2.3　拆遷補償費的核算

拆遷補償根據房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種，具體包括貨幣補償、產權置換補償和兩者相結合的補償方式。

2.3.1　貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據，由專業評估機構對被拆遷房屋進行估價：一是市場評估價格；二是商品房交易均價；三是重置價格。

1.市場評估價格

市場評估價格是指被拆遷房屋的市場價格，是由符合規定的專業估價機構，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定。

2.商品房交易均價

商品房交易均價是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

3.重置價格

重置價格是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

房地產開發企業根據相關評估資料，向被拆遷戶支付的貨幣化補償作為拆遷補償費，按開發項目計入開發直接成本：

借：開發成本——拆遷補償費

貸：銀行存款

【例2-9】遠大房地產有限公司取得郴州市舊城區陽光小鎮拆遷項目，共支付拆遷費用1780萬元。

根據政府拆遷文件、補償文件、付款證明等，進行會計處理。

借：開發成本——陽光小鎮——拆遷補償費　　17800000

貸：銀行存款　　17800000

企業拆遷補償費支出，據實計入開發成本，在結轉房屋銷售成本時，在企業所得稅和土地增值稅前扣除。

2.3.2　產權置換補償

產權置換也被稱作產權調換，分為以下兩種形式：

1.異地安置

異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減，盡量以等價價值做到產權置換。

2.回遷安置

回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

企業對產權置換的會計處理：一方面對換出的房屋應視同銷售；另一方面，以換出房屋的售價作為下一步開發產品的開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

【例2-10】遠大房地產公司開發福恒城中村改造項目，該項目占地5000平方米，住宅建筑面積25000平方米。其中，用于安置回遷戶村民的住宅面積為5000平方米，其余200000平方米住宅由開發商銷售。2×21年3月項目竣工，5月清盤。取得銷售收入8720萬元，平均銷售單價3488元。

該公司竣工決算成本包括開發成本5450萬元，其中土地征用費（不包括拆遷補償費）1200萬元，前期工程費400萬元，建筑安裝工程費1100萬元，基礎設施費1800萬元，公共配套設施費260萬元，開發間接費用690萬元。

拆遷補償費支出=3488×5000=17440000（元）

項目土地成本=17440000+12000000=29440000（元）

銷售收入=87200000+17440000=104640000（元）

單位可銷售面積計稅成本=（54500000+17440000）÷25000=2877.60（元/平方米）

補償安置房銷售成本=5000×2877.60=14388000（元）

整個項目銷售成本=14388000+2877.60×20000=71940000（元）

（1）房屋竣工時，按安置時同期同類房屋價格。

借：開發成本——土地征用及拆遷補償費——拆遷補償費　　17440000

貸：應付賬款——拆遷補償費　　17440000

借：應付賬款——拆遷補償費　　17440000

貸：主營業務收入　　17440000

（2）結轉拆遷安置房成本會計處理。

借：主營業務成本　　14388000

貸：開發產品　　14388000

相關政策

1.增值稅

房地產開發企業拆遷補償實行產權調換方式（即“拆一還一”），屬于開發產品抵償債務的行為，視同銷售，應申報繳納增值稅。

2.土地增值稅

拆遷補償費作為房地產開發成本，屬于土地增值稅清算扣除項目。