第一章 長租公寓的歷史及興起

第一節 租房行業的歷史背景及模式

一、租房行業產生的背景

從1949年到1977年，我國一直實施“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度。住房主要由政府撥款和單位自籌資金（10%左右）建設，住房建好后，單位以低租金分配給員工居住，員工以工資養房。但是，中國發展初期主要的方向是實施國民經濟和社會發展五年規劃綱要，將落后的農業國變為先進的工業國，住房基本建設投資規模逐年削減，住房供給不足不斷顯現成為嚴重的社會問題。

1978年政府提出了關于房改的問題，從1978—1998年的20年間，政府從多個方面對住房制度改革進行了嘗試和創新。1980年國務院在《全國基本建設工作會議匯報提綱》中正式提出實行住房商品化政策，規定“準許私人建房、私人買房，準許私人擁有自己的住宅”；1981年，政府出臺公有住房的補貼出售試點方案；1991年，國務院發出了《關于積極穩妥地推進城鎮住房制度改革的通知》，提出分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進房改的思路；1993年提出“以出售公房為重點，售、租、建并舉”的新方案；1994年國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，提出實現住房商品化、社會化，加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求；1998年，國務院印發《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，規定“停止住房實物分配，逐步實現住房分配貨幣化現象。停止住房實物分配后，新建經濟適用住房原則上只售不租。”自此，結束了長達幾十年計劃經濟時代“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度，全面開啟住宅商品化時代，住房分配貨幣化正式啟動。

住房分配時期，房屋由所在單位根據員工的級別、工齡、年齡、居住人口、輩數、有無住房等一系列條件分給員工居住，只收取極低廉的租金。當住房制度從原來的統一分配模式改成商品化和社會化模式后，按需分配變成按勞分配，人們根據自己的工資收入，能買房的買房，不能買房的只能租房。

租房的產生是我國住房分配制度改革的延伸，也是住房制度改革后必然發生的現象。租房需求也隨著人口的增加以及城鎮化發展速度的加快，逐年呈上升趨勢。

二、租房行業最早的模式及概況

在今天的上海，業主有閑置房屋的，可以在建設銀行的任何網點申請“存房”服務，銀行網點服務人員將需求記錄后集中統計，然后由建設銀行委托的評估方對該房屋進行租金評估并給出合理的租金評估報告。業主認可租金后將房屋租給建設銀行旗下的“建融家園”，建融家園再對房屋進行裝修整改，按合規的要求轉租。業主租賃的合同期3～5年不等，建融家園根據人力成本、運營成本、維護成本、資金成本等綜合成本測算后給出租金支付套餐，三個月一付、半年一付、一年一付，或者一次性全部付清。業主選擇不同的租金收取方式，會有相應的綜合成本費用（具體需要根據房屋所處的地理位置及租金情況）。例如：一套5000元/月的房屋，一次性簽約5年，業主按月收租金是5000元，12個月是60000元；如果業主希望一年一次收租金，大概會有5%～6%的綜合成本費，一年一次性拿到57000元左右；如果業主選擇一次性全部收齊租金，大概會有10%的綜合成本費，一次性拿到270000元租金。同時，業主“存在銀行”的租賃房屋，還可以通過建設銀行進行授信，獲得不同額度的信用貸款。

建設銀行這種“存房”服務，最早在20年前的貴陽就已經誕生。巧合的是當時名稱就叫“房屋銀行”。1999年7月，“貴州房屋置換中心”在貴陽市中山西路太平洋大廈成立，法定代表人武廷方。經營范圍包括房地產置換、租賃、代售、不可售房差價換房等；該公司推出了具有劃時代意義的租房模式“房屋銀行”。

“房屋銀行”的基本理論是：“營造一種制度氛圍，將房屋的使用權或產權充分貨幣化后，按照金融的運作方式進行交換，以達到房屋資源的最優化配置”。

什么是“房屋銀行”呢？

據《環球市場》2001年第8期《房屋銀行，紅遍中國》中介紹：老百姓可以把閑錢存進銀行獲得利息，現在老百姓同樣可以把房屋存進房屋置換中心即“房屋銀行”，由“房屋銀行”根據房屋戶型、地段、環境等進行綜合性分析，運用科學的方法測算出房屋正常的出租價格，經房主認可后原價出租。客戶存房后房屋的租賃將由置換中心全權負責，房屋可委托“房屋銀行”管理。客戶在存房的同時，會得到一個由銀行簽發的存折及銀行卡，租金不再由客戶每月向承租戶直接收取，而是由“房屋銀行”承諾利用銀行的結算系統和業務網點，按月定期將房屋租金劃到客戶的賬戶上，租金從房屋第一次出租之日開始計算。置換中心向客戶承諾，存入“房屋銀行”的房屋每半年除留出20天的租賃工作期和房屋交接期外，其余時間均計租，無論租出與否，租金照常打到客戶賬上，風險由“房屋銀行”承擔。存房、看房、租房均不收取客戶任何費用，“房屋銀行”的利潤從20天的租賃工作期中來實現。客戶將房子存入“房屋銀行”，在房屋交驗完畢，同時辦理好《房屋租賃治安許可證》25天后，憑表單至“房屋銀行”領取銀行儲蓄存折。無論房屋是否出租，“房屋銀行”即根據年租金評估價格分月將租金劃入客戶儲蓄存折中。租金等于存款，客戶可以“零存零取”也可以“零存整取”。房屋類型方面，“房屋銀行”當時不受理別墅、辦公樓房及不具備租賃條件的純毛坯房等房源。

整個服務過程采用陽光操作（真實成本+合理利潤），在公平、公正、公信、公開中完成。

這個模式的組成方是業主、房屋置換中心、銀行、租戶、政府監管，業主將閑置房屋存入房屋置換中心（“房屋銀行”），房屋置換中心派人實勘估價，承租后辦理好《房屋租賃治安許可證》，再向租客轉租，并且提供統一、規范、透明、免中介費的租賃服務，業主的租金通過房屋置換中心委托的各銀行網點收取。

這個模式解決了以下幾個核心問題。

（1）各地存入的房屋匯聚在一起像一個大型的房屋超市，快速地將房源信息匯集形成房源庫，在為中介服務增加信息匹配的同時，降低了信息采集成本。

（2）建立了一個由業主、服務方、銀行、租客、政府監管多方參與的具有公信力的租房平臺，業主租金收入有保障、租客服務有保障，且實現了透明服務，解決了當時普遍“欺上家、詐下家”的中介租房服務問題。

補充說明：中國的房地產中介普遍將1998年的房改視為這個行業的發端，1998年房改使房地產全面市場化，作為房地產陪跑行業的中介行業也開始迎來快速發展的時期。早期的房地產中介是做投資賺錢的，也就是我們現在所說的炒房，主要靠賺取中間的差價為生。

1978年中原地產在香港成立，是最早推出“傭金模式”的房地產中介公司之一，同時也是最早推出雙邊模式的房地產中介公司之一，即從只收買家傭金到兼收業主傭金。中原地產1993年進入上海，但1998年才在上海古北開設第一家門店，正式開展中介服務。目前比較知名的中介公司，“我愛我家”2000年年初在北京成立，美國21世紀房產加盟品牌2000年3月進入中國，“鏈家”房產2001年在北京成立。當時，在貴陽有200多家中介公司，租客租一套房子，先得向中介機構交“看房費”，每次多則交100元，少則交50元。不少中介機構欺詐出租人、承租人，兩頭“剝皮”。有的租戶往往跑上幾天、交幾百元，也選不到一套滿意的房子。

（3）通過存房的方式為業主提供了投資理財和銀行信貸等金融業務，據《房屋銀行，紅遍中國》介紹：一套價值6萬元的房屋存入“房屋銀行”，年租金約為3600多元，而6萬元存入銀行，僅能獲得活期利息475元或定期利息1080元，相當于租金的1/7～1/3。另外，將產權房交給“房屋銀行”出租，可以取得銀行貸款授信，在辦妥借款的抵押登記手續后，可以向銀行申請不超過當年授信額度的貸款。貸款金額最高不超過抵押物評估價值的60%，最長貸款期限為20年，1～3年期的年利率為5.94%；4～20年期的年利率為6.21%。借款明確借款金額、期限及借款發放日，填妥借款憑證后3個工作日內發放。

（4）每一套存房租賃的房屋，都會根據一定的比例上交租房稅費，避免國家稅收的大量流失。

“房屋銀行”于2000年5月9日開始運行，到10月31日不到6個月時間，貴陽居民就有7013套住房存入“房屋銀行”，而同期“房屋銀行”租出去的房子有6245套，出租率達89.1%。2000年年底，北京、上海、深圳、杭州等30多個城市的代表團，紛紛來到貴陽市學習考察。

“房屋銀行”一方面為承租人服務，以較低價格滿足了他們的需求，另一方面又為出租人服務，使他們增加了一條主動投資的渠道。這兩方面都有利于活躍房地產市場，促進住房建設和消費。

遺憾的是，各地的落地情況并不一致，上海3個多月存房總數達1361套，其中956套已經出租，在北京、天津落地效果并不好，叫好不叫座，天津推行后總共有100多套委托房，“房屋銀行”遭遇前所未有的尷尬。主要原因有以下3個方面。

一是“房屋銀行”業務涉及的部門多，各地的流程不一致，業務環節長，流程煩瑣。以北京為例：“在北京租房的多為外地人，按照規定要對外地人租賃的房屋進行審查后，去房屋主管部門以及公安機關報批且批準后才能簽合同，其中還涉及對暫住證、健康證的審查。但是房管局還沒有相應的機構來辦理，公安機關也事情繁多，因此完整的辦理一個租房的程序需要許多天，最終私下租房的多、辦證的少。”如果一個租賃合同要按正式程序完成沒有2個月時間辦不下來，租客根本等不起。

二是各地租房稅費訂立標準不一樣。貴州收取的個人出租房屋稅費只占租金的1%。上海只收一項綜合稅（包括房產稅、營業稅、個人所得稅），這3種稅加起來只占租金收益的5%；北京的稅費最高，按照2000年的規定，北京市租房的交易費是：60平方米以下的房屋為100元；60～100平方米的房屋為500元；100平方米以上的房屋為1000元；營業稅為3%；房產稅為4%；個人所得稅為10%；備案手續費為2%。租房稅費超過交易總額的20%。扣除代理費等費用，一套房月租為1200元，最終房主到手的也就800～900元，這也挫傷了“合法租賃”的積極性。

三是政府對充當“房屋銀行”的公司缺乏準入機制，缺乏規范的管理和有效的監督，很多不具備任何實力和信譽基礎的中介公司打著“房屋銀行”的旗號亂來。《中國房地產市場》2003年6月刊登的《從“房屋銀行”叫停看房屋租賃市場的規范與發展》一文描述道：“想租一套價格便宜的房子，到了公司才發現租房價格大大高于媒體廣告打出的價格；幾個月前就該打到房東賬戶上的租金遲遲不見蹤影；交給公司的房子被二次、三次轉租；房中的電器、家具連同‘房屋銀行’的負責人一起不知去向……”

在遭遇到這些欺騙后，房主對兩年前出現在北京房屋租賃市場的這一新生事物喪失了信心。日漸增多的投訴促使北京市國土資源和房屋管理局（以下簡稱國土房管局）于2004年4月開始對全市從事房屋租賃經紀業務的公司進行整治，并做出決定：任何房地產經紀機構不得擅自以“房屋銀行”的名義發布虛假廣告，不得以“房屋銀行”“房屋超市”的名義從事租房業務。

至此，“房屋銀行”正式退出歷史舞臺。

2004年4月，北京市國土資源和房屋管理局與北京市工商行政管理局共同制訂了《北京市房屋出租代理合同》和《北京市房屋租賃合同》示范文本，供出租方委托房地產經紀機構（代理方）代理出租房屋使用。合同中約定代理方（乙方）的具體代理權限為：以甲方名義代理出租該房屋并辦理與承租方之間的洽商、聯絡、簽約事宜，代甲方向承租方收取租金，監督承租方按照房屋租賃合同的約定履行其他義務。2004年6月，北京市下發了《北京市國土資源和房屋管理局關于加強房屋租賃登記備案工作的通知》，通知要求：“凡在本市行政區域內出租房屋，出租人應自房屋租賃合同訂立之日起30日內，到房屋所在地區、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉鎮人民政府房屋租賃服務站辦理房屋租賃合同登記備案手續。”

以上規定，明確了房地產經紀機構作為代理人的權限，解決了以前只能由銀行代收、代付租金的問題，示范文本約定了房地產經紀機構可以直接向承租方收取租金。這種新的租金收付模式，使得假房東問題也得到了較好的解決。業主可將房屋的使用權全權委托中介公司代為處置，可以不和房客直接打交道，房屋的出租、租后服務、租金催繳全部由中介公司負責。業主將該房屋交付房地產經紀機構后，無論該房屋實際出租與否，房地產經紀機構均應按約定的租金標準向甲方交付租金。

值得注意的是，雖然“房屋銀行”沒有從政府層面大力推行，卻從法律的源頭準予了租賃代理業務的存在，按現在上海建設銀行為旗下“建融家園”推行的“存房”服務來看，當時的“房屋銀行”，其實就是地地道道實行包租行為的“二房東”的角色。換句話講，本書在后續章節中圍繞租房展開的一切商業模式和租房服務的中間角色“二房東”，就是從2004年被認可的房屋代理制度上順延發展下來的。雖然名義上終止了“房屋銀行”的宣傳行為，但本質做法上差異不大。我愛我家集團從2001年開始的“房屋管家”業務，為業主和租客提供高品質房屋托管、租房產品和綜合生活服務，其實就是“房屋銀行”業務的延續，并于2015年形成獨立的公寓品牌“相寓”，目前在全國14個城市約有30萬套房源。

三、混亂的群租房時期

2009年的熱播劇《蝸居》里，1998年，剛剛大學畢業的郭海萍和戀人蘇淳拖著簡單的行李來到了屬于他們的新家。他們的屋子只是上海老式弄堂里一間10平方米左右的閣樓，床、冰箱、書桌、衣柜、餐桌等全部擠在房間里，衛生間、廚房和鄰居共用，洗澡也是公共浴室。《蝸居》講的是三個外地人來上海奮斗打拼的故事，對于現實生活在一、二線城市打拼的外來人員，電視劇情一點也不夸張，相反，這個居住條件和居住形式，已經算比較好的了。

2004—2008年，“蘑菇租房”創始合伙人團隊成員開始陸續加入上海德佑地產，做房地產中介。當時大家的居住情況有兩種：談戀愛的，基本兩對4人搭配拼租一套2房的老公房，租金在1300～1600元/月，地點大多處于上海的閔行、嘉定、松江等外環區域，每天上班單程奔波1～1.5小時；單身的，基本擠住在騎車或地鐵半個小時內能到達公司的群租房內，租金在300～600元/月，群租房里簡陋得只有一張床，一條過道，隔墻是用木條框架兩邊釘上單層石膏板做成的，沒有粉刷，沒有任何裝飾。群租的人每人配一把大門鑰匙，鄰居與鄰居房門之間只有60厘米左右的公共通道，除衛生間、淋浴間共用外，其余的全部設計成房間，連陽臺廚房都不放過，一個105平方米的房間可以分隔出15間房，一墻之隔的鄰居脫衣服拉拉鏈的聲音都能聽見。

在今天看來，大家可能覺得意外，但是2004年上海的最低月工資水平是635元，月平均工資是2033元，2008年上海最低月工資水平是960元，月平均工資是3292元。2008年德佑地產的底薪工資是1200元/月，沒有社保、公積金以及其他任何補貼，如果每月花600元租房，租金已經占其工資收入的一半。這種狀態和場景，基本可以代表當時打拼漂泊的人群。

這些生活場景，足以映射那個階段的租房狀態，或者說當時的租房產品狀態。由于缺乏任何書籍和官方資料對這種租房產品的描述和記載，我們選取幾個媒體報道過的具有代表性的案例，佐證一下當時的租房產品及行業狀況。

群租房現象從什么時候開始的我們并不知道，事實現狀是它一直存在了很多年，幾乎散亂地躲在任何一個人口流動大、居住矛盾突出的地方。就算是2017年長租公寓已經普遍快速發展的時期，也公然爆出北京大興聚福緣公寓群租房火災造成19人死亡的大型事故。我們曾經離不開群租房，現在憎惡群租房。當所有人都帶著抱怨和憤恨希望它快點消失的時候，也正是租房行業從國家政策、法律、租房產品、經營秩序、市場需求開始改變的時候。長租公寓的興起，正是群租房逐漸消失的末日。