（六）地稅減免的上訴申請流程

傳統經濟理論一向認為房地產稅與房地產價格并行，由一只“看不見的手”在起著調節市場的作用。不過沿海地區的屋主們已經發現，在過去幾年房價大跌的危機中，即便房屋的計稅價值（Assessed Value）跟隨著市場價（Market Value）一同降低，但地方政府總有方法讓房地產稅不降反升。據調查顯示，近六成的房屋評估價值高出實際市場價值，換言之，有許多家庭多繳了地稅卻并不自知。屋主們雖無法“挑戰”地方財稅政策，但有權就自家房屋的稅務估價“據理力爭”，削減了本應多付的稅額。

由于減免地稅申請涉及法律、建筑、財政、會計及地產眾多領域，又要填寫市府財政或稅務局的一系列表格，手續頗為繁雜，在很大程度上阻礙了屋主欲抗辯的意愿，因此屋主在決定與政府“對簿公堂”前，要熟悉地方房地產稅制定和調升（降）的法律根據和程序，如覺得自己難當此任，可委托會計師、律師或專業人士幫助評估勝算的幾率后再做決斷。各地規章不同，本文僅以紐約市為例。

每年1月15日市財政局會向屋主發出地稅估價報告（Notice of Property Value），列明稅務年度為當年7月1日至來年6月30日的房屋市場價格（Market value）、稅務估價（Assessed Value）、免稅額（Exemption Value）及上稅額（Taxable Value）。收到通知后，屋主應仔細檢查稅率、評估價值并確認減稅優惠已在稅款計算中應用。如有疑點，應及時了解地稅評估的方式、申訴期限，迅速行動。 紐約市府的財政和稅務局平行作業，互相“協調”，財政局負責估價，稅務局受理上訴。稅務局受理上訴申請的截止日期分別為3月1日（二、三、四級稅務等級）或3月15日（一級稅務等級）。稅務局接到上訴申請后會進行評估，決定受理后便會通知申請人出庭（Hearing）日期，給予申請人向政府抗辯的機會。財政局受理糾正評估的截止日期為4月23日（個案受理可延遲到9月30日），申請人應填寫“要求重新評估”（Request for Review of Property Tax Assessment）表格，提供房產估價、三個參照對比目標等資料。屋主可以通過紐約市官網查找周邊的房屋信息，如周邊房屋房齡、面積、房間數和自家相仿，但地稅卻低出10%或以上，屋主便有很大概率能贏得申訴。財政局審查后同意糾正，便會在下一年的稅務估價報告中調整屋主的地稅。若是屋主未能如愿獲得減稅或是減稅額度不理想，還可以向更高級別的上訴委員會（Appeals Board）提出上訴。舉一例：

趙先生發現2014/2015年的稅務估價報告中，財政局的資料有兩處錯誤，一是他的六家庭屬于2A，但市府列為2B；二是他的屋宅面積為5,625平方呎（25×75×3），市府卻列為9,375平方呎（25×125×3）。趙先生請建筑師公證房屋的測量報告（Survey），當趙先生收到2014/2015年稅務估價報告時，他的稅務等級和屋宅面積已被更正，上稅額也隨之降低。但趙先生的稅務訴訟并未就此結束，雖然財政局已更新了他的稅務等級和住宅面積，但在稅務局的記錄中，他的房租凈收入過高，仍有可能被矯正回原來估稅額的“隱患”。因此趙先生決定“雙管齊下”，于3月1日前請會計師遞交上訴申請，根據他歷年的報稅記錄，更正稅務局對他的房租收入和開銷記錄，不僅解了后顧之憂，也把現有的估稅額盡可能降低。

申請減免地稅的過程冗長復雜, 不易把握，但只要屋主做好充分準備，適時咨詢專業人士，有足夠的耐心, 堅持行使自己的一份權利，就能把房地產稅調降到合理的水平。