（六）地稅減免的上訴申請(qǐng)流程

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論一向認(rèn)為房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價(jià)格并行，由一只“看不見的手”在起著調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用。不過(guò)沿海地區(qū)的屋主們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去幾年房?jī)r(jià)大跌的危機(jī)中，即便房屋的計(jì)稅價(jià)值（Assessed Value）跟隨著市場(chǎng)價(jià)（Market Value）一同降低，但地方政府總有方法讓房地產(chǎn)稅不降反升。據(jù)調(diào)查顯示，近六成的房屋評(píng)估價(jià)值高出實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，換言之，有許多家庭多繳了地稅卻并不自知。屋主們雖無(wú)法“挑戰(zhàn)”地方財(cái)稅政策，但有權(quán)就自家房屋的稅務(wù)估價(jià)“據(jù)理力爭(zhēng)”，削減了本應(yīng)多付的稅額。

由于減免地稅申請(qǐng)涉及法律、建筑、財(cái)政、會(huì)計(jì)及地產(chǎn)眾多領(lǐng)域，又要填寫市府財(cái)政或稅務(wù)局的一系列表格，手續(xù)頗為繁雜，在很大程度上阻礙了屋主欲抗辯的意愿，因此屋主在決定與政府“對(duì)簿公堂”前，要熟悉地方房地產(chǎn)稅制定和調(diào)升（降）的法律根據(jù)和程序，如覺(jué)得自己難當(dāng)此任，可委托會(huì)計(jì)師、律師或?qū)I(yè)人士幫助評(píng)估勝算的幾率后再做決斷。各地規(guī)章不同，本文僅以紐約市為例。

每年1月15日市財(cái)政局會(huì)向屋主發(fā)出地稅估價(jià)報(bào)告（Notice of Property Value），列明稅務(wù)年度為當(dāng)年7月1日至來(lái)年6月30日的房屋市場(chǎng)價(jià)格（Market value）、稅務(wù)估價(jià)（Assessed Value）、免稅額（Exemption Value）及上稅額（Taxable Value）。收到通知后，屋主應(yīng)仔細(xì)檢查稅率、評(píng)估價(jià)值并確認(rèn)減稅優(yōu)惠已在稅款計(jì)算中應(yīng)用。如有疑點(diǎn)，應(yīng)及時(shí)了解地稅評(píng)估的方式、申訴期限，迅速行動(dòng)。 紐約市府的財(cái)政和稅務(wù)局平行作業(yè)，互相“協(xié)調(diào)”，財(cái)政局負(fù)責(zé)估價(jià)，稅務(wù)局受理上訴。稅務(wù)局受理上訴申請(qǐng)的截止日期分別為3月1日（二、三、四級(jí)稅務(wù)等級(jí)）或3月15日（一級(jí)稅務(wù)等級(jí)）。稅務(wù)局接到上訴申請(qǐng)后會(huì)進(jìn)行評(píng)估，決定受理后便會(huì)通知申請(qǐng)人出庭（Hearing）日期，給予申請(qǐng)人向政府抗辯的機(jī)會(huì)。財(cái)政局受理糾正評(píng)估的截止日期為4月23日（個(gè)案受理可延遲到9月30日），申請(qǐng)人應(yīng)填寫“要求重新評(píng)估”（Request for Review of Property Tax Assessment）表格，提供房產(chǎn)估價(jià)、三個(gè)參照對(duì)比目標(biāo)等資料。屋主可以通過(guò)紐約市官網(wǎng)查找周邊的房屋信息，如周邊房屋房齡、面積、房間數(shù)和自家相仿，但地稅卻低出10%或以上，屋主便有很大概率能贏得申訴。財(cái)政局審查后同意糾正，便會(huì)在下一年的稅務(wù)估價(jià)報(bào)告中調(diào)整屋主的地稅。若是屋主未能如愿獲得減稅或是減稅額度不理想，還可以向更高級(jí)別的上訴委員會(huì)（Appeals Board）提出上訴。舉一例：

趙先生發(fā)現(xiàn)2014/2015年的稅務(wù)估價(jià)報(bào)告中，財(cái)政局的資料有兩處錯(cuò)誤，一是他的六家庭屬于2A，但市府列為2B；二是他的屋宅面積為5,625平方呎（25×75×3），市府卻列為9,375平方呎（25×125×3）。趙先生請(qǐng)建筑師公證房屋的測(cè)量報(bào)告（Survey），當(dāng)趙先生收到2014/2015年稅務(wù)估價(jià)報(bào)告時(shí)，他的稅務(wù)等級(jí)和屋宅面積已被更正，上稅額也隨之降低。但趙先生的稅務(wù)訴訟并未就此結(jié)束，雖然財(cái)政局已更新了他的稅務(wù)等級(jí)和住宅面積，但在稅務(wù)局的記錄中，他的房租凈收入過(guò)高，仍有可能被矯正回原來(lái)估稅額的“隱患”。因此趙先生決定“雙管齊下”，于3月1日前請(qǐng)會(huì)計(jì)師遞交上訴申請(qǐng)，根據(jù)他歷年的報(bào)稅記錄，更正稅務(wù)局對(duì)他的房租收入和開銷記錄，不僅解了后顧之憂，也把現(xiàn)有的估稅額盡可能降低。

申請(qǐng)減免地稅的過(guò)程冗長(zhǎng)復(fù)雜, 不易把握，但只要屋主做好充分準(zhǔn)備，適時(shí)咨詢專業(yè)人士，有足夠的耐心, 堅(jiān)持行使自己的一份權(quán)利，就能把房地產(chǎn)稅調(diào)降到合理的水平。