5 “借名買房”糾紛相關法律問題解析

【開宗明義】

住房是百姓生存的根本，同時還關系到社會政治、經濟的穩定發展。近年來隨著房地產行業中泡沫加劇，“阻止房價惡性增長，緩解人民住房壓力”已經變成了我國相關政策的出發點，地方政府紛紛出臺房屋限購政策，然而卻因住房與房產投資需求居高不下，進而導致“借名買房”的情況層出不窮。借名買房是指實際出資人（借名人）經過被借名人同意之后，以被借名人的名義進行購房，同時以被借名人的信息進行登記，即房屋所有權的真實權利狀態與登記狀態不一致。借名買房的法律關系錯綜復雜，涉及物權歸屬問題、房屋買賣合同效力問題，還存在被借名人擅自處分房產等惡意違約風險。

【問題聚焦】

借名買房的情況下，房屋所有權屬于借名人還是被借名人？如果雙方發生房屋所有權權屬糾紛應如何解決？

【案例實操】

一、案件背景

2012年12月28日，A公司、B公司、C公司簽訂《協議書》，約定A公司借用B公司名義向建設銀行申請按揭貸款3.4億元；同時約定A公司所購買的萬融廣場歸A公司所有。2014年6月6日，C公司將案涉房屋交付A公司，A公司合法占有案涉房屋，并已償還大部分貸款。2016年9月23日，各方另行簽署《協議書》約定，在建設銀行釋放抵押物后，B公司在30日內將房屋過戶給A公司。但案涉房屋因設立按揭貸款被抵押給銀行，在貸款還清之前，客觀上無法辦理過戶登記。

中國銀行大連西崗支行對B公司享有債權，申請執行登記在B公司名下的案涉房屋，A公司依據《最高院關于執行異議和復議的規定》第二十八條第三項提起執行異議之訴，后因不服一審判決，向遼寧省高級人民法院提起上訴。二審法院作出（2018）遼民終600號民事判決書，確認案涉房屋歸A公司所有。中國銀行大連西崗支行不服二審判決，向最高人民法院申請再審。中國銀行大連西崗支行申請再審稱：

1.《最高院關于執行異議和復議的規定》第二十八條主要適用于買受人從被執行人處購買房屋而未辦理過戶登記的情況，而本案中A公司從C公司處購買房屋，A公司與B公司之間簽訂的合同是借名貸款協議，A公司與B公司之間并未成立房屋買賣合同關系，A公司不享有物權期待權，本案不應適用《最高院關于執行異議和復議的規定》第二十八條的規定。

2.案涉房屋未過戶至A公司名下的原因是A公司逃避監管，在不符合貸款條件情況下借用B公司名義貸款購房，房屋登記至B公司名下是A公司有意為之，A公司應自行承擔風險，不能認定A公司對未辦理過戶登記無過錯。

3.A公司借名買房行為，規避監管、擾亂金融秩序，造成不動產登記名實不符，違反公共利益，案涉《協議書》應認定為無效。

4.A公司在法院查封案涉房屋之前，尚未付清全部購房貸款，執行法院查封房屋符合有關法律和司法解釋規定。

5.A公司僅享有對B公司的債權，并不享有對案涉房屋的物權。中國銀行大連西崗支行基于對不動產物權登記公示效力的合理信賴，有理由相信B公司為案涉房屋的所有權人。根據合同相對性原則，A公司與B公司借名買房的約定只能約束合同相對方，不能對抗中國銀行大連西崗支行。

二、法院觀點

再審法院認為[1]，經東勝區人民政府同意，A公司購買案涉房屋作為東勝區行政事業單位辦公場所。A公司與B公司、C公司三方簽訂《協議書》，且A公司已實際支付大部分購房款，并占有、使用案涉房屋。原中國銀行業監督管理委員會關于在政府融資平臺名單內的公司不能申請按揭貸款的規定不屬于法律、行政法規的效力性強制性規定。《協議書》是三方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，合法有效。A公司、B公司、C公司均對A公司購買案涉房屋無異議。B公司既無購買案涉房屋的真實意圖，也未支付任何房屋轉讓對價，未占有、使用案涉房屋。雖然A公司為借用B公司名義辦理按揭貸款，將案涉房屋登記至B公司名下，但B公司實際對案涉房屋不享有權利。《物權法司法解釋（一）》第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”A公司提交的證據足以證明其為案涉房屋的真實權利人，二審法院判決確認案涉房屋歸A公司所有，亦無不當。

【法律研判】

一、法規摘要

1.《民法典》

第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

第二百一十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

不動產登記簿由登記機構管理。

第二百二十條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

……

第二百三十四條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

2.《物權法》

第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

……

第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

3.《合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第一百三十三條 標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

4.《合同法司法解釋（一）》

第四條 合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。

5.《合同法司法解釋（二）》

第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。

6.《最高人民法院關于進一步加強金融審判工作的若干意見》

18.依法保障房地產市場平穩健康發展，防范房地產市場的金融風險傳導。高度重視房地產市場波動對金融債權的影響，依法妥善審理相關案件，有效防范房地產市場潛在風險對金融穩定和金融安全的傳導與沖擊。統一借名買房等規避國家房產限購政策的合同效力的裁判標準，引導房產交易回歸居住屬性。

7.《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》

十、借名買房的認定和處理

借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。

8.《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》

第十六條 借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

9.《北京市高級人民法院民一庭關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》

九、（規避住房限購政策的借名買房合同的處理原則）

因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持……

二、觀點解讀

（一）借名買房中房屋權屬確認問題

關于借名買房的房屋權屬確認問題，即是否借名人實際上應為該房屋的真實權利人，從而應當據此確認借名人為房屋所有權人的問題，實踐中主要存在兩種觀點，即物權說與債權說。

1.物權說

在物權說的觀點下，當事人需要提供充分的證據以證明雙方之間形成了借名買房關系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得該房屋所有權。也就是說雖然根據相應的房屋買賣合同等文件登記的房屋所有權人為被借名人，但這并不是當事人的真實意思表示，因此該權利登記不具有原因行為的基礎，此時，不動產登記簿的權利推定力將因有證據證明權屬的真實狀態而遭到否定，從而應回歸真實權利狀態，則借名人請求確認物權的，應當被支持。

比如在劉某某訴田某房屋所有權確認糾紛案[2]中，法官的裁判思路大體可以歸結為：首先確認借名買房事實是否存在；其次在能夠確定雙方存在借名買房合意的情況下，不動產登記簿效力被打破，不動產應當歸借名人所有。為證明借名人為該房屋的真實權利人，通常需要提供購房款支付、房貸的償還、雙方之間關于借名買房及所有權歸屬的約定等證據，通常認為借名人提供的間接證據能夠形成完整的證據鏈即可[3]，亦有裁判觀點認為書面合同不是借名買房的必要條件[4]。

在物權說的觀點下，借名買房的法律關系可以區分為對內關系與對外關系。對內關系與第三人無關，此時將真實權利人（借名人）確認為房屋所有權人。對外關系為涉及第三人的情形，由于此時借名人和被借名人之間的法律關系僅為內部關系，難以對抗外部的社會交易秩序和第三人的利益[5]，因此，此時應采取物權公示原則，不再僅僅考慮合同雙方的關系[6]。

另有觀點基本認同物權說的結論，但論證過程不同。這種觀點認為，當事人之間借名買房的本質是通謀虛偽，即不表示內心真意地假裝實施法律行為的意思表示形式。當事人之間借名購買房屋，以被借名人的名義簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權登記在被借名人名下的行為應當被認定為無效，據此作出的權屬登記亦因此喪失了不動產物權變動的基礎關系，從而不發生相應的物權效力。至于被隱藏的行為即借名人買房是否有效，則應根據法律、行政法規的強制性規定加以認定，如果不存在無效情形，則借名人確認物權的請求應當被支持。

2.債權說

債權說的觀點則認為，在借名買房中，被借名人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經基于這一基礎法律關系完成了房屋所有權登記，故被借名人是唯一合法的房屋所有權人，借名人與被借名人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。即當事人之間的原因行為確實是不動產物權變動的關鍵，但是未經登記不發生物權變動效力。

2014年，北京市高級人民法院采納了債權說的觀點，在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第十條規定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。”在司法實踐中亦有持債權說的案例，比如在郭某慶、王某文與王某艷所有權糾紛案[7]中，二審法院指出除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不生效力。由于借名人主張的借名購房法律關系并不屬于法律另有規定的情形，且在房屋未登記在借名人名下的情況下，無論借名購房是否成立，借名人要求確認對涉案房屋所有權都不能成立。

在債權說的觀點下，借名買房的法律關系不需要區分對內關系和對外關系，無論對內還是對外，物權關系的變動都需要當事人之間達成物權變動的合意并進行登記。在借名買房關系中，實際上主要存在兩個合意：一個是存在于借名人與被借名人之間的關于借名以及房屋所有權歸屬的合意；另一個是借名人（或被借名人）與第三人之間達成的買賣房屋，并據此向登記機構表達的關于房屋所有權登記的合意。出于意思自治的原則，如沒有違反法律、行政法規強制性規范的情況下，前述兩個合意均為有效，即購房的基礎合同有效，且被借名人取得房屋所有權，借名人可以根據其與被借名人之間的關于借名以及房屋所有權歸屬的合意主張債權，請求被借名人為其辦理房屋所有權轉移登記手續。

（二）借名買房中第三人問題

實踐中，借名買房關系中的第三人主要可分為兩類：

1.被借名人的一般債權人，在獲得生效法律文書對其債權認可的情況下，要求據此申請強制執行借名登記的房屋。

2.被借名人以該房屋為標的轉移不動產物權的交易相對方，該第三人有可能僅享有合同債權，也有可能已經辦理房屋所有權轉移登記手續而取得物權。

如前所述，物權說認為借名買房的法律關系應當區分對內關系和對外關系。對內關系與第三人無關，此時物的交易秩序讓位于物的支配秩序，法律應予保護“事實物權”[8]；但對外關系涉及第三人利益，此時立法和司法保護的基本出發點是法律物權，原則上保護登記權利人的法律物權。進一步說，善意第三人是借名人與被借名人內部關系的局外人，通常只需根據物權公示的形式即登記作出判斷，推定登記權利人享有正確、合法的物權。債權說秉持物權說對外關系中的處理觀點，甚至認為借名買房無須區分對內關系和對外關系，物權關系的變動均需要當事人之間達成物權變動的合意并進行登記，故而對于善意第三人基于對登記信息的信任而從事的法律行為，應當予以保護。

（三）借名買房中規避限購政策、信貸政策問題

從實踐中的借名買房糾紛案件來看，借名買房通常因為借名人不具備購房資格，出于規避限購政策、信貸政策的目的借用他人之名購房。雖然這些政策性文件均不是法律、行政法規，但一般都是基于經濟與社會穩定發展而出臺的政策，具有社會公益性，如保障性住房限購政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購政策、信貸政策，是為了實現國家對房地產市場的宏觀調控目的，借名買房行為實際上是在架空這些政策，在法律上應當受到一定規制。

在物權說的觀點下，只要借名人能夠證明自己是案涉房屋的真實權利人，即可突破不動產登記簿的推定力，進而取得房屋所有權，可見該觀點在規制當事人通過借名買房規避政策的問題上存在一定漏洞。

在債權說的觀點下，借名人只享有對被借名人的債權，并不對這些房屋享有所有權，故其確認所有權的請求不能得到支持，其對被借名人提出的協助過戶登記的請求，可以通過訴訟時借名人是否取得相應購房資格來區別處理，可見在這一問題上債權說能夠提供更為合適的處理方式。

綜上所述，在判斷借名買房案件中案涉房屋權屬問題時，由于我國對于法律行為的不動產物權變動模式采“債權形式主義”，“債權合意+登記”才能發生物權變動，需要分別判斷房屋買賣合同的債權合意、不動產登記行為二者的效果歸屬，無論是債權說還是物權說，都會有該學說之下無法解釋的問題及不完善之處，往往需要結合具體案件情況展開分析。

【總結提示】

借名買房存在著較高的風險，尤其是在房價快速上漲的今天，在巨大經濟利益面前，名義購房人很容易反悔，如果實際出資的借名人不能證明購房款由自己實際支付，極有可能導致自己人財兩空。此外，若名義購房人因其他訴訟而被司法機關強制執行，其名下房產將可能被查封、拍賣。鑒于以上法律風險，建議購房者遵守相關法律規定，通過合法的方式解決住房及投資問題，盡量避免以借名形式購買房屋。

如不得已需要簽訂借名買房合同的，建議購房者采取以下措施，以降低可能發生的風險：

1.簽訂借名買房協議。雙方就借名買房簽訂書面協議，對于委托事項、權限、權利義務、違約責任、爭議解決等事項進行明確約定。

2.證明借名人為實際出資人，并履行了相應的出資義務。注意保存房產交易中的相關證據，尤其是可以證明實際出資、繳納稅費、物業費、裝修費等各類發票、收據。

3.實際控制使用該房屋。房地產開發商交付房屋后，盡快實際占有、入住使用該房屋。

4.待取得相應購房資格后，盡快與名義購房人辦理產權轉移登記手續。

5.重視其他生活常識類輔助性要件。生活常識類輔助性要件在審判實踐中是處理借名買賣糾紛重要的參考要件，應予以充分重視并綜合考慮。一是房屋產權證書和契稅發票原件往往由實際出資人持有；二是房屋物業費、供暖費等后續費用一般由房屋實際居住人繳納；三是借名人入住房屋時間往往是開發商交房時間；四是房屋買賣合同履行過程符合借名買房習慣；五是考慮房屋出賣方（開發商）的相關證明。另外，當事人之間的關系也是評判借名買房關系合理性的重要參考。

6.《民法典》新設“居住權”這一新型用益物權。按照《民法典》第十四章的規定，居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。借名人在《民法典》實施后，也可考慮要求出名人在該房屋上為自己設立居住權，以維護自身正當的居住權益，徹底規避喪失房屋的風險。

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[1] 參見最高人民法院（2019）最高法民申3846號民事裁定書。

[2] 參見內江市東興區人民法院（2017）川1011民初3484號民事判決書。

[3] 參見天津市高級人民法院（2016）津民申1745號民事裁定書。

[4] 參見北京市高級人民法院（2017）京民申2338號民事裁定書。

[5] 參見司偉：《論不動產登記與權屬確認——兼論對〈物權法司法解釋一〉第2條的理解》，載《法律適用》2016年第5期。

[6] 參見馬一德：《借名買房之法律適用》，載《法學家》2014年第6期。

[7] 參見北京市第二中級人民法院（2017）京02民終10354號民事判決書。

[8] 參見孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權和事實物權的區分》，載《法學研究》2001年第5期。