《中華人民共和國民法典》物權編法律適用提示

物權是民事主體依法享有的重要財產權。物權法律制度調整因物的歸屬和利用產生的民事關系，是最重要的民事基本制度之一。2007年第十屆全國人民代表大會第五次會議通過了物權法，在明晰權利歸屬、實現物權平等保護等方面發揮了重要作用。民法典物權編在物權法的基礎上，按照黨中央提出的完善產權保護制度，健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度的要求，結合現實需要，進一步完善了物權法律制度。

物權編共5個分編、20章、258條，主要內容包括：

（一）關于通則

第一分編為通則，規定了物權制度基礎性規范，包括平等保護等物權基本原則，物權變動的具體規則，以及物權保護制度。黨的十九屆四中全會通過的《中共中央關于堅持和完善中國特色社會主義制度 推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》對社會主義基本經濟制度有了新的表述，物權編對此作了相應規定，明確“國家堅持和完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，按勞分配為主體、多種分配方式并存，社會主義市場經濟體制等社會主義基本經濟制度。國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利”。

（二）關于所有權

所有權是物權的基礎，是所有人對自己的不動產或者動產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。第二分編規定了所有權制度，包括所有權人的權利，征收和征用規則，國家、集體和私人的所有權，業主的建筑物區分所有權，相鄰關系、共有等所有權基本制度。

針對征收集體土地的補償問題，物權編與土地管理法相銜接，在征收補償費用中明確增加了農村村民住宅補償費用，明確“征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益”。這一規定體現了黨和國家關于征地補償安置必須確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。關于征收組織、個人的房屋及其他不動產的問題，物權編規定：“征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”考慮到各地的發展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關法律根據不同情況作出規定。

針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，并結合應急處置工作，物權編在物權法規定的基礎上，進一步完善了業主的建筑物區分所有權制度：一是明確規定“地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助”。二是適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，并增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序，規定“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金”。三是明確物業服務企業和業主的相關責任和義務，增加規定“物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作”。“對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。”

（三）關于用益物權

用益物權是指權利人依法對他人的物享有占有、使用和收益的權利。第三分編規定了用益物權制度，明確了用益物權人的基本權利和義務，以及建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等用益物權。

物權編在物權法的基礎上，對用益物權制度作了進一步完善：一是落實黨中央關于完善產權保護制度依法保護產權的要求，對建設用地使用權期限屆滿后的續期作出了規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。” 二是完善農村集體產權相關制度，落實農村承包地“三權分置”改革的要求，對土地承包經營權的相關規定作了完善，增加土地經營權的規定，并刪除耕地使用權不得抵押的規定，以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要。在土地經營權的流轉方面，規定“土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權”。在土地經營權的使用、收益方面，規定“土地經營權人有權在合同約定的期限內占有農村土地，自主開展農業生產經營并取得收益”。在土地經營權的登記方面，規定“流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人”。考慮到農村集體建設用地和宅基地制度改革正在推進過程中，物權編還與土地管理法等作了銜接性規定，規定集體所有土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理；宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。三是為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規定“居住權”這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。

（四）關于擔保物權

擔保物權是指為了確保債務履行而設立的物權，包括抵押權、質權和留置權。第四分編對擔保物權作了規定，明確了擔保物權的含義、適用范圍、擔保范圍等共同規則，以及抵押權、質權和留置權的具體規則。物權編在物權法規定的基礎上，進一步完善了擔保物權制度，為優化營商環境提供法治保障：一是擴大擔保合同的范圍，明確融資租賃、保理、所有權保留等非典型擔保合同的擔保功能，增加規定“擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同”。二是刪除有關擔保物權具體登記機構的規定，為建立統一的動產抵押和權利質押登記制度留下空間。三是簡化抵押合同和質押合同的一般條款。四是明確實現擔保物權的統一受償規則。

（五）關于占有

占有是指對不動產或者動產事實上的控制與支配。第五分編對占有的調整范圍、無權占有情形下的損害賠償責任、原物及孳息的返還以及占有保護等作了規定，以維護社會秩序和權利人的合法權益。