市場篇
Market Reports

第二章 個人住房貸款市場

蔡真 崔玉 孫會亭[1]

·在中央“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策背景下，個人住房信貸市場進入相對穩定狀態。從總量來看，2019年底個人住房貸款余額為30.07萬億元，同比增速持續下降。從市場結構來看，國有大型商業銀行依然是我國個人住房信貸市場的主力軍，截至2019年6月，工、農、中、建、交五大國有商業銀行個人住房貸款余額為18.76萬億元，占全國金融機構個人住房貸款余額的66.87%。在五大國有商業銀行的貸款業務中，個人住房貸款業務已經穩居第一的位置，遠遠超過排名第二的制造業和排名第三的交通運輸、倉儲和郵政業。從政策視角來看，要實現“房住不炒”的目標，在政策執行過程中應抓住國有大型商業銀行這個“牛鼻子”。

·從個人住房貸款利率走勢來看，2019年上半年全國個人住房貸款平均利率呈下降態勢，但下半年受房地產調控政策影響又有所上升。總體而言，下半年上升幅度小于上半年下降幅度，全年利率呈下降趨勢。

·從風險來看，雖然住戶部門債務收入比上升較快，但受益于我國實施宏觀審慎和差別化的住房信貸政策，新增個人住房貸款平均首付比例超過五成，抵御住房價格下跌風險的能力較強，個人住房貸款不良率較低，短期內個人住房貸款風險不會構成對商業銀行的顯著影響。

·展望2020年，我們認為個人住房貸款余額增速依然保持平穩或者略有下降。個人住房貸款利率的實際平均水平將延續5年期LPR的下降趨勢且略有下降，我們綜合判斷2020年5年期LPR將下降5～10個基點，首套房貸款利率下降幅度會超過5年期LPR的下降水平。風險方面，我們預計個人住房貸款不良率以及新增LTV不會顯著上升，而住房貸款收入比會延續2019年的趨勢繼續小幅上升。

個人住房貸款是指自然人以將要購買、建造或已有的住房產權為抵押物，或者將其他抵押、質押、保證、抵押加階段性保證等擔保方式作為還本付息保證，向商業銀行等金融機構申請住房貸款，金融機構為其提供信貸資金，以滿足個人住房的建設、購買、改造、維修或其他合法合規用途的需要。

個人住房貸款對居民具有重要意義。個人住房貸款的主要功能是將居民住房遠期消費轉化為即期消費，有效地解決了我國城鎮居民收入積累滯后、住房資金積累不足的問題，將我國的住房消費潛在需求轉化為居民的住房消費有效需求，從而改善了我國城鎮居民的居住條件。與此同時，個人住房貸款在居民負債中占據最大份額，從防風險角度看，防止居民部門杠桿率過快上漲的重點在于防止個人住房貸款快速上升。

個人住房貸款是房地產開發企業無息負債的重要組成部分。中國實行住房預售許可制度，即開發商在滿足取得土地使用權證、建設工程規劃許可證、投入開發建設資金達到工程總投資的25%以上等條件的基礎上可獲得商品房預售許可。在獲得住房預售許可證之后，開發商可通過售樓花的方式拿到購房者資金（包括個人住房貸款），進而用這部分資金繼續開發房地產。這部分資金對開發商極為重要，約占開發商無息負債的50%。2020年初，受新冠肺炎疫情影響，全國多地售樓處關閉，開發商因預售活動暫停面臨極大的流動性壓力。

個人住房貸款在部分金融領域占有重要地位。在銀行領域，許多發達國家的個人住房貸款在銀行貸款投向中居于第一的位置，這是因為發達國家經濟大多進入城市經濟，居民落腳城市最大的一筆消費是住房消費，而這需要銀行信貸支持。目前中國的個人住房貸款在銀行貸款投向中也居于首位，2019年個人住房貸款余額占總貸款余額的比例達到19.72%。在資產證券化領域，個人住房貸款是最為重要的基礎資產，相較于其他類型基礎資產，它具有規模大、現金流穩定、違約率低等諸多優良特性。