六、土地法與房地產(chǎn)法

【考點(diǎn)31】土地管理法

?1.某市政府在土地管理中的下列哪些行為違反了《土地管理法》的規(guī)定?（）［11/1/70，多選］[138]

A.甲公司在市郊申請(qǐng)使用一片國(guó)有土地修建經(jīng)營(yíng)性墓地，市政府批準(zhǔn)其以劃撥方式取得土地使用權(quán)

B.乙公司投標(biāo)取得一塊商品房開(kāi)發(fā)用地的出讓土地使用權(quán)，市政府同意其在房屋建成銷售后繳納土地出讓金

C.丙公司以出讓方式在本市規(guī)劃區(qū)取得一塊工業(yè)用地，市國(guó)土局在未征得市規(guī)劃局同意的情況下，將該土地的用途變更為住宅建設(shè)用地

D.丁公司在城市規(guī)劃區(qū)取得一塊臨時(shí)用地，使用已達(dá)6年，并在該處修建了永久性建筑，市政府未收回土地，還為該建筑發(fā)放了房屋產(chǎn)權(quán)證

2.關(guān)于承包經(jīng)營(yíng)集體土地可以從事的生產(chǎn)活動(dòng)，下列哪一選項(xiàng)符合《土地管理法》規(guī)定?（）［09/1/28，單選］[139]

A.種植業(yè)、林業(yè)

B.種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)

C.種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)

D.種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)

3.根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，在下列哪些情況下使用集體土地從事建設(shè)不需要經(jīng)過(guò)國(guó)家征收?（）［09/1/74，多選］[140]

A.興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)

B.村民建設(shè)住宅

C.鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè)

D.鄉(xiāng)村公益事業(yè)建設(shè)

4.根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，關(guān)于土地權(quán)益的糾紛，下列哪一選項(xiàng)是錯(cuò)誤的?（）［08/1/26，單選］[141]

A.村民甲與村衛(wèi)生所發(fā)生土地使用權(quán)爭(zhēng)議，協(xié)商不成可找鄉(xiāng)政府處理，對(duì)鄉(xiāng)政府處理決定不服還可向法院起訴

B.村民乙與鄰居發(fā)生宅基地糾紛，應(yīng)先向縣土地主管部門(mén)申請(qǐng)行政調(diào)處，對(duì)調(diào)處決定不服的，可以土地主管部門(mén)為被告向法院提起行政訴訟

C.村民丙因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與村委會(huì)發(fā)生糾紛，協(xié)商調(diào)解不成可向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，對(duì)仲裁裁決不服還可以向法院起訴

D.村民丁因擅自占地建房被縣土地主管部門(mén)處罰，如對(duì)行政處罰決定不服可以向法院提起行政訴訟

5.李莊和趙莊為相鄰一塊土地的所有權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，李莊的村干部就此事請(qǐng)示鄉(xiāng)長(zhǎng)。鄉(xiāng)長(zhǎng)的下列哪一答復(fù)意見(jiàn)是錯(cuò)誤的?（）［07/1/24，單選］[142]

A.“這件事，鄉(xiāng)政府可以出面召集你們雙方協(xié)商解決。”

B.“如果你們雙方達(dá)不成協(xié)議，我們鄉(xiāng)政府是無(wú)權(quán)處理的。”

C.“你們可以去縣政府申請(qǐng)?zhí)幚恚部梢灾苯尤タh法院起訴。”

D.“在糾紛解決之前，你們雙方必須維持土地利用的現(xiàn)狀。”

6.某建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行地質(zhì)勘查，需要臨時(shí)使用趙村的集體土地。用地單位就此向李律師咨詢。李律師的下列哪一意見(jiàn)是正確的?（）［07/1/27，單選］[143]

A.該臨時(shí)用地應(yīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)

B.用地單位應(yīng)當(dāng)與趙村的村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)

C.用地單位可以在地質(zhì)勘查中修建永久性建筑物，但應(yīng)當(dāng)取得趙村同意并支付相應(yīng)費(fèi)用

D.臨時(shí)使用土地的期限一般不超過(guò)5年

7.關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，下列哪些選項(xiàng)是正確的?（）［07/1/73，多選］[144]

A.家庭承包的承包方只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶

B.通過(guò)家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人

C.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其取得與轉(zhuǎn)讓無(wú)須登記而發(fā)生效力

D.家庭承包不能通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)商的方式進(jìn)行

8.下列哪些屬于國(guó)有土地的有償使用方式?（）［07/1/74，多選］[145]

A.某上市公司與政府簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

B.某外資企業(yè)以租賃的方式取得某地塊的國(guó)有土地使用權(quán)

C.某國(guó)有企業(yè)在設(shè)立中外合資企業(yè)時(shí)將國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資

D.某國(guó)有企業(yè)以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股設(shè)立有限責(zé)任公司

9.根據(jù)《土地管理法》確立的土地用途管制制度，國(guó)家在編制土地利用總體規(guī)劃時(shí)，對(duì)土地用途如何分類?（）［06/1/22，單選］[146]

A.國(guó)有單位用地、集體用地和私人用地

B.城市用地、鄉(xiāng)村用地和其他用地

C.農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地

D.工商業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地和住宅用地

10.2005年6月，某縣發(fā)生特大洪水，縣防汛指揮部在甲村臨時(shí)征用村東和村西的兩塊土地。其間實(shí)施的下列哪種行為不符合法律規(guī)定?（）［06/1/23，單選］[147]

A.災(zāi)情發(fā)生后，在未辦理建設(shè)用地審批手續(xù)的情況下，向村委會(huì)宣布臨時(shí)征用土地的決定

B.抗洪期間，在未辦理建設(shè)用地審批手續(xù)的情況下，在兩塊土地上各搭建一座存放抗洪物資的倉(cāng)庫(kù)

C.災(zāi)情結(jié)束后，在未辦理建設(shè)用地審批手續(xù)的情況下，拆除村東的倉(cāng)庫(kù)，將土地恢復(fù)原狀后交還給甲村

D.災(zāi)情結(jié)束后，在未辦理建設(shè)用地審批手續(xù)的情況下，以未來(lái)抗洪需要為由，保留村西的倉(cāng)庫(kù)至今

11.劉家村在本村“四荒”土地發(fā)包過(guò)程中的下列哪種做法不符合《土地承包法》的規(guī)定?（）［06/1/24，單選］[148]

A.村東的荒溝通過(guò)招標(biāo)方式發(fā)包給鄰村人張某

B.村西的荒丘通過(guò)拍賣(mài)方式發(fā)包給外鄉(xiāng)人王某和陳某

C.村北的荒山通過(guò)公開(kāi)協(xié)商方式發(fā)包給縣林業(yè)開(kāi)發(fā)公司

D.村南的荒灘依據(jù)村委會(huì)決議發(fā)包給本村人黃某、劉某和邱某組成的股份合作社

12.下列關(guān)于我國(guó)土地使用權(quán)法律制度的哪些表述是正確的?（）［06/1/68，多選］[149]

A.土地使用權(quán)既可以有償取得，也可以無(wú)償取得

B.就權(quán)利性質(zhì)而言，土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)

C.國(guó)有土地使用權(quán)的主體既可以是法人，也可以是個(gè)人

D.農(nóng)林土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得不以登記為要件

13.土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪一建設(shè)用地項(xiàng)目不能取得劃撥土地使用權(quán)?（）［05/1/26，單選］[150]

A.望湖鄉(xiāng)政府辦公樓建設(shè)用地

B.西關(guān)鎮(zhèn)人民醫(yī)院建設(shè)用地

C.南湖別墅區(qū)通往南山鎮(zhèn)的道路建設(shè)用地

D.民辦北嶺大學(xué)校區(qū)擴(kuò)建用地

14.下列建設(shè)用地項(xiàng)目哪些應(yīng)當(dāng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)?（）［05/1/72，多選］[151]

A.開(kāi)發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山200公頃，從事林業(yè)生產(chǎn)

B.征用集體所有的荒灘100公頃，用于興建高爾夫球場(chǎng)和度假村

C.經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的道路建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

D.經(jīng)直轄市人民政府批準(zhǔn)的教育項(xiàng)目，需征用基本農(nóng)田以外的耕地200公頃

15.某村召開(kāi)村民會(huì)議，討論村民承包地在承包期內(nèi)收回問(wèn)題。根據(jù)土地承包法的規(guī)定，下列哪些村民屬于可以被收回承包地的情形?（）［05/1/73，多選］[152]

A.張甲全家已遷入小城鎮(zhèn)落戶

B.李乙全家遷入省會(huì)城市，并轉(zhuǎn)為城市戶口

C.王丙家庭人口已經(jīng)由過(guò)去的7人減為3人

D.趙丁最近提出申請(qǐng)，自愿將承包地交回

16.對(duì)于已經(jīng)辦理審批手續(xù)但未使用的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的處理，下列表述哪一項(xiàng)是正確的?（）［04/1/26，單選］[153]

A.審批后1年內(nèi)不用的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)

B.審批后1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個(gè)人恢復(fù)耕種

C.審批后連續(xù)2年未使用的，或者間斷使用，累計(jì)閑置達(dá)3年的，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)

D.依法由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)的土地，原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由該集體恢復(fù)耕種

17.某縣政府以“振興本縣經(jīng)濟(jì)”為由，在土地利用總體規(guī)劃以外，批準(zhǔn)征用農(nóng)用地15公頃（包括基本農(nóng)田5公頃），供該縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司建設(shè)工業(yè)園區(qū)。對(duì)該批準(zhǔn)行為的下列表述何者為正確?（）［04/1/87，不定項(xiàng)］[154]

A.縣政府無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征用基本農(nóng)田，也無(wú)權(quán)批準(zhǔn)該宗農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

B.縣政府無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征用基本農(nóng)田，但有權(quán)批準(zhǔn)該宗農(nóng)用地除去基本農(nóng)田以外的部分轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

C.縣政府可以先將該基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為一般農(nóng)用地，然后批準(zhǔn)該宗農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

D.縣政府可以先修改土地利用總體規(guī)劃，然后在該規(guī)劃范圍內(nèi)批準(zhǔn)該宗農(nóng)用地除去基本農(nóng)田以外的部分轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

18.某縣人民政府土地管理部門(mén)以拍賣(mài)方式將位于城區(qū)一幅200公頃的土地出讓給佳豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，佳豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依法取得該幅土地的使用權(quán)，使用年限為50年。佳豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可采用下列何種方式處分其土地使用權(quán)?（）［03/1/89，不定項(xiàng)］[155]

A.無(wú)償贈(zèng)與給甲企業(yè)

B.因籌措建設(shè)資金而將土地抵押給銀行

C.將土地使用權(quán)出租給乙公司

D.與丙企業(yè)的土地使用權(quán)進(jìn)行置換

19.劃撥是取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式之一。下列關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的表述，哪些是正確的?（）［02/1/52，多選］[156]

A.劃撥土地使用權(quán)可以由使用者無(wú)償取得，也可以有償使用

B.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方必須先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)

C.劃撥土地使用權(quán)人不能對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押或出租

D.以營(yíng)利為目的出租劃撥土地上建成的房屋，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家

【答案及解析】

1.根據(jù)《土地管理法》第54條的規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。A項(xiàng)“經(jīng)營(yíng)性”墓地不屬于公益事業(yè)用地，故A項(xiàng)行為違反了法律規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》第55條第1款的規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。故B項(xiàng)說(shuō)法違反了法律規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。故C項(xiàng)說(shuō)法違反了法律規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》第57條的規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門(mén)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)2年。故D項(xiàng)說(shuō)法違反了多項(xiàng)法律規(guī)定。

2.根據(jù)《土地管理法》第14條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。故正確答案為C。

3.根據(jù)《土地管理法》第59條的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。故本題答案為ABCD。

4.根據(jù)《土地管理法》第16條的規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。依照該規(guī)定A項(xiàng)說(shuō)法正確。B項(xiàng)屬于侵權(quán)糾紛，不屬于權(quán)屬糾紛，可以申請(qǐng)行政調(diào)處，但對(duì)調(diào)處決定不服，不是以土地主管部門(mén)為被告提起行政訴訟，而是以另一方當(dāng)事人為被告提起民事訴訟，故B項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第51條的規(guī)定，因土地承包經(jīng)營(yíng)發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。故C項(xiàng)說(shuō)法正確。D項(xiàng)說(shuō)法正確，對(duì)于行政處罰等具體行政行為可以向法院提起行政訴訟。正確答案應(yīng)當(dāng)是B。

5.根據(jù)《土地管理法》第16條的規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。”關(guān)于A，鄉(xiāng)政府可以召集雙方進(jìn)行協(xié)商，因此A正確。關(guān)于B，由于該土地糾紛為兩單位間的爭(zhēng)議，應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府處理，故B正確。關(guān)于C，只有當(dāng)事人雙方對(duì)人民政府的處理決定不服的，才可以向人民法院起訴，因此C，錯(cuò)誤。根據(jù)該條第4款的規(guī)定，D正確。因此本題應(yīng)選C。

6.根據(jù)《土地管理法》第57條的規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門(mén)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)二年。”關(guān)于A，由于臨時(shí)使用農(nóng)村土地，應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，因此A錯(cuò)誤。關(guān)于B，符合《土地管理法》的規(guī)定，該項(xiàng)正確。關(guān)于C，根據(jù)上述第2款的規(guī)定，臨時(shí)使用農(nóng)村土地，不得修建永久性建筑物，因此C是錯(cuò)誤的。關(guān)于D，根據(jù)上述第3款的規(guī)定，期限為2年，而非5年，因此D也是錯(cuò)誤的。

7.《農(nóng)村土地承包法》第15條規(guī)定：“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。”因此A項(xiàng)正確。第32條規(guī)定：“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”因此B正確。第2條規(guī)定：“本法所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。”土地承包的對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)，因而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。第22條規(guī)定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。”故無(wú)須登記即發(fā)生法律效力，因此C項(xiàng)正確。第3條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包。”故D正確。

8.《土地管理法》第54條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。”因此，A項(xiàng)中，某上市公司與政府簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，是有償使用的表現(xiàn)之一。關(guān)于B，某外資企業(yè)以租賃的方式取得某地塊的國(guó)有土地使用權(quán)也屬于有償使用。C、D中的出資及入股，也是有償使用的表現(xiàn)。因此正確答案為A、B、C、D。

9.《土地管理法》第4條第1款規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。”第2款規(guī)定：“國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。”故本題答案為C。

10.《土地管理法實(shí)施條例》第27條規(guī)定：“搶險(xiǎn)救災(zāi)等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時(shí)用地的，災(zāi)后應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續(xù)；屬于永久性建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在災(zāi)情結(jié)束后六個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)。”故本題答案為D。

11.《農(nóng)村土地承包法》第3條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包。”第18條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“承包方案應(yīng)當(dāng)按照本法第十二條的規(guī)定，依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。”故A、B、C合法，荒灘發(fā)包不能由村委會(huì)決議決定，選項(xiàng)D不符合規(guī)定。故本題答案為D。

12.《土地管理法》第9條規(guī)定，國(guó)有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。故C國(guó)有土地使用權(quán)的主體既可以是法人，也可以是個(gè)人正確；第54條規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地應(yīng)當(dāng)以出讓等有償?shù)姆绞饺〉茫坏牵瑖?guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，可以以劃撥的方式取得。故A正確；用益物權(quán)是對(duì)土地占有、使用、收益的權(quán)利，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也是對(duì)土地占有、使用、收益的權(quán)利。故B正確；《農(nóng)村土地承包法》第22條規(guī)定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包法經(jīng)營(yíng)權(quán)。”故D正確。由此可知，本題答案為ABCD。

13.《土地管理法》第54條規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。據(jù)此，ABD符合第（一）、（二）項(xiàng)的規(guī)定，C項(xiàng)正確。

14.根據(jù)《土地管理法》第44條第2款規(guī)定：“省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。”第45條第1款規(guī)定：“征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。”第40條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開(kāi)發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用。”。由此可知，本題答案為B、C、D。

15.《農(nóng)村土地承包法》第26條規(guī)定：“承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地。承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。”第29條規(guī)定：“承包期內(nèi)，承包方可以自愿將承包地交回發(fā)包方。承包方自愿交回承包地的，應(yīng)當(dāng)提前半年以書(shū)面形式通知發(fā)包方。承包方在承包期內(nèi)交回承包地的，在承包期內(nèi)不得再要求承包土地。”由此可知，本題答案為B、D。

16.《土地管理法》第37條規(guī)定：“禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。”因此本題應(yīng)選擇D。

17.本題是關(guān)于農(nóng)村土地利用的問(wèn)題。保護(hù)土地資源，尤其是保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)重要任務(wù)，因此，國(guó)家和地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)全國(guó)和本地的實(shí)際情況制定土地利用的總體規(guī)劃，對(duì)農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件。根據(jù)《土地管理法》第45條規(guī)定，征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。

因此，征用基本農(nóng)田時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，征用該條第一款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。本題中縣政府在未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的情況下擅自將包括基本農(nóng)田在內(nèi)的農(nóng)用批給縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司建設(shè)工業(yè)園區(qū)，違反了法律規(guī)定。另外，根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第19條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)；城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)，本題中縣政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地已經(jīng)違反了土地利用總體規(guī)劃，總之，選項(xiàng)B錯(cuò)誤。

至于選項(xiàng)CD中的說(shuō)法，《土地管理法》第26條規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。縣政府不得擅自修改土地利用總體規(guī)劃，并利用修改后的土地利用總體規(guī)劃達(dá)到將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的目的，這兩種做法是不為法律所允許的。

18.本題考查土地使用權(quán)的行使。佳豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)依法取得該幅土地的使用權(quán)，可以以贈(zèng)與、抵押、出租、置換等方式行使其使用權(quán)，但是應(yīng)當(dāng)依法履行一定的手續(xù)。

19.本題考查劃撥土地使用權(quán)的取得和使用。劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。用地者申請(qǐng)取得劃撥土地使用權(quán)需征用集體土地或占用其他用地者正在使用的國(guó)有土地的，申請(qǐng)用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國(guó)有土地使用者支付土地補(bǔ)償安置費(fèi)。申請(qǐng)用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國(guó)有荒地、空地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可無(wú)償取得。劃撥土地使用權(quán)人對(duì)劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥土地使用權(quán)人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經(jīng)批準(zhǔn)處分土地所獲收益按有關(guān)規(guī)定上繳國(guó)家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。從以上規(guī)定可以得知，劃撥土地使用權(quán)的取得可以是無(wú)償?shù)模部梢允怯袃數(shù)摹Ｒ虼耍珹選項(xiàng)是正確的。《城市房地產(chǎn)管理法》第40條第1款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”因此，B選項(xiàng)“轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)”是錯(cuò)誤的，應(yīng)由受讓方辦理。第56條規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”因此，D選項(xiàng)是正確的。《擔(dān)保法》第34條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：……（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；”第56條規(guī)定：“拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。”可見(jiàn)，劃撥土地使用權(quán)人可以對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，出租也是如此。因此，C選項(xiàng)是錯(cuò)誤的。

【考點(diǎn)32】城市房地產(chǎn)管理法

?1.下列哪些機(jī)構(gòu)屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)?（）［11/1/72，多選］[157]

A.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

C.房地產(chǎn)職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) D.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)

2.2010年1月，高某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定，公司為高某預(yù)留所選房號(hào)，雙方于公司取得商品房預(yù)售許可證時(shí)正式簽訂商品房預(yù)售合同。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》還約定，認(rèn)購(gòu)人于簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)繳納“保證金”一萬(wàn)元，該款于雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為合同定金，如認(rèn)購(gòu)人接到公司通知后七日內(nèi)不簽訂商品房預(yù)售合同，則該款不予退還。同年2月，高某接到公司已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的通知，立即前往公司簽訂了商品房預(yù)售合同，并當(dāng)場(chǎng)繳納了首期購(gòu)房款80萬(wàn)元。同年5月，高某接到公司通知：房屋預(yù)售合同解除。經(jīng)了解，該套房屋已經(jīng)被公司以更高價(jià)格出售給第三人。雙方發(fā)生爭(zhēng)議。請(qǐng)回答第（1）-（3）題。

（1）公司主張，雙方在簽訂《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，公司尚未取得商品房預(yù)售許可證，故該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效，以此為基礎(chǔ)訂立的商品房預(yù)售合同也應(yīng)無(wú)效。對(duì)此，下列判斷正確的是：（）［10/1/95，不定項(xiàng)］[158]

A.法律規(guī)定，取得商品房預(yù)售許可證是商品房預(yù)售的必備條件之一

B.《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》不是商品房預(yù)售合同，不以取得商品房銷售許可證為條件

C.雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，公司已具備商品房預(yù)售的法定條件，該合同有效

D.因施工進(jìn)度及竣工交付日期變化的，房屋可另售他人

（2）公司還主張，公司在解除商品房預(yù)售合同時(shí)，該合同尚未報(bào)區(qū)政府房地產(chǎn)管理局備案，故不受法律保護(hù)。對(duì)此，下列判斷正確的是：（）［10/1/67，不定項(xiàng)］[159]

A.登記備案是商品房預(yù)售合同的法定生效要件，該合同未經(jīng)登記備案不受法律保護(hù)

B.登記備案是商品房預(yù)售人的法定義務(wù)，但不是合同的生效條件，該合同應(yīng)受法律保護(hù)

C.登記備案是商品房預(yù)售合同當(dāng)事人的權(quán)利，未登記備案不影響該合同的效力

D.商品房預(yù)售合同無(wú)需登記備案，當(dāng)事人在房屋交付時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記即可

（3）經(jīng)雙方協(xié)商，高某同意解除商品房預(yù)售合同。但在款項(xiàng)支付問(wèn)題上，雙方發(fā)生分歧。高某要求返還80萬(wàn)元首期房款本息并雙倍返還定金。公司主張只退還80萬(wàn)元首期房款和一萬(wàn)元“保證金”。對(duì)此，下列判斷正確的是：（）［10/1/97，不定項(xiàng)］[160]

A.商品房預(yù)售合同無(wú)約束力，只能按公司的意見(jiàn)辦理退款

B.商品房預(yù)售合同有效，但《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效，故應(yīng)按公司的意見(jiàn)辦理退款

C.《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》和商品房預(yù)售合同均有效，應(yīng)該支持高某的主張

D.開(kāi)發(fā)商違約，高某有權(quán)請(qǐng)求賠償損失

3.王某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后即進(jìn)行裝修，后發(fā)現(xiàn)墻體嚴(yán)重滲水，客廳、臥室墻壁和衛(wèi)生間的頂部及墻面各有三分之一的滲水面，造成裝修后的壁紙卷曲、剝落。開(kāi)發(fā)商接到王某反映后，經(jīng)檢驗(yàn)，屬于施工單位未按設(shè)計(jì)要求施工，漏做王某家樓上地面的防水層所致。開(kāi)發(fā)商應(yīng)向王某提供哪些補(bǔ)救?（）［05/1/70，多選］[161]

A.接受退房、退回購(gòu)房款并賠償損失

B.退房并按房?jī)r(jià)雙倍賠償

C.妥善修理并支付相應(yīng)賠償

D.按原房?jī)r(jià)在原地置換一套面積更大、樓層更好并且裝修完畢的房屋

4.下列有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的說(shuō)法，哪些是正確的?（）［05/1/76，多選］[162]

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以是有限責(zé)任公司、股份有限公司

B.設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)和工商管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記

C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本標(biāo)準(zhǔn)，適用國(guó)務(wù)院的規(guī)定

D.沒(méi)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，不得設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

5.關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)適用的《房地產(chǎn)管理法》特殊規(guī)定，下列哪些表述是正確的?（）［09/1/76，多選］[163]

A.應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批

B.有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，可以決定由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，也可以允許其不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)

C.辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金

D.不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家

6.甲公司通過(guò)劃撥方式取得了國(guó)有土地使用權(quán)，在該土地上建成了一棟房屋，并將該房屋出租給乙公司，每月得租金1萬(wàn)元。后被土地管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)。下列哪一選項(xiàng)是對(duì)甲公司的行為和取得的租金收入進(jìn)行恰當(dāng)處置的方式?（）［03/1/16，單選］[164]

A.房屋租賃合同無(wú)效，甲公司應(yīng)先補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，然后再出租房屋，已取得的租金予以沒(méi)收

B.房屋租賃合同有效，已取得的租金歸甲公司，但甲公司應(yīng)另行向國(guó)家繳納土地租金

C.房屋租賃合同有效，已取得的租金歸甲公司，但甲公司應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家

D.房屋租賃合同無(wú)效，甲公司應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，但已取得的租金歸甲公司

【答案及解析】

1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第57條的規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。故ABD為正確答案。

2.（1）A、C項(xiàng)說(shuō)法正確，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明是進(jìn)行商品房預(yù)售的必要條件。雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，公司已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，故預(yù)售合同合法有效。B項(xiàng)說(shuō)法正確，《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是商品房預(yù)售合同，在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，即預(yù)約簽訂商品房預(yù)售合同，認(rèn)購(gòu)人并不需要按照《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》來(lái)繳納購(gòu)房款。簽訂《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》不以取得商品房銷售許可證為必要條件。D項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤，雙方已經(jīng)簽訂合法有效的商品房預(yù)售合同，不能因施工進(jìn)度及竣工交付日期的變化將房屋另售他人。故本題的正確答案為ABC。

（2）根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。故登記備案并不是商品房預(yù)售合同的法定生效要件，是商品房預(yù)售人的法定義務(wù)。ACD說(shuō)法都是錯(cuò)誤的，本題的正確答案為B。

（3）A項(xiàng)說(shuō)法顯然是錯(cuò)誤的，商品房預(yù)售合同對(duì)雙方都有約束力。B項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤，一萬(wàn)元“保證金”實(shí)為定金，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則雙倍返還。C項(xiàng)說(shuō)法正確，《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是預(yù)約合同，是合法有效的。商品房預(yù)售合同也合法有效。D項(xiàng)說(shuō)法正確，由于商品房預(yù)售合同是合法有效的，高某有權(quán)根據(jù)實(shí)際損失要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。故本題正確答案為CD。

3.房屋買(mǎi)賣(mài)不適用《產(chǎn)品質(zhì)量法》。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。”根據(jù)此條規(guī)定，A項(xiàng)正確，D項(xiàng)不符合上述規(guī)定。同樣，按照規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在保修期內(nèi)負(fù)有妥善修復(fù)房屋的責(zé)任，結(jié)合《合同法》第112條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施之后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失”的規(guī)定，C項(xiàng)正確。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。”的規(guī)定，選項(xiàng)B錯(cuò)誤。

4.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第30條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。”由此可知，本題答案A、C、D。

5.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。故ABC說(shuō)法正確，D說(shuō)法錯(cuò)誤。

6.本題考查劃撥取得的國(guó)有土地上的房屋租賃問(wèn)題。《城市房地產(chǎn)管理法》第56條規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家，具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”

【考點(diǎn)33】城鄉(xiāng)規(guī)劃法

?1.某鎮(zhèn)政府正在編制本鎮(zhèn)規(guī)劃。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列哪些建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃時(shí)予以優(yōu)先安排?（）［11/1/71，多選］[165]

A.鎮(zhèn)政府辦公樓、招待所

B.供水、供電、道路、通信設(shè)施

C.商業(yè)街、工業(yè)園、公園

D.學(xué)校、幼兒園、衛(wèi)生院、文化站

2.村民王某創(chuàng)辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)打算在村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)一間農(nóng)產(chǎn)品加工廠，就有關(guān)審批手續(xù)向鎮(zhèn)政府咨詢。關(guān)于鎮(zhèn)政府的答復(fù)，下列哪些選項(xiàng)符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定?（）［10/1/76，多選］[166]

A.“你應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)政府提出申請(qǐng)，由鎮(zhèn)政府報(bào)縣政府城鄉(xiāng)規(guī)劃局核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。”

B.“你的加工廠使用的土地不能是農(nóng)地。如確實(shí)需要占用農(nóng)地，必須依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”

C.“你必須先辦理用地審批手續(xù)，然后才能辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。”

D.“你必須在規(guī)劃批準(zhǔn)后，嚴(yán)格按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，絕對(duì)不允許作任何變更。”

3.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，下列哪些選項(xiàng)屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃的種類?（）［09/1/75，多選］[167]

A.城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃

B.城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃

C.詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃

D.修建性詳細(xì)規(guī)劃分為建設(shè)用地規(guī)劃和建設(shè)工程規(guī)劃

【答案及解析】

1.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第29條第2款的規(guī)定，鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)結(jié)合農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)先安排供水、排水、供電、供氣、道路、通信、廣播電視等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、衛(wèi)生院、文化站、幼兒園、福利院等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，為周邊農(nóng)村提供服務(wù)。故BD為優(yōu)先安排項(xiàng)目。

2.A項(xiàng)說(shuō)法正確，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第1款規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。B項(xiàng)說(shuō)法正確，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第3款規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。C項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第4款的規(guī)定，建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。D項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門(mén)并公示。

3.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第2條第2款的規(guī)定，本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。故A、B、C項(xiàng)均正確。D項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤，本題答案為ABC。