序言

2004年，為貫徹《中共中央關于進一步繁榮發展哲學社會科學的意見》，北京大學承擔了北京市哲學社會科學規劃辦公室和北京市教委關于設立中國都市經濟研究基地的任務。在北京大學哲學社會科學部的推薦和支持下，北京大學經濟學院依托當時已有的十個研究所、中心和六個系的科研力量建成了中國都市經濟研究基地。中國都市經濟研究基地是一個開放型的研究機構，不僅包括經濟學院和北京大學其他院系所和中心的科研力量，而且還廣泛邀請北京市和全國乃至世界各地的相關科研機構、政府部門加入研究。目前，中國都市經濟研究基地首席專家為劉偉教授，負責人為張輝教授。從2004年基地設立以來，基地有力地帶動了科研課題的增加，對課題研究起到了孵化作用；有力地推進了學科建設和人才隊伍建設；促進了科研基礎條件和支撐條件的改善；產生了一批有影響的成果；有力地融入到北京市社會經濟發展之中。

中國都市經濟研究基地自成立以來，積極開展中國都市特別是北京市都市經濟發展方面的研究。目前，基地已經完成的典型科研項目包括：（1）北京在中國及世界都市經濟中的今天與未來定位；（2）北京地區水資源短缺對策研究；（3）北京2008奧運融資研究；（4）北京地方產業集群發展研究；（5）中國都市房地產宏觀調控研究；（6）全球價值鏈下北京地方產業升級研究；（7）北京市政債券問題研究；（8）北京市產業空間結構研究；（9）北京市“去工業化”的都市金融中心構建；（10）中小企業集群融資理論與創新設計研究；（11）北京市產業結構優化調整路徑研究。基地當前在研的典型項目有：（1）中小企業集群融資理論與創新設計研究；（2）中關村自生創新示范區深化發展路徑研究；（3）北京市統籌城鄉醫療保障制度對財政體系的影響研究；（4）北京城市公用事業價格規制及政府補貼管理研究；（5）北京市金融產業競爭力發展研究；（6）北京農產品價格形成機制研究；（7）京津冀一體化研究；（8）京津冀產業疏解—承接問題研究；（9）北京市社會資本現狀及對經濟增長的影響渠道分析；（10）北京市農產品批發市場提檔升級創新研究；（11）北京都市圈與新型城鎮化的投融資研究；（12）京津冀一體化背景下生態環境保護合作機制研究。根據相關研究，2005年以來，出版了中國都市經濟系列年度研究，本研究是中國都市經濟系列研究中2015年的主要研究成果。

本書是劉偉教授作為負責人所承擔的北京市哲學社會科學特別委托項目“北京市房地產行業發展研究”（課題號：13JDJGD005）的階段性研究成果。該研究從2013年9月起進行，嚴格按照研究任務書要求完成各階段各項任務。

本階段性成果主要由張輝教授負責統籌策劃，確定研究框架和研究思路。課題組主要成員有：中國民生銀行地產金融部黃澤華博士；北京大學經濟學院博士后楊耀淇，博士研究生黃昊、易天、王耀東，碩士研究生丁匡達、房譽，本科生石琳、趙偉嘉；北京大學軟件與微電子學院碩士研究生朱成、劉航、朱津函、閆強明、閆曉靖、李明初、馬啟文、華曉辰、蘇曉璇、柳亞會和劉航。具體章節分工為：第一章主要執筆人為柳亞會；第二章主要執筆人為華曉辰；第三章主要執筆人為蘇曉璇；第四章主要執筆人為易天；第五章主要執筆人為馬啟文；第六章主要執筆人為李明初；第七章主要執筆人為趙偉嘉；第八章主要執筆人為王耀東；第九章主要執筆人為丁匡達；第十章主要執筆人為朱津函；第十一章主要執筆人為楊耀淇。參與全文統稿和修訂補充的為張輝、黃澤華、黃昊、閆強明、閆曉靖、房譽、朱成、劉航和石琳。

自1998年住房制度改革以來，我國房地產業進入飛速發展階段，房地產銷售面積在1998-2010年年均增長22%，自2011年后增速開始回落，2014年甚至出現了負增長，直至2015年才重新恢復正值，增速為6.5%。速度的變化反映了房地產行業發展的實質性改變：一是房地產由普遍的供不應求發展到供求基本平衡、局部供大于求的階段；二是房地產由滿足住房的基本剛性需求向滿足住房的改善、提升性需求轉變；三是房地產企業發展由土地、資本等資源要素推動向注重服務內涵、提升服務品質的內生發展模式轉變；四是房地產市場空間分化趨勢明顯，人口和資源特別是資金流入地區市場穩中有升。

房地產之所以受到老百姓的持續重點關注，除了其居住功能之外，房地產保值增值的功能或者通貨膨脹的狙擊手功能也受到普遍認可。任何一項產品要想保值增值，必須滿足三方面前提條件：首先，不易腐敗變質，能夠長期保存，作為恒產的土地是具備該特性的；其次，隨著社會經濟發展不易被替代，例如石油雖然重要也易保存，但隨著新能源的出現則會在不遠的將來有被替代的可能，目前來看無論作為生產還是生活資料的土地特別是特定區位的地產還沒有哪種資源能夠替代之；最后也是比較關鍵的一點，就是隨著社會經濟發展，該類產品的收入價格彈性一般要大于1，也就是隨著老百姓收入的提高，對該類產品的需求上升幅度要比收入改善幅度大，地產無疑一般又具備了該項條件。例如，備受大家關注的北京、上海、深圳和廣州的房地產市場，從1998年以來，城市居民收入與房價（平均價格，未考慮城市土地供給區位變化因素）之間的彈性系數一般都大于1，其中深圳平均的房價收入彈性最高為2.03，廣州其次為1.11，上海為1.1，北京為1.01。由于深圳的面積小，區位的影響因素相對最小，因此其房價收入彈性更具代表性，從2000-2015年的數據來看，我們發現深圳市有9年的房價收入的點彈性大于1，其中2006年、2007年和2015年的房價收入彈性都大于4，分別為4.76、4.87和4.14。

房地產市場從需求角度來看，一般認為我國房價是一種貨幣現象，1998年7月3日國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，簡稱住房貨幣化即停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，發展住房金融體系，培育和規范住房交易市場。住房貨幣化起始之年即1998年，我國貨幣和準貨幣（M2）為10.44985萬億元，2015年我國貨幣資金總量增長到139.2278萬億元，17年時間內，本外幣儲蓄余額增長了13.3倍，期間房價的貨幣平均彈性為0.51，即對房價的上升具有顯著的推動作用。2015年北京、上海、深圳三市的儲蓄存款余額累計和為19.62萬億元，占全國貨幣和準貨幣（M2）的14.09%，這也基本解釋了新一輪房地產市場價格波動中，為什么一線城市房價上漲速度如此之快。與此對應，對1958-2001年日本房地產周期波動的形態分析中，也可以發現引發私人住宅投資變動的關鍵在于就業和居民儲蓄余額兩個主要因素，而且兩個關鍵因素與私人住宅投資變動成正相關關系。

從供給角度來看，2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（即“71號令”），要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。該文件的出臺表明，2004年8月31日之后，供地規則的改變使得存量住宅用地釋放不活躍，在短期內住宅用地供應量下降；“8·31”之后經營性項目用地全部招拍掛的政策對地價上漲影響明顯，且大于“熟地”供應政策的影響。地價變化引起房價變化的作用在短期內并不明顯，在長期看來作用的趨勢表現為增強，房價對地價的影響在短期內十分明顯，但是長期看來作用逐漸變弱；供地規則的改變使得增量土地的供給受到用地指標的嚴格約束，盤活存量用地成為土地供給主流，而盤活存量用地難度明顯大于增量土地供給手段，從而使得土地供給受到一定約束，住宅用地供應量不斷下降。

本研究認為房價過高不僅影響社會穩定，而且會快速推高工業化的成本，使得產業結構調整的矛盾更加突出。在工業化加速階段，我國存在由低價工業化向高價城市化轉變的現象，房價雖然不直接影響物價，但可以間接影響物價。房價上漲直接導致工資上漲，使得我國的通貨膨脹既有輸入型，又有成本推動型。如果任由房價持續上漲，我國工業化的進程很可能被阻斷。按照在崗員工生產效率來測算，1978-1998年，我國工業化指數的提升速度每年為0.6個百分點，按照這個速度，我國需要170年完成工業化；而從1998年工業化指數完成10%開始，我國進入工業化加速時期，截至2014年，我國工業化指數已完成89.3%，這16年工業化指數年均提升4.96個百分點，如此計算我國只需要20.2年即可完成工業化。從整體進程來看，我國有望在2020年前后基本完成工業化。這是近150年以來，我國無數仁人志士夢寐以求的結果。換言之，我國有望只用40-50年的時間走完西方發達國家近200年的工業化歷程。但是，過高的房價或者房地產泡沫的累積與爆發，有可能打亂我國工業化整體進程，出現工業化進程大規模倒退現象，最終導致我國重蹈拉美覆轍而陷入中等收入發展中國家的發展陷阱之中。可以判斷，當前我國經濟建設的重心仍然在“工業化”，因此，所有要素和資源應當重點配置，并且圍繞我國工業化加速進程而展開。但是，由于我國的技術創新緩慢，全球金融危機所導致的國際市場萎縮，在國內需求不振的情況下，我國制造業產能過剩問題突出。近年，我國更多的資本和資源從第二產業特別是工業部門擠出，投入到房地產領域，客觀上對緩解國際金融危機所帶來的矛盾有所貢獻，但這種短期刺激應及早退出，回歸到實實在在、持續推動工業化的路徑上來。

為什么說房地產對市場的調控只能是一種短期刺激政策，而抑制房價過快上漲應當成為一個長期堅持的國家政策呢？這就需要從房地產業的特殊行業地位來詮釋。

第一，在國民經濟42個行業中，房地產業是涉及面最廣的一個行業，與它前后向關聯的產業數量龐大。國民經濟42個行業中與其有關聯的行業數為40個，僅“公共管理與社會組織”和“廢品廢料產業”與其沒有產業關聯性。正是因為房地產業龐大的產業關聯面，以致人們常說，房地產市場不能垮。

第二，房地產業是保增長、擴內需、調結構的先鋒。從投入角度來看，第二產業占房地產業的主要份額；而從分配角度來看，第三產業又占主要份額。所以，它有助于平衡第二產業與第三產業之間的發展關系。而平衡了第二和第三產業之間的投入產出關系，也就平衡了投資與消費之間的關系，也就最終解決了消費對經濟增長拉動不足的問題。在我國當前經濟發展階段，國民經濟42個行業中能夠平衡投資和消費關系的行業的確不多，除房地產業比較典型外，汽車和電子信息行業這種產業特性也十分突出。而很多第二產業，比如石化行業，投入和分配基本都在第二產業內部進行，這就容易使我國整體經濟陷入第二產業自循環，這種第二產業的自循環不但十分不利于擴大國內消費需求，而且使得國民經濟對外需依賴程度加深。從這個角度來講，房地產業對我國社會經濟發展具有十分特殊的戰略意義。

第三，房地產業對國民經濟的整體拉動力比較低，在42個行業中基本排倒數幾位。以最近更新的2012年我國國民經濟投入產出表計算來看，各行業對國民經濟的平均帶動系數是2，房地產業只有不到0.8。因此我們說，房地產業對國民經濟具有很強的需求拉動型特征，其主要通過需求擴張來刺激和拉動經濟增長，或者說，主要通過消耗財富來引致財富的創造過程。從宏觀經濟學基本原理來看，這就決定了房地產業一般只能用于對國民經濟的短期需求調控，而不能作為中長期的供給調控政策。一旦將房地產業這種短期擴張效應，變為中長期刺激政策，后果不堪設想。

例如，在20世紀80年代由于日元對美元匯率大幅提升，日本迫于需要從外向型經濟向內需型經濟轉變，為此日本政府采取了一系列政策刺激國內需求。特別是1987-1991年通過刺激房地產市場來增加國內需求，其中對房地產市場的優惠政策帶來了全島地價飛漲，土地作為一個重要的生產要素，其價格的持續瘋漲必然使得各類生產成本急速攀升；當產業特別是出口部門最終無法應對快速改變的土地成本的時候，產業的轉移就接踵而來；當新興產業成長速度落后于產業轉移速度的時候，產業空心化就顯露了出來；產業的空心化最終又加重了虛高地價的泡沫化，最終帶來經濟的持續衰退。從日本近五十年地價演化軌跡來看，即使虛高的房地產市場回歸到正常水平，產業的空心化也幾乎無法逆轉。此外，美國2000年網絡經濟泡沫破滅后，通過房利美、房地美來刺激本國房地產市場，以達到增加內需促進經濟持續增長的目的，結果2007年美國爆發次貸危機，2008年演變為全球金融危機，時至今日，美國都沒能真正走出危機。

這些深刻教訓都是忽視了房地產政策的短期性，而將政策長期化，以致陷入了深重災難之中。1991年日本房地產泡沫破滅的前一年即1990年，日本GDP占全球經濟總量的13.8%，是中國1990年經濟總量的8.5倍，而泡沫破滅二十多年后，日本2015年GDP占全球經濟總量則下降為5.6%（相較1990年，整整丟掉了8.2個百分點，2009年中國占全球經濟總量為8.47%，2015年德國和法國占全球經濟總量之和也就7.87%），是中國2015年經濟總量的三分之一強（38.0%）；美國2000年GDP占全球經濟為30.5%，是中國2000年經濟總量的8.1倍，而次貸危機8年后，美國2015年GDP占全球經濟總量則下降為24.4%（相較2000年，丟掉了6.1個百分點），是中國2015年經濟總量的1.65倍。

由此可以看出房地產業在短期刺激經濟增長、平衡國民經濟投資與消費之間關系是十分有效的宏觀調控政策，但一旦將這種短期調控手段長期化，后果會很嚴重。所以，我國未來一定要把抑制房價過快上漲作為一個國家的戰略抉擇來看待，一點都含糊不得。

2014年開始，我國房地產市場步入調整期，房地產庫存高企，市場預期轉變，新開工節奏放緩，房地產開發投資增速明顯下滑。在此背景下，房地產調控政策主基調發生了質的變化。在中央地方兩級均以“市場化”為主導的決策思路下，房地產行業逐漸回歸市場調節，行政調控色彩趨于弱化。而十八屆三中全會以來，中央政府關于戶籍制度改革、土地制度改革、不動產統一登記、房地產稅等長效機制建設穩步推進，并同步推動新型城鎮化有序發展。各地政府更注重支持合理住房消費，不斷激發房地產的活力：限購、限貸手段逐步退出，并通過信貸、公積金、財政補貼等多輪支持政策刺激住房需求、加快去庫存化。

面對新的行業形勢，房地產行業和企業的長遠發展需要堅實研究支撐下的戰略引領，政策制定需要準確、及時、高效的預警機制，北京作為首善之地，房地產行業健康可持續發展對于經濟發展和社會穩定意義重大，迫切需要更深入、更專業的研究。

任何地區的房地產市場發展必然符合一般的市場規律和地理規律，但也和政府政策密不可分。在中國城鎮化發展的初期，人口涌入城市，特別是大型城市和特大型城市，城鎮化水平快速提高，在較短的時期內出現房地產供不應求的局面，房地產價格較快增長，這背后有著供求規律的必然作用。但為了避免非理性的房地產泡沫，也應密切關注貨幣政策、金融政策、土地政策和人口政策對房地產市場的作用。本研究估計了我國房地產市場的整體泡沫狀況，然后從理論上總結了美國、日本房地產泡沫產生和破滅的共性因素，特別是貨幣金融政策對房地產泡沫的影響，同時也分析了德國房地產市場健康發展的內在緣由，為北京市房地產行業的發展提供了正反兩方面的案例經驗。

與此同時，也需關注到北京房地產市場的特殊性。在房地產行業與其他行業的關聯性，房地產行業的周期性，經濟金融指標、土地供應結構對房地產市場的影響等方面，北京均表現出一定的特殊性。本課題通過實證分析發現，北京市房地產行業屬于金融推動和金融依賴型，金融發展對于北京市房地產行業發展具有特別重要的意義。另外，時間序列的研究表明，宏觀經濟金融指標、土地供應結構對北京房地產市場有著顯著作用，宏觀政策、土地政策對于調控北京房地產市場尤為重要，這些為北京市房地產行業政策的制定提供了理論指導。

站在“十三五”的起點，房地產行業又處在了轉型和發展的風口。希望能通過本課題的研究進一步理清思路，研究對策，為北京市房地產行業發展開拓思路，為北京市房地產行業政策的制度建言獻策。本研究過程中，我們得到了北京市哲學社會科學規劃辦公室和北京大學社會科學部等單位的大力支持。在此，對所有關心和幫助過本研究完成的機構和人員表示衷心的感謝。最后，由于時間、精力和水平有限，書中難免存在不少缺陷甚至錯誤，敬請讀者不吝批評指正。

張輝
2016年5月