二 房產的兩大新競爭力

2020年的疫情，讓人們開始重新考慮如何選擇生活和養老的城市。

① 硬件。如城市應急醫療、城市管理和服務能力、社區排查檢測手段、社區管理技術、居住環境的健康水平。

② 軟件。城市的寬容程度和文明程度。

1.置業競爭力

2020年全球爆發的疫情，從某種意義上重新定義了城市的競爭力，因為人們買房置業的邏輯發生了一些重要的變化。

（1）買房終老變為買房置業

從中國一二線城市的生活和居住壓力來看，中國的很多消費者，決定擇一城終老或選擇回家鄉發展的人不在少數。很大一部分年輕人選擇了“三級跳”的人生：在一線城市打拼，去二線城市買房，最后找一個更適合自己扎根的城市定居。以上三次跳躍中，還融合了三種客觀和主觀因素：社會大背景下的行業發展、個人職業規劃和個人婚戀機緣。

（2）優選治理良好的城市

中國社科院2018年發布了國家醫療中心城市排名，根據醫療條件、規格和級別劃分為國家醫療中心、國家重要醫療中心、潛在的國家重要醫療中心三個級別。

經過2020年疫情的考驗，所有人都意識到一線城市對個人生活和身心健康的重要性，在一個現代化程度較高的城市中有一套自己的房產非常重要。選擇在治理較好的城市居住和生活已經成為消費者購置房產的一個重要標準。

置業者選擇城市的標準和城市競爭力排名，對房地產企業的項目開發、產品及配套設計有重大參考價值。

2.產品競爭力

一般來說，完美的房產有四個特性：①通勤方便，位置在城區或離市中心較近；②首付和總價可以承擔，即可以付得起首付，支付得起月供；③生活便利，社區配套齊全；④居住舒適，房產居住功能設計完善。

如今，房產一旦關聯起學區、交通、商業配套、戶型、樓層等重要因素，很多人便無法精挑細選買到功能完美的房產。

2020年以前，容積率、樓間距、梯戶比這些細節參數，在購買房產時屬于錦上添花的次要因素。經過2020年的疫情之后，購買者開始把居住環境、家人身心健康這些細節參數排在重要位置，社區容積率、戶型樓層、周邊配套重新被列為重要的購房因素。

（1）社區容積率

社區容積率高，意味著社區人口密度大，增加了感染和傳染的機會。當遇到傳染病高發等特殊情況時，感染率比1梯2戶和2梯2戶的房屋要大很多。

現在看來，1梯2梯共幾十戶居民的樓盤，不僅為等電梯帶來不便，而且帶來公共空間使用頻率高、密閉電梯空間負荷量大、多年后電梯質量與安全等一系列問題。

（2）戶型及樓層

在中國人的居住觀念里，戶型南北通透尤為重要，因為這非常影響屋內空氣的流通。

人們長期居住的房間內，如果陰暗潮濕，光照時長不足，就容易滋生細菌和病毒，引發呼吸道疾病。如果長期生活在密閉、不通風，空氣得不到更新的環境里，人就會因缺氧而引起頭痛、頭昏、心慌、疲乏等不適癥狀，削弱人體抵抗力。時間長了，對身體的損害特別大。

（3）周邊配套

2020年，全國人民“被迫”體驗了幾個月的居家隔離生活。滿足日常生活所需的購物范圍縮小至家門口的超市。

以武漢為例，明確封城后，不少社區底商超市逐漸關閉，只有中百倉儲、武商量販、永旺超市等大型超市，因為可以達到政府要求的衛生和安全標準，所以才能正常營業，為周邊用戶提供糧油、蔬菜和生活物資等保障供應。

如今，人們已經開始為自己的未來生活預警：一旦出現意外事件，交通運輸不暢，商品處于斷貨缺貨狀態，個人居住的房屋周邊有無大型超市、醫療、衛生等基礎且重要的生活配套，決定著日常生活的品質和安全。生活和醫療配套成為人們購房的重要考慮因素。

（4）社區規模和物業管理能力

決定業主居住安全和生活穩定的關鍵因素有兩點：社區規模和物業管理能力。

服務意識和能力不夠的物業，在緊急事件面前會暴露出很多問題。比如，社區門禁系統形同虛設；保安人手不足，業主流動性大，車輛進出隨意；沒有消毒防護工作。

規模比較大的社區人口多，社區街道居委會、社區服務App、社區微信群就會發達和完備，社區內服務人員和安保等配置能做到分工明確，執行到位。一個社區有好的物業管理，就能迅速對特殊事件做出高效且有溫度的反應。

如今的置業者，開始重新評估房產的價值和功用。特別是上了年紀的老人，常年需要照顧的體弱病人，需要送飯送藥上門、行動不便的人，對大型社區和品牌物業鄰里服務的需求和依賴更為迫切。他們也能真正獲得社區的具體幫助。