敗訴于二手房里的“秘密”

題記

現實生活中二手房“陷阱”五花八門，帶來的教訓遠比書本深刻得多。市民吳先生購買了一套二手房并居住近二十年，卻被房主告上法庭要求搬離。本以為勝券在握的吳先生卻在法院審理后輸掉了官司。這套二手房到底有著怎樣的“秘密”？吳先生又為何敗訴呢？

案情回放

放貸吃高利，有二手房抵押無顧慮

1963年出生的吳大鵬，中專畢業后分配到商業系統做采購員。20世紀80年代伴隨著改革大潮洶涌前進，許多企事業單位職工紛紛下海經商。年輕、頭腦靈活又有學歷的吳大鵬也躍躍欲試。1988年他辦理了停薪留職手續，和幾個要好的兄弟一道做起時代商海的弄潮兒。

沙河市郊區有山有水，礦產資源豐富。吳大鵬說服妻子取出全部積蓄3萬多元，充作股資投進一家石灰石廠。他本人還承包了貨車，每天親自駕車為工廠拉送貨物，每月還有可觀的收入。短短三年時間，吳大鵬每年持股分紅就達十幾萬元。他買車、買房，還購置了名牌家電，一下子躍進了小康生活。然而，處于市場經濟的個體商戶競爭激烈，壓力如影隨形，吳大鵬已疲憊不堪。1994年4月，小吳通過關系跳槽到郵電部門工作，開始了朝九晚五的生活。

1997年4月，吳大鵬在飯局中認識了大自己十幾歲的包工頭許宏良。前不久，老許中標一起道路維修工程，按說可喜可賀?？衫显S卻一副一籌莫展的樣子。原來他從銀行貸不到款，眼看到嘴的肥肉卻吃不到。推杯換盞后，老許開門見山要借吳大鵬的錢渡過難關。初次見面還不了解就張嘴借錢，這讓吳先生心里極不爽。然而，坐在旁邊的好友賀虎一個勁兒夸贊老許如何仗義有能耐，加上許宏良承諾每月以2分高息回報并用一套價值不菲的房產作抵押，吳大鵬這才放下擔憂，答應拿出2萬元幫老許。

兩天后，賀虎和老許拿著一份起草好的《借款協議》來到吳大鵬的辦公室。吳先生睜大眼睛逐字逐句閱讀上面的內容：“今許宏良借吳大鵬人民幣貳萬元整，月息2分，年終本息一次還清，以老許姐夫龐勇位于市區的150號房產作抵押……”

“放心吧，你看這協議書末尾處有借款人許宏良、房主龐勇的簽名和手印，我是見證人還有房產作抵押還怕2萬元‘飛’了不成……到年底連本帶利24000元，你只管收錢吧?！辟R虎在一旁信誓旦旦地作著擔保。

吳先生對協議內容比較滿意，又有好友作證心想不會有閃失。于是，他拿起筆簽下名字后，從抽屜中取出兩疊厚厚的鈔票，遞給了老許。許宏良接過來，幾十秒便數清了兩疊鈔票的總數：“老弟，正好2萬整……多謝?！?/p>

送走老許等人，吳大鵬把這份《借款協議》放好，又在筆記本上作了詳細記錄。

借款變房款，8萬元買下二手房

時光飛逝，轉眼到了年底，家家戶戶放鞭炮、貼對聯迎接新年的時候。吳大鵬打過好幾次電話催要借款，但是每次老許都說“再等等，過了年再說”。1998年10月初，一等又是好幾個月過去了，吳大鵬再也坐不住了。他拿著協議書找到正在工地指揮的許宏良：“哥，這2萬欠款到底還不還？不還，我就按協議所說處置這套房子了！”

“能不能再寬延幾天，這工程一完工就還錢……”老許說出一堆苦衷。吳先生略有所思后說：“哥，要不我先住進去，等你還了錢我再搬出來。”

“行！我姐夫曾答應把房子送給我……你住吧！”沒想到許宏良這么爽快地同意了，這讓吳大鵬大吃一驚。老許告訴他：“這套房子上下兩層共180平方米，建于1990年，是姐夫龐勇單位的集資福利房。當時不允許外人購買，內部價才6萬多元……姐夫和姐姐拿不出這筆購房費，都是從我這里借的。房子交工后，姐夫家住不上便讓我家搬去居住。說實在的，這套房子戶型設計、地理位置我都相不中，所以拿了鑰匙，裝修后一直空到現在……”

吳大鵬一家搬進這套房子就不想再搬走了。不只是書房、大客廳、洗澡間等房間寬敞舒適，更重要的是孩子上學方便，吳大鵬上班步行到單位也只需5分鐘。這期間，吳先生聽說老許要買下這套房子錢不夠，還主動拿出1萬元“支援”老許。

2006年4月，沙河市周邊的房價一直飛漲。許宏良這些年沒還借款，小吳一家也就心安地住著。可是，人民幣一再貶值，吳大鵬想買下這套房子。

老許告訴他：“姐夫龐勇也托我把這套房子處理掉。房產證雖是龐勇的名字，但實際上房子是我出資的，我姐夫說給我……這幾天姐夫到北京旅游回不來，但同意我把房子賣掉?！?/p>

二人一拍即合。吳大鵬樂得合不攏嘴：“我相信你，房子若是別人的我咋能住了快十年沒人問？”

兩人商量一番很快達成協議，簽下房屋買賣合同：吳先生出資8萬元購買該房，先前老許借款3萬元充作房款交給龐勇，剩下余款辦理好過戶手續后再給付龐勇。

據吳大鵬回憶：“簽合同前，老許當著我的面給龐勇打電話。我聽見電話里傳來‘行’‘可以’的聲音。老許說龐勇已全權委托他出售辦理此事，所以當時老許在合同上替龐勇簽下名字并按下手印，我認為并無不妥?！?/p>

晚上，吳大鵬的妻子看到《房屋買賣合同書》，簡直不敢相信自己的眼睛：“超值！這么大的房子起碼也得十幾萬元！”她親吻著丈夫的額頭激動不已：借款還了，房子也低價買下，真是圓滿的結局。然而，事情的發展卻偏離了二人預想的軌道，一個又一個煩惱接踵而至。

奔波討“公道”，買房協議為何無效

吳大鵬夫婦哪會想到房子背后隱藏著諸多“秘密”。1995年5月，老許大哥許宏生從銀行貸款5.5萬元，龐勇使用自己這套房子作抵押，還和銀行負責人一起到沙河市政府房產管理部門辦理了抵押登記手續。2004年6月，銀行把這筆久拖不決的債權和抵押權轉讓給美華公司。直到2008年8月許宏生仍沒償還這筆5.5萬元的債務，龐勇以超出訴訟時效為由，一紙訴狀告到法院，請求免除自己的抵押擔保責任。

一審法院審理后龐勇勝訴，美華公司不服，上訴到市中級人民法院。二審法院開庭查明：銀行在1998年到2003年1月期間，先后三次向許宏生送達《催還逾期貸款通知書》，并申請法院支付令。2004年到2006年12月，美華公司又連續三次在報刊登載催收公告。

2009年5月20日，市中院依據法律規定作出終審判決：美華公司5.5萬元主債權未超過訴訟時效，抵押權不滅失；駁回龐勇訴訟請求。

這件事鬧得動靜很大，吳大鵬很快獲悉了此事，這才知道購買的房子是抵押房，自己卻蒙在鼓里，真是氣炸了肺。但轉念一想，自己持有購房合同，美華公司對他也奈何不得。然而，2014年6月，吳先生卻接到法院《應訴通知書》，他沒想到起訴自己成“被告”的竟是龐勇。

兩個多月后，當地法院公開審理了這起二手房爭議案。法庭上，吳大鵬指出：“我在這套二手房生活近二十年，任何人沒對我提出過質疑。2006年10月24日，我和許宏良也就是原告妹夫簽訂了房屋買賣合同。簽合同時，許宏良電話征求龐勇同意，才替原告簽名。這份房屋買賣合同是雙方真實意思的表達，不存在欺詐脅迫行為，購房協議合法有效……我是這套房子的主人?！彼蚍ㄍコ鍪玖藘身摴灿嬎陌俣嘧值姆课葙I賣合同。

坐在原告席上的許宏良面無表情地辯稱：“這套二手房不是我的。是龐勇讓我居住，我又轉借給吳大鵬住的……這份房屋買賣合同書上是我的簽名和手印，但龐勇沒讓我出售這套房子！”

龐勇在法庭出示了《房產證》原件，補充道：“我沒授權許宏良替我賣房，更沒說過要把房子給他的話。房屋買賣合同書沒有我的簽名和手印，應認定無效?！?/p>

見老許不認賬、龐勇堅稱沒授權，此時吳大鵬真是啞巴吃黃連，很被動。雙方在法庭上情緒都很激動，差點動起手來。最終，合議庭討論認為：房屋買賣合同書并非龐勇所簽；吳大鵬未提供證據證明事后得到龐勇追認。因此，龐勇要求吳大鵬退還房子，搬清物品，訴求應支持；吳大鵬與許宏良的借款糾紛，可另行起訴。

2014年7月29日，一審法院判決，被告吳大鵬于判決生效后兩個月，退還龐勇的房屋。宣判后，吳大鵬因找不到其他有效證據遂放棄了上訴權。

2015年3月，吳大鵬無意中在抽屜的夾縫里發現《授權委托書》和三張借條，申請法院再審。市中院開庭再次質證，然而這份《授權委托書》的真實性卻遭到龐勇質疑。法官依據雙方當事人申請委托上海司法鑒定中心對《授權委托書》上的筆跡和手印進行鑒定。

案件中止半年后，《授權委托書》鑒定意見書“出爐”：簽名不是龐勇所留，無法判斷指印是否系龐勇所按。

2016年1月5日，市中級人民法院結合庭審情況及證據，作出維持一審判決的終審判決?！耙皇抢显S說他姐夫已經授權于他，我咋能簽訂合同呢？”敗訴的吳大鵬覺得自己被愚弄，心有不甘，一直在尋找有利證據。2016年4月下旬，吳大鵬又發現一份筆錄上面清楚地顯示“龐勇稱房子實際是許宏良的”?？墒牵麉s不知道，再多的證據也抵不過該房是抵押房這個不爭的事實。

檢察官說法：購買二手房要弄清背后的“秘密”

按說，吳大鵬購買二手房只要經房主龐勇同意或追認房屋買賣合同就成立了，但是這起案件中，即便龐勇授權老許出售該房屋，吳大鵬也不能成為房子的所有權人。這是為何呢？我國《物權法》第一百九十一條第二款規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”本案中，許宏生沒償還5.5萬元債務，龐勇作為抵押人如果出售房產，就需要經美華公司同意。2006年10月，許宏良將這套房產賣給吳大鵬并簽訂房屋買賣合同，美華公司對此并不知情。法律規定，抵押房產必須登記，登記后方可對抗善意第三人。具體到本案，法律保護登記的抵押權人，也就是保護美華公司的利益不受侵害。

吳大鵬購房竹籃打水一場空，教訓發人深?。嘿徺I二手房風險極大，需倍加謹慎。除了認真核實賣房人相關信息，弄清是否有權處分外，還有必要到房管部門查清背后“秘密”，如所購房屋是否有債務、有無抵押以及是否存在司法機關查封等問題。對于一時不能辦理過戶手續的二手房即便價格便宜，也不要急于購買，一定要擦亮慧眼，防患未然。