均應符合公共利益需要、國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、專項規劃。因此，如征收項目同時涉及國有土地上房屋征收和集體土地征收的，在項目啟動時，可以就上述兩個條件進行論證，并取得相應的證明文件。

四、如何證明項目符合公共利益

根據《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第六條的規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益需要，屬于《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規定的情形之一，確需征收房屋的建設項目，市、縣級人民政府在作出房屋征收決定前，應當組織發展改革、國土資源、規劃等有關部門進行論證；經論證，建設項目符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的，市、縣級人民政府應當確定房屋征收范圍并予以公布。

因此，項目是否符合公共利益需要，市、縣級人民政府可以通過召集發改、自然資源、人大、政協等召開專題論證會，論證項目是否符合公共利益需要，并形成相關會議紀要，通過會議紀要形式證明項目符合公共利益需要。

五、如何證明項目符合國民經濟和社會發展規劃

根據《國務院關于加強國民經濟和社會發展規劃編制工作的若干意見》（國發〔2005〕33號）文件精神，國家總體規劃和省（區、市）級、市縣級總體規劃分別由同級人民政府組織編制，并由同級人民政府發展改革部門會同有關部門負責起草。總體規劃草案由各級人民政府報同級人民代表大會審議批準。

因此，關于項目是否符合國民經濟和社會發展規劃，可由市、縣級發改部門出具相關證明意見，同時提供經市、縣級人大審議通過的市、縣級國民經濟和社會發展規劃方案作為證明材料。

同時，根據《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第六條的規定，還應由市、縣級人民政府組織發展改革、國土資源、規劃等部門對項目是否符合國民經濟和社會發展規劃進行論證，并形成相應的會議紀要。

六、如何證明項目符合土地利用總體規劃（國土空間規劃）、城鄉規劃、專項規劃

市、縣級自然資源部門是自然資源和規劃管理部門，項目是否符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、專項規劃，可由自然資源部門出具相關意見。同時，《土地管理法實施條例》第二條第三款規定“已經編制國土空間規劃的，不再編制土地利用總體規劃和城鄉規劃。在編制國土空間規劃前，經依法批準的土地利用總體規劃和城鄉規劃繼續執行。”因此，如已編制國土空間規劃的，可由自然資源部門出具符合國土空間規劃的證明，無須再證明項目符合土地利用總體規劃和城鄉規劃。

《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第六條規定，還應由市、縣級人民政府組織發展改革、國土資源、規劃等部門對項目是否符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、專項規劃進行論證，并形成相應的會議紀要。

七、如何證明項目符合國民經濟和社會發展年度計劃

項目以舊城區改建和實施成片開發方案為由進行征收的，還應當符合國民經濟和社會發展年度計劃，可由市、縣級發改部門出具相關證明，同時提供經人大審議通過的國民經濟和社會發展年度計劃。建議在每年政府編制年度計劃草案時，將擬征收的項目編入年度計劃草案，再通過人大會議審議。

八、項目征收工作前期流程

在證明征收項目符合公共利益、國民經濟和社會發展規劃、年度計劃以及土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃后，根據《土地管理法》《土地管理法實施條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》等有關法律法規及政策文件規定，政府征收項目啟動正式簽約前，還應履行如下職責。

（一）編制集體土地征收成片開發方案

根據《土地管理法》第四十五條第一款第（五）項的規定，在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的，可以依法實施征收土地。因此，如項目征收系以成片開發進行征收，應先進行成片開發方案的制定和報批。

1.土地征收成片開發方案應當包括下列內容：

（1）成片開發的位置、面積、范圍和基礎設施條件等基本情況；

（2）成片開發的必要性、主要用途和實現的功能；

（3）成片開發擬安排的建設項目、開發時序和年度實施計劃；

（4）依據國土空間規劃確定的一個完整的土地征收成片開發范圍內基礎設施、公共服務設施以及其他公益性用地比例；

（5）成片開發的土地利用效益以及經濟、社會、生態效益評估。

第（4）項規定的比例一般不低于40%，各市縣的具體比例由省級人民政府根據各地情況確定。

2.編制土地征收成片開發方案時，應當充分聽取人大代表、政協委員、社會公眾和有關專家學者的意見。

土地征收成片開發方案應當充分征求成片開發范圍內農村集體經濟組織和農民的意見，并經集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。未經集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，不得申請土地征收成片開發。

3.有下列情形之一的，不得批準土地征收成片開發方案：

（1）涉及占用永久基本農田的；

（2）市縣區域內存在大量批而未供或者閑置土地的；

（3）各類開發區、城市新區土地利用效率低下的；

（4）已批準實施的土地征收成片開發連續兩年未完成方案安排的年度實施計劃的。

（二）公布土地房屋征收范圍

根據《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第六條規定，市、縣級人民政府經論證后，應當公布征收范圍。因此，市、縣級人民政府應當公布土地房屋征收范圍。

（三）發布相關事項的禁止通告

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第七條規定，房屋征收范圍公布后，在征收范圍內的單位和個人，不得實施下列行為：（一）新建、擴建、改建房屋；（二）以被征收房屋為住所（或經營場所）申請辦理企業（個體工商戶）設立或變更登記；（三）改變房屋用途；（四）其他不當增加補償費用的行為。房屋征收部門應當將征收房屋的具體地址范圍、暫停辦理期限等事項書面通知規劃、國土資源、建設、房管、工商、稅務等有關部門。

因此，市、縣級人民政府在確定房屋征收范圍后，應當發布相關事項的禁止通告，相關的禁止事項可以包括：

（1）辦理戶籍分戶、入戶；

（2）辦理工商營業執照、稅務登記證；

（3）辦理土地、房屋權屬變更，改變土地、房屋用途；

（4）設立或改變土地房屋租賃、抵押關系；

（5）對房屋進行新建、擴建、改建、翻建、裝修；

（6）搶栽搶種花木、果樹、種苗等地上附著物；

（7）挖掘、采掘活動；

（8）其他影響征收補償安置的相關活動。

（四）發布集體土地征收土地預公告

項目涉及國有土地上房屋征收和集體土地征收的，在發布禁止事項通告的同時，可以同步發布集體土地征收土地預公告，確保國有土地上房屋征收和集體土地征收法定流程同步進行。

根據《土地管理法實施條例》第二十六條第一款、第二款、第三款的規定，需要征收土地，縣級以上地方人民政府認為符合《土地管理法》第四十五條規定的，應當發布征收土地預公告，并開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估。征收土地預公告應當包括征收范圍、征收目的、開展土地現狀調查的安排等內容。征收土地預公告應當采用有利于社會公眾知曉的方式，在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內發布，預公告時間不少于十個工作日。自征收土地預公告發布之日起，任何單位和個人不得在擬征收范圍內搶栽搶建；違反規定搶栽搶建的，對搶栽搶建部分不予補償。土地現狀調查應當查明土地的位置、權屬、地類、面積，以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等情況。

（五）對項目進行社會穩定風險評估

根據《土地管理法實施條例》第二十六條的規定，征收土地預公告發布后，應當對項目進行社會穩定風險評估。同時，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條第一款規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

《土地管理法實施條例》第二十六條第四款規定，社會穩定風險評估應當對征收土地的社會穩定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出風險防范措施和處置預案。社會穩定風險評估應當有被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人參加，評估結果是申請征收土地的重要依據。

《福建省重大固定資產投資項目社會穩定風險評估暫行辦法》第五條規定，社會穩定風險評估應當根據實際情況采取公示、問卷調查、實地走訪和召開座談會、聽證會等多種方式聽取各方面意見，分析判斷并確定風險等級，提出社會穩定風險評估報告。

（六）對征收范圍的土地房屋現狀進行調查

征收國有土地上房屋，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記。

征收集體土地，土地現狀調查應當查明土地的位置、權屬、地類、面積，以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等情況。

上述調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

（七）對征收范圍內的古建筑、歷史建筑、傳統風貌建筑進行調查、制定保護利用措施

《福建省人民政府辦公廳關于加強歷史文化名城名鎮名村傳統村落和文物建筑歷史建筑傳統風貌建筑保護利用九條措施的通知》（閩政辦〔2020〕53號）第二條規定，建立城市更新改造中文化遺產先普查后征收制度。城鄉建設中要注意保護好歷史文化，特別是各類不可移動文物、歷史建筑、傳統風貌建筑，不得大拆大建。市、縣（區）人民政府在實施舊城更新改造、組織項目建設和開展征地拆遷前，要組織對改造或建設區域內50年以上的建筑進行普查甄別和認定公布，開展文化資源評估論證，提出文化遺產和風貌保護措施。未開展普查等工作的，不得作出房屋征收決定。

因此，房屋征收決定作出前，應當對項目征收區域內50年以上的建筑進行普查甄別、制定保護利用措施。

（八）制定征收補償方案

補償方案的制定關系到被征收人的切身利益，也是項目征收能否順利進行的關鍵因素，因此，制定一份科學、合理的補償方案需要進行多方面的調查、分析。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十九條第一款規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第十條規定，房屋征收部門負責擬定征收補償方案，征收補償方案應當包括下列內容：

1.征收補償對象及補償方式；

2.被征收房屋貨幣補償參考價；

3.簽約期限；

4.用于產權調換房屋的地點、被征收房屋價值與產權調換房屋價值差價計算方法；

5.搬遷費、臨時安置費標準及周轉用房數量、地點；

6.停產停業損失補償標準；

7.符合住房保障條件的被征收人住房保障辦法；

8.未經產權登記房屋的認定和處理辦法；

9.其他需要明確的內容。

我們認為，根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款規定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

因此，集體土地征收的補償方案可參照國有土地上房屋征收的規定制定，也可在同一份方案中同時對兩種性質的房屋征收補償標準進行規定。關于補償方案的內容，我們認為大體可按如下方法制定：

1.制定補償方案前，可先協調不動產登記中心查詢征收區域內土地房屋的產權登記情況；同時，向自然資源局調取征收區域內各關鍵年份的航拍圖，并進行第一輪入戶摸底調查及測繪工作。獲取上述信息后，對征收區域內的已登記土地房屋、未登記土地房屋進行分類梳理，結合房屋建設年限，提出對未登記土地房屋的認定處理意見。

例如，我國的土地管理法從1987年1月1日開始實施，1999年進行了修訂，晉江市在2006年3月17日出臺了關于制止“兩違”建筑的相關文件，但最近的航拍修測圖是在2008年形成的，因此，可以將土地管理法的實施、修訂時間以及2008年航拍修測圖成圖的時間節點作為未登記建筑的認定時間節點，各時間節點前建成的，分別給予不同的折扣認定。因各地政策時間節點不一致，各地在制定補償方案時可查找相關政策文件，制定合理的認定措施。

2.關于征收補償對象。國有土地上房屋征收的征收補償對象為房屋所有權人，集體土地征收的征收對象為土地所有權人、土地使用權人。如土地房屋存在出租的情況，原則上，承租人不是征收補償對象，承租人與出租人之間關于征收補償款項的分配，由其自行協商解決。

3.關于補償方式。一是產權調換，二是貨幣補償，三是產權調換與貨幣補償相結合。

4.關于貨幣補償金額參考價。一般存在兩種思路，一是房地合一的補償單價，適用于國有土地上房屋征收，根據《泉州市推進房屋征收補償安置工作若干意見》第一條規定，各縣（市、區）和泉州臺商投資區房屋征收部門在制定補償安置方案前，應當通過公開搖號的方式選擇5家以上單數（含5家）資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的房地產價格評估機構，對房屋征收補償基準價進行評估，通過截尾均值的方式確定被征收房屋貨幣補償安置參考價，并隨房屋征收補償方案一并公示征求意見。二是采取土地房屋分開計算方式來計算貨幣補償價格，適用于集體土地征收，土地一般參照基準地價進行計算，房屋一般按照房屋建設的重置價結合成新率進行計算，房屋重置價也應由有資質的評估機構進行評估。

如集體土地征收，擬考慮參照國有土地上房屋征收補償標準，建議采取房地合一的補償思路進行補償。因國有土地上房屋征收的補償標準不得低于同地段同類房屋的市場價值，現行國有土地上房屋可按市場交易案例采取市場法方式進行評估，其補償單價接近于市場價值。如采用房地分開計算，則貨幣補償單價可能低于同地段同類房屋的市場價值，但可通過增加獎勵金方式，提高貨幣補償單價。

5.關于被征收房屋與產權調換房屋價值差價計算方法。補償方案制定時，應當同時確定安置地點，并對安置房屋的市場價值進行評估，如采用回購商品房模式進行安置的，還應對回購價進行測算。再根據安置房屋的價值與被征收房屋的價值之間的差價測算補差價的計算方式，政府可根據被征收房屋的情況給予適當優惠或照顧，在不導致國有資產流失的前提下，盡量讓利于民。比如某市北山片區更新改造項目的補償方案，被征收房屋為總一層房屋的，給予免補差價的優惠。

6.關于簽約期限。簽約期限可根據項目征收房屋棟數、面積等因素進行考量。

7.關于搬遷費。搬遷費標準可由評估機構進行評估。選擇產權調換的，應當發放兩次搬遷費。

8.關于臨時安置費。臨時安置費主要用于過渡期間的租房安置，補助標準可由評估機構進行評估。根據《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第二十一條規定，對被征收房屋實行貨幣補償或現房產權調換的，房屋征收部門應當支付6個月的臨時安置費。對被征收房屋實行期房產權調換的，過渡期限不得超過3年，在簽約期限內簽訂協議并搬遷的，過渡期限自簽約期限結束之日起計算，超過簽約期限簽訂協議搬遷的，過渡期限自搬遷之日起開始計算。在過渡期限內，房屋征收部門應當按規定標準支付被征收人臨時安置費，但已經提供周轉用房的除外；除不可抗力外，逾期安置的，房屋征收部門應當從逾期之月起對自行過渡的被征收人支付雙倍臨時安置費，對提供周轉用房的被征收人按規定標準支付臨時安置費。逾期安置期間，遇臨時安置費標準調整的，應當自調整之月起按調整后標準發放臨時安置費。搬遷費和臨時安置費標準由市、縣人民政府制定。

9.關于停產停業損失。根據《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第二十二條規定，停產停業損失的補償對象應符合下列條件：（一）被征收房屋具有房屋權屬證明或者經有關部門認定為合法建筑；（二）被征收房屋為非住宅用房；（三）有合法、有效的相關生產經營行政許可證照，且行政許可證照上載明的住所（營業場所）為被征收房屋；（四）已辦理稅務登記并具有納稅憑證。

停產停業損失的補償標準根據經營者近3年平均凈利潤確定，不足3年的以全部生產經營期間平均凈利潤確定。凈利潤根據稅務部門出具的稅后利潤額證明材料確定；稅務部門無法出具證明的，根據具備相應資質的會計師事務所出具的企業年度審計報告確定。實行產權調換的，被征收人停產停業損失補償期限按照實際停產停業期限計算；實行貨幣補償的，被征收人停產停業損失補償期限按照6個月計算。

現實情況是，大多數符合上述條件的經營性用房的被征收人無法提供完整有效的凈利潤證據，房屋征收部門可制定一個統一的停產停業損失標準，如無法提供凈利潤相關證據的，則按統一的標準補償。

10.關于裝修補償。在很多市、縣的房屋征收補償方案中，并未提及裝修補償。我們認為，應當給予房屋裝修補償，未對裝飾裝修補償標準進行規定的補償方案涉嫌違法。首先，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條第二款規定，被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。其次，《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第二十四條第二款規定，產權調換房屋未進行初裝修的，房屋征收部門應給予被征收人適當裝修補償，裝修補償標準由市、縣人民政府制定。因此，裝飾裝修是法定的補償項目，房屋征收部門可委托評估機構設定不同檔次類別的裝修補償標準，在補償時直接套用。超出最高檔次類別的裝修，再另行委托評估機構進行評估。

11.關于獎勵。為更好地推進項目征收，房屋征收部門在制定補償方案時，可制定相應的獎勵措施。如按期簽約騰空獎勵、貨幣補償獎勵（用于鼓勵貨幣補償）等。

（九）補償方案的制定流程

1.市、縣級人民政府組織自然資源、住建、人社等相關部門擬定補償方案初稿。

2.市、縣級人民政府組織自然資源、住建、發改、人社、鎮（街道）等部門對補償方案進行論證，論證后對補償方案進行公開征求意見，征求意見期限不少于30日。

相關依據包括：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條，房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

《土地管理法實施條例》第二十八條第一款，征地補償安置方案擬定后，縣級以上地方人民政府應當在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告，公告時間不少于30日。

3.組織聽證

如多數人認為補償方案不符合法律法規規定，市、縣級人民政府應當組織聽證。

相關依據包括：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條第二款，因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

《土地管理法實施條例》第二十八條第三款，多數被征地的農村集體經濟組織成員認為擬定的征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織聽證。

4.修改補償方案并對修改情況進行公告

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條第一款規定，市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因此，市、縣級人民政府在發布補償方案正式稿時，還應對補償方案的修改情況進行公告。

（十）組織征收補償資金

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條第二款規定，作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。因此，房屋征收部門應當開設專門賬戶，用于發放征收補償款項，具體操作可指定項目征收指揮部辦公室或政府平臺公司開設專用賬戶。

關于資金是否應全額到位的問題，我們認為，政府在作出房屋征收決定前，征收補償費用如無法足額到位，應確保征收過程中被征收人可順利獲得補償款，因此，在不影響被征收人依法獲得征收補償的情況下，政府按征收進度及時分批補足征收補償費用的行為符合實際，也并不違反應給予被征收人公平補償的原則。因此，政府作出征收決定前，可由財政部門出具相關的書面說明，保證征收補償資金根據征收進度及時到位。

（十一）制定相關的文書表格、補償協議

在政府作出征收決定時，即將開始進行補償協議的簽訂，因此，在作出征收決定前，應當提前制作好相關的文書表格和補償協議。補償協議應當包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。

（十二）政府作出征收決定并依法進行公告

在前述法定流程履行完畢后，政府可以依法作出征收決定，并及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、訴訟權利等事項。

（十三）發布選定評估機構通知

根據《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第十七條的規定，市、縣級人民政府公告房屋征收決定后，由房屋征收部門在征收范圍內公布房地產價格評估機構的名單、基本信息，并將協商選定房地產價格評估機構的期限等相關事宜告知被征收人。被征收人應當在規定期限內協商選定房地產價格評估機構；被征收人在規定期限內無法協商一致的，由房屋征收部門組織被征收人采取隨機或者投票方式確定。采取隨機方式確定的，可在搖號、抽簽二者之中選其一。參與投票決定或者隨機選定的房地產價格評估機構不得少于3家；采用投票方式確定的，參與投票的被征收人數量應當過半數，過半數投票人選擇同一房地產價格評估機構的為多數決定。

鑒于前述《泉州市推進房屋征收補償安置工作若干意見》規定應當采取搖號方式選取5家評估機構，如房屋征收部門已根據該規定搖選5家評估機構的，可在作出征收決定后公布上述5家評估機構供被征收人選擇；如被征收人未選擇的，再通過搖號方式從5家評估機構中選定一家評估機構作為征收過程中遇到需評估個案的評估機構。同時也可以作為征收后期擬對未簽約被征收人作補償決定時的評估機構。