第三節　為什么需要REITs

一、生逢其時的REITs

2020年4月30日，《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》的發布，正式宣告中國版本公募REITs的產生。有些人覺得REITs姍姍來遲，但業內人士普遍表示，目前是推出REITs的最佳時機，公募REITs在國內的發展更加充滿希望。在新冠肺炎疫情對經濟的嚴重沖擊下，業內人士紛紛表示，在國內試行REITs模式選擇以基礎設施REITs為突破口，既能調動各方積極性，又能與房地產市場做好“隔離”，不得不說是一個現實的、應景的、必然的選擇。

2020年6月10日，首場以“借力公募REITs，優化投融資結構”為主題的國企投融資沙龍在上海舉行，此次活動吸引了近200名來自長三角、京津冀等地的國資監管機構、以基礎設施建設或園區開發為主業的國企集團以及知名公募基金、券商銀行等相關機構人士踴躍參與。

上海國有資本運營研究院院長羅新宇在致辭時表示，公募REITs新規出臺是一項具有劃時代意義的制度性創新舉措，既是存量時代的發展需要，也是國資監管進入“管資本”時代的需要。他認為，公募REITs不僅能為國資國企優化報表、重組債務和資本運營等領域開辟新空間，也將促進國資國企存量資產加快資本化、證券化進程，并對未來國有資本布局和功能發揮產生深遠影響。[3]

上海國有資本運營研究院投融資中心首席專家羅桂連認為，公募REITs在中國有廣闊發展空間。他以美國和新加坡為例，詳細闡述了基建REITs在這些國家從起步到成熟的發展歷程，并總結分享了基建REITs盤活存量資產、降低融資成本等多個優勢，并為中國公募REITs發展出謀劃策，提出優化稅收政策、簡化交易結構等寶貴建議。

中泰證券分析師篤慧表示，發布REITs試點工作的意義，在于它將改變居民資金流向基建的方式。老的方式是居民資金通過購房、土地財政來支撐基建，但隨著我國城市化速度的放緩、居民杠桿率的上升，長期來看，地產銷量很難持續增長甚至會萎縮，老模式必然難以持續，因此需要設計新的模式。

國家金融與發展實驗室特聘研究員陳思杰在文章《未來已來——簡評公募REITs》中表示，本次公募REITs的推出，一方面，讓市場看到了金融創新的持續升級，鼓勵了廣義的公募基金管理機構向更多大類資產領域延伸服務半徑，體現專業管理機構的能力；另一方面，從資產層面，精準結合當下大量存量不動產資產，聚焦于核心發展區域的基礎設施領域，通過回籠資金的形式，進一步支持本輪新基建的開發。[4]

中關村現代產業研究院副院長、國家發展改革委PPP專家庫專家鄭建平在接受《證券日報》記者專訪時表示：“REITs來了，這是解決PPP項目社會資本方退出的一劑真正良藥。”

證監會首任主席劉鴻儒在第一次召開的證監會職工大會上曾講道：“我們是第一代拓荒人，沒有現成的經驗可以參考。我們的任務就是開荒、修路、鋪軌道。”中國資本市場發展已近而立之年，但依然有許許多多的拓荒人在開荒、修路、鋪軌道，他們在國內不遺余力地宣傳和推廣REITs，并繪制REITs發展藍圖，其中的艱辛難以言表，意義不言而喻。[5]