2.國有土地上房屋征收

國有土地上房屋征收與補償條例

（2011年1月19日國務院第141次常務會議通過　2011年1月21日中華人民共和國國務院令第590號公布　自公布之日起施行）

第一章　總　　則

第一條　【立法目的】為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。

第二條　【適用范圍】為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第三條　【基本原則】房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第四條　【行政管轄】市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

第五條　【房屋征收實施單位】房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

第六條　【主管部門】上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督。

國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。

第七條　【舉報與監察】任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。

第二章　征收決定

第八條　【征收情形】為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第九條　【征收相關建設的要求】依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

第十條　【征收補償方案】房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條　【舊城區改建】市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十二條　【社會穩定風險評估】市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十三條　【征收公告】市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十四條　【征收復議與訴訟】被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第十五條　【征收調查登記】房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十六條　【房屋征收范圍確定】房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第三章　補　　償

第十七條　【征收補償范圍】作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條　【涉及住房保障情形的征收】征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十九條　【被征收房屋價值的補償】對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條　【房地產價格評估機構】房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十一條　【產權調換】被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條　【搬遷與臨時安置】因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條　【停產停業損失的補償】對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十四條　【臨時建筑】市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

第二十五條　【補償協議】房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條　【補償決定】房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條　【先補償后搬遷】實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第二十八條　【依法申請法院強制執行】被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第二十九條　【征收補償檔案與審計監督】房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第四章　法律責任

第三十條　【玩忽職守等法律責任】市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條　【暴力等非法搬遷法律責任】采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第三十二條　【非法阻礙征收與補償工作法律責任】采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第三十三條　【貪污、挪用等法律責任】貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第三十四條　【違法評估法律責任】房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章　附　　則

第三十五條　【施行日期】本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

國有土地上房屋征收評估辦法

（2011年6月3日　建房〔2011〕77號）

第一條　為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。

第二條　評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條　房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條　房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

第五條　同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

第六條　房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

（一）委托人和房地產價格評估機構的基本情況；

（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師；

（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

（四）委托人應提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權利和義務；

（六）評估費用及收取方式；

（七）評估報告交付時間、方式；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項。

第七條　房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第八條　被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

第九條　房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

第十條　被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第十一條　被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

第十二條　房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

第十三條　注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第十四條　被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

第十五條　房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十六條　房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

第十七條　分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

第十八條　房屋征收評估業務完成后，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

第十九條　被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。

第二十條　被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十一條　原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十二條　被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

第二十三條　各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。

評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

第二十四條　評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

第二十五條　評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十六條　房屋征收評估鑒定過程中，房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第二十七條　因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。

第二十八條　在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

第二十九條　除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。

第三十條　被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一條　房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。

第三十二條　在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。

第三十三條　本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。

住房城鄉建設部城市管理監督局關于推行城市管理執法全過程記錄工作的通知

（2016年11月8日　建督綜函〔2016〕1號）

各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市城市管理主管部門及有關部門，新疆生產建設兵團建設局：

為貫徹落實《中共中央國務院關于深入推進城市執法體制改革改進城市管理工作的指導意見》精神，促進嚴格規范公正文明執法，決定在縣級以上城市管理部門推行城市管理執法全過程記錄工作。現就有關事項通知如下：

一、推行執法全過程記錄

各地城市管理部門要通過文字、音像等記錄方式，對執法活動全過程進行記錄，客觀、公正、完整地記錄執法工作情況和相關證據，實現全過程留痕和可回溯管理。規范執法文書的制作和使用，確保執法文書和案卷完整準確、合法規范。合理配備并使用執法記錄儀等現場執法記錄設備和視音頻資料傳輸、存儲、等設備。對現場執法活動中容易引發爭議和糾紛的，應當實行全過程音像記錄。

二、推進信息化建設

積極利用大數據、云計算、物聯網等信息技術，結合數字化城市管理平臺建設和辦公自動化系統建設等，探索成本低、效果好、易保存、不能刪改的音像記錄方式，提高執法記錄的信息化水平。做好執法文書和視音頻資料的管理和存儲，逐步實現與數字化城市管理信息系統關聯共享。

三、注重記錄工作實效

建立健全執法全過程記錄保存、管理、使用等工作制度。定期組織對執法文書和視音頻資料進行抽查檢查。充分發揮全過程記錄信息在案卷評查、數據統計分析、執法監督等工作中的作用。

各地要充分認識推行城市管理執法全過程記錄工作的重要意義，切實落實工作要求，配備相關儀器設備，嚴格規范記錄行為，妥善保管使用記錄信息，確保執法全過程記錄工作有效推行。

財政部、國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知

（2012年12月6日　財稅〔2012〕82號）

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經研究，現就近期各地反映的契稅政策執行中若干問題通知如下：

一、對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

二、以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。

三、市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。

四、企業承受土地使用權用于房地產開發，并在該土地上代政府建設保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。

五、單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發生轉移，不征收契稅。

六、個體工商戶的經營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經營者個人名下，免征契稅。

合伙企業的合伙人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合伙企業名下，或合伙企業將其名下的房屋、土地權屬轉回原合伙人名下，免征契稅。

本通知自發文之日起執行。《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）第二條同時廢止。

最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定

（2012年3月26日法釋〔2012〕4號公布　自2012年4月10日起施行）

為依法正確辦理市、縣級人民政府申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定（以下簡稱征收補償決定）案件，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國行政強制法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）等有關法律、行政法規規定，結合審判實際，制定本規定。

第一條　申請人民法院強制執行征收補償決定案件，由房屋所在地基層人民法院管轄，高級人民法院可以根據本地實際情況決定管轄法院。

第二條　申請機關向人民法院申請強制執行，除提供《條例》第二十八條規定的強制執行申請書及附具材料外，還應當提供下列材料：

（一）征收補償決定及相關證據和所依據的規范性文件；

（二）征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的意見；

（三）社會穩定風險評估材料；

（四）申請強制執行的房屋狀況；

（五）被執行人的姓名或者名稱、住址及與強制執行相關的財產狀況等具體情況；

（六）法律、行政法規規定應當提交的其他材料。

強制執行申請書應當由申請機關負責人簽名，加蓋申請機關印章，并注明日期。

強制執行的申請應當自被執行人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內提出；逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。

第三條　人民法院認為強制執行的申請符合形式要件且材料齊全的，應當在接到申請后五日內立案受理，并通知申請機關；不符合形式要件或者材料不全的應當限期補正，并在最終補正的材料提供后五日內立案受理；不符合形式要件或者逾期無正當理由不補正材料的，裁定不予受理。

申請機關對不予受理的裁定有異議的，可以自收到裁定之日起十五日內向上一級人民法院申請復議，上一級人民法院應當自收到復議申請之日起十五日內作出裁定。

第四條　人民法院應當自立案之日起三十日內作出是否準予執行的裁定；有特殊情況需要延長審查期限的，由高級人民法院批準。

第五條　人民法院在審查期間，可以根據需要調取相關證據、詢問當事人、組織聽證或者進行現場調查。

第六條　征收補償決定存在下列情形之一的，人民法院應當裁定不準予執行：

（一）明顯缺乏事實根據；

（二）明顯缺乏法律、法規依據；

（三）明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執行人合法權益，或者使被執行人基本生活、生產經營條件沒有保障；

（四）明顯違反行政目的，嚴重損害公共利益；

（五）嚴重違反法定程序或者正當程序；

（六）超越職權；

（七）法律、法規、規章等規定的其他不宜強制執行的情形。

人民法院裁定不準予執行的，應當說明理由，并在五日內將裁定送達申請機關。

第七條　申請機關對不準予執行的裁定有異議的，可以自收到裁定之日起十五日內向上一級人民法院申請復議，上一級人民法院應當自收到復議申請之日起三十日內作出裁定。

第八條　人民法院裁定準予執行的，應當在五日內將裁定送達申請機關和被執行人，并可以根據實際情況建議申請機關依法采取必要措施，保障征收與補償活動順利實施。

第九條　人民法院裁定準予執行的，一般由作出征收補償決定的市、縣級人民政府組織實施，也可以由人民法院執行。

第十條　《條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，人民法院裁定準予執行房屋拆遷裁決的，參照本規定第九條精神辦理。

第十一條　最高人民法院以前所作的司法解釋與本規定不一致的，按本規定執行。

最高人民法院關于違法的建筑物、構筑物、設施等強制拆除問題的批復

（2013年3月25日最高人民法院審判委員會第1572次會議通過　2013年3月27日最高人民法院公告公布　自2013年4月1日起施行　法釋〔2013〕5號）

北京市高級人民法院：

根據行政強制法和城鄉規劃法有關規定精神，對涉及違反城鄉規劃法的違法建筑物、構筑物、設施等的強制拆除，法律已經授予行政機關強制執行權，人民法院不受理行政機關提出的非訴行政執行申請。

典型案例

1.豐浩江等人訴廣東省東莞市規劃局房屋拆遷行政裁決糾紛案[1]

【爭議焦點】作出行政裁決所依據的房屋資產評估報告違反法定程序，行政裁決是否可撤銷？

【裁判要旨】行政機關作出行政裁決時依據的評估報告，如果存在評估人不具備法定評估資格，或評估人未依法取證等程序上嚴重違法的問題，應認定行政機關的裁決主要證據不足，依法予以撤銷。

【案情簡介】

原告：豐浩江等17人（名單略），均為廣東省東莞市東縱大道18號商鋪的業主。

被告：廣東省東莞市城建規劃局。

第三人：廣東省東莞市城區房地產開發公司。

第三人：豐燕芬、周炳坤、張淦林、劉發枝，均為廣東省東莞市東縱大道18號商鋪的業主。

2001年12月10日，被告東莞市規劃局頒發給第三人開發公司拆許字（2001）第5號房屋拆遷許可證，開發公司獲準對本案原告等21人所有的東縱大道18號24間商鋪房屋進行拆遷。開發公司提出的拆遷補償方案為：（1）作價補償，按拆遷建筑面積一次性現金補償，補償金額按評估價計算；（2）產權調換，以拆遷現有商鋪的建筑面積與該地新建商鋪之比1∶0.6的標準進行產權調換，互不補償差額。但經多次協商，開發公司與本案各原告未能達成拆遷補償安置協議。2002年4月，開發公司向東莞市規劃局申請行政裁決，被申請人為本案各原告及韓柳瓊、黃旭超等23人。經開發公司委托，華聯公司于2002年5月20日對需要拆遷的商鋪房屋作了資產評估并出具了報告。評估結論是：擬拆遷的物業商鋪評估均價為每平方米5194.61元，倉庫評估均價為每平方米3480元。2002年8月20日，東莞市規劃局就房屋拆遷補償糾紛召集了拆遷人與被拆遷人并公開舉行了聽證會。8月30日，東莞市規劃局作出了拆遷裁決。

原告訴稱：被告上述裁決所依據的《評估報告》在委托主體、使用條件和范圍、適用程序等方面適用法律錯誤，且《評估報告》的相關內容和鑒定人身份等沒有經過原告質證，其裁決結果損害了原告的合法權益，請求撤銷被告作出的房屋拆遷行政裁決。

被告辯稱：裁決所依據的評估報告是由華聯公司作出的，該公司是經工商行政部門核準登記成立的獨立企業法人，且擁有國家財政部批準頒發的資產評估資格，其評估資產的范圍包括房地產、機器設備等各類資產。而且，評估報告書及其評估機構的資質均在舉行聽證時經各原告質證。因此，該評估報告具有公信力且合法，我局的行政裁決程序合法，適用法律正確，原告的訴訟理由不成立。

第三人開發公司述稱：原告主張拆遷人從未與被拆遷人就拆遷補償安置問題協商過顯然與事實不符，我司與韓柳瓊、蘇偉文、張淦林、劉發枝、周炳坤等業主已經達成了房屋拆遷補償協議，與豐浩江等人就拆遷補償安置問題也進行過多次協商。原告認為《評估報告》作出的價格評估顯失公正的主張并無證據支持。

東莞市中級人民法院認為：行政訴訟是對被訴的具體行政行為是否合法進行審查，因而本案審查的對象是被告所作的裁決是否合法。《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決……”；第二十三條規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換”；第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。因此東莞市規劃局有權對開發公司的申請作出裁決。東莞市規劃局的裁決經過公開聽證，并有《評估報告書》等為據，裁決結果有貨幣補償和產權調換兩種方式供各拆遷戶選擇，且貨幣補償的金額是按房地產市場評估價確定的，符合上述法規的規定，應認定為事實清楚，適用法律法規正確，是合法的具體行政行為。豐浩江等人訴稱東莞市規劃局裁決所依據的《評估報告》在委托主體、使用條件和范圍、適用程序方面違反《國有資產評估管理辦法施行細則》第十八條的規定，適用法律錯誤，因涉案的評估房產屬私有資產，并非國有資產，不屬《國有資產評估管理辦法施行細則》調整的范圍，同時東莞市規劃局裁決作價補償的金額是以房地產市場評估價格確定，故對豐浩江等人起訴的理由不予支持。豐浩江等人訴稱東莞市規劃局裁決所依據的《評估報告》的相關內容和鑒定人身份等沒有經過原告質證。經查，東莞市規劃局舉行的聽證程序已對相關的證據進行了聽證，且根據華聯公司的營業執照，該所具有資產評估資質。豐浩江等人未能提交證據證明該評估報告不具合法性和可信性，東莞市規劃局采納這一評估報告作為裁決依據并無不當。豐浩江等人訴稱《評估報告》的評估價格遠遠低于聚福豪苑、雍華庭、東湖花園等商鋪的價格，評估價格顯失公平。經查，涉案的商鋪除區位外，其他各項指標與聚福豪苑、雍華庭、東湖花園等商鋪均不具有可比性。豐浩江等人訴稱拆遷裁決的內容超出了開發公司的請求范圍，損害了拆遷戶的合法權益。經查，開發公司因未能與各拆遷戶達成拆遷補償安置協議而申請被告裁決，而東莞市規劃局裁決的5項內容均未超出拆遷補償安置及開發公司的請求范圍。綜上所述，豐浩江等人請求撤銷拆遷裁決的理由均不成立，不予支持。

一審宣判后，豐浩江等人不服，向廣東省高級人民法院提出上訴。

廣東省高級人民法院經二審查明，東莞市規劃局在受理開發公司的申請后，于2002年8月20日主持了公開聽證會，并形成了《行政裁決審理筆錄》，該筆錄上有上訴人的訴訟代表人李伊凡和委托代理人的簽名，且在二審庭審中李伊凡對此已予以確認，故豐浩江等人提出的東莞市規劃局沒有舉行聽證的異議理由不成立。原審法院查明的其他事實由于當事人均未提出異議，應予確認。

廣東省高級人民法院認為：東莞市規劃局采納華聯公司作出的《評估報告》作為其行政裁決依據時，應當對作出該《評估報告》的評估人員的資格、評估程序等事項進行審查。人事部和國有資產管理局聯合發布的《注冊資產評估師執業資格制度暫行規定》第二十四條規定：“資產評估機構接受委托承接的評估項目，其項目負責人只能由注冊資產評估師擔任，評估報告至少由兩位注冊資產評估師簽署方為有效。”本案《評估報告》中簽署姓名的評估人員為張瑞明和肖曉康，但只有張瑞明具有注冊評估師資格，肖曉康不具有注冊評估師資格。根據上述規定，該《評估報告》無效。《評估報告》將涉案房屋分為商鋪和倉庫分別予以評估的理由，是因為委托評估的開發公司所提供的資料將涉案房屋已事先區分為商鋪和倉庫。作為注冊資產評估師的張瑞明，評估時未對委托方開發公司提供的資料進行審核，就直接采納，違反了財政部發布的《中國注冊資產評估師職業道德規范》第十八條“注冊資產評估師應對客戶委托評估的資產進行勘查，并對客戶提供的有關資料進行審核”的規定。而且，豐浩江等人持有的《房屋所有權證》對涉案房屋均作了“鋪位”字樣的記載，華聯公司沒有提供有關證據和法律依據證明“鋪位”可以理解為商鋪和倉庫，故在《評估報告》中將涉案房屋區分為商鋪和倉庫兩部分，缺乏依據，不能采信。此外，華聯公司介紹《評估報告》中采用的租金標準，是通過詢問涉案房屋周圍有關人員后確定的，但評估人張瑞明卻不能提供證據對此予以證明，故華聯公司采用該租金標準證據不足。由于作出《評估報告》的兩位評估人員中有一位不具備法定評估資格，且評估人員既未對委托方房地產開發公司提供的資料進行審核，亦未能依法取證證明其所采納的租金標準，在程序上存在嚴重違法。東莞市規劃局在未依法對該《評估報告》的上述事項進行審查的情況下，即采納其作為行政裁決的依據，應認定為裁決的證據不足，依法應予撤銷。《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》第六十二條規定：“對被告在行政程序中采納的鑒定結論，原告或者第三人提出證據證明有下列情形之一的，人民法院不予采納：（一）鑒定人不具備鑒定資格；（二）鑒定程序嚴重違法……。”據此，原審法院采納該《評估報告》中的評估結論不妥，屬適用法律錯誤；同時，原審法院以該《評估報告》作為認定被訴行政裁決合法的定案根據，屬認定事實不清。

據此，廣東省高級人民法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項和第五十四條第（二）項第1目之規定，于2003年I2月12日作出判決：一、撤銷東莞市中級人民法院的一審行政判決；二、撤銷廣東省東莞市規劃局東規行裁［2002］1號《房屋拆遷行政裁決書》；三、廣東省東莞市規劃局在收到本判決書之日起60日內重新作出裁決。

2.宋莉莉訴宿遷市建設局房屋拆遷補償安置裁決案[2]

【爭議焦點】以拆遷人單方委托的評估公司的評估報告為依據作出的行政裁決是否合法有效？

【裁判要旨】行政機關在對房屋拆遷補償糾紛作出裁決時，違反法規的規定，以拆遷人單方委托的評估公司的評估報告為依據，被拆遷人提出異議的，應認定行政裁決的主要證據不足。

【案情簡介】

原告：宋莉莉。

被告：江蘇省宿遷市建設局。

第三人：江蘇省宿遷市萬興房地產開發有限公司。

2002年4月9日，拆遷人萬興公司的中貿百貨商場建設項目由宿遷市發展計劃委員會批準立項。2002年9月28日，萬興公司取得了建設用地規劃許可證，2002年10月25日，萬興公司取得了國有土地批準書。2003年3月24日，萬興公司取得了房屋拆遷許可證，獲得拆遷資格。2003年3月24日，宿遷市建設局發布拆遷公告，并在公告中載明了拆遷范圍、搬遷期限、拆遷評估機構。原告宋莉莉的房屋建筑面積為637.07平方米，位于宿遷市幸福中路，在拆遷范圍內。方元房地產評估咨詢有限公司（以下簡稱方元公司）根據萬興公司的委托，對宋莉莉的拆遷房屋進行了估價，由于宋莉莉對被拆房屋補償價有異議，且要求產權調換，雙方未能達成協議。2003年5月28日，萬興公司申請宿遷市建設局對拆遷糾紛進行裁決。2003年6月5日，宿遷市建設局依據方元公司的評估價格對萬興公司與宋莉莉的拆遷糾紛作出裁決，主要內容是：（一）被拆遷人宋莉莉應在裁決書生效之日起15日內拆遷完畢；（二）房屋安置補償費共計685651.88元；（三）萬興公司在中貿百貨商城項目完工后提供一處位于該商城項目的房屋，拆遷人調換房屋價格以市場評估價為準。宋莉莉對裁決不服，提起行政訴訟，請求撤銷該裁決。

原告訴稱：被告以方元公司的估價作為被拆房屋補償價是錯誤的，拆遷人委托方元公司評估時違反了公平、公正、公開的原則，被告以此評估報告直接作為裁決的依據，剝奪了被拆遷人選擇評估機構的權利，且評估結果未經雙方質證，對房屋的估價不準，被告行政裁決中有關被拆遷房屋置換的內容也不明確，缺乏可操作性。此外，被拆遷房屋在拆遷前一直由他人承租，而對承租人的安置至今未達成任何協議。請求依法撤銷被訴行政裁決。

被告辯稱：方元公司評估原告房產的程序及結果沒有不妥之處，我局根據方元公司的評估報告進行裁決是合法的。原告以拆遷人萬興公司未與被拆遷房屋的租賃人簽訂協議為由，認為有關行政裁決違法，沒有法律依據。拆遷人開發的房屋屬期房，我局行政裁決時尚無法確定該項目房屋的具體數量、排列序號、房屋朝向等，裁決沒有涉及有關內容并無不當，請求維持該裁決。

第三人辯稱，我公司作為拆遷人，實施的全部拆遷活動均是依法進行的。宿遷市建設局關于拆遷爭議的行政裁決合法，應予維持。

宿遷市宿城區人民法院認為：《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。第十七條規定：被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十九條規定：對被拆遷房屋進行價格評估時，沒有征求被拆遷人的意見；拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽簽確定，房屋拆遷管理部門應當在抽簽前三日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點的規定。

本案中，被告宿遷市建設局根據第三人萬興公司的申請，有權依照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，對原告宋莉莉與萬興公司之間的拆遷糾紛作出行政裁決。盡管《城市房屋拆遷管理條例》和《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》對行政拆遷程序沒有明確的規定，但行政機關在裁決時充分保障當事人的合法權利，允許雙方當事人對爭議問題進行申辯和陳述。但宿遷市建設局在裁決宋莉莉與萬興公司的拆遷糾紛時，未允許宋莉莉對爭議問題予以陳述和申辯，有失公正，僅根據萬興公司的申請及萬興公司單方委托的評估公司的評估結果作為行政裁決的依據，違反了《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》的規定。

宣判后，宿遷市建設局不服一審判決，向江蘇省宿遷市中級人民法院提起上訴。

宿遷市中級人民法院認為：萬興公司的中貿百貨商場建設項目經行政主管部門依照法定程序審批，并取得了對被告宋莉莉在幸福中路房產的拆遷許可，萬興公司在與被拆遷方無法達成拆遷協議的情況下，依法申請宿遷市建設局對需拆遷房屋強制拆遷，并無不當，宿遷市建設局根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，在本案的行政裁決中決定限期對宋莉莉的房產予以拆遷，符合有關行政法規的規定，依法應予維持。但宿遷市建設局在裁決被拆遷房屋補償款時，僅以萬興公司單方委托的方元公司的評估結論為依據，違反了《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》的規定。本案被拆遷房屋的評估，系萬興公司單方面委托方元公司所為，未經被拆遷人宋莉莉的同意。在萬興公司與宋莉莉無法對房屋拆遷事宜達成一致意見時，宿遷市建設局在行政裁決中以拆遷單位單方面委托的評估公司的評估報告為依據，而不是依照規定在符合條件的評估機構中抽簽確定評估單位，對萬興公司與宋莉莉的房屋拆遷糾紛作出裁決不當，應認定為裁決的主要證據不足，程序違法。依照最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》第六十二條第（二）項規定，對被告在行政程序中采納的鑒定結論，原告或者第三人提出證據證明鑒定程序嚴重違法的，人民法院不予采納。由于宿遷市建設局沒有提供證據證實采納該評估結論的操作程序合法，故應依法對宿遷市建設局裁決中的第（二）項予以撤銷。基于宋莉莉對宿遷市建設局按照有關規定認定的拆遷搬家、安置補償標準沒有異議，應予以確認。由于宿遷市建設局裁決中的第（三）項的內容不具有實際可操作性，故一審判決予以撤銷并無不當。基于宋莉莉的房屋拆遷時已對外出租，在安排宋莉莉房屋拆遷后的過渡用房時，應尊重宋莉莉及承租人的選擇權。宿遷市建設局在裁決中雖然對宋莉莉房屋拆遷后安排了過渡用房，但由于宋莉莉實際上并未使用，故一審判決對此內容予以撤銷，亦無不當。

綜上，宿遷市中級人民法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規定，于2003年12月9日判決：駁回上訴，維持原判。

3.高耀榮訴江蘇省溧陽市建設局城市房屋拆遷行政裁決案[3]

【爭議焦點】房屋拆遷的行政裁決是否應當考慮對于弱勢群體的特殊照顧？

【裁判要旨】法院進行合法性審查，應充分注意法律的效力位階層次，按照法律適用的原則綜合判斷行政行為的合法性。不僅要從與被訴行為所屬領域或直接相關的法律來判斷其合法性，還要結合被訴行為涉及的其他領域的法律規定進行綜合判斷。對涉及老年人等特殊群體權益的行政行為進行合法性審查，應充分考慮與特殊群體權益保護相關的法律、法規。

【案情簡介】

原告：高耀榮。

被告：溧陽市建設局。

第三人：溧陽市土地收購儲備中心。

江蘇省溧陽市人民法院一審認定，第三人溧陽市土地收購儲備中心于2006年3月17日領取了溧拆許字（2006）第001號房屋拆遷許可證。原告高耀榮出生于1928年8月3日，其居住的房屋位于拆遷紅線范圍內。第三人與原告就房屋拆遷補償安置問題協商未果，第三人向被告溧陽市建設局申請裁決。被告受理第三人的裁決申請后，進行了權利義務告知和副本送達，審查和核實了相關材料，并組織當事人進行調解，經協調未果，被告于2008年10月28日作出溧建裁字（2008）第119號城市房屋拆遷行政裁決書，并于次日向原告和第三人送達。裁決內容為：一、溧陽市土地收購儲備中心對高耀榮實行產權調換的方式給予拆遷補償安置。1、產權調換的房屋位于溧陽市龍陽山莊16幢1號門501室，建筑面積為121.77平方米，產權歸高耀榮所有；2、溧陽市土地收購儲備中心需向高耀榮支付被拆遷房屋補償款人民幣280858元；3、高耀榮需向溧陽市土地收購儲備中心支付產權調換房屋價款人民幣297365元；4、高耀榮應按本裁決書第2、3項的內容與溧陽市土地收購儲備中心結清產權調換差價款合計人民幣16807元；二、電話移機、有線電視安（移）裝、空調機移位、太陽能移機等補助費由溧陽市土地收購儲備中心憑高耀榮提供的發票據實足額補償給高耀榮。三、高耀榮在接到本裁決書之日起十五日內將坐落于溧城鎮立新村71號房屋騰空并交于溧陽市土地收購儲備中心拆除。原告不服該裁決，向人民法院提起行政訴訟。

原告訴稱：被告所作的溧建裁字（2008）第119號城市房屋拆遷行政裁決書所依據的評估報告和拆遷補償安置方案書程序、實體均不合法，不具有法律效力。原告已經82歲，將原告安置在五樓，極不合理。原告住宅的土地使用權是通過支付土地出讓金受讓而來的，不能將原告的土地使用權無償征收。為此，請求撤銷被告作出的該裁決書。

被告辯稱：裁決所依據的評估報告合法有效，裁決書確定的補償安置方案正當合理，請求駁回原告的訴訟請求。

第三人述稱：同意被告方的答辯意見，請求駁回原告的訴訟請求。

江蘇省溧陽市人民法院經審理認為，被告溧陽市建設局作為城市房屋拆遷管理部門，有權對因房屋拆遷補償安置達不成協議的拆遷糾紛進行裁決。被告受理第三人的裁決申請后，進行了權利義務告知和副本送達，審查和核實了相關材料，并組織當事人進行調解，在當事人協商未果的情況下作出裁決，其裁決的程序符合相關規定。根據《中華人民共和國老年人權益保障法》相關規定，新建或者改造城鎮公共設施、居民區和住宅，應當考慮老年人的特殊需要，建設適合老年生活和活動的配套設施。本案中，被告在拆遷裁決過程中，沒有考慮到原告年事已高且身患疾病的特殊情況，在裁決安置房時將原告安置在多層住宅樓的第五層，該裁決的結果將給原告的生活帶來不便。基于此，被告作出的行政裁決應予撤銷。為此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第2目的規定，判決：撤銷被告溧陽市建設局作出的溧建裁字（2008）第119號城市房屋拆遷行政裁決書。案件受理費50元，由被告溧陽市建設局負擔。

4.施桂英訴福建省廈門市思明區人民政府行政強制措施案[4]

【爭議焦點】強制搬遷時未嚴格依照法律規定的程序會有何后果？

【裁判要旨】實施強制搬遷時，執行人應當通知被執行人到場，否則構成程序違法。

【案情簡介】

原告：施桂英。

被告：廈門市思明區人民政府。

福建省廈門市中級人民法院一審認定，位于廈門市湖濱東路78號401室房屋系廈門市商冷冷凍有限公司自管公房，廈門市商冷冷凍有限公司對該房擁有58.57%的產權，其余產權歸原告的已故親屬林耀玉所有。因“佳祥花園”的建設需要，該房屋被列入建設用地范圍內。由于被拆遷人與拆遷人就該房屋的安置補償未能達成協議，廈門市國土資源與房產管理局根據申請，于2005年12月15日作出廈國土房拆（2005）55號裁決，裁決安置房位于廈門市龍潭花園753號601室三房一廳一套，并要求原告施桂英自裁決書送達之日起十五日內搬遷完畢，將廈門市湖濱東路78號401室交拆遷人拆除。2006年3月15日，廈門市國土資源與房產管理局向廈門市思明區人民政府發函，申請對位于廈門市思明區湖濱東路78號401室房屋進行強制拆遷。廈門市思明區人民政府于2006年4月1日作出廈思政拆字（2006）3號《廈門市思明區人民政府準予行政強制拆遷決定書》，并于2006年4月6日送達原告。2006年4月29日被告組織人員，對廈門市湖濱東路78號401室實行強制拆遷。

原告訴稱：2004年2月10日廈門市國土資源與房產管理局頒發了“佳祥花園”建設項目的房屋拆遷許可證。原告的房屋屬于拆遷范圍內。原告因不能與開發商達成拆遷安置補償協議，后經廈門市國土資源與房產管理局行政裁決，原告仍不服。2006年4月3日廈門市思明區人民政府印發《廈門市思明區人民政府準予行政強制拆遷決定書》。被告于2006年4月29日組織大隊人員，對原告在廈門市湖濱東路78號401室實行強制拆遷。原告認為被告在執行強制拆遷過程中程序違法、侵占原告的私有財產，嚴重侵害了原告的合法權益。因此，請求判定被告實施強制拆遷程序違法。

被告辯稱，原告訴被告的行為屬重復訴訟行為，依法應予駁回。被告實施強制拆遷的過程程序合法。綜上，原告的訴求應全部予以駁回。

福建省廈門市中級人民法院經審理認為，原告因訟爭房拆遷問題與相關行政管理部門發生爭議，其中，2008年3月26日，原告以不服被告思明區政府強制拆遷行政決定為由提起訴訟。原告的上述訴訟針對的是被告作出的“強制拆遷行政決定”，而本案中，原告是以被告實施強制拆除房屋過程中的程序問題，即應在《行政強制拆遷通知》的行政文書中告知原告行政措施的具體執行日期和時間而沒告知；應在行政文書中告知原告依法享有的權利、司法救濟途徑等而沒告知；實施房屋拆除時應當通知原告到場而沒有通知等。可見，本案之訴與之前的訴訟針對的是不同的具體行政行為，不屬重復訴訟，被告的相關抗辯主張，本院不予采納。根據查明的事實，被告曾于2006年4月6日向原告及其家人發出《行政強制拆遷通知》，從《行政強制拆遷通知》內容上看，被告明確了“拆遷決定”這一具體行政行為的合法性及強制性，目的在于告知強制執行的最后期限并要求原告自行搬遷。由于“拆遷決定”已經發生法律效力，無相關規定規范《行政強制拆遷通知》的相關要件，被告《行政強制拆遷通知》已經滿足通常要件。參照《廈門市房屋拆遷行政裁決執行暫行辦法》的規定，被告在實施強制拆遷行為時，通知了基層單位（街道、居委會）到場，制作了強制拆遷的錄像以及被拆遷財產的清單，并經過公證，上述做法符合規定。但是，上述暫行辦法第十一條規定：“被執行人在強制拆遷時應當到場。被拆遷的財物由執行機關負責運送到安置房、周轉房或指定的處所，交給被執行人。如被執行人拒絕領取的，執行機關應當書面通知被執行人在規定的期限內到指定的地點領取被拆遷的財物，被執行人逾期不領取的，執行機關可以向公證處辦理提存……”本案中，在被告通知的強制執行的最后期限之后，原告即被執行人并未履行自動搬遷義務，作為執行機關的被告應當在強制執行具體日期決定之后再告知原告。但被告沒有提交相關的書面證據證明履行了上述義務，其關于“曾經有一位叫‘黃琮’的工作人員撥打原告兒子即原告代理人林曉偉的電話，通知其到場”的主張，也無相關證據證實。且被告將搬遷的財物運送至安置房后，通知社區居委會轉交被執行人領取被搬遷財物的書面通知，未實際送達被執行人，對此，被告在程序上亦違反規定。

綜上，被告所實施的強制拆遷行為有法律依據，但在對訟爭房實施行政強制拆除過程中，違反相關程序性規定，應確認程序違法。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（二）項的規定，判決確認廈門市思明區人民政府對廈門市湖濱東路78號401室實施行政強制拆除過程程序違法。

宣判后，原被告均不服，向福建省高級人民法院提起上訴。

福建省高級人民法院認定的案件事實與一審相同。同時，另查明，思明區政府廈思政拆字〔2006〕3號《準予行政強制拆遷決定書》，決定對上訴人施桂英的房屋實行強制拆遷，并責令由思明區城市管理行政執法局執行。2006年4月6日，思明區城市管理行政執法局對上訴人施桂英及其家人發出《行政強制拆遷通知》，限定他們于4月21日前自行搬遷完畢。《準予強制拆遷決定書》和《行政強制拆遷通知》均由施桂英的兒子林曉偉簽收。由于上訴人施桂英沒有在限定的期限內搬遷。上訴人思明區政府決定于4月29日對湖濱東路78號401室房屋進行強制搬遷，并于4月21日邀請被拆遷房屋所在地的梧村街道辦事處、金祥社區居民委員會4月29日執行時到場，但沒有通知上訴人施桂英等被拆遷人。2006年4月29日，上訴人思明區政府組織有關人員對湖濱東路78號401室房屋進行強制搬遷，將搬遷的財物運送至安置房后，將領取被搬遷財物的書面通知委托金祥社區居民委員會轉交被執行人，但金祥社區居民委員會未實際送達被執行人。審理期間，上訴人施桂英的子女林曉偉、林曉玲明確表示放棄本案訴訟。

福建省高級人民法院經審理認為，合法的行政行為應當事實清楚，證據充分，適用法律正確，程序合法。上訴人思明區政府根據廈門市國土資源與房產管理局的申請，經審查決定準予強制拆遷，并于2006年4月6日向上訴人施桂英及其家人發出《行政強制拆遷通知》，由施桂英的兒子林曉偉簽收。由于上訴人施桂英及其家人未在限定的拆遷日期前自行搬遷完畢。上訴人思明區政府決定對該房屋實行強制搬遷，并通知梧村街道辦事處、金祥社區居民委員會到場。上述做法符合廈門市人民政府制定的《廈門市房屋拆遷行政裁決執行暫行辦法》第七條規定：“執行機關應當在收到準予行政強制拆遷決定之日起3個工作日內向被執行人送達行政強制拆遷通知書，告知其在15日內自行搬遷。被執行人逾期仍拒不搬遷的，執行機關應在自動搬遷期限屆滿之日起10日內依法實施強制拆遷。執行機關在確定行政強制拆遷的具體時間后，應書面通知被拆遷房屋所在地街道辦事處或鎮人民政府、公安機關等單位協助執行。房屋拆遷管理部門應當與被拆遷房屋所在地街道辦事處或鎮人民政府、社區居民委員會或村民委員會積極配合，做好對被執行人的宣傳解釋工作，動員其自行搬遷。”因此，上訴人施桂英認為《準予行政拆遷決定書》和《行政強制拆遷通知》沒有送達上訴人施桂英及原審法院認定上訴人思明區政府在實施強制拆遷行為時，通知了基層單位（街道、居委會）到場，制作了強制拆遷的錄像以及被拆遷財產的清單，并經過公證的做法符合規定的認定是錯誤的上訴理由不能成立，不予采納。但是，《廈門市房屋拆遷行政裁決執行暫行辦法》第十一條規定：“被執行人在行政強制拆遷時應當到場。被搬遷財物由執行機關負責運送到安置房、周轉房或指定的處所，交給被執行人。如被執行人拒絕領取的，執行機關應當書面通知被執行人在規定的期限內到指定的地點領取被搬遷的財物，被執行人逾期不領取的，執行機關可以向公證機關辦理提存……”根據該條規定，執行機關應當通知被執行人具體的執行日期，否則，被執行人無法履行到場的義務。因此，思明區政府在強制拆遷時沒有通知被拆遷人即上訴人施桂英及其家人強制拆遷日期，且上訴人思明區政府將搬遷的財物運送至安置房后，領取被搬遷財物的書面通知未實際送達被執行人，程序違法。因此，上訴人思明區政府認為其執行程序合法的上訴理由不能成立，不予采納。原審法院以執行程序違法為由判決確認上訴人思明區政府對廈門市湖濱東路78號401室實施行政強制拆除過程程序違法，并無不當，應予維持。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規定，判決駁回上訴，維持原判。

5.杜甲等訴重慶H公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案[5]

【爭議焦點】房屋拆遷安置協議簽訂后，被拆遷人已經按照協議履行義務，拆遷人拒不協助辦理房屋產權證的，是否要承擔違約責任？

【裁判要旨】被拆遷人已履行完畢付清房屋差價款的義務，也已實際接收使用房屋，并按相關規定交納了該房屋的大修基金，拆遷人未在約定的期限內為被拆遷人辦理房屋產權證已違約，應支付違約金。

【案情簡介】

原告杜甲。

原告杜乙。

被告重慶H公司。

原告系原綦江縣古南鎮（現古南街道辦事處）上升街片區住戶。因被告開發該片區，原告原有房屋屬拆遷范圍，雙方遂于2003年11月25日簽訂了《房屋拆遷產權調換協議書》，約定原告（即乙方）的被拆遷房屋實行產權調換；乙方座落于上升街92號的建筑面積為69.16m2（其中住宅面積44.16m2、非住宅面積25m2）的磚木結構房屋，住宅按336元/m2折價14837.76元，非住宅按840元/m2折價21000元，被告（即甲方）用住宅面積約88.41m2、非住宅面積37m2的新房予以調換，住宅新房按480元/m2計算，計房款42436.8元，非住宅新房按1500元/m2計算，計房款55500元，最后以房屋面積測繪部門確認的建筑面積進行結算，互補價差；過渡期為兩年，至2005年11月29日止；該片區安置房全部交付使用后90日內，甲方未將房屋產權證交給乙方，甲方應承擔新房房價款5%的違約責任。

2007年5月23日，原、被告就所調換的住宅房結算完并辦理好手續。2008年2月2日該工程辦理了工程竣工驗收備案登記，被告于當月11日通知原告結算并接房，因雙方對非住宅房結算后原告應補金額發生爭議，原告遂拒絕接收非住宅房。此后，原告又強行打開該房裝修使用，同時訴至法院，請求確認其應補給被告的非住宅房差價款；并要求判令被告承擔該房屋漏水不能使用的損失和逾期辦證的違約金。法院經審理后作出了（2010）綦法民初字第3152號民事判決書，確認了原告應補給被告的該房屋差價為5168.10元，并以原告因未付清房屋尾款而不能合法占有該房屋為由，判決駁回了原告的其他訴訟請求。該判決現已生效，原告于2010年12月22日按該判決向被告付清了該房屋的尾款，并于次日交納了大修基金。審理中，原告稱其已將大修基金的交納憑據交給了被告的工作人員，但工作人員拒絕向其出具收條，被告否認收到過原告交來的已交納大修基金的憑據，同時也承認只在原告結清尾款時，口頭告知過原告應提交辦證所需資料，此后即未再通知原告。另查明，本案所涉房屋所在小區，已有部分房屋辦理了產權證。而原告的房屋產權證至今仍未辦理。按該非住宅新房房價款的5%計算違約金應為2775元。

原告杜甲、杜乙訴稱被告至今未將產權證交給自己，雖經多次催促，但被告仍拒不給其辦理產權證，被告已違約，特訴至法院，請求判令被告依照合同約定向其支付違約金2775元，并承擔本案訴訟費用。

被告H公司辯稱，我司與原告簽訂《房屋拆遷產權調換協議書》屬實，原告現已結清房屋差價款也屬實，但因原告未向我司提交辦理房屋產權證的相關手續，故我司無法為其辦理房屋產權證，我司并未違約，不應當向其支付違約金，請求駁回原告的訴訟請求。

法院認為，依法成立的合同受法律保護。原、被告所簽訂的《房屋拆遷產權調換協議書》系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規禁止性規定，依法成立有效，對雙方當事人具有約束力。按照協議原告負有支付房屋差價款的義務，被告負有向原告交付驗收合格房屋，和在約定的期限內為原告辦理房屋產權證的義務，現原告已履行完畢付清房屋差價款的義務，也已實際接收使用房屋，并按相關規定交納了該房屋的大修基金，被告即應當為其辦理房屋產權證，原告要求被告立即為其辦理并交付房屋產權證，本院應予以支持；被告未在約定的期限內為原告辦理房屋產權證已違約，其抗辯稱未辦理產權證的原因在于原告未提交相關資料，但被告并未舉證證明其已明確告知原告需提交哪些辦證資料而原告拒不提交，其對自己將承擔逾期辦證違約責任的風險也注意不夠，其抗辯理由不能成立，原告要求按協議支付2775元違約金，本院應予以支持。

6.新疆創天房地產開發有限公司與吳慶志房屋拆遷安置補償合同糾紛上訴案[6]

【爭議焦點】拆遷人將補償安置房另賣他人是否構成違約？應當承擔何種賠償責任？

【裁判要旨】拆遷人將補償安置房屋另賣他人的行為已構成惡意違約，侵害了被拆遷人的生存居住權，應當承擔雙倍賠償責任，并應支付超期過渡費。

【案情簡介】

上訴人（原審被告）：新疆創天房地產開發有限公司。

被上訴人（原審原告）：吳慶志。

2003年5月30日，吳慶志與創天公司簽訂一份《拆遷補償安置協議書》，約定創天公司拆除吳慶志的21間房屋，并采取產權調換就地安置的形式，給吳慶志在堿泉街安置號樓四單元一、二、三層安置各60平方米的住宅房屋三套，各配地下室一間，安置非住宅20平方米；協議簽訂后，吳慶志在5日內將房屋騰空無償交給創天公司拆除；2006年年底，拆遷協議涉及的安置樓（即現在的向陽小區7號樓）建成后，創天公司將協議中約定的四單元一、二、三層房屋另賣給他人，沒有安置給吳慶志。2007年5月17日，雙方簽訂補充協議一份，約定因原拆遷協議約定的住宅樓無法設計地下室，創天公司給吳慶志安置三套65平方米的住宅，其中第三套房屋創天公司按130650元的價格給吳慶志貨幣補償，其余兩套樓房待回遷安置，同時創天公司針對該房屋給付吳慶志過渡費1500元。2010年4月29日，雙方再次簽訂補充協議書，約定創天公司對上述2007年5月17日補充協議中兩套房屋中的一套，以280000元的價格給吳慶志進行貨幣補償，剩余一套65平方米的住宅樓房，另行補償安置，同時創天公司針對該第二套房屋給付吳慶志超期過渡費10000元。后因創天公司至今未給吳慶志安置第三套房屋，故吳慶志訴至法院，請求如訴。另，庭審中，雙方均認可未安置的第三套房屋的現價為280000元。另查：創天公司一直按每人每月125元的標準向吳慶志支付超期過渡費。自2009年1月1日至今，創天公司針對第三套房屋未給吳慶志支付超期過渡費，吳慶志家庭人口為4人。

原審法院認為：吳慶志與創天公司簽訂的拆遷補償安置協議系雙方的真實意思表示，對雙方均有約束力。該拆遷安置協議約定的產權調換的實質，是創天公司以其建造的產權房屋與吳慶志享有所有權的被拆遷房屋進行調換的互易合同，吳慶志以喪失現存房屋的所有權為代價，來取得創天公司提供的特定安置房屋，創天公司則負有將特定安置房屋交付于吳慶志的義務。創天公司在協議涉及的安置樓房建成后，將與吳慶志的被拆遷房屋實行產權調換的安置房屋另行賣給了第三人，該行為不僅是對拆遷補償安置協議的違約，更是對被拆遷人財產權利的侵害。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規定，吳慶志有權要求優先取得補償安置房屋，也有權選擇解除協議并要求創天公司承擔不超過一倍的賠償責任，故吳慶志要求解除補償協議并要求創天公司按房屋現價雙倍賠償（現價為280000元）的請求成立，本院予以支持。

對于吳慶志的違約金請求，因在拆遷補償安置協議中并未約定違約金條款，且《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規定，并不適用于本案情形，故吳慶志的該項請求不能成立。創天公司至今仍未向吳慶志安置第三套房屋，應當承擔向吳慶志支付超期過渡費的責任，但應按四人標準計算，數額為11500元〔每人每月125元×4人×23個月（2009年1月1日至2010年12月1日）〕。

吳慶志作為被拆遷人，房屋是其最基本的生活資料，創天公司將補償安置房屋另賣他人的行為已構成惡意違約，侵害了吳慶志作為被拆遷人的生存居住權，該違約行為在法律后果及社會后果上造成的損害更為嚴重，其應當向吳慶志承擔按房屋現價一倍的賠償責任，并應支付超期過渡費。綜上，判決解除吳慶志與創天公司之間的《拆遷補償安置協議書》、創天公司雙倍賠償吳慶志560000元、支付吳慶志超期過渡費11500元，駁回吳慶志要求創天公司賠償違約金的訴訟請求。

上訴人創天公司不服，上訴稱：原審判決認定我方將安置房屋另售第三人與事實不符。根據我方與被上訴人于2007年5月17日重新簽訂的《補償協議》，安置房屋是因為地質原因未能設計地下室而被上訴人拒絕回遷，在被上訴人明確表示不接受履行后，我方將該房出售不是惡意將房屋另售他人。根據法律規定，雙倍賠償的前提是行為人存在故意的欺詐行為和惡意違約行為。我方未能按約交付帶地下室的房屋是由于設計原因造成協議不能履行。同時雙方重新簽訂了替代履行的協議，原審判決我方雙倍賠償于法無據。對于超期過渡是由于被上訴人一直未能明確是安置方式還是貨幣方式補償造成的，不是我方的原因，故超期過渡費不應由我方承擔。

被上訴人吳慶志答辯稱：我方從未拒絕回遷，是因為上訴人根本未按協議蓋約定面積的房子，房子面積大了，上訴人不愿意安置。上訴人一直不同意給我方安置房屋，造成我方權利受損。

二審法院認為：本案上訴人創天公司與被上訴人吳慶志于2003年5月31日簽訂的《拆遷補償安置協議書》合法有效，系雙方當事人真實意思表示，雙方均應按約履行。2007年5月17日，雙方又達成《補充協議》，將原《拆遷補償安置協議書》約定的三套房屋中的第三層的房屋變更為貨幣補償，將原第一層、第二層的房屋面積由60m2變更為65m2。該《補充協議》也系雙方當事人的真實意思表示，雙方亦應嚴格履行。根據該協議，原第一層、第二層的房屋仍應繼續安置。2010年4月24日，雙方又達成《補償協議書（二）》，將2007年5月17日協議約定兩套安置房屋中的一套變更為貨幣補償，剩余一套約定“另行協商安置”。但對該剩余一套房屋雙方最終未能另行協商一致，故雙方仍應按《補充協議》的約定，由創天公司給吳慶志安置一套65m2的住宅。但實際創天公司已將原約定安置的住宅售出，不能按約安置吳慶志的房屋。現創天公司認為系由于吳慶志因房屋無地下室拒絕回遷，明確表示拒絕安置，其才將房屋售與他人，但創天公司未能舉證證明吳慶志明確表示拒絕接受安置房屋，且創天公司亦未能舉證證明其提供了符合約定的安置房屋。故創天公司的行為構成惡意違約，吳慶志向其主張雙倍賠償及超期過渡費符合法律規定，應予支持。原審法院查明事實清楚、適用法律正確。

7.徐州市建筑資產經營公司與李川房屋拆遷安置糾紛上訴案[7]

【爭議焦點】拆遷人被吊銷營業執照，清算人是否應當協助被拆遷人辦理房屋權屬登記手續？

【裁判要旨】拆遷人根據協議負有協助被拆遷人辦理拆遷置換房屋權屬登記的合同義務。如果拆遷人被吊銷營業執照，具備公司解散的法定事由進行清算，作為拆遷人的全額出資股東和清算主體，應當繼續承擔協助辦理涉案房屋的權屬登記的義務。

【案情簡介】

上訴人（原審被告）徐州市建筑資產經營公司。

被上訴人（原審原告）李川。

原審被告徐州市建達房產綜合開發公司。

2000年12月12日徐州市建達房產綜合開發公司因新建農貿市場的需要與李川簽訂《紡織東路農貿市場拆遷買斷公房產權調換協議書》，約定：一、甲方（徐州市建達房產綜合開發公司）以建工小區7-1-503室，使用面積41平方米，建筑面積63.74平方米，同乙方（李川）被拆除房屋進行產權調換，作定居安置。舊房交甲方拆除并收回舊料，原產權注銷。協議簽訂后，徐州市建達房產綜合開發公司將李川房屋拆除。李川將房屋差價款繳付給徐州市建達房產綜合開發公司。2003年1月26日徐州市建達房產綜合開發公司將徐州市泉山區建工小區7-1-503室交付給李川居住使用。至今李川未能辦理房地產權屬登記，故訴至法院，請求判令徐州市建達房產綜合開發公司履行給其出具辦理徐州市泉山區建工小區7-1-503室房屋產權的相關權屬證書的義務。徐州市建達房產綜合開發公司于2009年4月17日被吊銷營業執照。徐州市建筑資產經營公司系該公司股東。

原審法院認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，并應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。李川與徐州市建達房產綜合開發公司簽訂的《紡織東路農貿市場拆遷買斷公房產權調換協議書》系雙方真實意思表示，合法有效，徐州市建達房產綜合開發公司應為李川辦理房地產權屬登記提供協助義務。徐州市建達房產綜合開發公司已被吊銷營業執照，其出資人徐州市建筑資產經營公司應承擔清算責任，并以清算所得承擔協助義務。遂判決：（一）判決生效后十五日內，徐州市建達房產綜合開發公司協助李川辦理徐州市泉山區建工小區7-1-503室的房地產權屬登記；（二）判決生效后十五日內，徐州市建筑資產經營公司對徐州市建達房產綜合開發公司承擔清算責任協助李川辦理徐州市泉山區建工小區7-1-503室房地產權屬登記。

上訴人徐州市建筑資產經營公司不服上述民事判決，提起上訴稱：1、原審判決認定事實不清。上訴人在原審中已提供報案記錄和證人證言兩份證據，能夠證明徐州市建達房產綜合開發公司已經履行了向李川辦理涉案房屋權屬證書的義務，但由于李川的母親將“房產注銷證明書”拿走，導致至今無法辦理權屬登記，其責任在于李川，原審法院未予認定不當。2、原審判決適用法律不當。根據《中華人民共和國公司法》的有關規定，公司的營業執照被吊銷后，該公司的出資人有義務對公司進行清算，但并沒有規定出資人有代為履行公司其他義務。

被上訴人李川答辯稱：上訴人在一審的時候稱對徐州市建達房產綜合開發公司與李川的爭議情況不清楚，現又稱被上訴人母親將“房產注銷證明書”拿走，不是事實，被上訴人不能辦理房產證的原因在上訴人。

原審被告徐州市建達房產綜合開發公司未到庭應訴，亦未提交書面答辯意見。

二審法院認為，根據查明的案件事實，李川與徐州市建達房產綜合開發公司簽訂的《紡織東路農貿市場拆遷買斷公房產權調換協議書》合法有效，協助辦理涉案房屋的權屬登記手續是徐州市建達房產綜合開發公司應當履行的合同義務，因該公司被吊銷營業執照，具備公司解散的法定事由而未進行清算，徐州市建筑資產經營公司系徐州市建達房產綜合開發公司的全額出資股東，為徐州市建達房產綜合開發公司的清算主體，故協助辦理涉案房屋的權屬登記亦是徐州市建筑資產經營公司作為清算主體應盡的義務，原審法院判決徐州市建筑資產經營公司協助李川辦理涉案房屋權屬登記并無不當。上訴人徐州市建筑資產經營公司的上訴請求及理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。

8.徐州市糧油連鎖中心與趙振弟房屋拆遷合同糾紛上訴案[8]

【爭議焦點】出租房屋被拆遷，出租人是否應向承租人支付房屋附屬物補償款？

【裁判要旨】房屋出租人與承租人之間簽訂的房屋附屬物搬遷補償協議為雙方當事人之間的真實的意思表示，出租人應當按照協議規定履行支付補償款的義務。

【案情簡介】

上訴人（原審被告）徐州市糧油連鎖中心。

被上訴人（原審原告）趙振弟。

2009年12月7日，趙振弟與徐州糧油中心簽訂《糧站出租房屋附屬物搬遷補償協議》（以下簡稱《搬遷補償協議》），約定趙振弟于2009年12月10日前全部搬出糧店，并約定待趙振弟將完好的房屋和附屬物交給徐州糧油中心后，由徐州糧油中心支付其附屬物搬遷補償款15784元。義安煤礦的糧站房屋拆遷后，徐州糧油中心未向趙振弟支付任何補償費用。趙振弟遂訴至原審法院稱，原告租賃被告徐州糧油中心位于義安煤礦的糧店房屋進行經營，房屋租賃期間遇到房屋拆遷。在原、被告協商的過程中，被告僅僅和原告簽訂房屋附屬物搬遷補償協議。對原告應享有的提前搬遷獎金、臨時安置補助費、搬遷補助費、誤工費未予補償。房屋已經拆遷多日，被告至今未向原告支付任何補償費用。請求判令被告支付提前搬遷獎金3000元，臨時安置補助費800元，搬遷補助費500元，誤工費10000元，房屋附屬物補償款15784元。被告徐州糧油中心辯稱，原告所訴與事實不符，原、被告之間不存在租賃關系，雙方僅存在委托管理關系。義安糧店房屋承租戶中只有超市和飯店的經營者，沒有糧店經營者。原告的訴請沒有事實和法律依據，請求法院駁回原告的訴訟請求。

原審法院經審理認為，被告徐州糧油中心提供的證據并不能否定原告與其之間簽訂的糧站出租房屋附屬物搬遷補償協議。原、被告之間存在委托管理關系，并不排斥原、被告之間同時存在房屋租賃關系。如果如被告所說，原、被告之間只是委托管理關系，原、被告簽訂的搬遷補償協議中，不應是要求原告搬出，并對原告進行附屬物補償。且被告提供的江蘇天元房地產土地資產評估造價有限公司徐州分公司出具的房屋拆遷估價報告中也有現在經營的糧店、超市、飯店業務，配套有經營糧店、超市、飯店業務的必要設施的記載，從而否定了被告所稱的承租戶中只有超市和飯店的經營者、沒有糧店經營者的說法。因此，對于原告提供的與被告之間簽訂的糧站出租房屋附屬物搬遷補償協議予以認定，被告應按該協議的約定向原告支付房屋附屬物補償款15784元。該協議約定，原告在2009年12月10日前搬離現糧店地點，被告按房屋內外附屬物的評估結果對原告進行貨幣補償，協議中對原告要求的其他搬遷費用未進行約定，即原告同意在被告只對其房屋附屬物進行補償的情況下進行搬遷，因此對原告要求被告支付提前搬遷獎金、臨時安置補助費、搬遷補助費、誤工費的請求不予支持。遂判決：被告徐州市糧油連鎖中心支付原告趙振弟房屋附屬物補償款15784元。

上訴人徐州糧油中心不服上述民事判決，提起上訴。二審法院認為，上訴人徐州糧油中心提供的資產委托管理承包協議、管理費收款憑證等證據雖能證明與被上訴人趙振弟之間存在委托管理關系，并不能當然地否定雙方存在房屋租賃關系，亦不能否定雙方簽訂的糧站出租房屋附屬物搬遷補償協議。因為上訴人徐州糧油中心提供的資產委托管理承包協議“乙方權利和義務”部分第一條規定：被上訴人趙振弟是徐州市糧油連鎖中心授權對房屋進行管理經營的人員。對房屋進行租賃經營，同時有權自主經營。該協議并未禁止被上訴人在從事管理事務的同時進行自身的租賃經營。被上訴人一審中提供工商登記以及稅務登記原件，證明被上訴人在上訴人所有的出租房屋內進行了實際經營活動，且上訴人徐州糧油中心提供的江蘇天元房地產土地資產評估造價有限公司徐州分公司出具的房屋拆遷估價報告中也有現在經營的糧店、超市、飯店業務，配套有經營糧店、超市、飯店業務的必要設施的記載。上訴人徐州糧油中心雖稱拆遷的義安糧店承租戶中只有超市和飯店的經營者、沒有糧店經營者，《搬遷補償協議》約定的也僅是針對超市和飯店附屬物進行拆遷補償，但本案一審、二審期間均未就其主張提供相關拆遷資料等相應證據加以證實，故其抗辯理由不能成立。原審法院對雙方簽訂的糧站出租房屋附屬物搬遷補償協議予以認定，判令徐州糧油中心按照協議約定支付趙振弟房屋附屬物補償款15784元并無不當。

9.竇玉東與徐州經濟技術開發區管理委員會房屋拆遷安置補償合同糾紛上訴案[9]

【爭議焦點】拆遷協議是雙方真實意思表示，不違反法律，履行完畢，一方是否可以反悔？

【裁判要旨】依法成立的合同，自成立時生效，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。如果當事人所簽訂的合同是雙方真實意思表示，亦不違反相關法律法規規定，系合法有效合同，合同當事人均應嚴格按合同約定履行。

【案情簡介】

上訴人（原審原告）竇玉東。

被上訴人（原審被告）徐州經濟技術開發區管理委員會。

竇玉東及其妻子孫慶芳生有子女二人，即兒子竇金柱（1981年8月生）、女兒竇艷（1984年8月生）。竇玉東及其妻子孫慶芳的戶口一直在徐州經濟技術開發區大黃山鎮三孔橋村一組，竇金柱的戶口于1997年遷至銅山縣新區，2000年5月遷至南京市白下區，竇艷因到南京就學戶口于1999年遷至南京市玄武區。

2006年4月9日竇玉東與開發區管委會下屬機構徐州經濟技術開發區征遷管理辦公室（以下簡稱開發區征遷辦）簽訂房屋拆遷安置協議一份，約定：竇玉東在拆遷范圍內有房屋產權證建筑面積169.56平方米，竇玉東有正式人口4人，應安置人口5人，被拆遷房屋的產權屬于竇玉東，竇玉東安置建筑面積共計185平方米，其中75平方米一套，110平方米一套。協議簽訂后，竇玉東在徐州經濟技術開發區大黃山鎮三孔橋村的房屋被拆除，竇玉東及其妻子領取了搬家獎金。

2007年11月，開發區征遷辦交付竇玉東房屋兩套，共計190平方米，因超過協議約定的面積，竇玉東對于超出的部分每平方米交付開發區征遷辦800元，上述房屋竇玉東已居住使用。2009年2月5日竇玉東之妻向開發區征遷辦負責人書面提出，應安置包括竇玉東父親竇德計在內5人，根據政策補償給竇玉東185平方米房屋不正確。2009年7月16日，徐州經濟技術開發區大黃山鎮三孔橋村村民委員會出具證明，證明拆遷時竇玉東家庭常住人口為5人，即竇玉東及其妻子孫慶芳、兒子竇金柱、女兒竇艷、父親竇德計。竇玉東提供的其父親戶口本載明，竇德計的戶口仍在銅山縣房村鎮。

2010年5月13日，竇玉東以開發區征遷辦、開發區管委會為被告訴至原審法院要求補充安置房屋95平方米。后撤回對開發區征遷辦的起訴。開發區管委會以竇艷、竇金柱、竇德計都不符合安置條件，且安置協議雙方都已履行完畢，請求駁回竇玉東訴訟請求為理由進行答辯。

原審法院認為，竇玉東與開發區管委會下屬機構開發區征遷辦簽訂的房屋拆遷安置協議系雙當事人真實意思表示，且未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，且已實際履行完畢。竇玉東若認為該協議有可撤銷的情形，也未在法定期限內申請撤銷，故其要求開發區管委會在協議約定之外另行交付95平方米房屋的訴訟請求，實屬對協議的反悔，不予支持。遂判決：駁回竇玉東對徐州經濟技術開發區管理委員會的訴訟請求。

上訴人竇玉東不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：一、我的家庭人口是五人，按開發區拆遷政策，每人安置40平方米，我家應安置200平方米，加上院落補償安置40平方米和子女補助安置40平方米，共計280平方米，而被上訴人只安置185平方米。二、上訴人妻子孫慶芳自2009年就開始反映拆遷安置房不夠的問題，不存在時效問題。原審法院認定事實不清，請求二審撤銷原審判決，依法改判支持上訴人的訴訟請求。

被上訴人開發區管委會辯稱：上訴人與被上訴人簽訂的拆遷安置協議是雙方當事人的真實意思表示，也不違反法律規定，且已2007年全部履行完畢，上訴人的上訴請求無事實和法律依據，請求駁回上訴，維持原判。

二審法院認為，依法成立的合同，自成立時生效，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案當事人所簽訂的合同是雙方真實意思表示，亦不違反相關法律法規規定，系合法有效合同，合同當事人均應嚴格按合同約定履行。上訴人所提供竇艷、竇金柱、竇德計戶口本僅能證實竇艷、竇金柱、竇德計在雙方簽訂拆遷協議時竇艷、竇金柱戶口在南京和竇德計戶口在房村鎮，而非大黃山鎮三孔橋村，不能證明已符合雙方在簽訂拆遷協議時的拆遷安置政策和條件，其要求被上訴人補充安置95平方米房屋也無其他證據加以證實，且雙方簽訂的拆遷安置協議已履行完畢，故上訴人的訴訟請求無事實和法律依據，本院不予支持。