第1章 激蕩的年代

成長在基建工程兵的肩膀上

1978年年底，中國到了歷史轉折點的重大關口。

這一年，中國定下了改革開放的總基調，正式拉開改革開放的序幕。但開放的道路怎么走，卻沒有經驗可循。改革開放的總設計師鄧小平提出：“可以劃出一塊地方，叫作特區。陜甘寧開始就叫特區嘛！中央沒有錢，可以給些政策，你們自己去搞，殺出一條血路來。”

偉人的一句話，消除了人們的疑慮，深圳也因此進入了快速發展時期。

1979年7月，深圳荒灘野嶺一聲炮響，蛇口工業區開始興建，驚醒了南方這個偏僻的小漁村，打響了中國改革開放的“第一炮”。成立之初，深圳特區只有一個僅700余人的建筑工程公司，一個10余人的建筑設計室，三個水泥、紅磚和石灰廠，大型項目根本無法實施。

特區的建設，急需基礎建設人力。

如何解決這么大的建設人力缺口？1979年，基建工程兵第一支隊抽調了1041名精兵強將，組團趕往深圳。在異常艱苦的施工條件下，這支隊伍完成了深圳市政府大樓、電子大廈、泮溪酒家等一批重點工程，為深圳的建設拉開了序幕。

1982年，基建工程兵兵種被撤銷。基建工程兵總部派人到廣東溝通，希望深圳能接收一些轉業部隊。

接不接收，在當時的廣東引起了討論——有人認為，廣東自己的工程兵都吃不飽，哪還有飯分給別人？也有人認為，深圳正是用人之際。當時的深圳市委領導梁湘悄悄地派人到北京了解情況，當時的基建工程兵主任李人林對這支隊伍給出了這樣的評價——“基礎好、素質高”，最關鍵的是，“能為特區帶來一批裝備和資產”。這對當時的特區來說，是最需要的“硬貨”。

經過權衡后，從大局出發的市委領導在深圳市委常委會上拍板——接！

當年下半年，大批基建工程兵南下，100多輛軍用列車滿載軍人和各種施工設備，從天津、上海、唐山、鞍山、錦州、沈陽、本溪等地浩浩蕩蕩地開進了特區。這支城市基本建設隊伍帶來了各類專業技術干部1088人，固定資產原值6000萬元，流動資金近1億元，設備總值5161萬元，機械設備77818匹馬力。這批資源成了深圳從小漁村轉向大都市的一股巨大的原動力。

一進駐深圳，戰士們便投入了建設戰斗中。很快，全國第一座最高大廈、第一個外向型工業區、第一個證券交易所以及第一個年吞吐量最大的集裝箱港口就竣工了……

第二年9月，奉國務院和中央軍委命令，這些戰士脫下軍裝，集體轉業。這支1966年才組建的軍隊，成了新中國存留時間最短的一個兵種。在過去十幾年的時間里，他們走南闖北扛起國家市政、國防建設的使命，高山大川、茫茫雪原、無邊沙漠，都留下了他們的足跡。

轉業后的軍人們，帶著對未來的憧憬，快步走到了歷史的臺前。

這是一次巨大的組織整合：部隊兩個師級機關合并到深圳經濟特區建設公司，七個團分別編為五個建筑工程公司、一個市政工程公司和一個機電設備安裝公司等，醫院則改為深圳市基建職工醫院。

工程兵的困境

這一年，正是深圳的“地產元年”。特區的建筑市場率先向全國開放。

20世紀90年代擔任長城物業總經理的吳賢光，當時是基建工程兵00019部隊的連隊指導員。他1970年入伍，1982年12月從遼寧鞍山長途跋涉來到深圳。在深圳市紀委待了半年多后，轉入深圳第一建筑工程公司裝飾分公司擔任總支書記、副經理。

在初到深圳的吳賢光眼中，到處一片荒蕪，到處是水溝。他和戰友們睡過帳篷，喝過地下水，吃過陳米……但是和惡劣的生活條件相比，轉業到地方后，更令人焦心的卻是另一件事：面向市場，要自己找米。

“脫下軍裝，最大的問題就是生存。”當時的工程兵普遍已是40來歲的中年人，他們早已習慣“服從命令就是天職”的思維方式，在市場招投標面前，他們無所適從。

企業接不到工程，發不出工資，員工的生活十分困難。面對這樣的現實，有的人在抗爭，有的人在迷惘，有的人則選擇了離開……

部隊生活沒有給工程兵帶來靈活的思維，卻為他們裝備了另一把沖出困境的利器——強悍的意志。“只要堅持，就一定有收獲。”不能改變現實，那就在游泳中學會游泳吧。吳賢光和戰友們始終沒有放棄。經過無數次碰壁、嘗試、適應后，這群建設者慢慢地摸準了市場的脈搏，逐漸在其中找到了自己生存的空間。

如今，不少人在深圳市委大院門前看到過那尊1984年落成的《孺子牛》雕塑。這頭“拓荒牛”肌肉鼓脹、四蹄堅挺、埋頭奮進的形象，正是當年基建工程兵建設深圳的生動寫照。20世紀80年代，深圳1/4的高樓都由基建工程兵建設完成。深圳，因為有了他們的巨大奉獻，才有今天高樓林立的景象。而他們也終于站穩了腳跟，成為深圳經濟特區市場化過程中的弄潮兒。

一個地標的誕生

此時的深圳，一切都是粗線條的。條件不完善的地方，一句話：摸著石頭過河。

剛剛成立的深圳經濟特區建設公司旗下擁有多個建筑工程公司，也擁有市政、機電建設部門，卻沒有開發權限。1984年9月，“源頭”來了“活水”：深圳市政府批準深圳經濟特區建設公司旗下成立深圳市工程開發公司，即深圳長城控股公司的前身。

白沙嶺是市政府首先決定開發的地塊。其中，西片被劃給深圳經濟特區建設公司，東片被劃給當時的老建設公司——城建公司。

成立不到一個月，公司最早的團隊——17名血氣方剛的工程兵來到白沙嶺。那時的白沙嶺，“丘陵、水灘、雜草叢生”。能利用的資源只有兩間房和借貸來的20萬元資金。他們要用企業自籌資金征用白沙嶺西區27.7萬平方米的土地開發權，發展房地產。

長城大廈是公司在白沙嶺的第一個項目。當時深圳的房地產行業剛剛起步。在建設過程中，因為資金緊張，長城大廈幾次停工。經過多方的資金籌措后，建設才得以繼續。

經過兩年的波折，1986年，長城大廈1號樓建成，銷售卻成了問題。當時的深圳，雖然已經出現了商品房，但要買家一次性付款，對于還在福利分房階段的深圳人，相應的消費意識和能力還遠未形成。于是，全體員工只能發動多方關系，費盡周折，找到核電公司買走長城大廈1號樓其中一段，價格是731元/平方米。

這是深圳市房價首次飛漲的前夜。

據《南方都市報》“30年深圳夢”專題報道數據：1987年年末，深圳房價第一次飛漲到650～920元；緊接著，不到半年，漲到了1700～2200元。

1987年12月1日，深圳市房地產界“大事件”爆發。經過幾輪競拍，編號為H409-4的地被深圳經濟特區房地產公司以525萬元拿下。這是國內首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權。一年之后，這塊地上建成的東曉花園出售均價為1600元/平方米，在發售的一小時內，154套住宅全部售空。到了1988年，深圳市更是搶占先機，實施房改，將住房商品化。

盡管銷售不順，但長城大廈1號樓在當時迅速成為市民熱議的話題。它長達261米，是當時最長的單體民用建筑；而504戶業主的居住量，也打破了當時國內住宅小區的紀錄。它與東片城建公司的南天大廈遙相呼應，成為當時深圳市的地標建筑之一。

時任深圳市工程開發公司房產管理部部長的馬興文印象十分深刻：“當時深圳不管拍什么風景片，長城大廈1號樓都會出現在鏡頭里，那時候的長城大廈就是一個高檔住宅區，住著這個城市里最高端、富裕的一群人。”

緊接著，在白沙嶺0.4平方千米的土地上，深圳市工程開發公司建成總面積達100萬平方米、國內當時規模最大的高層住宅小區——深圳白沙嶺百花村住宅區。這片地區后來陸續開發了長安花園、長泰花園、長怡花園等知名小區，也成了長城地產系的大本營。

長城大廈的落成還改變了深圳市工程開發公司的“番號”。

長城大廈1號樓建成之后，名聲迅速蓋過了它的締造者——深圳市工程開發公司。于是，管理層開始醞釀：怎樣就此打造一個標志性的“品牌”？

琢磨了一段時間，時任公司企業管理部部長的吳賢光有了想法。

“‘長城’不僅是這座標志性建筑的名字，公司的建設者都來自部隊，在中國人的眼里，解放軍就是鋼鐵長城！用‘長城’作為公司的名稱，是最恰當不過的了！”

一次開會時，吳賢光提出更改公司名稱，得到了公司高層的重視。經過商議后，1990年，深圳市工程開發公司正式將名稱改為深圳長城地產公司，并確定了開發地產的路子。

吳賢光頗為興奮，親自跑到工商部門，操辦了公司名稱的工商注冊。從此，“長城”的名號沿用至今，見證著深圳經濟特區和一個企業高速發展的歷程。

起步于星星之火

竣工后的長城大廈1號樓迎來了世人的關注，也碰到了一個亟待解決的問題。

當時國內對“物業管理”的概念尚且生疏。對于開發建成的住宅，深圳市政府管理部門的規定是“誰開發，誰管理”和“建好一片，管好一片”。這意味著，住宅建設者同時得具有管理住宅的能力。

為了解決這個問題，1986年9月，經深圳建設（集團）公司批準，長城地產公司正式設立了房管部，負責長城大廈的維護管理。

1987年5月，如今的長城物業人都將它作為長城物業成長的起點。當時，公司工程部部長馬興文被調至這個新部門擔任部長，成為長城地產公司物業管理板塊的第一代領導者。

實際上，地產公司內部成立房屋管理部門是當時地產開發公司普遍的做法。在此之前，深圳的房屋管理已經起步。

深圳物業管理行業的發展可以追溯到1981年。在此之前，我國城鎮公有住房的日常管理完全是由政府的房管局和機關事業單位的后勤部門負責。

1981年年初，深圳經濟特區房地產公司與港商合資建設的東湖麗苑小區竣工。它是深圳第一個涉外商品房住宅區，業主多為港澳同胞和海外僑胞。但是房子熱銷之后，問題隨之而來——很多業主問入住后的管理怎么辦。

當時，深圳與全國其他城市一樣，房屋按照產權屬性進行管理：公房歸市房管局管理，商品房歸開發商管理，環衛部門和居委會負責清潔衛生，園林局管理綠化，市政建設部門管道路等。

對于這種各自為政的多頭管理方式，曾任深圳市房產管理局管理監察處副處長的杜志文深有感觸：“既混亂，又容易扯皮，完全不能滿足香港業主的居住要求。”

為了適應這些業主的服務需求，在港方開發商妙麗集團董事局主席劉天的邀請下，深圳市房地產管理局多次組織人員赴港參觀、學習，最后決定比照香港的管理模式，回到深圳結合實際自己嘗試、操作。

當年3月，深圳市成立了國內第一家物業管理企業——深圳市物業管理公司。

同年9月，東湖麗苑第一期216套商品房交付使用，深圳市物業管理公司正式接管東湖麗苑。而東湖麗苑物業管理處也應運而生，它是國內第一個實質意義上的小區管理處。雖然管理處處理的是再簡單不過的工作——幫助業主搬運行李、家具，代繳水電費，運送業主等，但它開了國內物業管理的先河。

這星星之火，在不久之后開始燎原。

“開發了不算，還要提供住房的管理。”隨著新觀念深入人心，深圳不少開發商紛紛為所開發的樓盤提供物業管理或者承諾提供物業管理服務。除了住宅管理，商品寫字樓、工業區物業管理也在隨后的1983年、1984年出現。

深圳市工程開發公司的房管部就是在這樣的趨勢下建立起來的。

房管部的資源不多。據馬興文回憶，整個房管部也就十來個人，其中還有保安。“主要是從各地調過來管水、管電的，比如管道工、電工、工程技術人員等。”房管部下面，一個小區設置一個管理處，每個管理處就幾個人——一個保安、一個綠化養護工、一個清潔工、一個機電維修工。

工作內容主要是保安、清潔、設施維護等。以今天的眼光來看，是再簡單不過的事。但是當時實施起來，條件十分艱苦。“那時候供水、供電都很緊張，動不動就停水。而且收管理費、電費，都要挨家挨戶去收。”馬興文回憶。管理這么大的一棟樓，最困難的是消防工作：單體最長、入住戶數最多，既創了新紀錄，也帶來了消防挑戰。

“沒有別的辦法，就是勤快、仔細，多看、多聽、多留心。”馬興文和團隊一步步摸索著經驗。

在改革激蕩的時代

就在馬興文帶領著十幾個同事，探索著如何管好手頭幾個小區的時候，深圳的房地產及物業管理行業正以“特區速度”發生巨變。

在深圳的物業管理發展史上，有兩項制度改革值得銘記：一是1988年的房改，二是1989年的房管所改制。

隨著1987年敲響國內土地拍賣第一槌后，深圳的房產商品化大幕徐徐開啟。1988年6月，深圳正式推進以實現住宅商品化為核心的住房制度改革，公房開始向員工出售。原來的公產房和企業福利房一夜之間變成干部員工的私有房產。

房改制度的變革，意味著深圳物業管理行業進入了全新時代。在此之前，政府公房實行的福利型行政管理依然占據主流。而公房變私房的改革，意味著房產管理部門必須改變原有的管理機制。很快，相配套的《住宅區管理細則》等九項政策迅速出臺，為深圳物業管理行業的發展提供了制度基礎。

1989年7月，深圳市又發出了房產管理改革的強音——撤銷房管所。從此，原來政府直接管理的房管所，全部改制為物業管理公司。公司的運行模式，意味著財政撥款停止，變為以向業主收取物業管理費的方式經營。

這一巨大的轉型，意味著物業管理行業在實質上從“體制內”轉向了“體制外”。可以說，作為改革開放排頭兵的深圳，在體制層面為物業管理行業的市場化開辟了新天地。

當時物業管理費每月僅0.1元/平方米，對住戶的影響并不大，改革獲得了大多數住戶的理解和支持。當年年底，改革基本完成，物業管理作為一種新的住宅管理方式，正式來到尋常百姓的身邊。

但這只是“萬里長征”走出了第一步。要真正走出獨立模式來，還有一些重大問題要解決。

盡管當時深圳的商品房市場正以風起云涌的態勢發展壯大，深圳也早就成立了全國第一家物業管理公司，但這個行業的管理水平仍處在起步階段。

究竟怎么管，改革才能見成效，業主才會真滿意？

深圳市政府房管局決定探索出一個模式來。

“深圳模式”席卷全國

1990年，市政府開發的蓮花二村住宅小區被首先拿來做試點。據曾任深圳市房產管理局管理監察處副處長的杜志文回憶，當時房管局提出“改革現行管理體制”，將住宅區管理納入社會化、專業化、規范化軌道的方案。具體來說，就是住宅區管理的范疇被明顯擴大——不只是管理房屋，還有治安、綠化、衛生、水電、車輛停泊、便民服務、社區文化管理等。這個模式被稱為“一體化管理模式”。

在一體化管理模式下運作的蓮花二村住宅小區很快成為經典案例。1992年，建設部在全國首次開展文明住宅小區評比，蓮花二村住宅小區以對該模式的成功運用，被評為“全國模范文明住宅小區”。

杜志文回憶道：“今天看來，蓮花二村只不過是把如今物業管理所包含的元素和特點集中起來，但在當時卻是創造了‘深圳模式’。因為它讓人感覺很新鮮，而且有樣板意義，把傳統的‘三保’——保安、保潔、保修延伸到社區文化、特色服務等。”

新模式明確了物業管理行業的發展方向。從1991年開始，深圳市政府對物業管理公司的設立采取了“放水養魚”的政策，簡化成立手續，擴大行業隊伍。在這樣的政策背景下，深圳物業管理公司紛紛成立。到1993年，深圳專業的物業管理公司已達87家，從業人員已達2000多人，他們管轄著住宅區63個、高層樓宇42棟、工業區271個。深圳物業管理行業初具雛形，基本形成了獨立的行業。

“深圳模式”的大膽創新，當時引起了建設部的注意。

1993年年初，由時任建設部房地產業司副司長謝家瑾主持的“全國物業管理專家研討會議”在廣東番禺舉行。作為出席會議的深圳代表，杜志文被建設部領導點名發言，介紹深圳物業管理行業的經驗。杜志文的發言，在會場上炸開了鍋，無論是部領導還是其他地區的物業管理部門，都對“深圳模式”產生了濃厚的興趣。隨后，“深圳模式”開始在全國物業管理行業內作為范本運用。

實際上，在那個年代，誕生沒多久的物業管理行業，各種新事物和方式、方法的創新層出不窮：

1989年12月，在第一塊使用權公開拍賣的土地上，東曉花園管理處成立；

1990年，全國首個物業管理培訓機構——深圳市房產管理培訓中心成立；

1991年1月，全國第一本物業管理專著——《深圳經濟特區涉外商品房產的管理》出版，該書由深圳物業公司編著、經濟日報出版社出版；

1991年1月，全國第一個業主委員會——天景花園業委會成立；

…………

據統計，國內從事物業管理行業的企業中層管理者中，約1/3接受過深圳物業管理行業的培訓。除此以外，深圳物業管理行業“送教上門”的足跡遍及30個省區市、50多個城市，被建設部領導和各地學員贊譽為“中國物業管理人才的搖籃”。

這個時候的深圳，每走一步都能夠領全國風氣之先。除了靠近香港便于吸取經驗以外，更關鍵的是政府有著強烈的開創意識，敢于突破束縛，銳意改革。“如果說深圳物業管理行業真有經驗的話，那最大的經驗就是敢于突破。”曾任中航物業總經理的朱俊春評價道。

這一系列的巨大變革，一次次刷新著長城地產公司決策層和房管部員工的認知。他們逐漸意識到：時代在變革，房管部的功能和定位也需要變革。從成立以來，長城地產房管部就被定位為長城大廈、長福花園等小區的售后服務機構，這樣的定位在成立之初有其現實意義，但它與外界市場環境已漸漸脫節。

面對行業高歌猛進的發展勢頭，馬興文再也坐不住了，他清楚：坐等，只會被淘汰，必須要改變！

怎么改？

盡管還沒有全盤考慮清楚，但有一個聲音已經越來越清晰——“做物業，必須跳出為地產做售后的概念，跳出做地產附屬部門的思維！”

本章大事記

·1979年，基建工程兵第一支隊組團趕往深圳。在異常艱苦的施工條件下，這支隊伍為深圳的建設拉開了序幕。

·1981年，深圳市成立了國內第一家物業管理企業——深圳市物業管理公司。

·1982年，國務院和中央軍委決定撤銷基建工程兵兵種。當年下半年，大批基建工程兵南下，進入特區，成為深圳從小漁村轉向大都市的一股巨大的原動力。

·1984年9月，深圳市政府批準深圳經濟特區建設公司旗下成立深圳市工程開發公司，即深圳長城控股公司的前身。

·1986年，長城大廈1號樓建成。

·1986年9月，經深圳建設（集團）公司批準，長城地產公司正式設立了房管部，負責長城大廈的維護管理。

·1988年6月，深圳正式推進以實現住宅商品化為核心的住房制度改革，公房開始向員工出售。

·1989年7月，深圳市又發出了房產管理改革的強音——撤銷房管所。從此，原來政府直接管理的房管所，全部改制為物業管理公司。