第一章 房地產并購法律實務概述

第一節 房地產并購業務概述

一、房地產并購業務、市場與趨勢

當前房地產并購的進行仍存在諸多困難。首先是并購項目的成交難度大。由于項目超融嚴重，收購方的利潤無法覆蓋項目債務，其難以發現被收購方的隱性債務與危機，使當前房地產市場的并購項目風險極大，成交困難。其次是部分房企對擬并購項目所處的城市、區域、位置、銷售凈利率等提高了準入要求，導致交易雙方的供需匹配度低。在當前市場環境下，交易雙方針對項目本體的預期容易出現較大差異，遇到通過商業或產業勾地的（也含有住宅用地）項目，由于收購方一般只愿意要住宅，而不愿意要非住宅，導致商業部分和產業部分如何分割與合作成為一大難題。又加上房地產并購其實是對交易雙方利益的再分配，因此業務成交前即使經過多輪博弈與斗爭，也依然無法成功交易。

在筆者看來，房地產行業未來十幾年會進入多元化或產業化時代，除了傳統的住宅、公共設施、商業配套建筑，行業進一步的發展將會集中在商業、旅游、醫療、養老、體育、科技園、物流、文化、教育等產業化房地產需求領域。另外，相比傳統的項目建成后將其出售以實現盈利的模式，未來房企通過自持物業來實現盈利的情況也會增多，例如通過城市更新、商業或類商業化物業管理、輕資產管理等獲得長期、穩定的現金流，包括辦公用途租賃、工商業和物流用途租賃、長租公寓用途租賃等，也包括互聯網化和智能化的運營管理。在自持物業增多以后，房企可以通過多種方式將未來較為穩定的長期現金收入證券化以滿足融資需求，或者通過自持物業抵押、售后回租等方式融資，總之，房地產行業金融化也是未來的發展趨勢。隨著房企并購業務的發展，大型房企資金、品牌、人才、拿地等優勢的凸顯以及大型房企向三、四線城市的擴張，房地產行業呈現集中化趨勢，百強房企占的銷售份額將會越來越大，操盤和投資的項目也會越來越多，隨之而來的將會是物業公司和商業地產公司集中化。

二、房地產并購的政策動向

（一）近年房地產并購政策及動態概覽

2021年以來，為緩解房地產市場的下行狀態，營造良好的并購融資環境，自2021年11月開始，國家不斷出臺政策鼓勵房企進行合理的兼并收購，金融機構也在努力從各方面逐漸加大對并購貸款業務的支持力度，具體政策及動態如表1-1所示。^[1]

（二）房地產并購的并購需求與規律

從并購方角度看，除了通過“招拍掛”方式拿地以外，通過并購項目公司股權或直接從項目公司處收購項目土地的方式是獲取項目資源最主要的方式。通過并購，并購方可以獲得區位、產品與并購企業發展戰略相契合的項目或者獲取發展前景、預期收益較好并且性價比較高的項目。對于一些已經完成拿地和前期開發手續的項目，并購方并購之后項目能快速入市銷售、實現現金回流，較快滿足并購方投資目的。

從被并購方的角度看，完成并購交易能夠使被并購方立即獲得現金，解決自身資金困難。并購能夠使被并購方盡快從項目中脫離出來，完成的投資開發成果通過出售的方式固定下來，將當前的市場利好價值變現，消除或減輕后續的業務或投資風險。還可以通過獲得的并購對價清償被并購方及相關債務人員的債務，解除自身存在的擔保等法律風險，及時化解債務糾紛。引入并購方開發投資房地產項目，可使項目的融資渠道和合作協同的機會增加，同時向作為大企業的并購方學習更好的管理經驗和業務模式，從而帶來附加收益。

根據上文所述房地產并購政策及新聞內容，結合筆者在實務過程中的觀察，筆者認為目前乃至近年來，房地產行業的并購都可能存在以下規律和趨勢。在2021年央行接連的鼓勵政策之下，越來越多的房企積極接手出險房企，比如保利、招商蛇口、華潤等積極向11家出險房企提供并購的流動性支持。除此之外，對于擁有較好并購經驗和業務操作團隊的房企，尤其是區域深耕型以及地方性的穩健房企已經在謹慎中主動收購不良的地產項目。近兩年市場上一直存在較多并購機會，在政策暖風的催化下，房企呈現加速并購的局面，但由于資金無法在短期內迅速回暖，房企整體并購推進速度不會太快。

根據國家統計局發布的數據可知，房地產業土地購置面積累計值自2021年以來增長緩慢，房地產新開工施工面積累計值與竣工面積增速放緩，同比都處于下降趨勢，可以看出房企資金收緊，這也是影響并購交易成功與增長的一大原因。從國家統計局公布的全國300城各類用地和住宅用地成交面積來看，可能由于房地產交易市場活躍度不足、企業資金壓力大等因素，2022年上半年政府供地力度進一步放緩，推出面積和成交面積均有不同程度的下降。^[2]

筆者認為房地產市場供應端明顯走弱，庫存維持高位，短期庫存出清壓力大、周期可能會延長。而需求端受到居民預期收入走弱以及市場預期不穩定等因素的影響，剛需置業群體觀望情緒重，剛需客戶買房意愿持續走低。結合來看，住宅用地供需規模同比大幅下降，市場仍舊處于低溫態勢。受到房地產銷售層面的影響，房企到位資金也會下降，房企資金壓力持續增長。

筆者認為，未來幾年甚至十幾年的房地產行業的趨勢是房地產并購將呈區域性地繼續擴張，如果說往年的房地產并購主要大規模地集中在長三角地區、珠三角地區和以北京、天津為主的華北地區的話，今后全國性的、區域性的大型房地產開發商會重點向同樣具備市場潛力和消費需求的二、三線中心城市，省會城市及其輻射地區聚焦，從而形成多個規?；牟①彉I務區域。此外，由于城市土地儲備越來越少、獲取土地的成本越來越高，在金融監管更加審慎、房地產企業融資更加困難的背景下，房地產企業擴張和穩健需要兩手抓，甚至會陷入又想拿項目又面臨資金短缺、銷售回流慢等兩難境地。在前述背景下，部分房企可能面臨經營、債務困境，但部分穩健經營的大型房企會強者越強，由此房地產企業對市場聲譽、排名、上市等品牌化方式的需求也越來越強?，F在并購項目的趨勢是并購方不會以單一投資者的心態出現，而是更多地在并購時就考慮后續項目融資的問題，考慮后續項目是否能夠獲得其他前端融資方和金融機構的融資，即以融資為導向設計、開展并購，例如在并購之前就已經開始設計可行的融資方式、尋找后續的融資渠道，又如計劃在后續的開發貸進來以后，及時清償并購方和其他股東方投入的資金和項目公司欠款（包括股東借款、工程款欠款等），以減輕并購方和其他前期投資方的投資壓力和風險，防止在并購后又產生新的融資困難或問題，從而導致項目無法繼續進行或出現僵局，最終導致投資失敗。也就是說，各方在并購時，就已經打算在解決各自的融資需求以及項目公司的需求以后，再進一步推動并購交易。