第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的重要原則

一、土地資源的合理利用

只有實現(xiàn)了土地資源的節(jié)約高效利用，才可能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展的土地資源合理利用，是指要使我國目前有限的土地資源既能滿足當前經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，滿足現(xiàn)今人們各類生產(chǎn)、生活的需要，不斷提高人們的物質文化水平，同時又能保證我們的后世子孫能永續(xù)利用土地資源，也就是土地資源代內公平與代際公平兼顧與平衡的原則。

土地既是人類活動的基礎要素，也是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前提。土地資源既具有經(jīng)濟屬性，同時又具有自然屬性，由于其不可替代的生產(chǎn)功能、承載功能和置換功能，因此土地資源是整個人類經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的基礎。房地產(chǎn)開發(fā)就是通過人們的主觀能動行為，更合理和高效利用那些尚未被利用或未被充分利用的土地資源，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的最大最優(yōu)。從自然生態(tài)角度看，土地所提供的資源和環(huán)境是房地產(chǎn)開發(fā)的物質基礎，其提供的空間、結構和朝向等條件直接決定著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和效益。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展首先是土地資源的合理利用。

在特定的社會經(jīng)濟條件下，土地作為一種稀缺的自然資源，同時也是一個國家各部門生產(chǎn)和人們生活的最基本要素，因而土地不僅具有直接和間接的使用價值，而且土地資源是整個自然資源中最重要的要素之一。土地資源的合理和永續(xù)利用是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提。另外，作為完整的生態(tài)系統(tǒng)，對土地的合理利用和對自然進行改造必須保持生態(tài)系統(tǒng)的持續(xù)、穩(wěn)定性，確保生態(tài)平衡不被破壞。除了節(jié)約高效地利用土地資源外，還應重視對土地利用技術的發(fā)展和更新，提高土地生產(chǎn)能力。1993年，聯(lián)合國糧農(nóng)組織頒布的《可持續(xù)利用管理評價大綱》中明確指出了土地利用的目標包括：生產(chǎn)性，即保持和提高土地的生產(chǎn)能力，包括農(nóng)業(yè)的和非農(nóng)業(yè)土地生產(chǎn)能力以及環(huán)境美學方面的效益。安全性，即有利于降低生產(chǎn)的風險水平，實現(xiàn)產(chǎn)出穩(wěn)定。保護性，即對自然資源的潛力和土壤與水質的退化予以保護和防止，確保土壤及相應資源的質與量以公平延續(xù)給予后代。可行性，即利用土地可以獲取更好的經(jīng)濟效益，并能為社會所接受。

根據(jù)土地可持續(xù)利用的目標，土地資源可持續(xù)利用的含義主要包括：以維護或重建生態(tài)平衡為基礎，以提高土地生產(chǎn)能力，充分開發(fā)和利用土地資源為前提，并通過技術創(chuàng)新提高土地資源的綜合利用效率。

通過科學管理減少土地資源的浪費，提高土地資源的質量和投入產(chǎn)出比。從人口、資源、環(huán)境與發(fā)展的關系出發(fā)，優(yōu)化協(xié)調，全方位多角度提高土地資源的利用效率。

當前，我國已進入城市化加速發(fā)展時期，而城市化過程就是農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝诘倪^程。為了滿足農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝诘男枰厝话殡S著農(nóng)業(yè)用地變?yōu)槌鞘杏玫氐倪^程。大量的人口進入城市，不僅需要有一定數(shù)量的住房，而且也需要有一定的生產(chǎn)和工作空間，從而要求把農(nóng)業(yè)用地轉變?yōu)槌鞘杏玫亍＿@樣自然會影響到土地資源的利用結構問題。

地價是房價的核心組成部分，對房價走勢具有決定性的影響和作用。由于我國人口眾多，耕地和宜居的土地面積比例很低，所以對土地的綜合利用和管控就成了各級政府的工作重心。

從目前來看，我國實施土地用途管制的基本依據(jù)為土地利用總體規(guī)劃。首先，制定頻率方面，每3年滾動編制、分年度下達；其次，管理層級方面，土地利用總體規(guī)劃分國家、省、市、縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級，上級部門除指定本級的年度土地利用總體規(guī)劃外，還需對下級部門進行審核，下級總體規(guī)劃的制定需在符合上級總體規(guī)劃的前提之下；最后，規(guī)劃內容方面，耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積、建設用地規(guī)模為限制性規(guī)劃。

根據(jù)《2016中國國土資源公報》，截至2016年末，我國國土面積960萬平方千米，全國耕地面積134.96萬平方千米，全國建設用地39.07萬平方千米；2016年，國有建設用地供應51.97萬公頃，其中商品房住宅用地7.29萬公頃，占國有建設用地供應總量的6.7%，土地供應持續(xù)緊張。另據(jù)2017年5月5日《21世紀經(jīng)濟報道》文章，2013年以來，全國國有建設用地供應面積呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地（包括商服和住宅）供應面積亦呈逐年下降趨勢，2016年全國國有建設用地和房地產(chǎn)用地供應面積分別下降至51.80萬公頃和10.75萬公頃。此外，房地產(chǎn)用地占國有建設用地供應面積的比例由2013年的27.40%下降至2016年的20.75%，亦呈逐年下滑趨勢。這顯示了國家對房地產(chǎn)市場調控措施中的土地供給和收放狀況。

二、生態(tài)環(huán)境的保護和人居條件的改善

（1）房地產(chǎn)開發(fā)與城市生態(tài)環(huán)境保護。城市房地產(chǎn)開發(fā)必然會改變原先存在的土地、植被、水、陽光和空氣等各種自然資源的利用規(guī)模、強度和方式，因此必須重視自然資源、環(huán)境資源等城市生態(tài)基礎的保護。

城市生態(tài)環(huán)境是取得城市房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益的支撐。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)須以尊重環(huán)境生態(tài)規(guī)律為前提；另一方面，城市生態(tài)環(huán)境的保護，又可為城市土地的開發(fā)和再開發(fā)創(chuàng)造出更為有利的發(fā)展條件。如前所述，在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中，城市發(fā)展的終極目標不再是單純以追求經(jīng)濟產(chǎn)值為中心的城市經(jīng)濟發(fā)展，而必須是包含自然環(huán)境質量、市民健康福利狀況、文化教育科技和經(jīng)濟水平等各要素的城市生態(tài)經(jīng)濟綜合全面發(fā)展。相應的，房地產(chǎn)開發(fā)的總目標也應從經(jīng)濟價值、社會價值和生態(tài)價值各個方面來考量房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性以及成功與否。

（2）現(xiàn)代城市生態(tài)系統(tǒng)的建立。從可持續(xù)發(fā)展理念出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)必須按照城市規(guī)劃和設計，在對城市土地的合理利用和生態(tài)環(huán)境保護的基礎上，打造陽光、空氣和水等自然環(huán)境優(yōu)美，交通出行、購物便捷的現(xiàn)代社區(qū)，從而達到構建完整城市生態(tài)的最終目標。根據(jù)國際通行標準，良好的城市生態(tài)環(huán)境要求植被綠化率達到50%，人均綠地50平方米以上，居住區(qū)內的人均綠地不低于28平方米；生活垃圾的處理率、污水處理率、其他固體廢棄物的處理率分別達到100%、85%和90%以上。這些都與房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)性原則密切相關。

同時，現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的總目標，是建成開放型、多功能、產(chǎn)業(yè)結構合理、科學技術先進、高度文明和環(huán)境優(yōu)美舒適的現(xiàn)代化城市。這就客觀上要求城市房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)必須以城市的生態(tài)環(huán)境、生產(chǎn)活動和社會福利諸方面的協(xié)調發(fā)展為基本點，運用生態(tài)經(jīng)濟規(guī)律，尋求適合現(xiàn)代城市可持續(xù)發(fā)展的最佳途徑，使房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)與城市生態(tài)、經(jīng)濟效益和人民生活水平的提高相適應。

現(xiàn)代化城市具有以下特征和功能：第一，城市是一個以人為主體的多功能綜合生態(tài)系統(tǒng)。人們可以通過自己的有意識的主觀活動，創(chuàng)造適合自身需要的特殊的經(jīng)濟、社會和人工生態(tài)環(huán)境，根據(jù)自己的意圖來改變城市的面貌，既可以使城市系統(tǒng)維持動態(tài)平衡，也可以破壞城市系統(tǒng)的動態(tài)平衡。第二，城市是一個開放式的不完全系統(tǒng)。城市的發(fā)展離不開其周圍的其他生態(tài)系統(tǒng)，為了滿足人們的基本生存和生產(chǎn)、生活需要，必須從城市生態(tài)系統(tǒng)以內向外輸出各類廢棄物，從城市生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)以外向城市輸入大量的物資和原材料，由此就必須通過適當?shù)奶幚怼⒎纸夂团欧判袨楸Ｗo好環(huán)境。第三，城市是一個自然和人工環(huán)境相互作用的復合生態(tài)系統(tǒng)。隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展及其規(guī)模的日益擴大，原先附著在耕地上的農(nóng)作物、青草、樹木及其他綠色植物被建筑產(chǎn)品取代，工廠煙塵和汽車廢氣也和新鮮空氣交織在一起，城市河流和地下水中也會摻雜進許多工業(yè)廢水和人類生活污水，在自然生態(tài)系統(tǒng)被人工環(huán)境替代的情況下，必須對城市生態(tài)環(huán)境進行優(yōu)化。那種在房地產(chǎn)開發(fā)過程中以破壞生態(tài)環(huán)境為代價換來的經(jīng)濟效益，以綠色匱乏為代價取得的商業(yè)繁榮，是畸形的繁榮，也是不可持續(xù)的。

（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生態(tài)性原則。第一，通過節(jié)能減耗貫徹可持續(xù)發(fā)展思想。節(jié)能減耗一貫被視為房地產(chǎn)市場一個富有技術含量的話題。在能源和資源日漸稀缺的形勢下，相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必須尋找符合自身產(chǎn)業(yè)特點的節(jié)能減耗發(fā)展道路。據(jù)有關資料統(tǒng)計，不包括建材能耗，我國建筑建造過程中使用的能耗已經(jīng)占到我國總能耗的近30%。同時，在我國房地產(chǎn)開發(fā)建設所用的各類材料中，完全取自于自然環(huán)境的占比相當高，如木材、水泥、紅磚等，它們所賴以生產(chǎn)的森林植被和泥土存量都十分有限，再生速度十分緩慢，必須節(jié)約利用和使用替代品才可以確保房地產(chǎn)建筑用材的可持續(xù)利用。以木材為例，我國現(xiàn)有森林覆蓋率僅為12.93%，遠遠低于大部分發(fā)達國家30%～70%的水平，也低于世界22%的平均水平。目前，節(jié)能減耗理念有很多方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的建筑和開發(fā)上，比如房屋外墻的墻體保溫、通過固體垃圾回收生產(chǎn)的環(huán)保建材、廢棄的木材邊角余料的再次加工成型、布線配電的減耗及室內采暖系統(tǒng)等，都應該大面積推廣和應用。第二，室內環(huán)境質量的改善。一般而言，當建筑物內的空氣中二氧化碳濃度、甲醛、粉塵和其他有害物質的含量超標時，就可能讓居住者和使用者產(chǎn)生頭痛、疲勞、惡心或其他病態(tài)反應，對使用者造成直接的身體傷害，降低了工作效率和生活質量，也就是人們常說的建筑綜合征。由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的室內環(huán)境測評還不夠規(guī)范，人們對建筑綜合征問題的敏感和反應程度還不夠高，但事實上的情形卻比國外更為普遍和嚴重。第三，房地產(chǎn)產(chǎn)品的生態(tài)性原則還體現(xiàn)在“健康住宅”的營造方面。世界衛(wèi)生組織對適合人居的“健康住宅”的定義為：能夠使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)的住宅。其主要指標包含：①健康性。即住宅空間符合人的健康需要。②自然性。即住宅極大程度上接近自然狀態(tài)。③環(huán)保性。即對廢棄物進行科學合理的處理，對居住環(huán)境進行保護。上述三方面的技術要求牽涉到住宅房屋的室內外環(huán)境，居住空間的舒適度，空氣、日照、水環(huán)境等多方面的因素。

首先，住區(qū)規(guī)劃時要切實選好基地，基地和周圍環(huán)境不應存在污染源。其次要保護好與住宅毗鄰的自然生態(tài)環(huán)境如植被、水、土等，做到人與自然和諧共生；日照充分、空氣流動通暢是阻斷病菌滋生和傳染的有效手段。再次是排污問題，包括居民生活所產(chǎn)生的污水、廢氣、污物（垃圾）能夠順暢排放與清除；防水與堵漏，即周密地堵塞樓頂、隔層樓板、墻角、管道與墻壁、樓板之間的建筑縫隙；在綠化方面，應當在住區(qū)內提供足夠的綠地與健身設施，選擇合適的樹種和水系循環(huán)流動系統(tǒng)，而過高的建筑密度和容積率都會形成人口和空間的局促緊張，環(huán)境壓力增大。最后，房地產(chǎn)的生態(tài)原則還應關注社區(qū)和小區(qū)的各種生活垃圾及廢棄物的處置，合理布置各類垃圾的分類處理工作，對處理后的廢氣或廢水要進行動態(tài)監(jiān)測和管控，防止新的污染源產(chǎn)生。

盡管生態(tài)健康的住宅建設會增加經(jīng)濟成本，但隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人們收入的提高，居民對健康住宅的消費觀念會有所變化，再加上政府適時地給予政策上的支持和鼓勵，健康住宅的未來發(fā)展前景定會日益光明。

三、經(jīng)濟領域的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展

為使可持續(xù)發(fā)展更好地服務于人們生活狀態(tài)的改善和生產(chǎn)力的提高，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展并不是以環(huán)境保護為名取消經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展與傳統(tǒng)的發(fā)展觀念相比有更新的要求和理念，即重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方式和質量，改變過去那種“高投入、高消耗、高污染”的粗放式生產(chǎn)和消費模式，主要包括：

（1）房地產(chǎn)業(yè)與其相關的如建筑、機械、鋼鐵等國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調發(fā)展。

作為一個先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但能推動現(xiàn)代城市的開發(fā)建設，而且能促進和帶動國民經(jīng)濟其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（這在本書的之后章節(jié)中將專門進行闡述）。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)不景氣，其相關產(chǎn)業(yè)也會很快出現(xiàn)大滑坡。因此，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大起大落不僅僅影響到房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展的穩(wěn)定性和連續(xù)性，同時還會很快引起其他國民經(jīng)濟部門如建筑、機械和鋼鐵等產(chǎn)業(yè)的連鎖反應，嚴重時還可能誘發(fā)金融危機和經(jīng)濟危機，所以使房地產(chǎn)業(yè)與其相關的其他行業(yè)之間保持協(xié)調發(fā)展的重要性是不言而喻的。

一般來說，房地產(chǎn)業(yè)相對于其他產(chǎn)業(yè)應保持適度超前的發(fā)展，才能更有利于國民經(jīng)濟的整體發(fā)展。

（2）市場機制作用與宏觀調控的綜合運用。

房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展必然要求構筑更為完善的市場體系，在房地產(chǎn)市場體系中實現(xiàn)房屋和土地的經(jīng)濟價值的同時，也實現(xiàn)其社會價值和生態(tài)價值。而要建立這樣的市場體系，就必須綜合運用市場機制和政府調控手段，樹立正確的市場發(fā)展目標和原則，遵循市場發(fā)展規(guī)律，努力把傳統(tǒng)市場模式轉變?yōu)楸ＷC社會經(jīng)濟主體基本利益實現(xiàn)的、維持人類行為和自然環(huán)境協(xié)調的可持續(xù)市場模式。只有這樣，才能修正價格機制對資源配置的偏差，才能在社會進步、經(jīng)濟發(fā)展與生態(tài)優(yōu)化的大環(huán)境中，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)健康發(fā)展。

隨著市場經(jīng)濟發(fā)展進程的推進，房地產(chǎn)市場化已成為市場經(jīng)濟運行的客觀要求。由于住宅房地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)中所占的比重大，所處的地位非常重要，加之其他非住宅房地產(chǎn)一般來說作為固定資產(chǎn)已參與了相關行業(yè)和部門市場化形成過程，故在此主要以住宅房地產(chǎn)的市場化來反映整個房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度。

房地產(chǎn)市場化的基本內涵是明晰產(chǎn)權和產(chǎn)權主體，形成市場主體；建立有效供給與有效需求交易關系；建立健全相應的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系和中介服務體系，明晰產(chǎn)權，保證房地產(chǎn)市場有序運行。

作為一種制度替代與變遷，房地產(chǎn)的市場化引發(fā)了整個結構的不均衡，包括房地產(chǎn)制度以外的其他制度結構的不均衡。因此，房地產(chǎn)市場化的順利推進，一方面有待于房地產(chǎn)制度本身的進一步完善，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權的界定、價格機制的理順、交易方式的規(guī)范化、政府調控措施的完善、房地產(chǎn)金融制度的建立等；另一方面也有賴于房地產(chǎn)外部制度，如工資制度、投資體制、銀行信貸制度、企業(yè)制度、社會保障制度等的變革與創(chuàng)新。

四、對社會生活各個領域的改進和完善

房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展與社會生活領域的改進和完善休戚相關。一般而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會提高人們的生活質量，改善人們的居住條件，而城市人口的增長和人們收入的增加也都會加大對房地產(chǎn)的需求，從而促使房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。

（1）房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展與社會進步

房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟生活的一種基本物質條件，充分實現(xiàn)房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值、生態(tài)價值與社會價值也是社會進步和人民安居樂業(yè)的需要。房地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展要求實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長以不斷增加社會財富，也要求實現(xiàn)包括房屋和土地在內的所有社會財富更為公平地分配給所有社會成員，保證房地產(chǎn)資源與房地產(chǎn)商品在社會各成員間公平合理地分配是房地產(chǎn)社會價值的基本內涵，使人居問題的解決與創(chuàng)建人與自然、人與社會的和諧得到兼顧。

（2）強調公平原則

由于房地產(chǎn)業(yè)對地表及各類資源的重大耗費和改變，且具有不可逆轉的固體附著等特點，決定了房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)對人類的影響是巨大的。由此，是否具有可持續(xù)發(fā)展的良性房地產(chǎn)業(yè)，不僅關系著整個社會的物質基礎、財富積累和就業(yè)保障，同時也深刻影響著城市生活、教育、文化、衛(wèi)生等各項事業(yè)的發(fā)展和人民生活的改善，更決定著資源的代內公平和代際公平。這方面比較重要的指標有：人均居住面積即城鎮(zhèn)居民每人平均的住房面積；居民住房成套率即城鎮(zhèn)居民住的有單獨用上下水道、廚房、廁所等設施的住房占全部住房的比重；居民居住密度即城鎮(zhèn)居民平均每人的住房間數(shù)，等等，都從不同角度反映出房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展對人們居住條件和生活水平的影響。

（3）人口適度增長

城市化，特別是大城市和特大城市，往往會使土地人口承載量和環(huán)境人口容量超負荷運行，影響城市經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這種狀況的惡性發(fā)展，甚至會促使城市功能處于退化和衰竭。為了避免在城市化過程中，因人口增長過快而制約房地產(chǎn)以及社會經(jīng)濟的發(fā)展，就必須保持相應的適度人口增長，即人口的增長不超越環(huán)境資源承載力和不降低原來和未來的發(fā)展能力并能推動社會經(jīng)濟諸方面可持續(xù)發(fā)展的人口容量。同時，由于房地矛盾的實質是人地矛盾，所以房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展應當而且必須包含人口的增長幅度問題。相應地，只有在此基礎上才能使人均居住面積、居民住房成套率、居民居住密度等指標符合可持續(xù)發(fā)展原則。

（4）房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率

房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率指報告期內房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量與基期房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量之比。房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員既包括在房地產(chǎn)企業(yè)工作并取得報酬的全部人員，也包括非房地產(chǎn)企業(yè)靠以從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、中介服務活動為主并取得勞動報酬的實有全部人員。房地產(chǎn)從業(yè)人員增長率的升降，可以在相當程度上反映房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展問題和房地產(chǎn)業(yè)在為社會提供就業(yè)機會過程中的貢獻程度。

在維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府要適時調整房地產(chǎn)相關政策和措施，努力實現(xiàn)人人有房住、居者有其屋的社會目標，特別是要著力解決好普通中低收入家庭的住房難問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟、社會、生態(tài)和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展。