第十條[7]【土地制度】

城市的土地屬于國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。

任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。

一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

注解

1.本條規定了我國的土地所有權制度。在我國，只存在國有土地和集體所有的土地兩種土地所有權的類型。個人不是我國法律上土地所有權的主體。土地所有權不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。但在法律規定的情況下，土地所有權主體可以發生變更。這主要包括以下幾種集體土地轉為國家所有的情況：（1）國家征收集體土地；（2）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地成為國有土地；（3）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地，屬于國有土地。

2.征收和征用：征收和征用是兩個不同的概念。征收實質上是依法強制收買，只發生補償問題，而不發生返還的問題；征用的實質是依法強制使用，征用財產在使用完畢后應當返還于權利人，如果因使用導致原物毀損不能返還的，應當補償。例如，《中華人民共和國物權法》第42條規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。《中華人民共和國物權法》第44條規定：因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

需要注意的是，我國此前的法律法規在用語上曾經對征收、征用不加區分，例如，憲法本條第三款原文為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，2004年的憲法修正案將該款修改為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”，將征收和征用區分了開來。因此，需要根據具體法規條文的語境來判斷這些術語的確切含義。

應用

6.征收集體土地補償的標準

根據我國土地管理法的規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費；[8]征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍；征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算；需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算；每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍；但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍（依照上述標準支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍）。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

7.國有土地、集體土地設立土地使用權的方式

國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定由集體所有制單位使用，國家保護它的使用、收益的權利；使用單位有管理、保護、合理利用的義務。公民、集體依法對集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經營權，受法律保護。承包雙方的權利和義務，依照法律由承包合同規定。具體而言，國有土地、集體土地可以通過下述方式設立土地使用權：

（1）國有土地劃撥。劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用權。

（2）國有土地出讓。土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有土地出讓可以采取協議出讓，或者以招標、拍賣、掛牌出讓的方式。

（3）農村土地承包經營權。農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。

（4）農村宅基地等。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

8.土地使用權流轉

（1）國有土地使用權的流轉。依法取得的國有土地使用權可以根據法律法規的規定，通過轉讓、出租、抵押等方式流轉。需要注意的是，通過劃撥取得國有土地所有權的，除符合法律法規規定的條件（其中包括補交土地使用權出讓金），并經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準的，使用權人不得將劃撥土地使用權及其上的建筑物和其他附著物所有權轉讓、出租、抵押。

（2）農村土地承包經營權的流轉。農村土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓、入股或其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。需要注意的是，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規定可以抵押的除外（例如：以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權屬于可抵押財產，鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押）。

配套

《物權法》；《土地管理法》；《土地管理法實施條例》；《城市房地產管理法》；《擔保法》；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；《農村土地承包法》；《農村土地承包經營權流轉管理辦法》