第三節　房地產制度體系

目前，我國房地產的法律法規制度體系建設已取得了顯著成績，該體系的構架由法律、行政法規、地方性法規、部門規章、地方性政府規章、規范性文件和技術標準（規范）等構成。

一、法的主要形式

法是由國家制定或認可的，經過必要的程序通過，能夠反映統治階級意志，并且由國家強制力保證實施的規范體系。它通過確定人們在一定社會關系中的權利和義務，確認、保護和發展對統治階級有利的社會關系與社會秩序。

一般情況下，我國法律堅持“法不溯及既往”原則，這也是各國通行的法律原則。“法不溯及既往”是指新的法律頒布后，對其生效前的事件和行為不適用。通俗地講，就是不能用今天的規定去約束昨天的行為。

法的形式，是指法是由何種國家機關，依照什么方式或程序創制出來，并表現為何種形式、具有何種效力等級的法律文件。我國法的形式主要有以下幾種。

（一）憲法

憲法是國家的根本大法，是當代中國最重要的法的淵源。《憲法》由最高國家權力機關——全國人民代表大會制定、通過和修改，其規定了當代中國最根本的政治、經濟和社會制度；規定了國家的根本任務，公民的基本權利和基本義務，國家機關的組織結構和活動原則等國家與社會生活中最基本、最重要的問題。《憲法》是其他法律、法規的“母法”，其他法律、法規的規定是《憲法》這一根本法的具體化。按照《憲法》的規定，《憲法》具有最高的法律效力，其他法律、法規的制定，均需以《憲法》為依據，服從《憲法》，凡與《憲法》相抵觸、相沖突的法律、法規以及活動和行為，均不具有法律效力。

（二）法律

法律是由全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會制定頒布的。根據《憲法》的規定，法律分為基本法律和基本法律以外的法律。基本法律由全國人民代表大會制定和修改，內容涉及國家和社會生活某一方面最基本的問題，如《中華人民共和國刑法》（以下簡稱《刑法》）、民法、訴訟法以及有關國家機構和其他的法律；基本法律以外的法律由全國人民代表大會常務委員會制定和修改，內容涉及“除應當由全國人民代表大會制定的法律以外的其他法律”。按照《憲法》規定，在全國人民代表大會閉會期間，全國人民代表大會常務委員會也有權對全國人民代表大會制定的基本法律在不同該法律基本原則相抵觸的條件下進行部分補充和修改。全國人民代表大會通過的法律由國家主席簽署主席令予以公布。

此外，全國人民代表大會及其常務委員會做出的決議或決定，具有規范性內容的，也屬于法律的范疇，與法律具有同等效力。

（三）行政法規

行政法規是指國家最高行政機關即國務院根據《憲法》和法律制定的一種規范性文件，其法律地位和法律效力僅次于《憲法》和法律。行政法規由國務院總理簽署國務院令予以頒布。

（四）地方性法規

我國地方性法規有省級和市級兩種類型。

省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會根據本行政區域的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規相抵觸的前提下，可以制定地方性法規，報全國人民代表大會常務委員會備案。

較大的市的人民代表大會及其常務委員會根據本市的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規和本省、自治區的地方性法規相抵觸的前提下，可以制定地方性法規，報省、自治區人民代表大會常務委員會批準后施行，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

（五）規章

規章分為兩類：國務院部門規章和地方政府規章。

國務院部門規章：國務院所屬各部、委員會、中國人民銀行、審計署和具有行政管理職能的直屬機構，可以根據法律和國務院的行政法規、決定、命令，在本部門的權限范圍內，制定規章。

地方政府規章：省、自治區、直轄市以及省、自治區人民政府所在地的市和較大的市的人民政府，可以根據法律和行政法規以及本省、自治區、直轄市的地方性法規，制定規章。地方政府規章的法律效力低于憲法、法律、行政法規和地方性法規。

二、法律規范沖突解決規則

法律規范沖突，是指不同的法律規范對同一事項作出了相互矛盾或不一致的規定。在法律規范發生沖突時，行政機關或司法機關應當根據法律規范的效力等級、立法先后等標準，確定應當適用哪一個法律規范。

（一）有除外條款時優先適用除外條款

所謂除外條款，就是在一般規定以外的特殊規定。對于適合的特殊情形，其效力優先。例如，《民法典》第一百五十三條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。”

無除外條款時，則看發生沖突的法律規范是否出自同一立法機關，分兩種情況：同一立法機關的法律沖突和不同立法機關之間的法律沖突。

（二）同一立法機關的法律沖突

1.特別法優于一般法

《中華人民共和國立法法》（以下簡稱《立法法》）第九十二條規定：“同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定。”法律適用范圍大的是一般法，法律適用范圍小的則屬于特別法。或者說，當兩個法之間在適用范圍上構成了個別與一般的關系時，調整個別關系的法是特別法，調整一般關系的法是一般法。

2.新法優于舊法

《立法法》規定，同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章……新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。

3.新的一般規定與舊的特別規定不一致，不能確定如何適用時，由制定機關裁決

《立法法》規定：法律之間對同一事項的新的一般規定與舊的特別規定不一致，不能確定如何適用時，由全國人民代表大會常務委員會裁決。行政法規之間對同一事項的新的一般規定與舊的特別規定不一致，不能確定如何適用時，由國務院裁決。

（三）不同立法機關之間的法律沖突

1.能判斷效力層級：上位法優于下位法

上位法優于下位法，是指效力等級高的法律與效力等級低的法律發生沖突時，應當適用效力等級高的法律。在我國，不同類型法之間的效力高低為：

（1）《憲法》具有最高法律效力；

（2）法律的效力高于行政法規、地方性法規、規章；

（3）行政法規的效力高于地方性法規、規章；

（4）地方性法規的效力高于本級和下級地方政府規章；

（5）省、自治區的人民政府制定的規章的效力高于本行政區域內的較大的市的人民政府制定的規章。

上位法優于下位法規則的例外是：自治條例和單行條例依法對法律、行政法規、地方性法規做變通規定的，在本自治地方適用自治條例和單行條例的規定。經濟特區法規根據授權對法律、行政法規、地方性法規做變通規定的，在本經濟特區適用經濟特區法規的規定。

2.不能判斷效力層級

（1）部門規章之間、部門規章與地方政府規章之間對同一事項的規定不一致時，由國務院裁決。

（2）地方性法規與部門規章之間對同一事項的規定不一致，不能確定如何適用時，向國務院提出意見。國務院認為應當適用地方性法規的，應當決定在該地方適用地方性法規的規定；認為應當適用部門規章的，應當提請全國人民代表大會常務委員會裁決。

三、房地產領域的主要法律、行政法規、規章以及規范性文件和技術標準（規范）

（一）法律

房地產領域的法律主要包括：《民法典》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》（以下簡稱《城鄉規劃法》）、《中華人民共和國資產評估法》（以下簡稱《資產評估法》）等。

（二）行政法規

房地產方面的行政法規主要有《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《土地管理法實施條例》）、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《住房公積金管理條例》、《物業管理條例》、《不動產登記暫行條例》等。

（三）規章

房地產部門規章主要有《房地產開發企業資質管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《商品房租賃管理辦法》《城市房地產抵押管理辦法》《閑置土地處置辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》《房地產估價機構管理辦法》《房產測繪管理辦法》《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》《廉租住房保障辦法》等。

（四）規范性文件和技術標準（規范）

規范性文件是指主管部門根據法律、法規和規章的規定，在本部門的權限范圍內，以通知、意見等形式發布的文件或者標準、規范。房地產領域的規范性文件主要包括：《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》《房地產估價師職業資格制度規定》《房地產估價師職業資格考試實施辦法》《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》《房地產經紀專業人員職業資格制度暫行規定》《房地產經紀專業人員職業資格考試實施辦法》《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產抵押估價指導意見》《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》等。

房地產方面的國家標準主要有《房地產估價規范》《房地產估價基本術語》《房產測量規范》。房地產方面的行業標準主要有《房地產業基本術語標準》《房地產市場基礎信息數據標準》等多項技術規范。