第二節 物權編

1.共有的內容有哪些？

共有，即兩個或兩個以上組織、個人就同一財產共同享有所有權。

共有類型：按份共有，即按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權；共同共有，即共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權，如夫妻共有財產、家庭共有財產。

共有財產處分：應經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

共有財產分割：約定不得分割并維持共有關系的，應按照約定，但共有人可以重大理由請求分割；沒有約定或者約定不明的，按份共有人可隨時請求分割，共同共有人在共有關系喪失或者具有重大理由時，可請求分割。需要注意的是，因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

共有財產分割方式：共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

按份共有人優先權：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額，其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

2.善意取得要件有哪些？

善意取得要件，具體包括：第一，無處分權人將財產轉讓給受讓人，即轉讓人對該財產不享有任何處分的權利；第二，受讓人受讓該財產時是善意，即受讓人并不知曉轉讓人無權處分該財產的事實；第三，受讓人是以合理的價格接受該財產轉讓，即受讓人并非以明顯低于市場價格接受該財產轉讓；第四，轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

需要注意的是，善意取得一旦發生，受讓人即取得該財產的所有權，原所有權人即喪失對該財產的所有權，但可向轉讓人請求損害賠償。如趙某從劉某處借得一幅古畫，懸掛于家中書房。拜訪趙某的羅某見此古畫，愛不釋手，便要趙某轉賣給自己，趙某以不低于市場價格將其出讓。羅某遂裝裱古畫，準備對外參加展覽。不久，劉某在展覽會上認出古畫，即與羅某引發爭執。由此可知，羅某基于善意取得已獲得古畫的所有權，劉某只能向趙某請求損害賠償。

3.法律規定不得抵押的財產有哪些？

法律規定不得抵押的財產，具體包括：

第一，土地所有權。我國土地所有權包括國有土地所有權和集體土地所有權，通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

第二，宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外。為落實農村土地的用益物權，賦予農民更多財產權利，國家開始允許部分農村探索通過抵押土地承包經營權、宅基地使用權來獲得貸款。

第三，學校、幼兒園、醫療機構等以公益為目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施。由此可知，圖書館、科技館、博物館、美術館等用于公益目的的建筑設施也不得抵押。

第四，所有權、使用權不明或者有爭議的財產。如果將產權不明或有爭議的財產進行抵押，就可能侵犯所有權人或使用權人的合法權利并引發矛盾和糾紛，不利于社會的穩定。

第五，依法被查封、扣押、監管的財產。這些財產的合法性尚處于不確定狀態，國家法律不能予以確認和保護，不得抵押。

第六，法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。此為兜底性條款。

4.房屋所有權取得方式有哪些？

房屋所有權，即權利人對房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權利。如權利人將房屋鎖住，以示占有；權利人在房屋居住，表明使用；權利人將房屋出租，獲取收益；權利人將房屋出售，予以處分。房屋所有權取得方式，具體包括：一方面，原始取得。即權利人因法律事實而獲得房屋所有權。如合法建造房屋、拆除房屋等。另一方面，繼受取得。即權利人因法律行為而獲得房屋所有權，如房屋買賣、房屋繼承、房屋贈與等。

在房屋交易過程中，買受人向出賣人交付房款，出賣人向買受人交付鑰匙，但買受人仍未取得房屋所有權。根據法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，須經有關部門登記后，才能發生物權效力，未經登記，不發生物權效力。由此可知，買受人若想取得房屋所有權，在向買受人交付房款后，還需去房屋登記部門辦理房產登記，待登記事項辦結后，才能取得房屋所有權。

5.業主共同決定的事項有哪些？

業主共同決定的事項，具體包括：第一，制定和修改業主大會議事規則；第二，制定和修改管理規約；第三，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；第四，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；第五，使用建筑物及其附屬設施的維修資金；第六，籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；第七，改建、重建建筑物及其附屬設施；第八，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；第九，有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定上述第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定上述其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

6.什么是預告登記？

預告登記，即當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為確保將來物權的實現，按照約定向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以對抗房地產開發商的再次出售、予以抵押等行為。

此外，當事人在預告登記后，如果債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記隨即失效。