第二章 土地的所有權和使用權

第九條 土地所有制

●法律

1.《民法典》（2020年5月28日）

第209條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第210條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

第214條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

第215條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第216條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

不動產登記簿由登記機構管理。

第217條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第218條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制不動產登記資料，登記機構應當提供。

第219條 利害關系人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。

第220條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第221條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

第229條 因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。

第230條 因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。

第231條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

第232條 處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

第242條 法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何組織或者個人不能取得所有權。

第243條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。

征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

第244條 國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。

第245條 因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用組織、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。組織、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

●部門規章及文件

2.《確定土地所有權和使用權的若干規定》（2010年12月3日 國土資發〔2010〕190號）

第二章 國家土地所有權

第3條 城市市區范圍內的土地屬于國家所有。

第4條 依據1950年《中華人民共和國土地改革法》及有關規定，凡當時沒有將土地所有權分配給農民的土地屬于國家所有；實施1962年《農村人民公社工作條例修正草案》（以下簡稱《六十條》）未劃入農民集體范圍內的土地屬于國家所有。

第5條 國家建設征收的土地，屬于國家所有。

第6條 開發利用國有土地，開發利用者依法享有土地使用權，土地所有權仍屬國家。

第7條 國有鐵路線路、車站、貨場用地以及依法留用的其他鐵路用地屬于國家所有。土改時已分配給農民所有的原鐵路用地和新建鐵路兩側未經征收的農民集體所有土地屬于農民集體所有。

第8條 縣級以上（含縣級）公路線路用地屬于國家所有。公路兩側保護用地和公路其他用地凡未經征收的農民集體所有的土地仍屬于農民集體所有。

第9條 國有電力、通訊設施用地屬于國家所有。但國有電力通訊桿塔占用農民集體所有的土地，未辦理征收手續的，土地仍屬于農民集體所有，對電力通訊經營單位可確定為他項權利。

第10條 軍隊接收的敵偽地產及解放后經人民政府批準征收、劃撥的軍事用地屬于國家所有。

第11條 河道堤防內的土地和堤防外的護堤地，無堤防河道歷史最高洪水位或者設計洪水位以下的土地，除土改時已將所有權分配給農民，國家未征收，且迄今仍歸農民集體使用的外，屬于國家所有。

第12條 縣級以上（含縣級）水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地屬于國家所有。水利工程管理和保護范圍內未經征收的農民集體土地仍屬于農民集體所有。

第13條 國家建設對農民集體全部進行移民安置并調劑土地后，遷移農民集體原有土地轉為國家所有。但移民后原集體仍繼續使用的集體所有土地，國家未進行征收的，其所有權不變。

第14條 因國家建設征收土地，農民集體建制被撤銷或其人口全部轉為非農業人口，其未經征收的土地，歸國家所有。繼續使用原有土地的原農民集體及其成員享有國有土地使用權。

第15條 全民所有制單位和城鎮集體所有制單位兼并農民集體企業的，辦理有關手續后，被兼并的原農民集體企業使用的集體所有土地轉為國家所有。鄉（鎮）企業依照國家建設征收土地的審批程序和補償標準使用的非本鄉（鎮）村農民集體所有的土地，轉為國家所有。

第16條 1962年9月《六十條》公布以前，全民所有制單位，城市集體所有制單位和集體所有制的華僑農場使用的原農民集體所有的土地（含合作化之前的個人土地），迄今沒有退給農民集體的，屬于國家所有。

《六十條》公布時起至1982年5月《國家建設征用土地條例》^[6]公布時止，全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的原農民集體所有的土地，有下列情形之一的，屬于國家所有：

1.簽訂過土地轉移等有關協議的；

2.經縣級以上人民政府批準使用的；

3.進行過一定補償或安置勞動力的；

4.接受農民集體饋贈的；

5.已購買原集體所有的建筑物的；

6.農民集體所有制企事業單位轉為全民所有制或者城市集體所有制單位的。

1982年5月《國家建設征用土地條例》^[7]公布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止，全民所有制單位、城市集體所有制單位違反規定使用的農民集體土地，依照有關規定進行了清查處理后仍由全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的，確定為國家所有。

凡屬上述情況以外未辦理征地手續使用的農民集體土地，由縣級以上地方人民政府根據具體情況，按當時規定補辦征地手續，或退還農民集體。1987年《土地管理法》施行后違法占用的農民集體土地，必須依法處理后，再確定土地所有權。

第17條 1986年3月中共中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》發布之前，全民所有制單位、城市集體所有制單位租用農民集體所有的土地，按照有關規定處理后，能夠恢復耕種的，退還農民集體耕種，所有權仍屬于農民集體；已建成永久性建筑物的，由用地單位按租用時的規定，補辦手續，土地歸國家所有。凡已經按照有關規定處理了的，可按處理決定確定所有權和使用權。

第18條 土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的，屬于國家所有。

第三章 集體土地所有權

第19條 土地改革時分給農民并頒發了土地所有證的土地，屬于農民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農民集體所有。依照第二章規定屬于國家所有的除外。

第20條 村農民集體所有的土地，按目前該村農民集體實際使用的本集體土地所有權界線確定所有權。

根據《六十條》確定的農民集體土地所有權，由于下列原因發生變更的，按變更后的現狀確定集體土地所有權。

（一） 由于村、隊、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權變更的；

（二） 由于土地開發、國家征地、集體興辦企事業或者自然災害等原因進行過土地調整的；

（三） 由于農田基本建設和行政區劃變動等原因重新劃定土地所有權界線的。行政區劃變動未涉及土地權屬變更的，原土地權屬不變。

第21條 農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿20年的，應視為現使用者所有；連續使用不滿20年，或者雖滿20年但在20年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。

第22條 鄉（鎮）或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設施用地，分別屬于鄉（鎮）或村農民集體所有。

第23條 鄉（鎮）或村辦企事業單位使用的集體土地，《六十條》公布以前使用的，分別屬于該鄉（鎮）或村農民集體所有；《六十條》公布時起至1982年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時止使用的，有下列情況之一的，分別屬于該鄉（鎮）或村農民集體所有：

1.簽訂過用地協議的（不含租借）；

2.經縣、鄉（公社）、村（大隊）批準或同意，并進行了適當的土地調整或者經過一定補償的；

3.通過購買房屋取得的；

4.原集體企事業單位體制經批準變更的。

1982年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止，鄉（鎮）、村辦企事業單位違反規定使用的集體土地按照有關規定清查處理后，鄉（鎮）、村集體單位繼續使用的，可確定為該鄉（鎮）或村集體所有。

鄉（鎮）、村辦企事業單位采用上述以外的方式占用的集體土地，或雖采用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒廢、閑置等，應將其全部或部分土地退還原村或鄉農民集體，或按有關規定進行處理。1987年《土地管理法》施行后違法占用的土地，須依法處理后再確定所有權。

第24條 鄉（鎮）企業使用本鄉（鎮）、村集體所有的土地，依照有關規定進行補償和安置的，土地所有權轉為鄉（鎮）農民集體所有。經依法批準的鄉（鎮）、村公共設施、公益事業使用的農民集體土地，分別屬于鄉（鎮）、村農民集體所有。

第25條 農民集體經依法批準以土地使用權作為聯營條件與其他單位或個人舉辦聯營企業的，或者農民集體經依法批準以集體所有的土地的使用權作價入股，舉辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業的，集體土地所有權不變。