序言

租房行業最早的模式，是1999年7月誕生于貴陽的“房屋銀行”的“存房”模式。這種機構化的包租模式（整租），通過串聯政府、銀行、業主、租房機構、租客等構建一個安全、透明的租房服務平臺，瞬間引起全國轟動，并吸引了10多個城市進行參訪學習。經過各地幾年的推廣失敗后，逐漸演變為房地產中介公司對業主房屋的代理服務模式。后來由于長期缺乏租房經營相關的政策法規細則，缺乏經營規范，在城市化進程、流動人口增加激化居住矛盾的背景下，在市場需求刺激和高回報的利誘下，又逐漸演變成以包租為主的群租房模式。

“長租公寓”這個名詞廣為人知是從2012年資本入局租房行業開始的，2014年起資本的大規模進入翻騰了沉寂10多年的租房行業。這一次，租房行業帶著“白領公寓”——“品質居住、社區生活”的光環，在資本的助推下，從商業模式、租房產品、產業鏈需求、政策法規、經營秩序、租客保障等多方面進行了全方位的變革。從資本入局到2018年達到頂峰狀態的短短5年多時間里，各類長租公寓運營機構總數超過10萬家，從業人員達100萬之眾，公開融資總額達2160多億元，長租公寓房源達1100多萬套。租房行業進入了前所未有的發展狀態和輝煌局面。但是，在一切向好的狀態下，2018年此起彼伏的爆雷現象突然間如晴天霹靂般擊碎了大家的夢，讓在運營的公寓機構感到迷茫，讓滿懷希望準備入局的圍觀者們感到困惑。

是什么原因讓一個沉睡了十多年的傳統行業突然間飛了起來？又是什么原因讓它在各種光環的背后又慢慢冷了下去？它的商業模式的本質是什么？重資產為主的實體屬性卻頻頻出現爆雷的根源是什么？現在的停頓是短暫的休整還是重回之前的長期休眠？長租公寓要發展壯大背后的邏輯是什么？需要什么樣的支撐力量？

美國總人口約為3.3億，城市化率約為82%，租房人口約為4300萬，租房人口比例約為37%，長租公寓約4700萬套，租金成交總額約為3.39萬億元人民幣，租賃房源機構滲透率為30%左右；日本總人口約為1.28億，城市化率約為93.9%，租房人口約為3400萬，租房人口比例約為40%，長租公寓約2000萬套，租金GMV約為7200億元人民幣，租賃房源機構滲透率為80%左右；中國目前總人口約為14億，城市化率約為58.52%，租房人口約為1.6億，租房人口比例約為11.6%，長租公寓約1100萬套，租金GMV約為1.2萬億元人民幣，租賃房源機構滲透率為6%左右。和美國、日本相比，中國人口是美國的4.2倍，是日本的10.9倍；中國的長租公寓總量是美國的23%，是日本的55%；中國租賃房源機構化滲透率是美國的20%，是日本的7.5%；相比之下，中國長租公寓未來發展還有很大的空間。但是，未來長租公寓的發展方向和成長路徑是什么？主體模式是什么？以美國的買地建設加并購模式為主，還是以日本的建后代租模式為主？還是有不同國情不同政策背景下的創新性模式產生？

帶著這些疑問，我們試著在蘑菇租房組織的上百場大大小小的論壇中、在網上各種零散的文章中、在各大書店和圖書館等通過蛛絲馬跡的線索來尋找答案，但收獲甚微。遺憾的是，租房行業可能從來就是房地產的陪跑行業，由于其處于房地產鏈條的最后服務環節，在高速增長的房地產經濟結構中，由于其回報率低、社會效益不顯著等原因，目前并沒有相關專業的書籍或著作進行系統的研究分析。

因此，我們決定借助蘑菇租房平臺在全國幾十個城市的3.5萬長租公寓機構用戶、400萬套房源、1000萬左右的找房用戶、近200億人民幣的在線交易數據，結合長租公寓行業的運營情況、蘑菇租房運營5年多B端機構用戶的需求特性和決策特性、C端個體用戶的租房需求特性和決策特性，以及平臺上形成的大數據類別和特性，歷時兩年時間，以平臺的視角，從租房行業的歷史、早期模式、長租公寓興起的背景、商業模式變化、產業鏈變化及創新、運營特性、目前遇到的問題、為什么會爆雷、長租公寓的投資價值、美國和日本等發達國家長租公寓的興起背景及模式對中國的借鑒等方面，解構長租公寓行業。希望能給廣大長租公寓行業從業人員提供相對專業的參考和借鑒，在發展過程中知其然，也知其所以然。

由于租房行業目前并沒有官方權威性數據，網上各種數據的出處和準確性也無法核實和驗證，我們本著客觀據實的態度，分析數據除調取蘑菇租房平臺數據外，也參考了大量國內外網絡和期刊資料，若有偏差或有從不同角度提出的商榷之處，我們虛心接受。

最后，感謝一直支持蘑菇租房發展的投資人、廣大公寓機構、租房產業鏈供應商，以及大量使用蘑菇平臺的租房客戶。

蘑菇租房CEO 馬曉軍

2020年1月1日于上海