第二章　房地產市場調查與預測

第十一條　開發商和經濟評價人員通過對房地產市場調查，了解房地產市場的過去和現狀，把握房地產市場的發展動態，預測房地產市場的未來發展趨勢，并依此分析房地產項目建設的必要性，確定房地產項目的用途、規模、檔次、開發時機和經營方式。

第十二條　房地產市場調查與預測的內容和方法，應根據房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區的具體情況確定。按照用途可將房地產項目主要分為下列類型：

一、居住用途的房地產項目，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。

二、商業用途的房地產項目，包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。

三、辦公用途的房地產項目，包括商務辦公樓（寫字樓）等。

四、旅館用途的房地產項目，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。

五、餐飲用途的房地產項目，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。

六、娛樂用途的房地產項目，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。

七、工業用途的房地產項目，包括廠房、倉庫等。

八、特殊用途的房地產項目，包括停車樓等；

九、土地開發項目，是指在生地或毛地上進行三通一平等，將其開發成為建設熟地的房地產項目。

第十三條　房地產市場調查與預測包括房地產投資環境的調查與預測和房地產市場狀況的調查與預測。

一、房地產投資環境的調查與預測。房地產投資環境的調查與預測應在國家、區域、城市、鄰里的層次上進行。主要內容包括：政治、法律、經濟、文化教育、自然條件、城市規劃、基礎設施等方面，對已經發生的或將要發生的重大事件或政策對房地產項目的影響，要作出充分的了解和估計。

二、房地產市場狀況的調查與預測。房地產市場狀況的調查與預測應在房地產投資環境調查與預測的基礎上進行，主要內容包括：

1.供求狀況。包括相關地段、用途、規模、檔次、價位、平面布置等的房地產的供求狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預計它們投入市場的時間。

2.房地產商品的價格、租金和經營收入。

3.房地產開發和經營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等。

第十四條　房地產市場調查要根據調查的對象和內容，采用適當的方法。通常采用的方法有：普查法、抽樣調查法、直接調查法、間接調查法。

第十五條　房地產市場預測一般分為定性預測和定量預測。

一、定性預測。定性預測主要是通過對歷史資料的分析和對未來條件的研究，憑借預測人員實踐經驗和邏輯推理能力，對房地產市場未來表現的性質進行推測和判斷。

二、定量預測。定量預測是在了解歷史資料和統計數據的基礎上，運用數學方法和其他分析技術，建立可以表現數量關系的數量模型，并以此為基礎分析、計算和確定房地產市場要素在未來可能的數量。

第十六條　房地產市場預測的具體方法因預測的對象、內容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：

一、直觀判斷法，包括德爾菲法和專家小組法等。

二、歷史引伸法，包括簡單平均數法、移動平均數法、加權移動平均數法、趨勢預測法、指數平滑法和季節指數法等。

三、因果預測法，包括回歸分析法和相關分析法等。