6 夫妻離婚后房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及分割規(guī)則探析

【開宗明義】

房屋產(chǎn)權(quán)分割是離婚訴訟中常見的爭議焦點問題，尤其是在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展、房價飆升、購房方式多樣化的背景下，夫妻離婚后關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的處理則更加復(fù)雜，實踐中各地法院對該房產(chǎn)問題的處理也有較大的差異。2011年8月9日《婚姻法司法解釋（三）》出臺后，有關(guān)夫妻財產(chǎn)等新規(guī)定在社會各界引起了強烈的反響。本文擬從《婚姻法》及其司法解釋對房屋產(chǎn)權(quán)分割的相關(guān)規(guī)定入手，對夫妻雙方離婚后房產(chǎn)的歸屬及分割問題進行分析歸納。

【問題聚焦】

房屋歸屬的一般原則是什么？我國《婚姻法》及其司法解釋對夫妻雙方離婚后的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及分割原則有何特殊規(guī)定？

【案例實操】

一、案件背景

馬某與張某1婚后育有一子張某2。2015年4月24日，雙方在湖北省洪湖市民政局協(xié)議離婚，協(xié)議內(nèi)容為：（1）婚生子張某2由張某1撫養(yǎng)；（2）位于洪湖市汊河鎮(zhèn)××小區(qū)××樓××室，約130平方米住房和門面第6間、位于洪湖市××辦事處新洪路××樓××單元××樓××室129.37平方米的住宅歸馬某所有；（3）雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間所有債權(quán)債務(wù)由馬某一方享有和承擔(dān)，與張某1無關(guān)。

后雙方就離婚協(xié)議約定的房屋所有權(quán)歸屬產(chǎn)生爭議，馬某訴至湖北省洪湖市人民法院。案涉房屋為前述離婚協(xié)議中提及的位于洪湖市××辦事處新洪路××樓××單元××樓××室，購房時間為2013年3月9日，房屋面積為129.37平方米，總價48.2萬元，首付款14.5萬元，向洪湖市農(nóng)商行貸款33.7萬元，貸款還款期限為20年，馬某、張某1雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共還款22個月。該房屋2014年11月24日登記于張某1名下，不動產(chǎn)權(quán)證號為洪湖市房權(quán)證新堤字第××號。

張某1認為，案涉房屋應(yīng)當(dāng)依法屬于其婚前個人財產(chǎn)。首先，從購房和辦理登記的時間節(jié)點來看，張某1在結(jié)婚前以個人財產(chǎn)支付了案涉房屋的首付款并貸款支付了全部房款，購房手續(xù)已全部完成。且房屋登記的受理日期在婚前，系登記在張某1個人名下。其次，從雙方的出資來看，張某1不僅支付了案涉房屋首付款，還在離婚后繼續(xù)償還按揭貸款持續(xù)至今。兩人在婚后僅以共同財產(chǎn)償還了不到兩年的按揭貸款就協(xié)議離婚，馬某幫助還貸的出資實際不到3萬元。因此，該房屋屬于張某1的個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款應(yīng)認定為張某1的個人債務(wù)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間以夫妻共同財產(chǎn)償還的房貸應(yīng)視為馬某幫助張某1償還債務(wù)。結(jié)合前述事實，離婚協(xié)議中對案涉房屋的處理，其法律性質(zhì)顯然屬于贈與而不是分割。依據(jù)《合同法》第一百八十六條的規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。雙方雖然就案涉房屋的處理達成贈與協(xié)議，但是協(xié)議并沒有實際履行，案涉房屋未實際交付也沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，且張某1已撤銷贈與。因此，對案涉房屋的處理，應(yīng)當(dāng)適用《婚姻法司法解釋（三）》第十條第二款的規(guī)定，即依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

馬某認為，案涉房屋的首付款并非由張某1一人支付，馬某也支付了部分款項，但因其有額外的房貸，為了減少房貸支出才同意將案涉房屋登記在張某1一人名下；此外，案涉房屋的裝修及家私家居系由其出資購買；案涉房屋的按揭是由夫妻共同財產(chǎn)償還的，因此，案涉房屋應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚協(xié)議對房產(chǎn)分割的約定系雙方真實意思表示，應(yīng)當(dāng)遵守。

二、法院觀點

（一）一審法院觀點

一審法院認為[1]，《婚姻法司法解釋（三）》第十條第一款規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。《婚姻法司法解釋（二）》第九條規(guī)定，男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財產(chǎn)分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)依法駁回當(dāng)事人的訴訟請求。案涉房屋買賣合同系張某1婚前簽訂，且該房屋系張某1以個人財產(chǎn)支付首付款后按揭購買，但原、被告雙方婚后存在共同還貸事實，且離婚時雙方已對該不動產(chǎn)協(xié)議處理，將案涉房屋所有權(quán)劃歸馬某名下；同時雙方協(xié)議將婚內(nèi)債務(wù)相應(yīng)劃至馬某名下，由馬某負責(zé)償還，該處理符合公平原則。另外，張某1在離婚后一年內(nèi)對財產(chǎn)分割協(xié)議未主張變更或撤銷，也未舉證證明該協(xié)議存在欺詐、脅迫的情形，故湖北省洪湖市人民法院認為，馬某與張某1離婚時就財產(chǎn)分割達成的協(xié)議系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，對雙方具有法律約束力，應(yīng)予遵守。張某1辯稱案涉房屋分割給馬某系贈與行為的抗辯理由不能成立。

張某1不服一審判決，向湖北省荊州市中級人民法院提起上訴。

（二）二審法院觀點

二審法院認為[2]，關(guān)于張某1主張案涉房屋系其婚前個人財產(chǎn)，雖在離婚時贈與馬某，但因未辦理變更登記手續(xù)，故可以撤銷贈與的問題，一方面，雖然張某1在婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，支付了首付款，并將案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記在其名下，但婚后存在用夫妻共同財產(chǎn)償還了部分房貸的事實。根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》第十條的規(guī)定，案涉房屋并不完全屬于張某1婚前個人所有的財產(chǎn)。另一方面，雙方是在簽訂離婚協(xié)議時自愿約定案涉房屋歸女方馬某所有。協(xié)議離婚時夫妻雙方自愿達成的財產(chǎn)分割協(xié)議，與解除婚姻關(guān)系密不可分，根據(jù)特別法優(yōu)先于一般法的原則，對其效力的認定及履行應(yīng)優(yōu)先適用《婚姻法》及相關(guān)司法解釋。根據(jù)《婚姻法司法解釋（二）》第九條的規(guī)定，一方在協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財產(chǎn)分割問題反悔，但是經(jīng)過人民法院審查未發(fā)現(xiàn)訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)駁回當(dāng)事人的訴訟請求。張某1與馬某簽訂的離婚協(xié)議是雙方協(xié)議離婚時的真實意思表示，合法有效，對雙方均具有法律約束力。張某1在協(xié)議離婚后一年內(nèi)未向人民法院提出變更或撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議的請求，本案審理中也未發(fā)現(xiàn)欺詐、脅迫的情形，故對張某1請求撤銷財產(chǎn)分割條款的主張，依法不予支持。

【法律研判】

一、法規(guī)摘要

1.《民法典》

第一千零六十二條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務(wù)報酬；

（二）生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益；

（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；

（四）繼承或者受贈的財產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項規(guī)定的除外；

（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。

夫妻對共同財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

第一千零六十三條 下列財產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)：

（一）一方的婚前財產(chǎn)；

（二）一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償；

（三）遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產(chǎn)；

（四）一方專用的生活用品；

（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)。

第一千零六十五條 男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規(guī)定。

夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有法律約束力。

夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有，夫或者妻一方對外所負的債務(wù)，相對人知道該約定的，以夫或者妻一方的個人財產(chǎn)清償。

第一千零八十七條 離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益的原則判決。

對夫或者妻在家庭土地承包經(jīng)營中享有的權(quán)益等，應(yīng)當(dāng)依法予以保護。

2.《婚姻法》

第十七條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金；

（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；

（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；

（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；

（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。

夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：

（一）一方的婚前財產(chǎn)；

（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；

（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；

（四）一方專用的生活用品；

（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)。

第十九條 夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。

夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償。

第三十九條 離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。

夫或妻在家庭土地承包經(jīng)營中享有的權(quán)益等，應(yīng)當(dāng)依法予以保護。

3.《婚姻法司法解釋（二）》

第八條 離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財產(chǎn)分割達成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。

當(dāng)事人因履行上述財產(chǎn)分割協(xié)議發(fā)生糾紛提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

第九條 男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財產(chǎn)分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)依法駁回當(dāng)事人的訴訟請求。

第十九條 由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。

第二十條 雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：

（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補償；

（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

第二十一條 離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。

當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

第二十二條 當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

4.《婚姻法司法解釋（三）》

第六條 婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

第七條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

第十二條 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理。

二、觀點解讀

（一）房屋歸屬的一般原則

房屋作為不動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅遵循物權(quán)登記原則。不動產(chǎn)登記的效力，指的是登記這一法律事實對當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)所施加的實際作用。在我國的不動產(chǎn)登記體制下，不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力。除非有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記管理部門的不動產(chǎn)登記簿確有錯誤，否則判斷房屋歸屬的一般原則應(yīng)當(dāng)是以登記為準(zhǔn)。

（二）我國《婚姻法》及其司法解釋對夫妻雙方離婚后房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的特殊處理原則

黑格爾認為，婚姻是建立在理性和道德基礎(chǔ)之上的，是道德的、理性的關(guān)系，而非契約。婚姻不應(yīng)是雙方利益的交換，婚姻的結(jié)合，應(yīng)當(dāng)對本人、對方、家庭、社會負責(zé)。婚姻的倫理性決定了離婚糾紛中的財產(chǎn)處理也與一般民商事案件中的財產(chǎn)處理有所不同。根據(jù)特別法優(yōu)先于一般法的原則，夫妻雙方離婚后的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和分割在受到公示外觀主義制約的同時，還應(yīng)優(yōu)先適用《婚姻法》及相關(guān)司法解釋。隨著現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展、房價飆升、購房方式多樣化，夫妻雙方離婚后的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和分割的相關(guān)規(guī)則也不斷發(fā)生變化。但不論是代理人抑或裁判者，在處理離婚糾紛時，均應(yīng)當(dāng)秉持利益均衡的原則，本著照顧弱者一方，考慮離婚過錯、子女撫育、老人贍養(yǎng)等問題，較為合理地對房屋等財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行分割。法律在保護個人權(quán)利的同時，更應(yīng)該促進夫妻家庭的相互扶助，增加婚姻家庭的凝聚力，使其真正發(fā)揮一個家庭共同體的經(jīng)濟及道德力量。

【總結(jié)提示】

為便于讀者理解，現(xiàn)將夫妻雙方離婚后關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及分割的相關(guān)處理原則總結(jié)如下：

一、夫妻出資購買房屋的情形

續(xù)表

二、父母出資購買房屋的情形

續(xù)表

續(xù)表

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[1] 參見湖北省洪湖市人民法院（2019）鄂1083民初376號民事判決書。

[2] 參見湖北省荊州市中級人民法院（2019）鄂10民終1367號民事判決書。