1.2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、投資決策。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用的構(gòu)成有一定差異。

1.2.1　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用構(gòu)成估算

對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。具體項(xiàng)目見表1-1。

續(xù)上表

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1.土地費(fèi)用估算

（1）土地使用權(quán)出讓金。

土地出讓金的底價(jià)估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。

（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

（3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。

（4）土地租用費(fèi)。

土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中（如購入酒店以作出租經(jīng)營之用時(shí)）經(jīng)常采用。

（5）土地投資折價(jià)。

企業(yè)往往以土地投資的方式獲取股權(quán)，這是常見的合作開發(fā)項(xiàng)目的模式。

2.前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。

（1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.1％～0.3％，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5％左右。

（2）“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.35％。

3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管和干道的接口費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。粗略估算時(shí)，則各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。

4.建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等。

5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。

6.開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。

7.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，主要包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房）、車船使用費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷等各種費(fèi)用。

管理費(fèi)用可按項(xiàng)目投資或前述1～5項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算。這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3％。

8.財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項(xiàng)目籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

長期借款利息、流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財(cái)務(wù)費(fèi)用可按利息10％估算。

9.銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括如下三項(xiàng)。

（1）廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收入的2％～3％；

（2）銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1.5％～2％；

（3）其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0.5％～1％。

以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收入的4％～6％。

10.其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2％～3％。

11.開發(fā)期間稅費(fèi)

開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分稅費(fèi)已成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

12.不可預(yù)見費(fèi)

不可預(yù)見費(fèi)包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3％～5％計(jì)算。

13.運(yùn)營費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用，主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。

14.修理費(fèi)用

修理費(fèi)用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)用。

1.2.2　正確劃分成本項(xiàng)目

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：

（1）土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

（2）房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

（3）配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

（4）代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在會(huì)計(jì)核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。

（2）前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

（4）建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

（5）配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

以上為構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，不計(jì)入開發(fā)成本。

如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，會(huì)造成企業(yè)潛在虧損，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。

1.2.3　成本對象確定方法

根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對象。

（1）同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。

（2）同期開發(fā)完成的項(xiàng)目，按獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、普通多層、小高層、高層、超高層、獨(dú)立商業(yè)、底層商業(yè)、寫字樓、可售車位等不同可售產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。

（3）成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，以各期（區(qū)）為成本核算對象。

核算對象的劃分要便于合同的拆分和費(fèi)用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可以合并作為統(tǒng)一的成本核算對象，盡量歸屬于（1）條中的某一核算對象類別中。如：14層高層和16層高層的建安成本差異很小，可統(tǒng)一作為高層類別來核算成本。

所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，成本項(xiàng)目的劃分是相同的，而成本對象是房地產(chǎn)企業(yè)自行確定的。

1.2.4　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目涉稅稅種

房地產(chǎn)企業(yè)稅種包括增值稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等，具體情形見表1-2。

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1.2.5　會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

除了設(shè)置一般的常用科目外，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，在不影響對外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會(huì)計(jì)科目：開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等成本科目。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置見表1-3。

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根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入（應(yīng)用指南2018）》，增加“合同履約成本”“合同資產(chǎn)”“合同負(fù)債”等科目。

1.“合同履約成本”科目

“合同履約成本”科目核算企業(yè)為履行當(dāng)前或預(yù)期取得的合同所發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)的成本。可按合同，分別“服務(wù)成本”“工程施工”等進(jìn)行明細(xì)核算。

按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》（2017年修訂）的相關(guān)規(guī)定確認(rèn)為資產(chǎn)的合同履約成本，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同履約成本科目的明細(xì)科目初始確認(rèn)時(shí)攤銷期限是否超過一年或一個(gè)正常營業(yè)周期，在“存貨”或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”中填列，已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)減去“合同履約成本減值準(zhǔn)備”科目中相關(guān)的期末余額后的金額填列。

2.合同資產(chǎn)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)履行履約義務(wù)與客戶付款之間的關(guān)系，在資產(chǎn)負(fù)債表中列示合同資產(chǎn)或合同負(fù)債。企業(yè)擁有的、無條件（即，僅取決于時(shí)間流逝）向客戶收取對價(jià)的權(quán)利應(yīng)當(dāng)作為應(yīng)收款項(xiàng)單獨(dú)列示。

合同資產(chǎn)，是指企業(yè)已向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)收取對價(jià)的權(quán)利，且該權(quán)利取決于時(shí)間流逝之外的其他因素。如企業(yè)向客戶銷售兩項(xiàng)可明確區(qū)分的商品，企業(yè)因已交付其中一項(xiàng)商品而有權(quán)收取款項(xiàng)，但收取該款項(xiàng)還取決于企業(yè)交付另一項(xiàng)商品的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該收款權(quán)利作為合同資產(chǎn)。

3.合同負(fù)債

合同負(fù)債是指企業(yè)已收或應(yīng)收客戶對價(jià)而應(yīng)向客戶轉(zhuǎn)讓商品的義務(wù)。如果企業(yè)尚未將商品轉(zhuǎn)讓給客戶，但客戶已支付了對價(jià)或者企業(yè)已經(jīng)擁有一項(xiàng)無條件的收取對價(jià)金額的權(quán)利，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)在客戶付款或付款到期時(shí)，將向客戶轉(zhuǎn)讓商品的合同義務(wù)列報(bào)為一項(xiàng)合同負(fù)債。