3 商品房宣傳資料效力的認定

【開宗明義】

商品房宣傳資料是開發商營銷的重要手段之一。現實中，很多購房者基于對商品房宣傳資料內容的信賴而簽訂商品房買賣合同，但收房后卻發現購買房屋與宣傳資料不一致，由此產生了大量商品房買賣合同糾紛。此類糾紛的爭議焦點在于如何認定開發商銷售廣告和宣傳資料的性質。盡管《商品房買賣合同司法解釋》第三條對于商品房買賣過程中宣傳資料的性質認定作出了特殊規定，但在司法實踐中，對于該條款的具體適用仍存在爭議，各地法院判決亦存在不同觀點。本文擬對商品房宣傳資料的性質認定進行淺析。

【問題聚焦】

商品房宣傳資料系“要約”還是“要約邀請”？

【案例實操】

一、案件背景

某置業公司在其發放的宣傳彩頁資料中載明：“國際新能源市場總占地約96畝，總建筑面積約15萬平方米，共分為兩期工程，其中一期為太陽能館，二期規劃有光伏館、風能館、生物質能館、綜合館、低碳酒店、會議中心、能源博物館等”；“全球首家新能源交易平臺”；“前3年每年8%租金回報率，累計24%高額收益一次性抵扣房款”；“第4—10年根據租金收益，投資者與經營管理公司8∶2分成”；“國際新能源市場一期——太陽能館，目前招商100%完成”。同時，在網址為http：//www.hiinem.com.cn的國際新能源市場光熱館的網站介紹中亦載明：“桐鄉國際新能源市場分為一期工程和二期工程，一期工程為光熱館”；“總占地面積22.5畝，總建筑面積3.2萬㎡”。

2010年12月16日，盧某華與某置業公司簽訂《商品房買賣合同》2份，約定：盧某華購買某置業公司開發建設的桐鄉新能源市場第1幢1105號、1106號商品房，總價款分別為645971元、643475元，且上述商品房僅作專業市場使用。

同日，盧某華與案外人桐鄉華偉國際新能源市場管理有限公司簽訂《委托經營管理合同》2份，約定：盧某華將其購買的桐鄉新能源市場第1幢1105號、1106號商品房的使用權交由桐鄉華偉國際新能源市場管理有限公司統一招商經營并管理，期限為10年，并約定了利益分配方式。

其后，盧某華付清了全部購房款。

后桐鄉市國際新能源市場招商不成功，更名為桐鄉市電子商務中心。

盧某華以某置業公司未實現宣傳資料中的內容，且直接影響了涉案房屋的價值為由向浙江省桐鄉市人民法院提起訴訟，要求某置業公司進行賠償。

二、法院觀點

（一）一審法院觀點

一審法院認為[1]，其一，某置業公司的宣傳內容中關于總占地面積、總建筑面積、二期規劃的說明，已明顯超出某置業公司開發建設的案涉新能源市場范圍，并且該部分的說明以及“全球首家新能源交易平臺”“目前招商100%完成”的說明都既不是針對案涉商品房本身所作，也不是針對商品房的供水、供電、供氣等基礎設施以及教育、醫療、交通、綠化等相關公共配套設施所作；其二，宣傳內容中就案涉新能源市場二期規劃所作的說明并不明確，從中無法確定所謂的“光伏館、風能館、生物質能館、綜合館、低碳酒店、會議中心、能源博物館”的實際方位、面積、結構、開發建設的時間等具體情況；其三，盧某華未能提供證據證實其系因相信某置業公司宣稱的上述內容才決定與之簽訂商品房買賣合同并確定房屋的具體價格與價款。相反，某置業公司在其發放的宣傳資料中載明關于租金收益的相關內容已經實際兌現，并且根據日常生活經驗，可以推定盧某華正是基于該現實的高額返租收益率的原因，而非主要基于等待未來新能源市場二期項目開發建設完成并且房屋價格必然上漲后可以高價轉讓案涉兩間商品房的原因，才與某置業公司訂立購房合同進而確定房屋價格。所以，某置業公司發放的宣傳資料中以上內容不應視為要約，亦不應視為購房合同的內容。

盧某華不服一審判決，向浙江省嘉興市中級人民法院提起上訴。

（二）二審法院觀點

二審法院認為[2]，原審認定事實清楚，適用法律正確，判決結果合理，二審予以維持。

盧某華不服二審判決，向浙江省高級人民法院申請再審。

（三）再審法院觀點

再審法院支持了原審觀點，認為本案中某置業公司宣傳資料中的內容不能視為某置業公司的要約，理由與一審法院及二審法院基本一致。[3]

【法律研判】

一、法規摘要

1.《民法典》

第四百七十二條 要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列條件：

（一）內容具體確定；

（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

第四百七十三條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的表示。拍賣公告、招標公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。

商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約。

2.《合同法》

第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：

（一）內容具體確定；

（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

第十五條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。

商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。

3.《商品房買賣合同司法解釋》

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

二、觀點解讀

（一）商品房宣傳資料一般情況下為要約邀請，不具有法律約束力

根據《合同法》第十五條以及《商品房買賣合同司法解釋》第三條之規定，商品房宣傳資料是出賣人向不特定的潛在買受人發出的，吸引買受人向其提出要約的邀請，一般不具備明確的內容，且出賣人保留是否與響應人交易與否的權利，僅系出賣人為締結商品房買賣合同作出的準備行為。若將商品房宣傳資料均視為要約，則會導致買受人一旦作出承諾，即告合同成立，致使雙方受之約束的情況。在商品房數量有限的情況下，極易影響交易的穩定性和安全性。因此，在一般情形下，商品房宣傳資料僅系要約邀請，不具有法律拘束力。

（二）商品房宣傳資料具備要約構成要件的，應被認定為要約，具有法律拘束力

根據《合同法》第十四條之規定，要約邀請內容具體明確，且表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束的，構成要約。《商品房買賣合同司法解釋》第三條對商品房買賣合同中的宣傳資料的性質轉化條件作了相對更為具體的規定，出賣人提供的商品房宣傳資料在滿足以下條件時，可以轉化為要約。

1.宣傳資料系針對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施作出的

該條件對《商品房買賣合同司法解釋》第三條的適用范圍進行了限制，唯有關于商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的宣傳資料才能適用該條款。

該條款并未明確如何界定“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施”。對于“規劃范圍”，一般系指政府依據相關規劃標準批復的關于商品房項目建設用地面積、容積率、綠地率、停車位、公共設施配套、市政基礎配套等事項的范圍。但在實踐中，一般買受人因信息失衡，難以對規劃范圍具備正確、清晰的認知，尤其是在開發商提供虛假的宣傳資料的情況下，如開發商惡意混淆規劃范圍和代征代建范圍。買受人甚至會出于對出賣人的信任而不去主動核實規劃范圍的相關情況。除此之外，規劃范圍不明確還易引發其他問題，如購買某整體規劃的商品房項目中的二期商品房，發現配套設施均在一期工程范圍內的情況。

針對“房屋”，似乎較為容易理解，一般指商品房買賣合同的標的物。就“相關設施”，最高人民法院民事審判第一庭（以下簡稱最高院民一庭）認為[4]，應包括商品房的基礎設施和公眾配套設施。商品房的基礎設施包括供暖、供電、供水、供氣、綠化景觀、小區內道路、停車場等設施；公共配套設施一般包括商業、服務業、醫療、教育、公共交通等設施。

2.宣傳資料中的說明和允諾具體明確

該條件要求宣傳資料中的說明和允諾具體明確，但因“具體明確”的認定標準不清晰，故在司法實踐中，各法院的認定標準并不一致。如在肖某斌與某房地產發展有限公司商品房預售合同糾紛案[5]中，上海市第二中級人民法院認為，該公司在其發布的宣傳資料上，以圖示的方式對金地藝境城小區房屋擁有“挑高5米美式旋轉電梯廳、獨特的美式大堂設計、換步旋樓”等進行了說明，上述說明具體、明確，對合同的簽訂和房價確有重大影響，雖未載入合同，但該宣傳資料應當視為合同內容。但在孫某珍與某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案[6]中，吉林省高級人民法院認為，本案中，該公司廣告中“贈送2000元/㎡裝修”并不具體明確，僅僅依據“贈送2000元/㎡裝修”的表述，不足以明確裝修的具體內容以及標準，2000元價值的確定亦沒有統一標準。故對于廣告中贈送2000元/㎡精裝修應視為要約邀請而非要約。

盡管目前各地法院的裁判尺度還未統一，但一般而言，如宣傳資料中使用的是“豪華”“精裝”“獨有上萬平方米黃金綠地”“綠化率高達80%”“臻享全城頂端教育資源”等描繪性詞語，屬于不具體、不明確的情形。根據前述案例，甚至對于宣傳資料中涉及的未來擬建房屋建筑，只要并未明確具體的開發建設時間、方位、結構、面積等，即可能被法院認定為不符合“說明和允諾應具體確定”的條件。而若采用“綠化率為50%”“一梯兩戶”等描述詳盡、有數據支持的、一般大眾可明確理解的，并據之提出明確要求的內容，可以被認定為具體明確。此外，需要注意的是，如商品房的宣傳資料中明確提出或在商品房買賣合同中明確約定“所有宣傳資料僅供參考，一切以政府批準之文件及雙方簽訂合同為準”等類似內容的，法院可能會傾向于認定宣傳資料不具有確定性，進而認定其不構成要約，不會對出賣人形成約束[7]。

3.宣傳資料對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響

就如何認定宣傳資料對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定具有重大影響，《商品房買賣合同司法解釋》第三條亦未予以明確。最高院民一庭認為，房屋的地址坐落對于合同的訂立有著重大影響，因其影響當事人及其子女的就業、就醫、上學等重要事宜[8]，但并未明確其他對于合同訂立有重要影響的因素。

我們認為，對于“宣傳資料對商品房買賣合同的訂立具有重大影響”的認定，應探尋當事人在訂立合同時的真實意思。而“房屋價格的確定”可依據一般社會經驗或參考對同地段、同類型小區價格等方式就宣傳資料對房屋價格的具體影響進行判斷。但在司法實踐中，對于該條件的認定主要依賴于法官的自由裁量權。有法院徑行行使自由裁量權，判斷宣傳資料內容是否會對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響[9]。如在前述孫某珍與某公司房屋買賣合同糾紛案中，吉林省高級人民法院認為，2000元/㎡精裝修的廣告表述，僅是某公司品牌、售價5388元/㎡起價、交通及配套設施、價款支付方式等廣告內容整體之一部分，購房者是否愿意購買，并不取決于裝修部分的廣告內容，購房者應當綜合各方面因素總體判斷是否購買，裝修部分的廣告內容對購房者與某公司訂立房屋買賣合同雖有影響但不構成重大影響。

此外，需要注意的是，買受人負有證明“宣傳資料對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的舉證責任，若無法證明的，應承擔相應不利后果。

【總結提示】

由于目前商品房市場中，商品房買賣合同均系出賣人提供的格式合同，此外，買受人在房地產市場中無論是談判經驗抑或議價能力均處于弱勢地位。因此，即使當事人可就格式合同的內容進行協商調整，但實際上買受人難以在商品房買賣合同中加入宣傳資料中的部分內容。而糾紛也往往是因出賣人交付的房屋與宣傳資料中的內容不符發生的。但在司法實踐中，處于弱勢地位的買受人并未受到相應的照顧，而是對買受人提出了更高的注意義務和舉證責任。

因此，這就要求買受人在商品房買賣過程中提高警惕性，慎重對待出賣人提供的宣傳資料。買受人應注意以下幾點：

1.應盡量將宣傳資料中對簽訂合同具有重要意義的內容約定于商品房買賣合同中。如不能，則應采取錄音、錄像等方式留存出賣人對于該等內容的承諾。

2.應要求開發商提供其開發范圍的相關材料，或明確說明宣傳資料中哪些屬于其規劃范圍內的內容，并留存相關證據。還應注意宣傳資料中不屬于項目規劃范圍的內容很難被認定為系雙方簽訂的商品房買賣合同的內容。

3.應注意宣傳資料中的說明和允諾是否具體明確，如不明確，應注意可能無法被認定為要約，不會對出賣人產生法律上的約束力。如有可能，建議留存出賣人對于相關說明和允諾再次作出的口頭承諾證據等。

4.注意宣傳資料或合同中，是否具有“所有宣傳資料僅供參考，一切以政府批準之文件及雙方簽訂合同為準”的說明或約定，如有則應提高警惕，相關內容可能無法對出賣人產生法律上的約束力。

5.應注意留存宣傳資料中的相關說明或允諾對買受人簽訂商品房買賣合同或房屋價格有重大影響的相關證據。

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[1] 參見桐鄉市人民法院（2014）嘉桐民初字第1961號民事判決書。

[2] 參見浙江省嘉興市中級人民法院（2015）浙嘉民終字第256號民事判決書。

[3] 參見浙江省高級人民法院（2015）浙民申字第1930號民事裁定書。

[4] 參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第51—52頁。

[5] 參見上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第577號民事判決書。

[6] 參見吉林省高級人民法院（2019）吉民申1647號民事裁定書。

[7] 參見廣東省中山市第二人民法院（2013）中二法民一初字第1149號民事判決書、北京市第二中級人民法院（2016）京02民終65號民事判決書、湖南省高級人民法院（2019）湘民申5110號民事裁定書。

[8] 參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《商品房買賣合同司法解釋問答》，法律出版社2003年版，第29—30頁。

[9] 參見浙江省高級人民法院（2015）浙民申字第1930號民事裁定書。