第四節　國有建設用地使用權劃撥

一、國有建設用地使用權劃撥的概念

建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權有以下含義：

（1）劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式；

（2）除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動；

（3）取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續；

（4）在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

二、國有建設用地使用權劃撥的范圍

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》要求，嚴格控制劃撥用地范圍，推進土地資源的市場化配置；經營性基礎設施用地要逐步實行有償使用；運用價格機制限制多占、濫占和浪費土地?！秳潛苡玫啬夸洝罚▏临Y源部令第9號）規定，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權：

（1）國家機關用地和軍事用地，包括黨政機關和人民團體用地、軍事用地；

（2）城市基礎設施用地和公益事業用地，包括城市基礎設施用地、非營利性郵政設施用地、非營利性教育設施用地、公益性科研機構用地、非營利性體育設施用地、非營利性公共文化設施用地、非營利性醫療衛生設施用地和非營利性社會福利設施用地；

（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，包括石油天然氣設施用地、煤炭設施用地、電力設施用地、水利設施用地、鐵路交通設施用地、公路交通設施用地、水路交通設施用地、民用機場設施用地；

（4）法律、行政法規規定的其他用地，包括特殊用地，如監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

三、劃撥建設用地使用權的管理

（一）劃撥建設用地使用要求

1.按規定使用

根據《土地管理法》《城市房地產管理法》等法律、法規規定，以劃撥方式取得國有建設用地使用權的土地使用者，必須嚴格按照《國有建設用地劃撥決定書》和《建設用地批準書》中規定的劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內容來使用土地，不得擅自變更。

2.改變用途需依法批準

劃撥國有建設用地使用權人需要改變批準的土地用途的，須報經市、縣自然資源管理部門批準。改變后的用途符合《劃撥用地目錄》的，由市、縣自然資源管理部門向土地使用者重新核發《國有土地劃撥決定書》；改變后的用途不再符合《劃撥用地目錄》的，劃撥國有建設用地使用權人可以申請補繳出讓金、租金等土地有償使用費，辦理土地使用權出讓、租賃等有償用地手續，但法律法規、行政規定等明確規定或《國有土地劃撥決定書》約定應當收回劃撥國有建設用地使用權的除外。

（二）劃撥建設用地的轉讓

劃撥建設用地的轉讓有兩種情況。一是辦理土地使用權出讓手續。報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。二是可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應當行使優先購買權。

（三）劃撥建設用地的出租

房產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。用地單位因發生轉讓、出租、企業改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃。租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。

（四）劃撥建設用地的抵押

劃撥土地使用權抵押時，其抵押價值應當為劃撥土地使用權下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地出讓手續并向國家繳納地價款才能變更土地權屬。對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府自然資源部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。

（五）劃撥建設用地的收回

國家無償收回劃撥土地使用權的情況主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地；②國家為了公共利益需要和城市規劃的要求收回土地使用權；③各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權；④土地使用者自動放棄土地使用權；⑤未經原批準機關同意，連續2年未使用；⑥不按批準用途使用土地；⑦鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。上述①和②兩種情況下，國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依法給予補償。