2.2　居者有其屋

房地產是社會大眾最關心的產業之一，因為它既是經濟增長的支柱引擎，也是財政收入的重要來源，更是幫助人人實現安居的基礎和手段。我的印象中，對房地產的認識還要回到入行沒多久，國家取消了實物分房制度，搞貨幣分房，后來又推行住房公積金制度，各項政策對房地產市場的發展都有深遠影響。對銀行來說，樓宇按揭業務獲得了長足的發展。平時我們都喜歡開個玩笑，假如你20年前就一直在銀行消費貸款部門工作，會是獲益最大的群體。

1992年5月，建設銀行上海分行貸出了全國第一筆個人房屋貸款，但當時市民對此業務不太了解，或許對大多數人來說，買房要借錢尚屬新鮮事物。1998年4月，央行正式推出《個人住房貸款管理辦法》，商業性個人房貸在中國大小城市全面鋪開，漸漸進入大眾的視野。中國個人房貸的發展史，同樣也是商品房發展史的真實寫照。1997年底全國房地產個人貸款余額不到200億元。2001年底就到了6600億元，是1997年的33倍。2012年底又達到6.9萬億元，是1997年底的345倍。2020年底全國房地產個人貸款已達到了34萬億元，是1997年的1700倍。

1998年我國取消了福利分房制度，沒搭上“末班車”的人只好自己掏錢購買商品房，到2000年個人消費的房地產占到了全國房地產消費總量的70%以上。2006年國內有91%的購房者用了按揭貸款產品，其中31.8%的購房者月供超過月收入的一半。2007年在公司業務部工作時，時任總經理用經濟學中的“債務代際不均衡分布理論”跟我們解釋了房貸對房地產價格的作用機理。從2000年開始，中國三代人在同一時間購房。上一代人手中已攢夠了買房的錢，有能力買房。這一代人雖然錢不夠，但結婚剛需要買房，跟銀行借錢買房。原本20年后才需要買房的下一代少年，有條件的父母擔心房價上漲，也幫助他們在這個時間買房。我在高新區支行工作時，審批過一段時間的樓宇按揭貸款業務，其中不少客戶就是第三代人群。所以我們現在看到的房價持續上漲，在一定程度上是由于三個代際人群在同一時間產生購房行為的結果。那么，我們可以想象一下，中國的下一代可能繼承來自父母以及雙方長輩的房產，是否10年后會出現房子供給過剩的現象。

銀行持續做大按揭貸款，累積的資產規模也在持續擴大，住房金融成為銀行利潤貢獻最大的業務之一。以建設銀行為例，2020年底該行個人住房貸款余額為5.8萬億元，假設以息差2.19%計算，單此項目能貢獻的利差收益就高達約1200億元，占2020年建行稅后凈利潤的44%。同期，建行房地產開發貸款余額僅4727億元，貢獻利潤僅103億元。所以，在各家銀行的財務報表中，個人金融業務收入之所以能夠超過公司金融業務，與房貸有很大關系。相較國有大行來說，股份制銀行的房貸占比會低一些，比如招商銀行個人房貸利潤占比僅24%，公司房貸利潤占比也僅6%左右。國有銀行資金規模大，發展樓宇按揭業務不僅能夠獲得持續、穩定的利息收入，也相對安全，至今銀行樓宇按揭業務表現出的風險特征還比較單一。相比對公房貸業務，個人住房貸款資產質量普遍較好（見表1）。

房住不炒是國家堅持的信貸政策，避免房地產市場過熱也是金融監管的重點工作之一。自2021年1月1日起，由央行、銀保監會聯合發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》正式實施，對國內五個檔次的銀行做出房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限要求，并針對當時不同情況提出了2～4年的過渡期。年底受疫情及市場低迷影響，監管部門又頻繁發聲糾偏房地產融資政策，鼓勵金融機構為有資質的大型房企并購出險企業優質項目提供融資支持，多次重點強調滿足居民的合理住房需求。這一過程風險防范也不容松懈，各家銀行均制定了嚴格的擇戶標準，比如交通銀行“因城因戶施策，分層分類管理”。中國銀行執行差別化住房信貸政策，優選貸款投放區域、合作企業、合作樓盤和客戶。還有招商銀行、興業銀行、平安銀行等多家銀行均提到了配合各地因城施策，重點支持居民剛需及改善型住房按揭需求。

2021年以來，國內多家銀行為了推廣樓宇按揭業務積極開發新產品。珠海、青島、昆明、濟南、南京、福州等城市均宣布推出“二手房帶押過戶”新模式，深圳也完成首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務，給銀行創造了新的服務機會。所謂“帶押過戶”，即存在抵押的房產要上市交易的，無須先行還貸或墊付，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立這三項業務。在此之前，國內二手房交易普遍要求賣方（原房主）先解押才能辦理過戶手續，而解押則意味著需要還清按揭貸款。在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復雜，而如果賣方尋求社會“過橋資金”還會加大風險。該業務的優勢有很多，比如降低交易成本，化解交易風險，減少客戶“跑腿”次數，銀行也愿意配合。

黨的二十大以后，國家為實現居者有其屋的目標，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。早在2021年6月，國務院辦公廳就印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系。根據住房和城鄉建設部數據，“十四五”期間，全國保障性租賃住房建設目標是870萬套，預計可解決超過2000萬新市民、青年人的住房困難問題，蘊藏著萬億元級的投融資機會。我國內地保障性住房政策與海外發達國家和地區的改革趨勢是一致的，英國、美國、法國、日本、新加坡以及中國香港地區采用的都是住房雙軌制。其中中國香港40%左右的居民住在“公屋”，新加坡在“政府組屋”的居民更高達80%。

2023年1月17日，作為先行示范區的深圳在住房改革領域又邁出一步，發布了《共有產權住房管理辦法（征求意見稿）》。共有產權住房銷售價格按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定，購房人產權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例執行，原則上不低于50%。共有產權住房實行產權封閉流轉，深圳有可能不再安排建設安居型商品房。深圳共有產權住房制度的出臺，對于我國完善住房保障體系、緩解政府財政和市場資金壓力、擴大招商引才均有積極影響。共有產權房自2007年起在江蘇省淮安市進行試點，之后在貴州、上海等地都有推廣。2017年北京出臺的共有產權房方案與其他城市有所不同，不能轉為商品房，支持無房剛需家庭，“十三五”期間提供房源5.8萬套（宋霞，2023）。

房地產行業發展和金融運作息息相關，在探索新政策、新模式的同時，必然要求銀行服務模式也隨之跟進。銀行一方面可以為保障性租賃住房建設提供貸款、債券等金融支持；另一方面也可以為個人提供長租住房貸款服務，開發更多面向中小收入租客的“安居貸”金融產品，用于一次性支付租金等與租房相關費用的貸款。

在住房租賃金融服務方面，建行創新經驗較多。2022年11月8日，建行成立全國首個住房租賃基金，包括建信住房租賃基金（有限合伙）和建信住房租賃私募基金有限責任公司兩個主體。住房租賃基金總規模300億元，建行將以市場化、法治化、專業化運作，收購房企存量資產，助力探索房地產發展新模式。2023年1月，建信住房租賃基金又與萬科集團聯合創立了建萬住房租賃投資基金，規模高達100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產（楊陽騰，2023）。

此次住房租賃基金成立前，建行運營的住房租賃項目主要是通過創新租賃權和經營權的“兩權分離”模式，以針對租賃住房新建、改建、收購、運營等不同時期融資需求的一攬子創新信貸產品為抓手，在確保合規的前提下盤活社會閑置房源，推動住房租賃戰略的實施。住房租賃基金設立后，建行與地方政府合作設立配套子基金，撬動更多社會資本參與發展住房租賃，盤活房地產行業存量資產。同時推動住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量升級、間接融資與直接融資并重的方向發展，形成集股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs（不動產投資信托基金）上市于一體的全方位住房金融服務體系，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度提供有力的金融支持。住房租賃基金“吃”進來的資產可以通過REITs退出來，從而實現“投、貸、管、退”的金融服務閉環。這也為國家推動房地產市場轉型提供了新的思路，或也能讓更多的城市居民享受更好的居住條件。

截至2022年底，建行實施住房租賃戰略已有五年。從2018年推出“存房模式”的戰略邁出破冰第一步，到成立專業的住房服務公司——建信住房服務有限責任公司，從組建住房租賃產業聯盟到打造一批極具特色的長租社區，建行積累了豐富的經驗，確立了從服務方式到金融產品的住房租賃邏輯，住房租賃貸款余額已達2100億元。建行成立的專業住房服務子公司，開業運營200個“CCB建融家園”長租社區，管理房源超14萬間。專注打造開放共享的住房租賃綜合服務平臺，企業用戶達1.6萬戶、個人用戶超4200萬戶。公租房管理信息系統拓展至336個城市，保租房App也在211個城市上線。不難看出，建行正在住房金融業務領域下一盤大棋。