產業地產與商業地產的區別

商業地產，就是作為商業用途的地產形式，其招商對象既可以是自然人，也可以是企業，產品形態涵蓋購物中心、商業街、綜合市場等；產業地產是指以工業用地為主要載體，為工業生產、研發、配套等活動提供場所的地產形式，招商對象以企業為主，產品形態包括標準廠房、科技園區、物流基地等。

中經研究認為，產業地產與商業地產的區別可以從土地屬性、目標客群、產品形態、招商渠道、后期運營及政策扶持六個維度進行對比，具體如下：

1.土地屬性

（1）用地性質不同

產業地產的用地性質以工業用地為主，一般規劃在城市外圍工業集中發展的區域，公共交通和城市配套功能相對不完善。商業地產一般用地性質為商業用地、商住用地、商服用地，往往分布在城市核心區，對地段的要求高，公共交通和城市配套功能完善。

（2）用地年限不同

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）規定工業用地最高年限為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年。我國大部分地區都按照最高年限來交易土地使用權。但近年來，由于工業用地呈現出收緊趨勢，多地發布新政，工業用地最高年限由50年降為20年，用地年限的大幅縮短在一定程度上限制了產業地產的發展。

（3）用地價格不同

據研究顯示，工業用地的基準地價只有商業用地的1/4，而實際成交價格，工業用地只有同類地段商業用地的1/5到1/10，甚至更低。中經研究對重慶市2015—2016年工業和商業用地的分析也證實了這一點。2015年重慶市工業用地成交均價約441元/m2，而商業用地成交均價為6623元/m2，是工業用地的15倍，2016年更是高達20倍。工業用地價格低，使得投資產業地產的門檻更低，制造企業、建筑商、房地產商紛紛進入產業地產領域，想從中分一杯羹。

2.招商對象

（1）產業地產的招商對象主要為企業法人

產業地產是以產業為核心，地產為載體，其目的是為了解決區域龍頭企業或骨干企業的配套中小企業的生存和發展。地方政府在鼓勵和扶持產業地產發展的同時也給予了限制，特別是在招商對象上，政府明文規定必須是企業法人才有資格購買廠房物業，并且要求在規定時間內將企業營業執照、組織機構代碼證和稅務登記證的注冊地遷入購買物業所在地的工商局和稅務登記機關，保證企業真實入駐，為當地政府帶來產值、稅收和解決勞動力就業。

（2）商業地產的招商對象為公司法人或自然人

商業地產的招商對象除了公司法人外，還有自然人。自然人購買的用途可以自用也可以投資，同時也沒有企業營業執照、組織機構代碼證和稅務登記證的注冊地必須遷入購買物業所在地的硬性規定，相比產業地產，商業地產在招商對象上更靈活、更開放。

3.產品形態

一切房地產的產品，最終都是為用戶設計與服務的。不同的客群，需求也會有差異。

（1）軟硬件條件是產業地產產品設計的關鍵

制造企業選址包含兩個環節：選位和定點。選位是針對大的區域范圍，而決定其定點到一個項目，其關注的是該項目設計的軟硬件環境是否滿足其要求。

硬件條件是否能達到要求，直接影響了企業的進駐決策，如果其硬件需求的某一項不能被滿足，就會導致企業無法入駐，甚至不考慮購買。

軟件條件主要關注的是對人和企業服務兩方面：

對人的服務主要是指基本配套生活設施與活動空間，滿足企業員工及管理人員的食宿與娛樂需求。

對企業的服務主要是指為企業提供的各類服務平臺，在產品設計時，需要考慮這部分的需求，并預留空間去解決。

（2）內外部條件的規劃是商業地產產品設計的關鍵

與產業地產類似，商業地產的規劃也必須滿足硬件環境，包括層高、開間與進深、面積與形狀、上下水、配電、燃氣與煙道等，主要滿足不同業態組合的需求。由于商業地產往往是規劃不同業態的組合及人流動線等，因此每個商鋪的設計都會有所區別，平面規劃也更加復雜。除內部環境外，商業地產產品還關注外部的可視性，包括標牌位置、引導牌等。

（3）產品設計的不同使產業地產與商業地產呈現出不同的表現形態

產業地產與商業地產的產品形態差別較大。產業地產的主要產品有低層獨棟廠房、多層工業樓宇、科技園區和總部基地等，依據生產與辦公比重的不同，還有眾多衍生產品，具體可參照中經研究出品的產業地產產品線系列（詳見本書第五章）。

商業地產的主要產品則包括社區底商、商業街、shopping mall，以及各類專業市場等。

4.招商渠道

（1）產業地產招商注重的是“點”

鑒于國內大多城市的地方政府在產業地產的招商對象上必須是企業法人的規定，限制自然人投資，因此，產業地產的目標客戶主要為企業主，目標客戶相對小眾，如果大規模地在報紙、電視廣告上進行廣告轟炸，往往效果較差，很難將項目信息準確地傳遞給目標企業。

（2）商業地產招商注重的是“面”

商業地產的目標客戶更為廣泛，除了企業法人外，還有個體投資者。因其自用和投資的雙重屬性，采用大眾的渠道往往可以取得較好的效果。

5.后期運營

目前，國內真正可稱之為產業地產運營商的企業很少，大部分產業園區開發銷售后，后續運營無以為繼。而國外成熟的產業地產項目，其運營的收益相當可觀，而且運營的收益是長期收益。

相對于商業地產，產業地產的運營更為復雜。中小型制造企業是產業地產的主要服務對象，圍繞企業的發展，可提供的服務更加多元，比如融資服務、人力資源服務、綜合政務等，而商業地產的服務卻相對固定。

同時，由于產業服務更加多元化，對運營者的素質和專業化程度要求也更高。懂地產的人不一定懂產業，懂產業的人不一定懂地產。因此，產業地產的運營需要整合各方資源，產業地產的運營者也需要對企業的運營和未來的發展有準確的把握。

同樣，由于產業服務的多元，運營的贏利也更加豐厚。商業地產的運營主要靠租金收益，產業地產的贏利除租金收益外，增值服務收益也是重要手段。

6.政策扶持

產業地產主要針對中小型企業，一方面為中小企業提供發展的空間與服務，助力中小企業的成長，以此帶動當地經濟發展、增加就業崗位；另一方面能夠促進土地的集約使用，保護地區生態環境。因此，各地政府制定了一系列優惠政策，鼓勵產業地產的發展，例如減免建設配套費和人防費、給予入駐企業稅收減免和租金補貼等。而商業地產由于贏利能力更強，適宜市場化運作，幾乎沒有相應的政策優惠。

除政策優惠外，政府為避免產業地產的商業化，在產業地產規劃方面出臺了相應的政策，使之與商業地產區分開來。

此外，政府對入駐產業地產的企業也有相應的政策優惠，這些都直接提升了產業地產項目的吸引力。