1.1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（2）有固定的經(jīng)營場所；

（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的30天以內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

1.1.1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。

1.一級(jí)資質(zhì)

申請(qǐng)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)應(yīng)滿足以下條件：

（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；

（2）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

（3）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

（4）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；

（6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

2.二級(jí)資質(zhì)

申請(qǐng)二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)應(yīng)滿足以下條件：

（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

（2）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

（3）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

（4）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；

（6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

3.三級(jí)資質(zhì)

申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)應(yīng)滿足以下條件：

（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；

（2）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

（3）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

（5）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；

（6）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

4.四級(jí)資質(zhì)

申請(qǐng)四級(jí)資質(zhì)的企業(yè)應(yīng)滿足以下條件：

（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；

（2）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

（3）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

（4）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

（5）商品住宅銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

（6）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

5.如何辦理資質(zhì)

新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（2）企業(yè)章程；

（3）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（4）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同；

（5）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。《暫定資質(zhì)證書》有效期1年，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。

1.1.2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營流程

房地產(chǎn)開發(fā)操作流程包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施、竣工交付，如圖1-1所示。

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程中，“五證”缺一不可，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售許可證》。

1.第一步，投資決策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對(duì)市場和政策分析，了解目標(biāo)城市規(guī)劃，明確重點(diǎn)投資區(qū)域，初步進(jìn)行市場調(diào)研，提供競爭樓盤及周邊配套分析等。確定開發(fā)方案，編制可行性研究報(bào)告，參加土地競拍。

2.第二步，規(guī)劃設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。企業(yè)獲得土地的方式包括政府劃撥或協(xié)議出讓，投資參股、土地收購，以及在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地。企業(yè)取得土地后簽署土地出讓合同，辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，領(lǐng)取《國有土地使用證》，向設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，進(jìn)行成本預(yù)算，支付首期土地出讓金。項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)，成立招投標(biāo)小組，監(jiān)理單位、總包單位招投標(biāo)。

提示

（1）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。

（2）《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

（3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

（4）《建筑工程施工許可證》，也稱為《建筑工程開工證》，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

（5）《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。

在此階段，應(yīng)向政府相關(guān)部門辦理手續(xù)，如圖1-2所示。

3.第三步，建設(shè)實(shí)施

企業(yè)取得《建設(shè)工程施工許可證》，可以進(jìn)行項(xiàng)目施工，項(xiàng)目分包可進(jìn)行招標(biāo)，同時(shí)確定推廣銷售策略，資金不足可辦理抵押貸款。

4.第四步，竣工交付

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，進(jìn)行工程結(jié)算，并取得《商品房銷售許可證》，正式開盤，進(jìn)行推廣及銷售活動(dòng)。

第三、第四步中相關(guān)證件取得的流程，如圖1-3所示。

5.商品房銷售

商品房銷售有預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。

（1）預(yù)售。

由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五條規(guī)定：

①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

②持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；

③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

④向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

（2）現(xiàn)售。

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

②取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

④已通過竣工驗(yàn)收；

⑤拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

⑥供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

1.1.3　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及其商品的特殊性決定了會(huì)計(jì)核算的特殊性。同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算具有以下特點(diǎn)。

1.開發(fā)產(chǎn)品收入的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入一般包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入等。由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值高、開發(fā)周期長，需要大量的資金，銷售往往采用預(yù)售辦法。由于項(xiàng)目未完工，預(yù)售款項(xiàng)無法確認(rèn)為收入，只能計(jì)入預(yù)收賬款，造成收入與房屋交付期不一致。

一般來說，在房地產(chǎn)投資建設(shè)的初期往往面臨資金投入大而收入較少的現(xiàn)象，但在建設(shè)后期資金投入相對(duì)較少而收入大量增加。

2.開發(fā)產(chǎn)品成本的核算具有一定的特殊性

（1）核算難度大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用及其他開發(fā)費(fèi)用等。這些成本具備不同的特性、涉及不同的專業(yè)領(lǐng)域，從而導(dǎo)致成本核算難度大。

（2）核算時(shí)間跨度大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長，少則1至2年，多則5年，使房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的時(shí)間跨度很大。

（3）成本核算的差異較大。

3.存貨核算的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)是作為存貨核算的，而其他企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無形資產(chǎn)核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨的借款費(fèi)用可以資本化。

4.涉及稅種較多

在整個(gè)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、印花稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。