第1章 導言

◎ 1.1研究的背景及意義

1.1.1 背景

隨著經濟發展水平不斷提高和我國城市化率的提升，房地產行業已經成為影響國民經濟發展的重要行業之一。但在發展過程中也出現了很多問題，為了使我國房地產市場健康持續發展，中央政府運用了很多手段進行宏觀調控，但是實際效果與預期總是存在較大的差距。

如為了調控房地產市場的價格，中央政府關于調控房地產市場的政策有土地政策、稅收政策、信貸政策等，全面統計有上千條，可是調控效果似乎沒有達到預期。

圖1-1 1995—2019年全國房地產銷售價格走勢（數據來源：中經網數據庫）

從圖1-1可以看出，從1995年到2019年，全國房地產開發企業住宅價格和商品房平均銷售價格均處于上升趨勢。分為四個階段，第一階段，從1995年到2003年是緩慢上升趨勢；第二階段，從2004年到2008年，加快上升趨勢；第三階段，從2008年到2013年，直線上升趨勢；第四階段，2014年到2018年，上升趨勢稍微緩慢階段。因此，雖然中央政府一直在致力于穩定房地產市場，但是結果卻并不理想。2020年年初，新冠肺炎暴發，房地產受到了前所未有的沖擊，對于今后中央政府應該如何調控房地產市場，使其達到預期的效果，是一個嚴峻的考驗。

1.1.2 研究意義

房地產業關系國計民生。從住房制度改革以來，我國房地產市場發展經過了二十多年的歷程。房地產的飛速發展，不僅極大地改善了我國人民的居住條件，更對國民經濟產生了巨大的影響。房地產市場的健康發展關系到國家經濟和社會穩定，對當前建設和諧社會有重要的現實意義。

在我國，房地產行業對國民經濟增長有重要影響。一方面，房地產有很強的產業關聯效應。向前它連接了建筑業、交通業、金融業、商業、服務業、文化娛樂業和其他行業，向后它關系到建材業、鋼鐵業、水泥業、化工業、機電業和其他等行業。同時房地產行業也關系到城市面貌、旅游購物、生存環境和生活水準①。2018年年底，我國城鎮單位就業人員為17258.2萬人，其中從事房地產業的有172.7萬人，建筑行業有2710.87萬人，兩項合計占到總就業的16.7%②。另外，房地產是衣食住行中很重要的一環。只要人們維持生活和生命的延續，就有住房需求，同時住房質量條件的好壞，是與一個地區經濟發展緊密相關的。經濟越發達，對住房條件的要求就越高。

然而，我國房地產市場的發展過程中還存在許多問題，這些問題不僅將影響到房地產市場的穩定，也將影響到我國整體經濟的穩定發展。房地產市場是一個非常復雜的市場，它的主要利益主體是中央政府、地方政府、開發商和消費者。由于房地產行業的特殊性，有很多因素影響房地產價格的波動。同時我國房地產市場發展很多方面處于探索階段。而國外很多資本主義國家房地產市場已經有上百年的發展史，相對比較成熟，他們的成功經驗和失敗教訓都可以供我們借鑒。針對我國房地產市場存在的問題，理論界進行了各種各樣的分析，并得出了各式各樣的結論。本文從政府宏觀調控的政策效果分析，之后從博弈論的角度來進行解釋調控效果好壞的原因，為中央政府今后引導房地產市場持續、健康地快速發展提供理論依據，同時借鑒其他國家的房地產市場調控經驗，對我國中央政府未來如何調控房地產市場提出了針對性的建議。

①錢國靖．房地產經濟學[M]．北京：中國建筑工業出版社，2010,1-8.

②數據來源：中經網數據庫。