2.1　土地出讓形式與土地出讓金

國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2.1.1　城市用地類別及范圍

根據《城市用地分類與規劃建設用地標準（GB 50137—2011）》規定，城鄉用地是指城市和縣人民政府所在地鎮內的居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地。

城市用地類別及范圍見表2-1。

續上表

國有土地使用權出讓年限見表2-2。

2.1.2　土地出讓形式

土地出讓是指土地使用權獲得者取得用地的一種方式，同時也是土地資產處置的一種方式，通過土地市場出讓方式有招標、拍賣、掛牌、協議出讓四種形式。

1.招標

招標是指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。招標流程如下。

2.拍賣

拍賣是指按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（競買人）。

拍賣流程如下：

（1）主持人點算競買人；

（2）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；

（3）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

（4）主持人報出起叫價；

（5）競買人舉牌應價或者報價；

（6）主持人確認該應價后繼續競價；

（7）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（8）主持人宣布最高應價者為競得人。

3.掛牌

出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。

掛牌流程如下。

掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：

（1）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（2）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（3）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。

4.協議出讓

協議指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。

除了以上四種方式之外，還有一種土地出讓方式是劃撥。劃撥指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。

出讓方式的適用范圍，見表2-3。

續上表

2.1.3　會計科目明細設置

“開發成本”總分類科目下設置二級科目“土地征用及拆遷補償費用”及其明細科目，列示因房地產開發而征用土地所發生的各項費用，見表2-4。

續上表

2.1.4　土地出讓金

土地出讓金，是指各級政府部門將出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價分攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。一般認為建高層可分攤地價，實際上并非如此，因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。但對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是完全依靠市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質。

土地出讓金的征收標準是由各省（市、自治區、直轄市）依據當地土地價值確定征收標準。一般依據房產所在地區參考價、房產使用剩余年限、房產的性質不同確定征收系數。

經常使用的計算出讓金的方式：

（1）土地出讓金=房屋參考價格×房產證上的建筑面積×征收系數

（2）土地出讓金=基準地價×分攤土地面積×征收系數

土地出讓金計算方法，有以下幾點。

（1）有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的，按成交價不低于40％的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價的40％計算。

（2）發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40％計算。

（3）通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40％計算土地出讓金。

（4）劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60％，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40％的標準計算土地出讓金。