026 建設工程施工合同被認定為無效后應當返還財產(chǎn)還是折價補償

建設工程施工合同無效，無論工程是否完工，如果建設工程質(zhì)量合格，發(fā)包人就因無效的建設工程施工合同獲得了建設工程，即獲得了財產(chǎn)。即使是未完工的建設工程，也屬于財產(chǎn)。該財產(chǎn)是承包人施工完成的，凝聚了承包人提供的勞務，是勞務的物化。在由承包人提供建筑材料的情況下，建設工程也是承包人建筑材料的轉化。因此，建設工程中凝聚的承包人的勞務、建材等部分價值應當返還給承包人。但是，建設工程屬于不能或者不適于返還的財產(chǎn)。首先，建設工程對發(fā)包人具有較大價值，但對于承包人而言價值不高。承包人對建設工程進行施工，目的是獲得建設工程價款而不是獲得建設工程。其次，《物權法》第一百四十六條規(guī)定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。”第一百四十七條規(guī)定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。”建設工程占用的土地的使用權通常歸發(fā)包人所有。如果將承包人施工建設的工程返還給承包人，則會違反上述規(guī)定。因此，建設工程施工合同無效，不宜將所建工程作為發(fā)包人因合同取得的財產(chǎn)返還給承包人。

由于建設工程不適于返還給承包人，而發(fā)包人又因無效的建設工程施工合同獲得了承包人已施工完成的工程，根據(jù)《民法總則》第一百五十七條規(guī)定和《合同法》第五十八條規(guī)定，發(fā)包人應就其獲得財產(chǎn)價值對承包人折價補償。實踐中折價主要有兩種方式，一是發(fā)包人與承包人協(xié)商折價，二是委托第三方評估鑒定折價。如果發(fā)包人與承包人因建設工程施工合同糾紛起訴至法院，說明雙方當事人無法就建設工程折價或者建設工程價款數(shù)額達成一致。委托第三方評估鑒定折價在現(xiàn)實中也面臨諸多困難，一是評估鑒定的成本很高，二是我國評估鑒定中介市場不完善，有的評估鑒定結論與客觀真實價值有一定距離。對于這一問題，《建設工程施工合同司法解釋》第二條規(guī)定：“建設工程施工合同無效，但建設工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。”該司法解釋出臺后，理論和實務中有一種觀點，認為這是將無效的建設工程施工合同作為有效合同處理。這種理解并不準確。由于建設工程施工合同無效后，發(fā)包人基于合同取得了建設工程，而建設工程既不適于返還給承包人，也難以通過協(xié)議或者鑒定的方式折價。當事人在建設工程施工合同中約定的建設工程價款或者建設工程價款的計算方式是雙方討價還價、磋商一致的結果。合同約定確定的建設工程價款與發(fā)包人應當返還的建設工程價值相近。因此，參照建設工程施工合同約定確定的建設工程價款可以作為一種經(jīng)濟、便捷且較為客觀真實的承包人已施工完成建設工程折價的依據(jù)。當然，對建設工程進行折價的前提是其具備價值，如果承包人所建設的工程質(zhì)量不合格，就不能參照建設工程施工合同約定的工程款進行折價。