第3章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段及調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)有狹義和廣義之分：狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)①是指房地產(chǎn)交易的場(chǎng)所；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)還包括房地產(chǎn)交易雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是買(mǎi)賣(mài)雙方相互作用的一種機(jī)制，是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的綜合或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)按照運(yùn)行市場(chǎng)層次可以分為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)指的是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，又稱(chēng)土地批租市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，是國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、新開(kāi)發(fā)商品房的初次交易市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)，包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房或已購(gòu)公有住房等的再交易。房地產(chǎn)體系圖見(jiàn)圖3-1。

圖3-1 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

根據(jù)我國(guó)中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)及措施，可以將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展分為8個(gè)主要階段：

表3-1 1978—2020年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控階段

下面來(lái)分階段仔細(xì)分析各個(gè)階段出臺(tái)的不同的條例和調(diào)控效果。