共和國土地“驚天動地”第一槌

建經濟特區是改革開放的一大創舉，作為中國第一個經濟特區，深圳因改革開放而生，因改革開放而興，因改革開放而強，但其中艱辛，很多“90后”“00后”可能很難理解。今天不少年輕人都習以為常的一些思想和觀念，在那個時候，可能是禁區，或者雷區，稍有不慎，就會碰得粉身碎骨，但既然是特區，中央、國務院又給了一把“豁免”的尚方寶劍，可以試錯，但不可以停滯不前，發生在33年前的共和國土地拍賣第一案就是在這樣一種歷史背景下，對土地制度改革的一次“驚天動地”的嘗試，這次拍賣可以說是中國房地產業發軔之作。

“前無古人”的土地使用權拍賣

1987年12月1日，陽光明媚，風和日麗。

深圳市上埗區上埗中路，竣工才半年的深圳會堂，迎來了一件非比尋常的大事件。正午過后，下午3時開始，三三兩兩的人群開始朝這個新會堂聚集，不少人還是騎著自行車來的。

深圳會堂距離深圳市委不遠，上埗區也就是后來深圳的中心區——福田行政區的前身，選擇在這里舉行大型拍賣活動是沒有選擇的選擇，百廢待興，成立才第7個年頭的經濟特區，當時財政捉襟見肘，只有這樣一個剛建好的會堂能夠“勝任”舉辦這種規模的活動。

這一天，深圳市人民政府決定在深圳會堂舉辦新中國成立以來中華人民共和國首宗國有土地使用權的公開拍賣活動，這條消息通過特區媒體早已經廣而告之，其實，也吸引了全球的目光。

中共中央政治局委員李鐵映，國務院外資領導小組副組長周建南，嗣后成為中國第一任證監會主席、時任中國人民銀行副行長的劉鴻儒，已經抵達深圳。正在深圳參加全國市長會議的17個城市的市長，28位香港企業家和經濟學家都應邀出席這場活動。中外十幾家新聞單位的近百名記者見證了這一非凡的歷史時刻。

為慎重起見，深圳市人民政府在《深圳特區報》刊登了《土地競投公告》。土地拍賣前3天時間，已經有44家企業報名參加競投，其中有9家是外資企業。

下午3時40分，能容納700人的上埗區深圳會堂座無虛席，人聲鼎沸，熱鬧非常。一方面，這宗土地的拍賣確實對有土地需求的企業特別具有吸引力；另一方面，這是新中國成立以來共和國土地第一拍，社會上議論頗多，因為是開風氣之先，關注的人更多地想了解拍賣背后的潛在意義。

這塊待拍賣的土地，編號H409-4，緊靠風景秀麗的深圳水庫，占地面積8588平方米，規劃為住宅用地，使用年限50年。實際上，早就有不少房地產開發公司老板對這塊地虎視眈眈，當然，僅僅是過來觀戰的企業代表也不在少數。

開拍前最后一分鐘，中航技術進出口公司深圳工貿中心參拍的代表趕到會場，按先后順序，當然只能領到44號拍賣牌。為了合規合矩，按拍賣行正規流程搞好這次全國土地使用權的首次拍賣，主、副拍賣官還專門被送到香港拍賣會去學習觀摩國際土地拍賣流程和技巧。

主拍賣官是時任深圳市規劃國土局局長劉佳勝，副拍賣官是時任深圳市基建辦綜合處副處長廖永鑒，盡管兩人做好了充分準備，但一到臨場，兩個人心里其實都十分緊張，趕鴨子上架，平生“頭一遭”。說不緊張是假話，但他們畢竟見過一些世面，波瀾起伏的情緒很快就平穩了下來。

開拍順序安排是：主拍賣官劉佳勝先用普通話報價，然后再由副拍賣官廖永鑒用廣東話復述一遍，照顧到參會代表不少都是來自全國各地，而不少香港、廣府、客家人都只能聽得懂廣東話這一實際情況。為慎重起見，劉佳勝、廖永鑒事前還對整個拍賣程序進行了一次彩排演練。

33個春夏秋冬，彈指一揮間，劉佳勝描述起那次國有土地使用權的拍賣過程仍無限感慨：“不瞞你說，至今我仍能感覺到那時的心跳！”

“一說到土地拍賣可不得了，有人說這是違反憲法的行為，有人說特區這是要搞資本主義，甚至說是赤裸裸的賣國。由于擔心‘拍賣’可能會引起一些人的反感，特區政府將‘拍賣’改成了‘公開競投’。”劉佳勝提到了這個細節。

2018年，深圳博物館舉辦了“大潮起珠江——改革開放40周年廣東展覽”，展覽會現場展出了一把小小的拍賣槌，這把拍賣槌就是主拍賣官劉佳勝用過的那把。

說起這把槌子，還有段不同尋常的來歷。這次拍賣會之初，只有不到兩周的時間了，土地拍賣小組突然發現國內根本就買不到拍賣槌，土地拍賣破天荒頭一遭，國內咋會有這個稀罕之物嘛！情急之下，他們只好趕緊向對面的師傅——香港求救。

香港測量師學會會長劉紹鈞趕緊派員專程飛赴英國，在一家有100年歷史的木匠行定制了這把棗紅色的樟木槌，然后又緊急送來深圳。深圳博物館現在靜靜躺著的這把拍賣槌，基座正面鑲嵌著一塊銅牌，銅牌上有一行文字：“深圳市人民政府笑納，香港測量師學會敬贈。1987年12月1日。”

槌頭直徑6厘米，槌高8.7厘米，槌長31厘米；槌板高7.5厘米，寬17.8厘米，長53.3厘米，重2.95公斤，被后人命名為“土地拍賣槌”“動地一槌”，收入了深圳博物館永久收藏，被評為國家二級文物。這把土地拍賣槌最后成為深圳博物館的“鎮館之寶”，歲月悠悠，終難掩飾槌頭上的那歲月余輝。

驚天動地，一槌定音

1987年12月1日下午4時30分，劉佳勝、廖永鑒分別用普通話和粵語對要拍賣的土地進行了一次全面解說：“拍賣地塊編號H409-4，緊靠深圳水庫，占地面積8588平方米，規劃為住宅用地，使用年限50年。起拍價200萬元，每口價5萬元，現在，拍賣開始！”

話音剛落，會場上紛紛舉起了競價牌。

“200萬、205萬、210萬……”突然有人高喊：“250萬！”轉瞬之間，土地競價直接飆升到390萬元。會場內突然出奇地安靜，大家都屏住了呼吸，一根針跌落在會場的聲音，這個時候都可能聽得到，有人在期待更高的報價。

“400萬元”，這時有一個聲音從寂靜的空氣中飛出，顯得遙遠而悠長，這是市工商行房地產公司的代表舉牌。會場上立即響起了掌聲。

“420萬！”又一個聲音緊追而出，這是一個耳熟能詳的聲音。回過頭來看，這次舉牌的是時任深圳特區房地產公司經理的駱錦星，深圳房地產實力派人物，會場上再次引起一片驚呼。

到了這個階段，土地競價者只剩下了深房、深華、特發三家公司。即使這樣，他們彼此都互不相讓，報價直追490萬元而去。

400萬元以上土地使用權價格，其實早已超出了拍賣者深圳特區政府的心理預期。當舉牌價格飆升到485萬元時，競價者只剩下2家，拍賣官劉佳勝正打算擊槌，斜刺里又沖出來一個急促而果斷的報價聲：“490萬！”

駱錦星有點面紅耳赤，頻頻舉牌，志在必得；兩虎相爭，把拍賣價從490萬元，繼續推高到了525萬元。

“525萬第一次，525萬第二次，525萬第三次！成交！！”

拍賣官劉佳勝這最后兩個字“成交”，幾近是從胸腔中“喊”出來的，快得都還沒等讓人緩過神來。

會場上長達17分鐘的輪番叫價，好似長過一個世紀，又仿佛就在那么一瞬間，心中的一個槌子終于落地！

有趣的是，劉佳勝落槌太快，許多記者還沒有及時反應過來，都還沒來得及拍照，四散的記者又一擁其上，包圍住拍賣官劉佳勝，請他再敲一次槌。場面太熱烈、群情激昂，還是有記者沒有抓拍到第二次機會，劉佳勝不得不“第三次落槌”，這真是一次拍賣人苦惱的“笑”。

政府也不希望第一次拍賣成交價格特別虛高，畢竟與起拍價相比，早已高出了300多萬元。1987年，政府一共實際獲得了2336.88萬元土地出讓費，這等于是特區1985年、1986年兩年全部土地費用收入總和。

駱錦星帶領深圳特區房地產公司，在拍下這塊地后，不到一年時間，迅速建起了東曉花園，然后以1650元／平方米均價出售，108套房源不到一個小時即售罄，開發商——深圳特區房地產公司凈賺400萬元。

“動地一槌”促成了國家憲法的修改。中華人民共和國成立后，土地屬國家所有，全部由國家統一分配，無償使用，以深圳土地使用權拍賣為標志，土地使用權從此走上了市場化的道路。1988年4月12日，七屆全國人大一次會議修改了《中華人民共和國憲法》相關條款，土地流轉的禁錮終于被徹底放開。

土地使用權“魔方”

驚天動地第一槌，引起舉世矚目。有關專業人士后來總結分析說：“這一次，深圳應該感謝香港！”

特區政府成立之初，有一宗土地租賃就是在駱錦星手上完成的，這一次也并非偶然。

1980年，組織上直接任命還是縣郵電局局長的駱錦星做深圳市房產管理局副局長，不久又讓駱錦星成立深圳市房地產公司，負責為來深建設者們建好150套宿舍。市財政只給50萬元建設啟動資金，這無異于杯水車薪。而在河對岸的香港商人看來，這是捧著金飯碗四處討飯吃。就在駱錦星急得像熱鍋上的螞蟻之時，天無絕人之路，有一個叫劉天就的香港老板“從天而降”……

香港妙麗集團董事長劉天就當時找到駱錦星要求合作開發，并約定駱錦星這邊只出地，香港出建樓的資金，而利潤雙方七三開。

駱錦星當時啥都不懂，懵懵懂懂地就回了一句“不行”，港商靈活，劉天就就又讓出了一成五，駱錦星代表的深圳方分八成五，出錢投資建樓的劉天就只能分到可憐的一成五的利潤。

1980年1月1日，雙方簽訂了合作建房合同。協議規定：中方出地，港方出資，并負責銷售，利潤分成為85：15，深圳方面獲得85%。這直接推動了中國第一個商品房小區的誕生。

深圳方面的優惠措施是：一次性付款，優惠9.5折，同時提供購房入戶，每家配備3個戶口名額。

出乎意料，在香港推出的樓花很快就一售而空。當時，東湖麗苑一次性推出了108套房，戶型面積為50～60平方米，均價2730港元／平方米，一套房僅約10萬港元，和香港樓價相比，便宜了一半以上。

據傳聞，前后共有5000多人排隊購房，最后只好抽簽定盤。于是，第二批108套房又推向了香港，旋即售罄。

這是后人詳細記述的中國第一個商品房小區誕生的過程。

深圳市羅湖區愛國路3001號的東湖麗苑，是新中國成立以來赫赫有名的第一個商品房小區，在深圳經濟特區尚未成立之前就打響了土地改革利用外資的第一槍。

來內地投資的“冒險家”劉天就進深圳的經歷也特別傳奇。第一次劉天就是坐在別人自行車車后架上，過羅湖關口，并前往深圳市政府的。

劉天就一過羅湖橋，看到的深圳是一片田園風光，當年深圳根本沒有大巴，更沒有出租車，不得已劉天就找來一輛自行車，坐在車后架上，在一片黃泥地上一路顛簸進了深圳市區，當晚還找不到能住宿的旅館，劉天就就在一個辦公室里搬了張長桌子對付了一個晚上。

就是這樣一個港商——香港妙麗集團董事長、《天天日報》社長，第一個到深圳投資，深圳市政府的人當時問劉天就，投資深圳，你為什么這么猴急呢？

劉天就答道：“香港幾十年前也是一個小漁村。鄧小平把深圳劃成特區，這是機會，我要來投資！”

港商賺錢自有一套。東湖麗苑設計圖紙一出來，劉天就就在自己的報紙《天天日報》上刊登賣樓花廣告，樓盤還沒有開始建，結果房子早已銷售一空。劉天就就是這樣“空手套白狼”，用買房人的錢，將深圳的東湖麗苑建好，并給駱錦星這個剛剛艱難起步的房地產公司賺了足足500萬元現金。

中國首個商品房小區的建設，中方深圳這邊從中獲利500萬元，這在當時是非常了不起的，為深圳后期的房地產開發建設起到了不可估量的示范作用。而作為一個大膽的嘗試，東湖麗苑的開發日后對深圳的商品房市場建立和完善產生了深遠影響。

東湖麗苑開發一舉成功，此后，深港合作建房在深圳特區一路綠燈，獲得默許。東湖麗苑作為深圳特區第一套商品住房，已是明日黃花，但它的標本意義不容忽視。

“教會徒弟，餓死師傅”，特區最早“淘金人”劉天就后來的運氣一直沒有第一次這么好，不久在深圳的新投資，劉天就次次敗北，步步落敗。1984年年底，妙麗集團在香港破產清算，劉天就不得已遠走加拿大。

同樣也是香港人，一名香港學者“逆向”而行，同樣做了深圳土地拍賣的鼓手，他的名字叫張五常。當年他是香港大學經濟系主任。

香港出生，爾后又在美國加利福尼亞大學洛杉磯分校經濟學系學習過的張五常，現在有一些靚麗的名頭——國際知名經濟學家，新制度經濟學代表人物，現代新制度經濟學和現代產權經濟學的創始人。

比劉天就略小、跟駱錦星同年的這位國際知名經濟學家，長期是君子動口從不動手，身在港英當局治下的香港，老先生卻一直看多中國內地經濟。

有關張五常現在一直流轉著這樣一段不顯山不露水的軼事。

1986年12月，廈門一位常務副市長請剛從香港回大陸的張五常夫婦吃飯，在一棟古老的大房子里面，主人介紹說是100年前的豪宅，外表看起來蠻破落，這位副市長請張五常夫婦在房子后花園的露臺吃午餐，暢談了2個小時。

副市長一點官架子都沒有，看不出來是官，很隨和，衣裝穿得也很普通、隨意。他對外界知道的東西十分多，而且還非常有主見。

張五常說：“我很喜歡別人不同意我的觀點，我雖尊為大教授，只要說不同意我的觀點，我就對他刮目相看，這位年輕副市長給我留下了十分深刻的印象，我現在可以告訴你：他正領導著中國。”

其實張五常最大的貢獻是1986年6月25日在香港《信報》上發表了《出售土地一舉三得》，建議一河之隔的深圳，可以通過出售土地使用權來解決特區經濟發展急需資金的“燃眉之急”。

一年后，深圳正式啟動土地使用權拍賣，之前還特意專程邀請張五常教授跨過羅湖橋，來深圳作了一場專題報告。講座中，張五常對特區現行采取的因行政劃撥而對土地資源造成浪費的情形深感痛惜，并給政府算了一筆細賬：“深圳已經開發的土地，如果以每平方米5元出售，每年可得到2個億；如果每平方米50港元，便可得到20個億。而香港的地價目前是按每平方米萬元港幣計算的！”

一語驚醒夢中人！1997年香港回歸前，香港全部土地歸女王（實際是女王代表的國家）所有，由于新界是自清政府租借而來，除了香港唯一的自由保有（freehold）土地圣約翰大教堂外，其他的土地使用（保有）權均有年期限制，即是leasehold——租賃的、租用的。港英政府的土地所有權原則上雖然歸英王所有，而使用權可以有限出讓，內地全國各地的土地歸國家所有，中華人民共和國成立以來，用《憲法》規定了不能轉讓、不能買賣，更談不上商業行為。

李灝主政深圳8年，更多地吸收了香港模式，虛心學習香港成功的商業經驗。李灝是深圳經濟特區40年歷史上市委書記任期最長的一位，正因為主政時間長，促進了發展過程中經濟政策的連貫性和持續性。

1985年8月，李灝由國務院副秘書長調任廣東省副省長、深圳市市長。1986年，調任深圳市委書記兼深圳市市長，于1987年聘請了內地和香港10多位專家和實業界人士組成了一個顧問委員會，市政府每做什么重大決策，都要聽取顧問委員會意見。

內地國有土地參照香港的模式，所有權歸國家所有，使用權可以按不同的年期和具體的用地條件，實行有償使用或者有償出讓，在當時的歷史條件下，完全是深圳經濟特區的一大創新，也是一個偉大的創舉；確實是要冒著“違憲”的風險。土地使用權的拍賣出讓“壯舉”是向隔壁鄰居香港學習的成果，其中就有這個顧問委員會的功勞。

土地使用權拍賣驚天動地一槌是深圳經濟特區1987年標志性事件，影響深遠，深圳進一步向全世界昭示了中國堅持經濟建設、堅持改革開放的決心和勇氣。

不要忘記李灝書記主政時期，1987年2月份，深圳經濟特區還頒布了《關于鼓勵科技人員興辦民間科技企業的暫行規定》，這是最早允許私營企業成立的政府規定，可以這樣說，這是國內最早的一部有關私營企業的法規，是一項重大突破，法規明確規定：現金、實物、商標、專利、技術等可以投資入股分紅。正是因為這個文件的出臺，華為公司在1987年才能在深圳注冊，一個日后偉大的企業悄然誕生。

1987年9月29日，經中國人民銀行批準，新中國第一家證券公司——經濟特區證券公司正式落戶，揭開了深圳股票交易市場的大幕。

1987年是深圳經濟特區發展長河中極不平凡的一年。

土地“示范”效應余波

土地使用權有償轉讓的嘗試，極大地沖擊了當時的中國土地管理體制。實際上，在土地使用權開拍之前，1987年10月，深圳市人民政府修改了《深圳特區土地管理暫行規定》，將這個從1982年起就開始實施的特區規定中的“土地使用權不能轉讓”的條款修改成為“土地使用權可以有償出讓、轉讓、抵押”，并同時將之更名為《深圳經濟特區土地管理條例》，報請廣東省人民政府審定。

但在管理條例尚未正式通過之前，深圳經濟特區先行一步，進行了土地使用權拍賣的有益而大膽的嘗試，當時所承受的壓力和風險確實十分巨大，在全國人大會議上，甚至有多個省市的代表“質詢”國務院，為什么深圳特區可以“違憲”，頂風作案？

1987年12月29日，廣東省第六屆人民代表大會常務委員會第三十次會議一致通過了《深圳經濟特區土地管理條例》，才從法律層面上確立了深圳經濟特區國有土地使用權有償出讓和有償轉讓的合規性，確立了土地所有權和使用權分離、土地使用權進入流通領域的土地管理體制的合理性。

深圳很多改革舉措都可能涉嫌“違憲”或“違法”，但李灝書記敢闖敢試，勇于擔當，1985—1993年期間，迅速打開了中國改革開放新的局面。

對外界的指責，李灝書記當時是這樣回答的：

“深圳的做法沒有違憲，按照我們的理解，一塊土地同時擁有所有權和使用權雙重屬性。所有權永遠屬于國家，我們拍賣轉讓的只是土地的使用權；而且使用權是有期限的，幾十年后收回。老的憲法條款規定不夠細致具體，需要我們根據實踐中遇到的問題進行進一步完善……”

這樣回答來自各方的責難，李灝書記當時是否咨詢過他的顧問委員會，現在不得而知，反正讓反對派無言以對。這場風波最后歸于平息，中國的房地產業日后在全國范圍內的蓬勃發展，均得益于這場土地制度改革邁出的最堅實的一步。