自序

房地產不僅具有消費特性還有投資特性；既關系到百姓的日常生活，又會對整個國民經濟產生重大的影響。從1978年理論界提出“住房商品化”到現在，房地產市場經過了四十多年的發展，在取得巨大成績的同時，也出現了許多問題。為了房地產市場的健康平穩發展，針對房地產市場出現的一系列問題，中央政府通過一系列政策對房地產市場進行宏觀調控，彌補市場的不足。調控的目標歸結起來可以分為解決社會的公平和效率這兩個問題。雖然多數情況下公平和效率不能同時滿足，甚至在有些情況下是相互矛盾的，但是既沒有達到公平又沒有實現效率的政策無疑是失敗的。從目前來看，并不是所有的宏觀調控政策都達到了應有的效果，究其原因，主要是忽略了房地產市場不同主體之間的利益關系。本書主要采用博弈論分析方法，在分析我國不同階段調控政策及效果的基礎上，對我國房地產市場不同主體間的博弈進行了分析，同時借鑒世界上其他國家的經驗，對我國房地產市場的未來調控政策給出了針對性的建議。

中央政府調控房地產市場的手段主要有：總政策、稅收政策、土地政策、信貸政策和其他行政手段。雖然各界對不同手段對房地產市場的影響程度及效果沒有達成共識，但都認為這些手段會對房地產市場產生影響。通過對1978年到2010年我國中央政府關于房地產市場的調控政策進行分析，發現可以主要分為以下幾個階段：1978—1992年，促進房地產市場發展階段；1993—1997年，控制整頓房地產市場階段；1998—2002年，大力發展市場階段；2003—2008年，緊縮調控階段，抑制房地產房價快速上漲；2008—2009年5月扶持房地產政策；2009—2014年8月，抑制商品房，發展保障房；2014年9月—2017年9月，去庫存階段；2017—2020年，緊縮調控階段。中央政府對房地產市場的調控目標變化沿著這樣一個路徑：最初的培育房地產市場，大力發展房地產市場，將房地產作為國家經濟發展的支柱產業，到逐漸淡化房地產業的支柱產業作用，注重滿足中低收入家庭的住房需求，強調其保障功能。專項調控包括限購、房地產稅以及保障性住房建設，這些措施取得了一定的成效，還需要進一步深化。我國財政政策演變使地方政府財政收入與財政支出不對等，導致地方政府對房地產降溫沒有動力。分析發現，在調控過程中，中央政府對房地產市場的其他主體，如地方政府、消費者和開發商等，在市場中的目標和反應考慮不足，并不同程度地影響到調控的效果。

通過對世界上其他國家的宏觀調控政策分析可以發現如下經驗：①房地產市場調控可以堅持市場和行政同時作用，對高收入人群，主要由市場來滿足他們的需求，中低收入人群的住房問題，主要由政府來進行行政干預滿足。②建立政府主導的住房保障機制和好的土地制度有利于房地產市場的健康發展。③房地產稅收并非越簡單越好，因為稅收制度越簡單，調控效果可能越不理想。④廉租房制度對保障低收入人群的住房發揮了重要的作用，也滿足了部分人群的住房需求從而達到抑制房價上漲的目的。保障城鎮低收入人群的租房需求，可以通過提供租房補貼，對建設廉租房的開發商進行補貼和稅收傾斜，擴大廉租房的住房來源。⑤住房公積金制度有利于儲戶的多元需求和注重借款人的支付能力，并且為住房資金提供了穩定的來源，成為一個有效解決資金問題的途徑。⑥信息披露制度減少了房地產的信息不透明。當然也得到如下教訓：寬松的貨幣政策下，如果國內其他行業盈利增長遠遠落后于房地產行業，會促使資金流向房地產行業，進而形成泡沫，而不斷膨脹的泡沫是經濟可持續發展的潛在威脅。

房地產市場中不同主體的利益是不同的，通過對不同主體間的博弈分析發現：房地產開發商通過信息的釋放來影響消費者對未來房地產市場的判斷；地方政府通過拍賣手段可以使土地交易價格不斷上漲，從而獲得更多的收益，但同時也推動房價的不斷上升；中央政府無法獲得足夠多的信息來精確地調整每一時刻的市場走向，中央政府需要在房地產商的決策之后才能夠得出自己的效用函數從而判斷自己的決定是否正確；當地方政府與中央政府目標相同時，地方政府會支持中央政府的政策，如果不一致，地方政府就會不盡力執行或者根本不執行政策；以及消費者消費行為受到中央政府對房地產調控政策信息的影響。

房地產市場應該以市場自身調節為主，宏觀調控為輔。市場調節能夠引導資源的高效配置；調控則是實現各相關主體權利、利益的平衡，實現房地產市場的健康平穩發展。本書同時提出以下針對性的建議：①深化戶籍制度改革。全國統籌推進社會保障制度，向農村地區傾斜。弱化戶籍制度與社會保障制度資源分配的聯系；取消戶籍對選舉權的限制，改為工作或生活所在地的選舉權，強化民眾的監督作用。②加強土地資源管理，政府保留對土地的最終控制管理權，但政府不干預企業、事業單位和個人的土地所有權。③加強房地產市場信息平臺建設。對房地產市場數據的深層次挖掘和利用，為房地產市場相關決策分析系統提供數據支撐。④完善房地產供給體系。通過各種途徑增加保障性住房的來源。⑤完善住房公積金制度。擴大住房公積金的覆蓋面，拓寬公積金貸款政策和貸款條件。⑥完善房地產稅收制度。合理確定不同主體的稅收負擔；合理劃分稅收的分配關系。

本書的出版得到佛山科學技術學院經濟管理學院羅鋒院長的幫助，受到廣東省社會科學研究基地創新與經濟轉型升級研究中心的資助，還受到佛山科學技術學院交叉學科地方政府視角下公共租賃住房供給PPP模式應用研究（項目編號：2019xw103）的支持，在此一并表示感謝。