代簽名“帶”來23萬元損失

題記

生活中，我們經常遇到代簽名也很容易被代簽名，但很少想過日后發生潛在的道德風險時誰該擔責及責任大小。

案情回放

代簽名的租賃合同引爭議

2008年5月，家住市區的王先生貸款以個人名義在泉北大街的南側購置商品房5套。隨著城市建設三年大變樣政策的深入，市中心北擴，兩年之后，王先生曾經的購房地段如今成了一塊“寶”地，房價像起飛的飛機一路看漲。這時王先生和家人粗略一估，原來5套房的價值凈增一倍還多，更重要的是房子周邊一些單位的新的辦公大樓陸續建成和日后南水北調工程竣工，它的升值潛力難以預測。想到這些，王先生心里像吃了蜜一樣。他舍不得將5套房產出售給外人，而是把其中4套留給自己的大哥、小弟、大姐和小妹，并變更了房屋買賣合同上的名字，區分出各自所有權或共有部分。

2010年8月19日，在王先生的殷切期盼和美好憧憬下，房子如期交了。由于兄弟姐妹工作忙，王先生一人對5套房子質量進行驗收，領取了房屋鑰匙。看到一間間寬敞明亮的大房子，王先生為自己當初明智的購房決策由衷欣慰，同時閑置不用的房子又讓他做起借“房”生錢的生意。

這5套房處于繁華地段，想租房住的人很多。王先生毫不費力便選擇了一家名叫宏偉的商務公司。據宏偉公司的工作人員回憶，在洽談房子租賃過程中，有時王先生和3人或4人一起來商談業務。但經過多次磨合，簽訂合同那天，卻只來了王先生一人。合同上寫明：租賃房屋5套面積共計800平方米，期限3年，租金12元/平方米/月。宏偉公司作為乙方在使用房屋期間，可以自由轉租，提高租金部分不再向王先生等房主支付租賃稅收等各類費用。合同書底端簽有王先生的大名和王先生代兄弟姐妹四人的簽名。

拿著雙方簽字的合同書，宏偉公司的老板笑容滿面地握著王先生的手。顯然，對于代簽名問題這家公司并沒有想到后果如此嚴重。

隨后，王先生按照合同約定將5套房屋鑰匙、物業費、供電合同等全部手續交付宏偉公司。宏偉公司支付了租金，迫不及待地對5套房屋進行簡易裝修之后，一部分房子公司自己使用，另一部分則以每平方米26元價格轉租出去。

沒過多久，就在宏偉公司輕松轉手掙個盆滿缽滿、暢快淋漓之時，誰料王先生的兄弟姐妹找上門來：“你們租用的5套房屋其中4套所有權歸我們所有，現在我們對合同并不知情，對期限、價格等內容也不滿意，要求你們立即撤銷合同并終止履行。”

聞訊此言，宏偉公司的老板感到很“冤枉”：當初，明明王先生說過他們五個是一家人，誰出面都一樣，誰簽字都一樣的話，而且商談合同中，從來沒有人提過異議呀，現在怎么翻臉變卦不認賬了？

老板覺得被王先生欺騙愚弄了一把，因而對此事態度極為強硬：代簽名的合同也是有效的，必須履行！

起訴王先生和宏偉公司

2010年12月，王先生兄弟姐妹一紙訴狀將王先生和宏偉公司告上法庭。這些房主認為，王先生在沒得到他們授權的情況下，與宏偉公司辦理租房事宜并擅自在合同和授權委托書上代其簽名，嚴重損害了其利益，請求法院判決撤銷合同。訴狀還寫明，此租賃合同沒有到房地產管理部門備案，違反了法律和行政法規強制性規定，屬于無效合同。四個原告還向法庭提交了印有自己姓名、編號為FM280、FM281、FM282、FM283四套商品房買賣合同復印件，證明房屋所有權確屬他們所有。

此時，王先生的態度卻是180度大轉彎，說自己沒有受到兄弟姐妹的委托，但是出租房屋、簽訂合同是為他們的利益著想，沒有絲毫惡意之念，沒想到會出現這樣的結果。是否撤銷合同請法院依法作出裁決。

王先生代簽名的理由說起來輕松，但由此引發的裝修費、轉租賠償費等一系列費用該由誰承擔？想到這些“棘手”問題，出庭的宏偉公司老板感到很氣憤：“假如法院撤銷合同或確認無效，那么一切經濟損失應該由王先生一人承擔。屆時，我們將通過法律途徑追究王先生的民事賠償責任。”

拿不出王先生兄弟姐妹事先知悉訂立租賃合同的有力證據，宏偉公司只得辯稱，王先生與其他原告是一家人屬于近親屬關系，在房屋驗收等一些環節上都是王先生親自代勞并代其簽字的，這些事實證明王先生對其他四套房屋出租具有代理權。況且與宏偉公司簽訂時，王先生不僅出具其他房主的身份證復印件，還交付了房屋全套手續，履行合同一個多月時間，沒人提出異議，證明四原告已對王先生代理行為的默許追認。因此，該租賃合同有效，應該繼續履行。

法庭上，法官面對異常激烈的辯論，提出調解方式結案，宏偉公司和房主均表示同意。隨后，法官先后組織當事人兩次進行調解，但是由于宏偉公司不同意王家兄弟姐妹提出租金由原來12元/平方米提高到20元/平方米的要求，調解最終不歡而散。

2011年6月5日，橋西區人民法院作出一審判決：駁回原告確認房屋租賃合同無效的訴訟請求；調整房屋租金，按照每平方米20元標準執行。案件的受理費由宏偉公司承擔。宣判后，三方當事人沒有上訴。

檢察官說法

代簽名有效與否應區別對待

盡管合同最終被法院確認有效，但是宏偉公司老板怎么也高興不起來，因為這樣算下來還要再補給原告23萬元租金。

代簽名現象在生活中很普遍，其有效與否，法律不僅要考慮本人的利益，還要考慮善意相對人的利益。代簽名大致有兩種情況：一種是本人明確授權代其簽名。例如，有授權委托書或本人口述證明，對于這種代簽名，法律趨于保護相對人，認定合同有效；另一種是沒有經過本人授權，代簽人出于善意辦好事，擅自代其簽名。這種情況下代簽名訂立的合同效力處于未定狀態，法律賦予本人追認權，只有經過追認后合同才能生效。

我國《民法總則》第一百七十一條第一款規定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。

相對人可以催告被代理人自收到通知之日起一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。行為人實施的行為被追認前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

行為人實施的行為未被追認的，善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償，但是賠償的范圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。

相對人知道或者應當知道行為人無權代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔責任。

由此看出，代替別人簽名的好事不一定能辦好，不僅有一定風險，而且也可能被追究責任。因此，要謹慎對待。

在此，檢察官也給準備租房居住的朋友提個醒：為確保所簽訂的租賃合同有效，首先應確定對方是否具有出租該房屋的權利。我國《物權法》規定，只有享有房屋所有權才能對房屋享有合法的處分權。因此，要嚴格審查產權證上記載的權利人或房屋買賣合同書上的姓名是否為實際出租房屋的權利人。如果通過中介或第三人租住房屋，則要看授權委托書是否是房屋所有權人親筆簽名，如果看到的是復印件，或者多種因素已導致合同上存在“代簽名”，就應及時對該房出租的真實性提出質疑，盡快聯系房屋所有權人，補充親筆簽名這一手續，以防止發生潛在的道德風險，為日后糾紛埋下隱患。