1.3 中國房地產市場發展歷程

中國房地產市場經濟發展的目標模式是建立以市場機制運行為主，以政府宏觀調控與法制監督為輔的成熟的房地產市場經濟。房地產市場是否發育成熟及其成熟度對房地產價格的形式與監控、市場主體的經濟行為有很大的制約作用。因此，客觀地分析房地產市場的發展現狀對未來房地產投資、交易與房地產業政策的制定具有重要的參考意義。

中國房地產市場形成于19世紀末20世紀初，隨著社會變革和商品經濟的萌芽而成長起來。大體來說，中國房地產市場的發展經歷了以下五個階段。

1.3.1 萌芽階段（1845年—1949年）

1840年以前，土地和房屋作為生活和生產的基本條件是財富的主要代表，能夠出租、典當、抵押和買賣，土地租佃和買賣有中介人、契約、地保等完整的約定俗成的參與者、手續和方法。但是這些活動都被約束在封建經濟結構框架內，不能形成獨立的行業。中英不平等的屈辱條約《南京條約》簽訂后，列強在廣州、上海、廈門、福州、寧波等口岸獲得了通商權，并各自劃分了租界。它們在租界內進行土地和房屋的建設和經營活動，出現了專業性的外商房地產公司，逐步形成了較為獨立的房地產業，房地產市場開始萌芽。20世紀20年代后，外國資本加大對房地產的投資，房地產業開始走向壟斷并與金融業相結合，在社會經濟中占據了一定的地位。此時，專業性的華資房地產公司也相繼成立，到20世紀30年代，專業性的華資房地產公司已有20多家。但華資房地產公司規模小、起步晚，外資公司占主導地位，在這一階段房地產市場從租界開始萌芽，房地產業主要集中在沿海的大城市，內陸城市的房地產業則較為沉寂。

1.3.2 休眠階段（1949年—1978年）

中華人民共和國成立以后，我國推行了國有土地無償劃撥使用和房屋非商品化政策。房地產不能作為商品自由流通，房地產市場逐步萎縮。需要土地和房屋的單位或部門，不是在市場進行交易購買，而是向政府提出申請，由此形成了政府無償、無期限劃撥土地的體制。政府也通過無償撥款，由單位自己建設工作用房和職工住宅，并以行政辦法分配給職工，形成了政府投資、福利分配的體制。這30年的時間內，房地產開發活動一直沒有停止，存量房地產積累量巨大。這一階段，房地產市場處于休眠狀態，對社會經濟造成了負面影響。①土地資源浪費嚴重。土地由國家無償無期限劃撥給單位后，土地實際上為部門和單位所有，形成了誰占地誰所有、誰用地多誰就獲利多的局面，因此土地浪費問題嚴重。由于缺乏有效的市場機制，土地資源不能流向高效率的地方，其配置效率極為低下。②房地產投資渠道單一，來源不足。政府包攬了房地產的建設和分配，集體和個人無權也沒有動力去進行房地產的投資與開發。單一的國家無償撥款形式，遠遠滿足不了房地產市場發展的需要，阻礙了人們生活水平的改善。

1.3.3 復蘇階段（1978年—1992年）

1978年，我國確立了改革開放和以經濟建設為中心的基本方針，各個方面都圍繞經濟體制改革探索著改革的途徑。以此為契機，我國房地產市場開始復蘇和發展。1980年，全國城市規劃工作會議把對城鎮土地征收使用費列入議事日程，并在深圳、廣州等城市開始收取城市土地使用費，規定土地使用年限。1984年5月，《政府工作報告》指出，城市住宅建設，要進一步推行商品化試點，開展房地產經營業務。確立了土地的收益性和有償性觀點，為土地進入市場奠定了政策基礎，促進了房地產市場的復蘇和發展。1988年4月，七屆人大一次會議修訂的《憲法》規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。《土地管理法》也做了相應修改，為房地產市場的發展提供了法律依據。深圳、廣州、上海、廈門、福州等城市先后開始實行土地使用權有償出讓、轉讓給房地產開發公司和其他土地所有者，有的甚至向外商轉讓，房地產市場得到了較快恢復。1984年12月，國家統計局、國家計委、國家標準局等有關部門頒發《國民經濟行業分類與代碼》，將房地產業列為獨立行業。1989年，由于治理整頓和其他各種因素的影響，房地產市場受到較大影響，大幅回落。1990年，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》的發布，增強了外商在中國投資的信心，有利于改善投資環境。1991年，房地產市場逐漸開始回暖，并接近1988年的水平。國民經濟宏觀調整政策取得了顯著成效，帶動了房地產市場的發展。

1.3.4 快速發展階段（1992年—2016年）

1992年鄧小平南方談話，成為我國房地產發展的一個歷史轉折點。我國加強了對外開放的力度，加快了對外開放的步伐，房地產業作為第三產業成為國家培育的重點，房地產市場在有利的政治、經濟條件下迅速發展，主要表現為：①房地產投資快速增長。1992年全國實現房地產投資總量732億元，比上年增長117%。其中，海南省增長211%，福建、山東等省增長率超過或接近100%。②房地產開發公司和各類開發區紛紛成立。1992年年底，全國各種形式的房地產開發公司達1200多家，各種類型的開發區近2000個。房地產交易額大幅度增長，1992年僅商品房銷售面積就達4288萬平方米，銷售額達440億元，分別比1991年增長40%和80%。1992年全年出讓土地2.2萬公頃，實際開發2.3萬公頃，分別是上年的11倍和1.8倍。房地產開發也呈現出多元化趨勢，住宅、辦公樓、商住樓、廠房、酒店、購物中心等得到快速發展。1993年，我國房地產市場繼續保持快速發展，房地產開發企業增加近2萬家，市場重心也由珠江三角洲向北移動，形成沿海、沿江、沿邊到內陸開放城市的多元化區域的市場態勢。以上海為龍頭的蘇、浙、皖等長江中下游地區，以京、津、遼、魯為主的環渤海灣地區，蘇州、大連、青島、煙臺等城市房地產市場迅速發展，成為新的房地產投資熱點。

這一階段的快速發展，對房地產市場的發展起到了極大的推動作用。但也帶來了許多亟待解決的問題，如房地產投資結構不合理、土地供應總量失控、開發規模失控、市場行為不規范、收益分配失衡等。1994年7月以后，隨著《城市房地產管理法》等法規的制定和宏觀調控政策的出臺，房地產市場進入理性發展時期，主要表現為：①房地產法規體系逐步完善。《中華人民共和國城市房地產管理法》及一系列配套法規的相繼頒布，有效地規范了房地產市場行為。②投資結構趨于合理。新開工和竣工的項目中，普通住宅的比例明顯上升，達到80%以上，而高檔賓館、高級公寓、花園別墅、度假村等項目規模明顯壓縮。③房地產投資速度有所減緩，市場交易量有所下降，市場價格合理回落，房地產炒家減少，房地產市場的泡沫成分得到一定程度消除。④收回了2000多萬畝^[1]不能按期開發的土地，內陸省份撤回了投入沿海地區房地產市場的大部分巨額資金。⑤經過合理調控，全國房地產開發公司、開發區產業布局得到優化。

1.3.5 平穩發展階段（2016年至今）

2016年年底的中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。此后，與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策，涉及房企融資、購房者信貸等方面。

房地產的第一功能是使用功能，對GDP和稅金的作用要建立在使用基礎上。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為；因城施策去庫存。目前，三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。2019年7月，銀保監會約談了部分房地產信托業務一段時期以來增速過快、增量過大的信托公司，要求這些單位增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。2019年7月30日召開的中共中央政治局會議提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，釋放出我國堅持房地產調控不動搖的明確信號。2019年12月10日至12日在北京舉行的中央經濟工作會議再次明確，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。2020年12月28日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。2022年，《政府工作報告》提出：“繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”