二、國內外養老社區蓬勃發展，資金需求量大

在老齡化程度不斷加深的過程中，養老社區應運而生。與中國的養老社區相比，國外的養老社區建設時間較早，發展時間更長。早在20世紀，美國、英國、法國和日本等發達國家就進入了人口老齡化。在這些發達國家，社會養老的絕大部分責任都由養老社區來擔負，以期在提升老年人生活質量的同時，不讓養老成為整個社會的負擔。美國的太陽城、日本的港北新城等都是世界知名的養老社區。

（一）國外養老社區發展情況

社區養老的概念最早產生于“二戰”后的英國，此后受到世界各國的重視。目前，除了熟知的英國社區式居家養老模式，還有美國的“社區—國家”型養老模式、日本的護理保險制度（強調社區在居家護理、生活照料等方面的責任）等。

1.英國

英國最早步入老齡化，老齡產業發展相對完善。最早的社區服務是為了讓智障人士或精神疾病患者享有正常人的待遇，能夠融入日常生活環境，其服務對象是這些特定的人。“二戰”以后，英國的政界和學術界人士提出了“去機構化”的建議。20世紀70年代后期，英國社會老齡化程度明顯加劇，1985—2010年統計數據顯示，英國65歲及以上老年人口數達到了1000萬，增長了20%，占英國總人口的17%以上，其中有多達140萬名85歲以上的老年人。英國政府無力承擔如此嚴峻的老齡化局面下的財政支出，所以，20世紀七八十年代，英國開始啟用地方政府和非營利機構提供養老服務，90年代起，社會機構甚至個人也被允許提供養老服務。服務主體數量增加，不僅政府負擔得到了一定的減輕，服務質量也得到了提升。

2.美國

在養老社區發展方面，美國后來居上。世界上最早的養老社區是美國亞利桑那州的太陽城養老社區，可追溯到20世紀四五十年代房產開發商Del Webb在亞利桑那州馬里科帕縣建立的第一個養老社區——楊格鎮養老社區。由于美國人口老齡化問題日益顯現、《住房法》的頒布等，20世紀60年代初開始興建的太陽城養老社區，在20世紀80年代建成后聲名遠揚。至2000年，Del Webb公司已經在美國興建了13個名為“太陽城”的大型養老社區，分布在全美各地。“太陽城”作為美國養老社區的品牌，成為全世界養老社區的典范。太陽城養老社區，實質上屬于一種養老地產，開發商負責完成房產開發及配套設施建設工作，由社區成員組成的志愿組織CA負責社區的日常運營活動。這種模式被全美所有太陽城養老社區所采用。CA成員必須由社區居民全體投票產生，并依據社區制定的相關規章制度開展與社區有關的日常工作。社區管理的資金來源于社區居民繳納的年費和設施使用費。太陽城房屋均價為15萬～34萬美元，居民購買太陽城養老社區的不動產后，不動產將成為私有財產，居民可向任何符合太陽城居住條件的個人出售。在太陽城養老社區生活的普通老人，每月大概有500美元的基本支出。老人們可以在太陽城的餐館里有償用餐，每月只需繳納幾十美元。同時，美國的醫療保險體系比較完善，美國公民在公立醫院看病通常不需要花錢，太陽城的非營利組織也常常為老人提供多種醫療保健服務。因此，生活在太陽城里的老人在飲食與醫療兩方面的花費較少。美國太陽城養老社區獲得成功的主要原因有三點:一是與美國的本土文化有關，美國老人喜歡獨自生活，愿意選擇養老社區方式養老；二是太陽城成熟的運營與管理模式、較低的成本，以及豐富的服務內容，為老年人的生活提供了諸多便利；三是太陽城與政府、非營利組織和基金會等的互動交流順暢，能獲得政策、資金等方面的支持，可持續發展動力較強。

3.日本

即使從世界范圍來看，日本的養老社區發展也較為成功。“二戰”中日本損失了大量青壯年勞動力，生育率也因此受到巨大影響，戰后不久即轉變為老齡化社會。據統計，1975年，日本大于65歲的老年人口已有739萬，占總人口的7.1%，標志著日本老齡化社會正式拉開序幕。早在20世紀60年代，日本根據老齡化、少子化和家庭養老模式逐漸退化的實際情況，對國內社區養老服務給予了相當多的關注，經過幾十年的社會實踐及發展，形成了相對完善的法律法規、政策及市場體系，組織形式種類繁多，服務內容豐富全面。日本的社區養老體系主要由政府主導型、政府資助下的民間組織、志愿者及其組織和企業主導型四種組織形式構成。隨著老齡化程度的日益加深，日本政府也同樣面臨財政負擔的問題，相關政策也悄然發生改變，鼓勵通過社會的、民間的力量和組織發展養老服務組織，提升服務質量，為老年人提供適老的居住環境。

從實踐來看，國外養老社區主要有共同住宅（Cohousing）、自助/互助小組（Self-Help and Mutual Aid Groups）、LETS（Local Exchange and Trading Schemes）、時間銀行（Time Bank）等幾種形式。這些組織形式在不同國家和不同時期發揮著重要作用。隨著老齡化程度加深和政府財政負擔不斷加重，各國都在不斷探索新的運營方式和組織形式，為更多的老人提供更好的養老服務。

（二）國內養老社區建設情況

與美國和日本相似，我國早期養老服務的提供者也是政府投資或非營利組織開辦的養老院、福利院等機構，服務于城市低保戶，農村五保戶或無家人照看的失能、不能自理的老人。多數老人是不得已才選擇入住養老院或福利院，而大部分中國人也認為將家中老人送進養老院是不孝之舉，加上養老院設施條件和服務質量一般，所以養老院入住率不高。隨著老齡化問題日趨嚴重，人們的思想觀念也發生了改變，入住養老院不再被看作無奈之舉和不孝之舉。同時，部分社會經營的養老機構服務質量不斷提升，而且隨著人們生活水平的提高和退休老人對養老需求的增加，越來越多的高端營利性養老機構開始出現。

1.北京太陽城養老社區

北京太陽城是我國第一家由民營企業主辦的、從事健康養老事業的持續照料退休社區（Continuing Care Retirement Community，CCRC）。北京太陽城位于北京市昌平區小湯山鎮，周邊交通便利，附近有百里長河、千畝果園、萬畝草坪，2000年開始建設。經過十多年的建設發展，社區內醫院、超市、銀行各項配套設施齊全，可為社區老人提供醫療、商業、娛樂等方面的服務。同時，旗下各企業以健康持續養老為主業，形成了集醫療、飲食、娛樂于一身的健康養老產業鏈。在運營模式方面，通過合理調配內部產業結構比例，實現了資金運作上的平衡。除了出售的房產，其內部養老公寓采取租賃模式，是自持物業。太陽城運營收入主要有房產銷售收入、租金收入、綜合商業服務收入、自有物業收入和其他相關收入。

2.樂城養老恭和苑項目

“恭和苑”是樂城集團的養老品牌，由成立于2007年的樂城老年實業投資有限公司（以下簡稱“樂城養老”）負責投資運營，目前已經布局了北京、浙江和海南等地，擁有北京雙井恭和苑、海南海口恭和苑、浙江慈溪恭和苑等運營項目（見表1-3）。其中雙井恭和苑位于北京市CBD核心，是樂城養老的旗艦項目，還是北京市“醫養結合”的試點單位。恭和苑的市場定位為滿足高端人群的養老需求，收費較高，入住老人享受到的服務涉及養老居住、飲食、基本照護、休閑娛樂及基本醫療保障。在老年人群收入日趨增加、對養老品質要求越來越高的情況下，類似恭和苑的高端養老模式應該會有更大的發展空間。

3.上海親和源項目

親和源集團有限公司成立于2005年，專門從事高端養老社區的投資、開發、建設、運營。上海康橋老年公寓作為其旗艦店，于2008年開始運營，至今運營狀況良好。近年來，親和源在上海、浙江、遼寧、海南等地探索連鎖經營模式（見表1-4）。親和源是企業主導下的養老模式，運營模式采取會員制，與臺灣長庚養生文化村類似。老人通過一次性購買社區居住權并每年繳納年費的方式，獲得社區提供的各種養老服務，不擁有社區房屋的產權。親和源是屬于高端人群的養老社區，其目標客戶群定位為高級知識分子及高級干部。入住親和源的老人需要每月繳納2000～6000元的服務費。上海康橋老年公寓的運營收益主要包括老年服務、老年護理和公寓租賃三個部分，運營收益中有一些資金被用作社區的運營維護，還有一些資金轉化為企業的利潤。社區配備了閱覽室、運動場、舞蹈房等，為老人提供了大量的優質養老服務，老人可以根據自己的愛好進行娛樂休閑活動。另外，上海康橋老年公寓在內部管理和服務上有自己的義工組織，并把時間銀行管理模式引入義工組織管理，既提升了服務水平和服務能力，又大大降低了老人使用服務的成本。

總之，國內外養老社區實踐表明，養老社區主要為有養老需求的老人提供固定的集中居住場所并提供配套服務，一般建設在風景優美、交通便利、配套服務齊全的區域或者社區。目前養老社區的客戶群體多為有較高、穩定收入的中產階層。養老社區對投資的依賴性非常強，投資周期長、資金需求量大，成熟養老社區運營能力與盈利能力的強弱直接影響其能否生存及是否具有可持續性。國家財政負擔的增加為民間資本和企業投資養老社區提供了可能性，大量穩定的資金儲備和必要的經營管理經驗則是投資建設養老社區并使其持續發展的基本要求。