三、REITs的特點

REITs在不同國家和地區的基本規定大同小異，主要有如下六個特點：

第一，使不動產投資小額化、分散化，降低了投資者的門檻。REITs將一個完整的物業分割成較小的單位，并且公開上市或流通，這就化解了不動產投資一般需要較大數額資金投入的難題。

第二，流動性、變現能力較強，不動產變動產。一般來講，不動產變現是一個復雜且無法在短期內完成的任務，但無論哪種形式的REITs，其核心都是將不動產從不動產形態轉變成可以流動的證券資產，實現了不動產從不動到流動的轉變，使產權單位通過物權、股權或債權的轉移變成公開、公正、公平的證券交易，這就大大提高了不動產的變現能力及流動性。

第三，底層物業多元化。在美國不動產專業化程度很高，住宅僅僅占整個REITs市場的15%而已。寫字樓、商業用房、土地、住宅、公寓、別墅、數據中心、產業園區等各類不動產均具有自己相對獨立的發展態勢，對經營管理所提出的要求也不一樣，而且不動產具有極強的地域性特點，各種細分的不動產信托投資越來越多。

第四，收益穩定且具有一定增長性，但風險低。年收益率一般不低于6%～8%，且每年分紅不能低于基金總收入的90%，管理公司最多只能留下不超過10%的管理費。這就保證了收益的穩定性。同時，REITs的收益也會隨著不動產的租金及價值的增長而增長。另外，由于REITs具有較高的流動性和變現能力，這就增加了投資的安全性。無論金融機構或普通投資者，隨時都可以利用證券市場套現避險，同時集中的不動產投資變成分散的公眾投資，分散了投資風險。加上穩定的投資收益，REITs成為特別適合做長線投資的金融產品。

第五，免稅制度。政府對基金給予免繳各種稅費的優惠，而只向投資人和管理人收稅，以避免重復納稅。根據REITs一開始公布的法案，REITs可將90%以上的利潤派息給股東，投資人可免交個人所得稅。事實上，大多數REITs將100%的應納稅收入移交給股東和REITs投資者，REITs的不動產租金、股息和利息等收益無須繳納企業稅。作為REITs投資者的股東或份額持有人只需按收到的股息和資本收益付稅。

第六，政府監控較嚴格、信息相對透明。政府有嚴格的規定限制基金投向非收租物業，尤其是嚴格限制用于房地產開發。由于REITs是一個已經發展成熟且標準化的金融產品，所以信息披露標準大致可以參考上市公司，比較透明。