摘要

房地產業作為國民經濟的重要組成部分，對于經濟增長、社會穩定、城市發展等都具有非常重要的作用。20世紀90年代末以來，伴隨改革開放步伐加快以及住房制度改革推出，中國房地產業也開始令人矚目地快速發展。2013年年末以前，房地產投資與消費持續火爆，房地產價格較快上漲，社會各界關于房地產的爭議日漸增多。2014年年初以來，多數城市房地產行業開始調整，引發了關于房地產市場崩盤的擔憂，北京市房地產市場成交量下降明顯，但價格在小幅調整后又出現了上漲。這些現象和問題都對行業從業者、政策制定者提出了挑戰，也凸顯了加強行業驅動因素研究、建立房地產行業預警系統的必要性。

本課題研究分為實證分析篇和理論分析篇，主要內容如下。

一是實證分析篇：在全面梳理已有文獻的基礎上，使用投入產出表、HP濾波法、VAR模型等實證分析方法，對北京房地產行業的關聯性、周期性、宏觀經濟金融影響因素、土地供應結構、人口結構、市場預期等方面做了深入研究。實證結論表明：其一，北京市房地產業發展類型為金融推動型和自身推動型。房地產發展不僅對金融保險業等非物質性“軟要素”的需求較高，同時對第三產業的直接和間接投入也較高。此外，房地產業內部的專業化和精細化分工也使得其自身的產業鏈較為豐富完整。其二，根據HP濾波法的測算，1998-2015年，北京房地產行業大致經歷了10個周期，平均歷時約21.75個月，且周期的時長波動不大。其三，政策是直接影響當地房地產業發展的最主要因素。就宏觀經濟與北京房地產周期波動的關系來看，兩者在總體發展趨勢上存在同步，但房地產投資的波動幅度遠大于宏觀經濟發展的波動。這與北京市地方的房地產政策安排相關，除了受到國家各年度房地產政策的影響，北京市也出臺了嚴于國家政策的地方執行準則。其四，無論從全國還是北京市來看，房價變動都是造成地價變動的原因。就統計意義而言，北京市房價每上升1%，地價將上升0.6084%。其五，我國房地產價格短期主要是資金面的影響，而長期主要是人口因素以及城市化進程的影響，人口因素對北京房地產業的長期發展具有重要意義。其六，從全國層面來看，中國房地產市場價格中大約有30%源于市場價格的自適應預期，同時人均收入水平較高的東部及沿海地區的泡沫化程度要明顯高于居民人均收入水平較低的中西部及內陸地區。

二是理論分析篇：其一，梳理發達國家房地產市場發展經驗，在已有研究基礎上，重點分析國外房地產行業發展案例對北京市的啟示，為北京市發展房地產行業以及預防房地產行業泡沫提供建設性意見。其二，建立北京市房地產行業預警機制。充分收集和整理歷史數據，建立和優化北京市房地產行業發展的預警指標體系，嚴密論證北京市房地產市場運行的監測和預警機制。其三，從京津冀土地改革的角度對北京市的房地產未來發展思路進行了探討，分析了京津冀地區土地供給與房地產發展的關系。并從房地產區域發展歷程、土地與房地產發展邏輯和土地規劃最新舉措三個方面來考慮京津冀地區的房地產市場發展。