第二節 房地產業可持續健康發展的重要原則

一、土地資源的合理利用

只有實現了土地資源的節約高效利用，才可能實現房地產業的可持續發展。房地產發展的土地資源合理利用，是指要使我國目前有限的土地資源既能滿足當前經濟和社會發展的需要，滿足現今人們各類生產、生活的需要，不斷提高人們的物質文化水平，同時又能保證我們的后世子孫能永續利用土地資源，也就是土地資源代內公平與代際公平兼顧與平衡的原則。

土地既是人類活動的基礎要素，也是房地產業的發展前提。土地資源既具有經濟屬性，同時又具有自然屬性，由于其不可替代的生產功能、承載功能和置換功能，因此土地資源是整個人類經濟社會可持續發展的基礎。房地產開發就是通過人們的主觀能動行為，更合理和高效利用那些尚未被利用或未被充分利用的土地資源，從而實現經濟效益和社會效益的最大最優。從自然生態角度看，土地所提供的資源和環境是房地產開發的物質基礎，其提供的空間、結構和朝向等條件直接決定著房地產開發的規模和效益。因此，房地產業的可持續健康發展首先是土地資源的合理利用。

在特定的社會經濟條件下，土地作為一種稀缺的自然資源，同時也是一個國家各部門生產和人們生活的最基本要素，因而土地不僅具有直接和間接的使用價值，而且土地資源是整個自然資源中最重要的要素之一。土地資源的合理和永續利用是房地產業可持續發展的前提。另外，作為完整的生態系統，對土地的合理利用和對自然進行改造必須保持生態系統的持續、穩定性，確保生態平衡不被破壞。除了節約高效地利用土地資源外，還應重視對土地利用技術的發展和更新，提高土地生產能力。1993年，聯合國糧農組織頒布的《可持續利用管理評價大綱》中明確指出了土地利用的目標包括：生產性，即保持和提高土地的生產能力，包括農業的和非農業土地生產能力以及環境美學方面的效益。安全性，即有利于降低生產的風險水平，實現產出穩定。保護性，即對自然資源的潛力和土壤與水質的退化予以保護和防止，確保土壤及相應資源的質與量以公平延續給予后代。可行性，即利用土地可以獲取更好的經濟效益，并能為社會所接受。

根據土地可持續利用的目標，土地資源可持續利用的含義主要包括：以維護或重建生態平衡為基礎，以提高土地生產能力，充分開發和利用土地資源為前提，并通過技術創新提高土地資源的綜合利用效率。

通過科學管理減少土地資源的浪費，提高土地資源的質量和投入產出比。從人口、資源、環境與發展的關系出發，優化協調，全方位多角度提高土地資源的利用效率。

當前，我國已進入城市化加速發展時期，而城市化過程就是農村人口變為城市人口的過程。為了滿足農村人口變為城市人口的需要，必然伴隨著農業用地變為城市用地的過程。大量的人口進入城市，不僅需要有一定數量的住房，而且也需要有一定的生產和工作空間，從而要求把農業用地轉變為城市用地。這樣自然會影響到土地資源的利用結構問題。

地價是房價的核心組成部分，對房價走勢具有決定性的影響和作用。由于我國人口眾多，耕地和宜居的土地面積比例很低，所以對土地的綜合利用和管控就成了各級政府的工作重心。

從目前來看，我國實施土地用途管制的基本依據為土地利用總體規劃。首先，制定頻率方面，每3年滾動編制、分年度下達；其次，管理層級方面，土地利用總體規劃分國家、省、市、縣、鄉（鎮）五級，上級部門除指定本級的年度土地利用總體規劃外，還需對下級部門進行審核，下級總體規劃的制定需在符合上級總體規劃的前提之下；最后，規劃內容方面，耕地保有量、基本農田保護面積、建設用地規模為限制性規劃。

根據《2016中國國土資源公報》，截至2016年末，我國國土面積960萬平方千米，全國耕地面積134.96萬平方千米，全國建設用地39.07萬平方千米；2016年，國有建設用地供應51.97萬公頃，其中商品房住宅用地7.29萬公頃，占國有建設用地供應總量的6.7%，土地供應持續緊張。另據2017年5月5日《21世紀經濟報道》文章，2013年以來，全國國有建設用地供應面積呈逐年下降趨勢，其中房地產用地（包括商服和住宅）供應面積亦呈逐年下降趨勢，2016年全國國有建設用地和房地產用地供應面積分別下降至51.80萬公頃和10.75萬公頃。此外，房地產用地占國有建設用地供應面積的比例由2013年的27.40%下降至2016年的20.75%，亦呈逐年下滑趨勢。這顯示了國家對房地產市場調控措施中的土地供給和收放狀況。

二、生態環境的保護和人居條件的改善

（1）房地產開發與城市生態環境保護。城市房地產開發必然會改變原先存在的土地、植被、水、陽光和空氣等各種自然資源的利用規模、強度和方式，因此必須重視自然資源、環境資源等城市生態基礎的保護。

城市生態環境是取得城市房地產開發綜合效益的支撐。一方面，房地產開發須以尊重環境生態規律為前提；另一方面，城市生態環境的保護，又可為城市土地的開發和再開發創造出更為有利的發展條件。如前所述，在可持續發展戰略中，城市發展的終極目標不再是單純以追求經濟產值為中心的城市經濟發展，而必須是包含自然環境質量、市民健康福利狀況、文化教育科技和經濟水平等各要素的城市生態經濟綜合全面發展。相應的，房地產開發的總目標也應從經濟價值、社會價值和生態價值各個方面來考量房地產項目開發的可行性以及成功與否。

（2）現代城市生態系統的建立。從可持續發展理念出發，房地產開發必須按照城市規劃和設計，在對城市土地的合理利用和生態環境保護的基礎上，打造陽光、空氣和水等自然環境優美，交通出行、購物便捷的現代社區，從而達到構建完整城市生態的最終目標。根據國際通行標準，良好的城市生態環境要求植被綠化率達到50%，人均綠地50平方米以上，居住區內的人均綠地不低于28平方米；生活垃圾的處理率、污水處理率、其他固體廢棄物的處理率分別達到100%、85%和90%以上。這些都與房地產開發生態性原則密切相關。

同時，現代房地產發展的總目標，是建成開放型、多功能、產業結構合理、科學技術先進、高度文明和環境優美舒適的現代化城市。這就客觀上要求城市房地產的開發和再開發必須以城市的生態環境、生產活動和社會福利諸方面的協調發展為基本點，運用生態經濟規律，尋求適合現代城市可持續發展的最佳途徑，使房地產的開發和再開發與城市生態、經濟效益和人民生活水平的提高相適應。

現代化城市具有以下特征和功能：第一，城市是一個以人為主體的多功能綜合生態系統。人們可以通過自己的有意識的主觀活動，創造適合自身需要的特殊的經濟、社會和人工生態環境，根據自己的意圖來改變城市的面貌，既可以使城市系統維持動態平衡，也可以破壞城市系統的動態平衡。第二，城市是一個開放式的不完全系統。城市的發展離不開其周圍的其他生態系統，為了滿足人們的基本生存和生產、生活需要，必須從城市生態系統以內向外輸出各類廢棄物，從城市生態經濟系統以外向城市輸入大量的物資和原材料，由此就必須通過適當的處理、分解和排放行為保護好環境。第三，城市是一個自然和人工環境相互作用的復合生態系統。隨著城市經濟的不斷發展及其規模的日益擴大，原先附著在耕地上的農作物、青草、樹木及其他綠色植物被建筑產品取代，工廠煙塵和汽車廢氣也和新鮮空氣交織在一起，城市河流和地下水中也會摻雜進許多工業廢水和人類生活污水，在自然生態系統被人工環境替代的情況下，必須對城市生態環境進行優化。那種在房地產開發過程中以破壞生態環境為代價換來的經濟效益，以綠色匱乏為代價取得的商業繁榮，是畸形的繁榮，也是不可持續的。

（3）房地產產品的生態性原則。第一，通過節能減耗貫徹可持續發展思想。節能減耗一貫被視為房地產市場一個富有技術含量的話題。在能源和資源日漸稀缺的形勢下，相關產業的發展也必須尋找符合自身產業特點的節能減耗發展道路。據有關資料統計，不包括建材能耗，我國建筑建造過程中使用的能耗已經占到我國總能耗的近30%。同時，在我國房地產開發建設所用的各類材料中，完全取自于自然環境的占比相當高，如木材、水泥、紅磚等，它們所賴以生產的森林植被和泥土存量都十分有限，再生速度十分緩慢，必須節約利用和使用替代品才可以確保房地產建筑用材的可持續利用。以木材為例，我國現有森林覆蓋率僅為12.93%，遠遠低于大部分發達國家30%～70%的水平，也低于世界22%的平均水平。目前，節能減耗理念有很多方面體現在房地產業的建筑和開發上，比如房屋外墻的墻體保溫、通過固體垃圾回收生產的環保建材、廢棄的木材邊角余料的再次加工成型、布線配電的減耗及室內采暖系統等，都應該大面積推廣和應用。第二，室內環境質量的改善。一般而言，當建筑物內的空氣中二氧化碳濃度、甲醛、粉塵和其他有害物質的含量超標時，就可能讓居住者和使用者產生頭痛、疲勞、惡心或其他病態反應，對使用者造成直接的身體傷害，降低了工作效率和生活質量，也就是人們常說的建筑綜合征。由于目前我國房地產業發展的室內環境測評還不夠規范，人們對建筑綜合征問題的敏感和反應程度還不夠高，但事實上的情形卻比國外更為普遍和嚴重。第三，房地產產品的生態性原則還體現在“健康住宅”的營造方面。世界衛生組織對適合人居的“健康住宅”的定義為：能夠使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態的住宅。其主要指標包含：①健康性。即住宅空間符合人的健康需要。②自然性。即住宅極大程度上接近自然狀態。③環保性。即對廢棄物進行科學合理的處理，對居住環境進行保護。上述三方面的技術要求牽涉到住宅房屋的室內外環境，居住空間的舒適度，空氣、日照、水環境等多方面的因素。

首先，住區規劃時要切實選好基地，基地和周圍環境不應存在污染源。其次要保護好與住宅毗鄰的自然生態環境如植被、水、土等，做到人與自然和諧共生；日照充分、空氣流動通暢是阻斷病菌滋生和傳染的有效手段。再次是排污問題，包括居民生活所產生的污水、廢氣、污物（垃圾）能夠順暢排放與清除；防水與堵漏，即周密地堵塞樓頂、隔層樓板、墻角、管道與墻壁、樓板之間的建筑縫隙；在綠化方面，應當在住區內提供足夠的綠地與健身設施，選擇合適的樹種和水系循環流動系統，而過高的建筑密度和容積率都會形成人口和空間的局促緊張，環境壓力增大。最后，房地產的生態原則還應關注社區和小區的各種生活垃圾及廢棄物的處置，合理布置各類垃圾的分類處理工作，對處理后的廢氣或廢水要進行動態監測和管控，防止新的污染源產生。

盡管生態健康的住宅建設會增加經濟成本，但隨著國民經濟的發展和人們收入的提高，居民對健康住宅的消費觀念會有所變化，再加上政府適時地給予政策上的支持和鼓勵，健康住宅的未來發展前景定會日益光明。

三、經濟領域的房地產業可持續健康發展

為使可持續發展更好地服務于人們生活狀態的改善和生產力的提高，房地產業的可持續健康發展并不是以環境保護為名取消經濟增長。房地產業的可持續健康發展與傳統的發展觀念相比有更新的要求和理念，即重視產業發展的方式和質量，改變過去那種“高投入、高消耗、高污染”的粗放式生產和消費模式，主要包括：

（1）房地產業與其相關的如建筑、機械、鋼鐵等國民經濟重要產業之間的協調發展。

作為一個先導性、基礎性產業，房地產業的發展不但能推動現代城市的開發建設，而且能促進和帶動國民經濟其他相關產業的發展（這在本書的之后章節中將專門進行闡述）。相反，如果房地產業不景氣，其相關產業也會很快出現大滑坡。因此，房地產業出現大起大落不僅僅影響到房地產業本身發展的穩定性和連續性，同時還會很快引起其他國民經濟部門如建筑、機械和鋼鐵等產業的連鎖反應，嚴重時還可能誘發金融危機和經濟危機，所以使房地產業與其相關的其他行業之間保持協調發展的重要性是不言而喻的。

一般來說，房地產業相對于其他產業應保持適度超前的發展，才能更有利于國民經濟的整體發展。

（2）市場機制作用與宏觀調控的綜合運用。

房地產業的可持續健康發展必然要求構筑更為完善的市場體系，在房地產市場體系中實現房屋和土地的經濟價值的同時，也實現其社會價值和生態價值。而要建立這樣的市場體系，就必須綜合運用市場機制和政府調控手段，樹立正確的市場發展目標和原則，遵循市場發展規律，努力把傳統市場模式轉變為保證社會經濟主體基本利益實現的、維持人類行為和自然環境協調的可持續市場模式。只有這樣，才能修正價格機制對資源配置的偏差，才能在社會進步、經濟發展與生態優化的大環境中，最終實現房地產市場的可持續健康發展。

隨著市場經濟發展進程的推進，房地產市場化已成為市場經濟運行的客觀要求。由于住宅房地產在整個房地產中所占的比重大，所處的地位非常重要，加之其他非住宅房地產一般來說作為固定資產已參與了相關行業和部門市場化形成過程，故在此主要以住宅房地產的市場化來反映整個房地產業的市場化程度。

房地產市場化的基本內涵是明晰產權和產權主體，形成市場主體；建立有效供給與有效需求交易關系；建立健全相應的房地產法律法規體系和中介服務體系，明晰產權，保證房地產市場有序運行。

作為一種制度替代與變遷，房地產的市場化引發了整個結構的不均衡，包括房地產制度以外的其他制度結構的不均衡。因此，房地產市場化的順利推進，一方面有待于房地產制度本身的進一步完善，包括房地產產權的界定、價格機制的理順、交易方式的規范化、政府調控措施的完善、房地產金融制度的建立等；另一方面也有賴于房地產外部制度，如工資制度、投資體制、銀行信貸制度、企業制度、社會保障制度等的變革與創新。

四、對社會生活各個領域的改進和完善

房地產業的可持續健康發展與社會生活領域的改進和完善休戚相關。一般而言，房地產業的發展必然會提高人們的生活質量，改善人們的居住條件，而城市人口的增長和人們收入的增加也都會加大對房地產的需求，從而促使房地產業進一步發展。

（1）房地產業可持續健康發展與社會進步

房地產是社會經濟生活的一種基本物質條件，充分實現房地產的經濟價值、生態價值與社會價值也是社會進步和人民安居樂業的需要。房地產可持續健康發展要求實現房地產業的持續增長以不斷增加社會財富，也要求實現包括房屋和土地在內的所有社會財富更為公平地分配給所有社會成員，保證房地產資源與房地產商品在社會各成員間公平合理地分配是房地產社會價值的基本內涵，使人居問題的解決與創建人與自然、人與社會的和諧得到兼顧。

（2）強調公平原則

由于房地產業對地表及各類資源的重大耗費和改變，且具有不可逆轉的固體附著等特點，決定了房地產業的開發對人類的影響是巨大的。由此，是否具有可持續發展的良性房地產業，不僅關系著整個社會的物質基礎、財富積累和就業保障，同時也深刻影響著城市生活、教育、文化、衛生等各項事業的發展和人民生活的改善，更決定著資源的代內公平和代際公平。這方面比較重要的指標有：人均居住面積即城鎮居民每人平均的住房面積；居民住房成套率即城鎮居民住的有單獨用上下水道、廚房、廁所等設施的住房占全部住房的比重；居民居住密度即城鎮居民平均每人的住房間數，等等，都從不同角度反映出房地產業可持續健康發展對人們居住條件和生活水平的影響。

（3）人口適度增長

城市化，特別是大城市和特大城市，往往會使土地人口承載量和環境人口容量超負荷運行，影響城市經濟和房地產業的發展。這種狀況的惡性發展，甚至會促使城市功能處于退化和衰竭。為了避免在城市化過程中，因人口增長過快而制約房地產以及社會經濟的發展，就必須保持相應的適度人口增長，即人口的增長不超越環境資源承載力和不降低原來和未來的發展能力并能推動社會經濟諸方面可持續發展的人口容量。同時，由于房地矛盾的實質是人地矛盾，所以房地產業的可持續健康發展應當而且必須包含人口的增長幅度問題。相應地，只有在此基礎上才能使人均居住面積、居民住房成套率、居民居住密度等指標符合可持續發展原則。

（4）房地產業從業人員增長率

房地產業從業人員增長率指報告期內房地產業從業人員數量與基期房地產業從業人員數量之比。房地產業從業人員既包括在房地產企業工作并取得報酬的全部人員，也包括非房地產企業靠以從事房地產開發、經營、管理、中介服務活動為主并取得勞動報酬的實有全部人員。房地產從業人員增長率的升降，可以在相當程度上反映房地產業的可持續健康發展問題和房地產業在為社會提供就業機會過程中的貢獻程度。

在維護房地產市場的穩定，促進房地產業可持續發展的過程中，政府要適時調整房地產相關政策和措施，努力實現人人有房住、居者有其屋的社會目標，特別是要著力解決好普通中低收入家庭的住房難問題，實現房地產業與經濟、社會、生態和環境的協調發展。