二 房產(chǎn)的兩大新競爭力

2020年的疫情，讓人們開始重新考慮如何選擇生活和養(yǎng)老的城市。

① 硬件。如城市應(yīng)急醫(yī)療、城市管理和服務(wù)能力、社區(qū)排查檢測手段、社區(qū)管理技術(shù)、居住環(huán)境的健康水平。

② 軟件。城市的寬容程度和文明程度。

1.置業(yè)競爭力

2020年全球爆發(fā)的疫情，從某種意義上重新定義了城市的競爭力，因?yàn)槿藗冑I房置業(yè)的邏輯發(fā)生了一些重要的變化。

（1）買房終老變?yōu)橘I房置業(yè)

從中國一二線城市的生活和居住壓力來看，中國的很多消費(fèi)者，決定擇一城終老或選擇回家鄉(xiāng)發(fā)展的人不在少數(shù)。很大一部分年輕人選擇了“三級(jí)跳”的人生：在一線城市打拼，去二線城市買房，最后找一個(gè)更適合自己扎根的城市定居。以上三次跳躍中，還融合了三種客觀和主觀因素：社會(huì)大背景下的行業(yè)發(fā)展、個(gè)人職業(yè)規(guī)劃和個(gè)人婚戀機(jī)緣。

（2）優(yōu)選治理良好的城市

中國社科院2018年發(fā)布了國家醫(yī)療中心城市排名，根據(jù)醫(yī)療條件、規(guī)格和級(jí)別劃分為國家醫(yī)療中心、國家重要醫(yī)療中心、潛在的國家重要醫(yī)療中心三個(gè)級(jí)別。

經(jīng)過2020年疫情的考驗(yàn)，所有人都意識(shí)到一線城市對(duì)個(gè)人生活和身心健康的重要性，在一個(gè)現(xiàn)代化程度較高的城市中有一套自己的房產(chǎn)非常重要。選擇在治理較好的城市居住和生活已經(jīng)成為消費(fèi)者購置房產(chǎn)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

置業(yè)者選擇城市的標(biāo)準(zhǔn)和城市競爭力排名，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品及配套設(shè)計(jì)有重大參考價(jià)值。

2.產(chǎn)品競爭力

一般來說，完美的房產(chǎn)有四個(gè)特性：①通勤方便，位置在城區(qū)或離市中心較近；②首付和總價(jià)可以承擔(dān)，即可以付得起首付，支付得起月供；③生活便利，社區(qū)配套齊全；④居住舒適，房產(chǎn)居住功能設(shè)計(jì)完善。

如今，房產(chǎn)一旦關(guān)聯(lián)起學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)配套、戶型、樓層等重要因素，很多人便無法精挑細(xì)選買到功能完美的房產(chǎn)。

2020年以前，容積率、樓間距、梯戶比這些細(xì)節(jié)參數(shù)，在購買房產(chǎn)時(shí)屬于錦上添花的次要因素。經(jīng)過2020年的疫情之后，購買者開始把居住環(huán)境、家人身心健康這些細(xì)節(jié)參數(shù)排在重要位置，社區(qū)容積率、戶型樓層、周邊配套重新被列為重要的購房因素。

（1）社區(qū)容積率

社區(qū)容積率高，意味著社區(qū)人口密度大，增加了感染和傳染的機(jī)會(huì)。當(dāng)遇到傳染病高發(fā)等特殊情況時(shí)，感染率比1梯2戶和2梯2戶的房屋要大很多。

現(xiàn)在看來，1梯2梯共幾十戶居民的樓盤，不僅為等電梯帶來不便，而且?guī)砉部臻g使用頻率高、密閉電梯空間負(fù)荷量大、多年后電梯質(zhì)量與安全等一系列問題。

（2）戶型及樓層

在中國人的居住觀念里，戶型南北通透尤為重要，因?yàn)檫@非常影響屋內(nèi)空氣的流通。

人們長期居住的房間內(nèi)，如果陰暗潮濕，光照時(shí)長不足，就容易滋生細(xì)菌和病毒，引發(fā)呼吸道疾病。如果長期生活在密閉、不通風(fēng)，空氣得不到更新的環(huán)境里，人就會(huì)因缺氧而引起頭痛、頭昏、心慌、疲乏等不適癥狀，削弱人體抵抗力。時(shí)間長了，對(duì)身體的損害特別大。

（3）周邊配套

2020年，全國人民“被迫”體驗(yàn)了幾個(gè)月的居家隔離生活。滿足日常生活所需的購物范圍縮小至家門口的超市。

以武漢為例，明確封城后，不少社區(qū)底商超市逐漸關(guān)閉，只有中百倉儲(chǔ)、武商量販、永旺超市等大型超市，因?yàn)榭梢赃_(dá)到政府要求的衛(wèi)生和安全標(biāo)準(zhǔn)，所以才能正常營業(yè)，為周邊用戶提供糧油、蔬菜和生活物資等保障供應(yīng)。

如今，人們已經(jīng)開始為自己的未來生活預(yù)警：一旦出現(xiàn)意外事件，交通運(yùn)輸不暢，商品處于斷貨缺貨狀態(tài)，個(gè)人居住的房屋周邊有無大型超市、醫(yī)療、衛(wèi)生等基礎(chǔ)且重要的生活配套，決定著日常生活的品質(zhì)和安全。生活和醫(yī)療配套成為人們購房的重要考慮因素。

（4）社區(qū)規(guī)模和物業(yè)管理能力

決定業(yè)主居住安全和生活穩(wěn)定的關(guān)鍵因素有兩點(diǎn)：社區(qū)規(guī)模和物業(yè)管理能力。

服務(wù)意識(shí)和能力不夠的物業(yè)，在緊急事件面前會(huì)暴露出很多問題。比如，社區(qū)門禁系統(tǒng)形同虛設(shè)；保安人手不足，業(yè)主流動(dòng)性大，車輛進(jìn)出隨意；沒有消毒防護(hù)工作。

規(guī)模比較大的社區(qū)人口多，社區(qū)街道居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)App、社區(qū)微信群就會(huì)發(fā)達(dá)和完備，社區(qū)內(nèi)服務(wù)人員和安保等配置能做到分工明確，執(zhí)行到位。一個(gè)社區(qū)有好的物業(yè)管理，就能迅速對(duì)特殊事件做出高效且有溫度的反應(yīng)。

如今的置業(yè)者，開始重新評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值和功用。特別是上了年紀(jì)的老人，常年需要照顧的體弱病人，需要送飯送藥上門、行動(dòng)不便的人，對(duì)大型社區(qū)和品牌物業(yè)鄰里服務(wù)的需求和依賴更為迫切。他們也能真正獲得社區(qū)的具體幫助。