附錄

最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)

(2015年12月10日最高人民法院審判委員會第1670次會議通過　2016年2月22日最高人民法院公告公布　自2016年3月1日起施行　法釋〔2016〕5號)

為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條　因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

第二條　當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

第三條　異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

第四條　未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

第五條　買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。

第六條　轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

第七條　人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

第八條　依照物權法第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據物權法第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

第九條　共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條　物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

第十一　條優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理;沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定:

(一)轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準;

(二)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日;

(三)轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日;

(四)轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

第十二條　按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持:

(一)未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求;

(二)以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

第十三條　按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條　兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。

第十五條　受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

第十六條　具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權:

(一)登記簿上存在有效的異議登記;

(二)預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意;

(三)登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項;

(四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤;

(五)受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十七條　受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十八條　物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

當事人以物權法第二十五條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時;當事人以物權法第二十六條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。

第十九條　物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

第二十條　轉讓人將物權法第二十四條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合物權法第一百零六條第一款第三項規定的善意取得的條件。

第二十一條　具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條規定取得所有權的，不予支持:

(一)轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效;

(二)轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

第二十二條　本解釋自2016年3月1日起施行。

本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。

本解釋施行前人民法院已經受理、施行后尚未審結的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定

(2010年8月2日最高人民法院審判委員會第1491次會議通過　2010年11月5日最高人民法院公告公布　自2010 年11月18日起施行　法釋〔2010〕15號)

為正確審理房屋登記案件，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國行政訴訟法》等有關法律規定，結合行政審判實際，制定本規定。

第一條　公民、法人或者其他組織對房屋登記機構的房屋登記行為以及與查詢、復制登記資料等事項相關的行政行為或者相應的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。

第二條　房屋登記機構根據人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權機關的協助執行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認為登記與有關文書內容不一致的除外。

房屋登記機構作出未改變登記內容的換發、補發權屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。

房屋登記機構在行政訴訟法施行前作出的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。

第三條　公民、法人或者其他組織對房屋登記行為不服提起行政訴訟的，不受下列情形的影響:

(一)房屋滅失;

(二)房屋登記行為已被登記機構改變;

(三)生效法律文書將房屋權屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據采用。

第四條　房屋登記機構為債務人辦理房屋轉移登記，債權人不服提起訴訟，符合下列情形之一的，人民法院應當依法受理:

(一)以房屋為標的物的債權已辦理預告登記的;

(二)債權人為抵押權人且房屋轉讓未經其同意的;

(三)人民法院依債權人申請對房屋采取強制執行措施并已通知房屋登記機構的;

(四)房屋登記機構工作人員與債務人惡意串通的。

第五條　同一房屋多次轉移登記，原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。

原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為及后續轉移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理;人民法院判決駁回原告就在先轉移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護善意第三人確認在先房屋登記行為違法的，應當裁定駁回原告對后續轉移登記行為的起訴。

原房屋權利人、原利害關系人未就首次轉移登記行為提起行政訴訟，對后續轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。

第六條　人民法院受理房屋登記行政案件后，應當通知沒有起訴的下列利害關系人作為第三人參加行政訴訟:

(一)房屋登記簿上載明的權利人;

(二)被訴異議登記、更正登記、預告登記的權利人;

(三)人民法院能夠確認的其他利害關系人。

第七條　房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄:

(一)請求房屋登記機構履行房屋轉移登記、查詢、復制登記資料等職責的;

(二)對房屋登記機構收繳房產證行為提起行政訴訟的;

(三)對行政復議改變房屋登記行為提起行政訴訟的。

第八條　當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內;已經受理的，裁定中止訴訟。

第九條　被告對被訴房屋登記行為的合法性負舉證責任。被告保管證據原件的，應當在法庭上出示。被告不保管原件的，應當提交與原件核對一致的復印件、復制件并作出說明。當事人對被告提交的上述證據提出異議的，應當提供相應的證據。

第十條　被訴房屋登記行為合法的，人民法院應當判決駁回原告的訴訟請求。

第十一條　被訴房屋登記行為涉及多個權利主體或者房屋可分，其中部分主體或者房屋的登記違法應予撤銷的，可以判決部分撤銷。

被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機構改變的，判決確認被訴行為違法。

被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。

第十二條　申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。

第十三條　房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。

第十四條　最高人民法院以前所作的相關的司法解釋，凡與本規定不一致的，以本規定為準。

農村集體土地上的房屋登記行政案件參照本規定。

最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過　2009年5月14日最高人民法院公告公布　自2009 年10月1日起施行　法釋〔2009〕7號)

為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條　依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條　建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:

(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;

(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;

(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條　除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:

(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分;

(二)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條　業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

第五條　建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條　建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條　改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條　物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定:

(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九條　物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定:

(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;

(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

第十條　業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條　業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條　業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條　業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持:

(一)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;

(二)管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;

(三)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;

(四)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;

(五)其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條　建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條　業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”:

(一)損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用;

(二)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;

(三)違反規定進行房屋裝飾裝修;

(四)違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條　建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條　本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條　人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。

第十九條　本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關于審理涉及農村土地承包經營糾紛調解仲裁案件適用法律若干問題的解釋

(2013年12月27日最高人民法院審判委員會第1601次會議通過　2014年1月9日最高人民法院公告公布自　2014 年1月24日起施行　法釋〔2014〕1號)

為正確審理涉及農村土地承包經營糾紛調解仲裁案件，根據《中華人民共和國農村土地承包法》《中華人民共和國農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合民事審判實踐，就審理涉及農村土地承包經營糾紛調解仲裁案件適用法律的若干問題，制定本解釋。

第一條　農村土地承包仲裁委員會根據農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第十八條規定，以超過申請仲裁的時效期間為由駁回申請后，當事人就同一糾紛提起訴訟的，人民法院應予受理。

第二條　當事人在收到農村土地承包仲裁委員會作出的裁決書之日起三十日后或者簽收農村土地承包仲裁委員會作出的調解書后，就同一糾紛向人民法院提起訴訟的，裁定不予受理;已經受理的，裁定駁回起訴。

第三條　當事人在收到農村土地承包仲裁委員會作出的裁決書之日起三十日內，向人民法院提起訴訟，請求撤銷仲裁裁決的，人民法院應當告知當事人就原糾紛提起訴訟。

第四條　農村土地承包仲裁委員會依法向人民法院提交當事人財產保全申請的，申請財產保全的當事人為申請人。

農村土地承包仲裁委員會應當提交下列材料:

(一)財產保全申請書;

(二)農村土地承包仲裁委員會發出的受理案件通知書;

(三)申請人的身份證明;

(四)申請保全財產的具體情況。

人民法院采取保全措施，可以責令申請人提供擔保，申請人不提供擔保的，裁定駁回申請。

第五條　人民法院對農村土地承包仲裁委員會提交的財產保全申請材料，應當進行審查。符合前條規定的，應予受理;申請材料不齊全或不符合規定的，人民法院應當告知農村土地承包仲裁委員會需要補齊的內容。

人民法院決定受理的，應當于三日內向當事人送達受理通知書并告知農村土地承包仲裁委員會。

第六條　人民法院受理財產保全申請后，應當在十日內作出裁定。因特殊情況需要延長的，經本院院長批準，可以延長五日。

人民法院接受申請后，對情況緊急的，必須在四十八小時內作出裁定;裁定采取保全措施的，應當立即開始執行。

第七條　農村土地承包經營糾紛仲裁中采取的財產保全措施，在申請保全的當事人依法提起訴訟后，自動轉為訴訟中的財產保全措施，并適用《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十九條關于查封、扣押、凍結期限的規定。

第八條　農村土地承包仲裁委員會依法向人民法院提交當事人證據保全申請的，應當提供下列材料:

(一)證據保全申請書;

(二)農村土地承包仲裁委員會發出的受理案件通知書;

(三)申請人的身份證明;

(四)申請保全證據的具體情況。

對證據保全的具體程序事項，適用本解釋第五、六、七條關于財產保全的規定。

第九條　農村土地承包仲裁委員會作出先行裁定后，一方當事人依法向被執行人住所地或者被執行的財產所在地基層人民法院申請執行的，人民法院應予受理和執行。

申請執行先行裁定的，應當提供以下材料:

(一)申請執行書;

(二)農村土地承包仲裁委員會作出的先行裁定書;

(三)申請執行人的身份證明;

(四)申請執行人提供的擔保情況;

(五)其他應當提交的文件或證件。

第十條　當事人根據農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第四十九條規定，向人民法院申請執行調解書、裁決書，符合《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第十八條規定條件的，人民法院應予受理和執行。

第十一條　當事人因不服農村土地承包仲裁委員會作出的仲裁裁決向人民法院提起訴訟的，起訴期從其收到裁決書的次日起計算。

第十二條　本解釋施行后，人民法院尚未審結的一審、二審案件適用本解釋規定。本解釋施行前已經作出生效裁判的案件，本解釋施行后依法再審的，不適用本解釋規定。

最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋

(2005年3月29日最高人民法院審判委員會第1346次會議通過2005年7月29日最高人民法院公告公布自2005 年9月1日起施行法釋〔2005〕6號)

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律的規定，結合民事審判實踐，對審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律的若干問題解釋如下:

一、受理與訴訟主體

第一條　下列涉及農村土地承包民事糾紛，人民法院應當依法受理:

(一)承包合同糾紛;

(二)承包經營權侵權糾紛;

(三)承包經營權流轉糾紛;

(四)承包地征收補償費用分配糾紛;

(五)承包經營權繼承糾紛。

集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權提起民事訴訟的，人民法院應當告知其向有關行政主管部門申請解決。

集體經濟組織成員就用于分配的土地補償費數額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。

第二條　當事人自愿達成書面仲裁協議的，受訴人民法院應當參照最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第145條至第148條的規定處理。

當事人未達成書面仲裁協議，一方當事人向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，另一方當事人提起訴訟的，人民法院應予受理，并書面通知仲裁機構。但另一方當事人接受仲裁管轄后又起訴的，人民法院不予受理。

當事人對仲裁裁決不服并在收到裁決書之日起三十日內提起訴訟的，人民法院應予受理。

第三條　承包合同糾紛，以發包方和承包方為當事人。

前款所稱承包方是指以家庭承包方式承包本集體經濟組織農村土地的農戶，以及以其他方式承包農村土地的單位或者個人。

第四條　農戶成員為多人的，由其代表人進行訴訟。

農戶代表人按照下列情形確定:

(一)土地承包經營權證等證書上記載的人;

(二)未依法登記取得土地承包經營權證等證書的，為在承包合同上簽字的人;

(三)前兩項規定的人死亡、喪失民事行為能力或者因其他原因無法進行訴訟的，為農戶成員推選的人。

二、家庭承包糾紛案件的處理

第五條　承包合同中有關收回、調整承包地的約定違反農村土地承包法第二十六條、第二十七條、第三十條、第三十五條規定的，應當認定該約定無效。

第六條　因發包方違法收回、調整承包地，或者因發包方收回承包方棄耕、撂荒的承包地產生的糾紛，按照下列情形，分別處理:

(一)發包方未將承包地另行發包，承包方請求返還承包地的，應予支持;

(二)發包方已將承包地另行發包給第三人，承包方以發包方和第三人為共同被告，請求確認其所簽訂的承包合同無效、返還承包地并賠償損失的，應予支持。但屬于承包方棄耕、撂荒情形的，對其賠償損失的訴訟請求，不予支持。

前款第(二)項所稱的第三人，請求受益方補償其在承包地上的合理投入的，應予支持。

第七條　承包合同約定或者土地承包經營權證等證書記載的承包期限短于農村土地承包法規定的期限，承包方請求延長的，應予支持。

第八條　承包方違反農村土地承包法第十七條規定，將承包地用于非農建設或者對承包地造成永久性損害，發包方請求承包方停止侵害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

第九條　發包方根據農村土地承包法第二十六條規定收回承包地前，承包方已經以轉包、出租等形式將其土地承包經營權流轉給第三人，且流轉期限尚未屆滿，因流轉價款收取產生的糾紛，按照下列情形，分別處理:

(一)承包方已經一次性收取了流轉價款，發包方請求承包方返還剩余流轉期限的流轉價款的，應予支持;

(二)流轉價款為分期支付，發包方請求第三人按照流轉合同的約定支付流轉價款的，應予支持。

第十條　承包方交回承包地不符合農村土地承包法第二十九條規定程序的，不得認定其為自愿交回。

第十一條　土地承包經營權流轉中，本集體經濟組織成員在流轉價款、流轉期限等主要內容相同的條件下主張優先權的，應予支持。但下列情形除外:

(一)在書面公示的合理期限內未提出優先權主張的;

(二)未經書面公示，在本集體經濟組織以外的人開始使用承包地兩個月內未提出優先權主張的。

第十二條　發包方強迫承包方將土地承包經營權流轉給第三人，承包方請求確認其與第三人簽訂的流轉合同無效的，應予支持。

發包方阻礙承包方依法流轉土地承包經營權，承包方請求排除妨礙、賠償損失的，應予支持。

第十三條　承包方未經發包方同意，采取轉讓方式流轉其土地承包經營權的，轉讓合同無效。但發包方無法定理由不同意或者拖延表態的除外。

第十四條　承包方依法采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉土地承包經營權，發包方僅以該土地承包經營權流轉合同未報其備案為由，請求確認合同無效的，不予支持。

第十五條　承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。對因此造成的損失，當事人有過錯的，應當承擔相應的民事責任。

第十六條　因承包方不收取流轉價款或者向對方支付費用的約定產生糾紛，當事人協商變更無法達成一致，且繼續履行又顯失公平的，人民法院可以根據發生變更的客觀情況，按照公平原則處理。

第十七條　當事人對轉包、出租地流轉期限沒有約定或者約定不明的，參照合同法第二百三十二條規定處理。除當事人另有約定或者屬于林地承包經營外，承包地交回的時間應當在農作物收獲期結束后或者下一耕種期開始前。

對提高土地生產能力的投入，對方當事人請求承包方給予相應補償的，應予支持。

第十八條　發包方或者其他組織、個人擅自截留、扣繳承包收益或者土地承包經營權流轉收益，承包方請求返還的，應予支持。

發包方或者其他組織、個人主張抵銷的，不予支持。

三、其他方式承包糾紛的處理

第十九條　本集體經濟組織成員在承包費、承包期限等主要內容相同的條件下主張優先承包權的，應予支持。但在發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人，已經法律規定的民主議定程序通過，并由鄉(鎮)人民政府批準后主張優先承包權的，不予支持。

第二十條　發包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經營權的，按照下列情形，分別處理:

(一)已經依法登記的承包方，取得土地承包經營權;

(二)均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經營權;

(三)依前兩項規定無法確定的，已經根據承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包經營權，但爭議發生后一方強行先占承包地的行為和事實，不得作為確定土地承包經營權的依據。

第二十一條　承包方未依法登記取得土地承包經營權證等證書，即以轉讓、出租、入股、抵押等方式流轉土地承包經營權，發包方請求確認該流轉無效的，應予支持。但非因承包方原因未登記取得土地承包經營權證等證書的除外。

承包方流轉土地承包經營權，除法律或者本解釋有特殊規定外，按照有關家庭承包土地承包經營權流轉的規定處理。

四、土地征收補償費用分配及土地承包經營權繼承糾紛的處理

第二十二條　承包地被依法征收，承包方請求發包方給付已經收到的地上附著物和青苗的補償費的，應予支持。

承包方已將土地承包經營權以轉包、出租等方式流轉給第三人的，除當事人另有約定外，青苗補償費歸實際投入人所有，地上附著物補償費歸附著物所有人所有。

第二十三條　承包地被依法征收，放棄統一安置的家庭承包方，請求發包方給付已經收到的安置補助費的，應予支持。

第二十四條　農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規定的民主議定程序，決定在本集體經濟組織內部分配已經收到的土地補償費。征地補償安置方案確定時已經具有本集體經濟組織成員資格的人，請求支付相應份額的，應予支持。但已報全國人大常委會、國務院備案的地方性法規、自治條例和單行條例、地方政府規章對土地補償費在農村集體經濟組織內部的分配辦法另有規定的除外。

第二十五條　林地家庭承包中，承包方的繼承人請求在承包期內繼續承包的，應予支持。

其他方式承包中，承包方的繼承人或者權利義務承受者請求在承包期內繼續承包的，應予支持。

五、其他規定

第二十六條　人民法院在審理涉及本解釋第五條、第六條第一款第(二)項及第二款、第十六條的糾紛案件時，應當著重進行調解。必要時可以委托人民調解組織進行調解。

第二十七條　本解釋自2005年9月1日起施行。施行后受理的第一審案件，適用本解釋的規定。

施行前已經生效的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。

最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋

(2004年11月23日最高人民法院審判委員會第1334次會議通過　2005年6月18日最高人民法院公告公布　自2005年8月1日起施行　法釋〔2005〕5號)

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。

一、土地使用權出讓合同糾紛

第一條　本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。

第二條　開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。

本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。

第三條　經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。

當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。

第四條　土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。

第五條　受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調整土地出讓金的，應予支持。

第六條　受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

二、土地使用權轉讓合同糾紛

第七條　本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款的協議。

第八條　土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

第九條　轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。

第十條　土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理:

(一)已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;

(二)均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;

(三)均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;

(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。

未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。

第十一條　土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。

第十二條　土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

第十三條　土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

三、合作開發房地產合同糾紛

第十四條　本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

第十五條　合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。

當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。

第十六條　土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。

第十七條　投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條　房屋實際建筑面積少于合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十九條　在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理;已經受理的，駁回起訴:

(一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準;

(二)房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證;

(三)擅自變更建設工程規劃。

因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。

第二十條房屋實際建筑面積超出規劃建筑面積，經有批準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第二十一條　當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批準權的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

第二十二條　合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。

第二十三條　合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

第二十四條　合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

第二十五條　合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。

第二十六條　合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。

第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

四、其　　它

第二十八條　本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

本解釋施行前最高人民法院發布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。

中華人民共和國物權法

(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過　2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布　自2007年10月1日起施行)