緒論

一、選題思路

本書選擇從歷史的角度考察民國時期成都房地產管理興起及演變發展的過程，主要基于以下三個方面的考慮。

（一）中國城市化進程的加速及對城市房地產管理問題的關注

中國物質層面上的近代化實則是農村的城市化和城市的現代化，而城市化作為工業化進程的結果，其主要標志就是城市數量的增加和城市規模的擴大，而這兩者的擴大都意味著城市用地的擴展。從社會生產力的發展來看，城市化，即以土地與人口這一農業生產力兩要素的相互轉化為核心，實現農業土地的城市化和人口的城市化。解決城市土地問題是城市化順利推進、城市發展水平不斷提高的重要方面。誕生于清末民初的城市房地產是解決城市土地問題的重要環節，它不僅是我國經濟發展近代化的重要標志，也是衡量城市化水平的重要指標。我國城市土地有償使用制度尚在探索階段，在城市土地產權、收益配置、土地市場等管理制度上皆有待健全之處。而在城市土地問題中，城市土地制度是核心因素，城市房地產市場的興盛繁榮程度則是衡量這一制度適用與否的重要標志。“在任何國家、任何城市里，房地產業都有極為重要的作用。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。”如今我國房地產產業方興未艾，這方面的研究成果汗牛充棟。城市史研究自20世紀80年代始隨著改革開放和大規模的城市建設，在國內逐漸掀起了研究的熱潮，現今城市史的研究日益向著跨地區、跨學科的多層次多維度方向發展，研究視角也更多地向當下與國計民生緊密結合的行業和學科靠攏。從房地產管理的角度研究城市發展，以歷史的眼光剖析這一新興行業在民國時期的繁榮興衰，總結歷史中的經驗教訓，對于現今房地產管理以及城市土地管理與開發利用都應該有所裨益。

（二）成都民國時期城市化的進程在內陸城市中具有代表性

成都作為一座文明古城，其有具體史料可考的建城史可溯及公元前316年，秦相張儀奉令修筑成都城。而現代考古學的證據表明，成都平原早在四千多年前的夏代早期，就已形成了以高度發達的青銅文明為代表的古蜀國文明。公元前4世紀左右，古蜀國開明王把都城遷至成都，取周王遷岐“一年而所居成聚，二年成邑，三年成都”之典故，得名為“成都”。從這一得名中不難推想古代先民關于城市的樸素概念，城的形成即是房屋的修建以及人口的聚集。而城市中的房地交易在傳統的中國社會中自古以來即有之，土地和房屋作為一種特殊的社會財富，歷來被世人所看重，隨著社會生產力的發展，傳統意義上的城市房地交易也在明清兩代達到頂峰。然而中國傳統的房地交易是屬于封建經濟性質的經濟活動，建立在傳統農業自然經濟基礎上，與現代意義上的房地產相去甚遠，而城市房地產管理方式也與傳統封建行政管理方式截然不同。自古以來中國的各級政府，無論是中央還是地方，都有著機構齊備、可涵蓋幾乎所有事務的行政體系，堪稱全能的一元化政府的典范。房地事務作為賦稅征收的重要方面，一直是基層地方政府主要關注的項目之一。民國時期，隨著城市的全面崛起，政府工作的重心開始從農村向城市轉移，城市房地產管理從最初的“平賦役而養民之職”中的一種，逐漸發展演變為進行城市房地產管理的專業化部門。本書即以成都這一典型內陸城市為例來進行研究。所有城市的發展都是既有其個性，又與其他城市具有共性的。在民國時期房地產產業發展這一問題上，成都等內陸城市與沿海沿江個別在清末設立了租界的城市不同，它們的近代房地產業不是在外來勢力的直接介入下產生的，更多的是一個內外因素融合漸進發展的過程。由此決定了在成都城市房地產發展中內在力量有著更加重要的地位，政府對房地產市場的管理尤為重要，其影響力更為突出。

（三）從歷史角度進行城市房地產的研究使研究視角更廣闊

近年來城市房地產在我國方興未艾，在國計民生中起著越來越重要的作用，而對于房地產發展史甚至房地產這一概念本身的研究卻僅是近十年才開始的。從歷史的角度探究城市房地產管理的發展，可以擁有更為廣闊的視角；從不同歷史時期這一概念涉及的不同領域，包括本書中即將論述到的土地制度、城市土地管理、土地法、城市規劃、城市建設、土地開發、房地產稅收、房地產契約、檔案、建筑、房地產糾紛等許多方面，可以探究民國時期的城市化，也就是農村人口的城市化和土地的城市化的過程。本書選擇成都這一具有代表性的傳統中國內陸大城市來進行研究，實則是想從房地產研究的視角來對成都民國時期城市化的過程做一探討。這一行業起初只是傳統的房地產交易，隨著城市化進程的深入，逐漸與城市的土地制度、法律、管理、市政建設、城市規劃、稅收、人口、建筑以及工業、商業、教育等城市的各行各業、方方面面緊密相連；以歷史的角度進行研究，可以擺脫許多現代概念的束縛，從政治、經濟、文化等更多的層面探討事物產生、發展、興亡的原因，揭示更多事物的內在聯系，從而更好地探究事物的本質。

二、需要厘清的概念

（一）“地產”和“房產”

國內外學界對于“地產”概念的理解存在較多差異。《牛津法律大辭典》將其稱為：“在封建土地法中，每個占有人在王室和某特定土地之間的保有土地在法律意念上的抽象概念……包括他保有的土地上的全部權力和利益。根據土地保有原則，數人可在同時對一塊土地擁有不同的土地產權。”這種將“地產”作為一種受法律保護的財產權的概念得到了現代經濟學界的廣泛認同。

在現代經濟運作的實踐中，“地產常被理解為土地財產，指在法律上有明確權屬關系的，并且能夠給其所有者、使用者和經營者帶來相應經濟效益的建設用地”。其中的地產是指作為商品形式而存在的這部分土地，是商品經濟中一種特有的概念，而這里“地產”的概念是指法律認可的土地產權和資產的總稱。而地產產權則是指對土地占有、使用、收益、處分的權力。地產具有永久性和固定性的特性，“由于地產不是一次性消費品，不僅不會因使用而損耗或消滅，而且可以反復使用，甚至永續利用，可隨著經濟增長和人類勞動的連續投入而不斷發揮功能、實現自然增值，從而具備了永久性的特點。地產不會隨土地產權歸屬的流動而改變其空間的位置。地產的交易和流動，只是土地所有權或使用權的轉移，而不是土地實體的空間移動，這使地產具有了位置上的固定性。可以說，地產在地理位置上具有不可復制性。這是城市地價在不同區域差異顯著的重要原因之一”。

地產的分類隨著土地城市化進程的推進，在近幾十年有了很大的變化，本書中當以民國時期土地分類為度。1946年《中華民國土地法》（簡稱《土地法》）中規定：“土地依其使用分為以下各類：第一類，建筑用地，如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、炮臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。第二類，直接生產用地，如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。第三類，交通水利用地，如道路、溝渠、水道、海岸、堤堰等屬之。第四類，其他土地，如沙漠、雪山等屬之。”

在此種分類中，本書所涉及的城市地產當僅為第一類和第三類的部分土地。而土地產權即為“地權”，民國時期研究“地權”問題時，大多將其看作“土地所有權”，如當初孫中山提出的“平均地權”中的“地權”。但從法學角度看，世界通行的民事物權法律中的權利體系包括所有權和他物權。1946年《土地法》中將地權專列一章，地權的內容包括了土地所有權和他物權，其中規定：“土地所有權之外設定他項權利之種類，依民法之規定。”而民法典中，他物權包括用益物權和擔保物權。用益物權則包括地上權、地役權和永佃權，擔保物權則包括抵押權和質權。此外，還有典權。由此看來，“地權”其實是一個以所有權為中心，包括所有權和他物權的權利體系。這一體系中，所有權占絕對支配地位，他物權自成體系，也與所有權有緊密關系并相互影響，而城市房地產業形成的諸如買賣、抵押、租佃正是所有權和他物權之間相互作用的結果。

與地產相比，房產的概念在近現代則有更多的變化。現代意義上的房產指在法律上有明確權屬關系的房屋商品，主要包括全部房屋建筑物。要使房產價值得以實現，須通過開發建設等社會經濟活動，實現作為商品的房產價值和使用價值的交換。城市房產可分為住宅和非住宅兩大類。而1946年《土地法》第五條則規定：“本法所稱土地改良物分為建筑改良物及農作改良物二種，包括附著于土地之建筑物或建筑工事，稱之為建筑改良物；附著于土地之農作物以及其他植物，包括水利土壤之改良物為農作改良物。”所以在民國時期，房屋很大程度上是作為建筑改良物存在的。與對“地產”的解讀相仿，“房產”也是既體現房屋本身，又體現房屋所有者的產權關系（比如所有權、使用權等）。

（二）房地產和房地產業

房地產通常是指房產和地產的總稱。“前者是體現后者價值的終極產品，后者是前者賴以生存的基礎。也就是說，房地產指土地和與其相連的、在空間上緊密相依、結合為一體的地產和房產的集結體，是房、地的產權與資產的總稱。”房產和地產因其被固定在一定區域范圍內，不能隨意移動，又被稱為“不動產”。房產和地產的關系，無論在物質形態上還是在經濟形態上，都是密不可分的統一體。就城市中的情況而言，地產的價值多是通過房產的交易來實現的，土地離開了地上建筑物，無論是價格還是使用價值都無法直接產生出來，而空地的交易也是建立在對預期房產的生產上的。因此，在經濟生活的層面上，“房”“地”難分。

現代房地產業是指國民經濟中以城市房地產為目標和工作對象，專門從事與房地產相關的經營管理、綜合開發建設、維修服務等業務活動的獨立的產業部門。房地產業的經營范圍包括了土地的開發經營，房屋的興建、租賃、買賣、維護、綜合服務等，以及以房地產為信托目標進行的多種金融類經營管理。以上述事業為業務范圍的企業群體組成現代的房地產業。城市房地產是整個城市政治、經濟、文化生活重要的物質基礎，在現代城市經濟中，房地產業的發展已經成為近現代城市發展的先導，在國民經濟中占據著舉足輕重的地位。

而在民國時期中國的房地產史研究中，房地產產權主要是指土地產權，對于地面上有建筑物的，稱為宅地，無建筑物的稱為基地。房產作為附著于土地之建筑物或工事稱為建筑改良物，當土地發生產權轉移時，對于地上有建筑物的，需要在契紙上分別標明地價和建筑物價，并以此作為申報納稅的依據。而政府所發的產權證也只有土地產權證明，對地面所附的房屋產權，多是沒有專門憑證的。而民國時期房地產檔案，指在房地產管理部門收藏保存的產權產籍檔案。其中產權主要包括房地產所有權、抵押權、典權等。而產籍是指記載房地產所屬關系的簿冊，其內容包括了房地產權屬、房屋建筑面積、用地面積、坐落、四至、結構、用途、建筑時間，以及有無設定他項權利等基本狀況。房地產檔案是通過對房地產進行測繪、確權、權屬登記等全套過程而形成的各種檔、冊、卡、圖、表的總稱，同時也包括反映權屬現狀和歷史情況的各種房地產權屬檔案、表格、卡片、賬冊以及地籍圖紙等數據。

房地產檔案從其功能意義上講是一種憑證，它與圖書、報紙等其他種類的文檔不盡相同。我國民間歷來對憑證的作用十分看重，古來就有“筆為中，話為空”“民憑文書官憑印”的說法。在此觀念的影響下，傳統的房地契約上常會出現“空口無憑，立此為據”或“恐人心不古，訂立此據”等字樣。而在房地產管理工作方面，民國時期與房地產管理相關的測繪、登記、換證、驗契等工作，都是以以前一個時期所保存下來的房地產檔案憑證為根據而開展起來的。新中國成立后，新中國房地產權證書等許多相關憑證資料也在一定程度上借鑒了民國時期房地產檔案數據。

三、相關學術課題研究回顧

雖然直接進行民國時期成都房地產問題研究的相關成果尚未得見，但因這一課題涉及范圍較廣，相關的學術研究成果極為豐盛，可分為三個方面。

（一）城市史中涉及城市房地產問題的研究

關于城市史研究的范圍，梁元生教授認為西方學界的城市史研究大體上可分為三個方面：“1．工業化與城市化的聯系；2．對城市地理空間的重視；3．移民文化及其變異問題。”中國的城市史研究自20世紀80年代廣泛開展以來，已由初時的通史研究到從90年代開始進入以專門史研究為主的縱深發展階段。“在各個節點呈現出新興的趨向，在進一步突出新史料、新方法與新視野的基礎上，不斷跨越經濟史、社會文化史、政治制度史、建筑史、歷史地理等不同學科的界限，全方位地展示出20世紀中國城市發展的特點，真正聯通起‘城市化’與‘中華民族復興’的宏大主題，給予城市史研究更充足的動力和更宏遠使命。”對城市房地產業的研究也日益成為學者們關注的課題。其中趙津著《中國城市房地產業史論》，南開大學出版社1994年出版，為研究近代房地產業的開創性著作，該書不僅從歷史的宏觀角度闡述分析由租界發端的近代中國房地產業興衰過程，還借鑒政治、經濟學科的多種理論從房地產商的經營方式、金融業、地價稅及政府干預手段等多個角度論述了中國城市房地產發展中的若干問題。近代沿海沿江各大城市，特別是作為近代房地產業發端的上海，近代城市房地產史方面的研究比較突出，成果較多。專著類有中國人民政治協商會議上海市委員會文史資料委員會編印，上海人民出版社出版的《舊上海的房地產經營》；上海建筑施工志編委會·編寫辦公室編印，上海文化出版社出版的《東方“巴黎”：近代上海建筑史話》；中國建筑工業出版社出版的曹煒所著的《開埠后的上海住宅》；全國圖書館文獻縮微復制中心重制，陳炎林1933年主編的《上海地產大全》；由高尚智、陳德炎所著的《武漢房地產簡史（1940—1986）》（1987年內部刊印）；由張仲禮、陳曾年所著的《沙遜集團在舊中國》，人民出版社1985年出版。另外，李宗偉著《民國房產戰爭》《民國房事》等作品不僅通俗易懂，還嚴謹地引用了許多當時的報刊資料，讓人在讀史的同時能夠深入思考許多現實問題。對城市房地產史的研究也是博士論文研究取材的一個方向，如同濟大學2003年博士論文，岑偉著《契約實踐的空間運作譜系：1778—1955年上海一百二十八宗房地產交易與變更的契約檔案研究》；中國人民大學2009年博士論文，唐博著《清末民國北京城市住宅房地產研究》。在其他論文資料方面，關于近代城市房地產研究的論文資料也比較豐富，如趙津老師關于近代城市房地產研究的系列文章：《中國城市房地產業史回溯》（1－3）、《從近代地價的急速攀升看中國土地的增值空間》《近代中國城市土地有償使用的實踐》《近代政府對城市土地經濟運行的宏觀調控》《近代中國外商房地產投融資及經營模式探析——以上海、天津為例》《不動產走向市場——論近代中國房地產商品化的歷史前提》《人口變遷、社會動蕩與地價的關系——近代中國城市土地價格變動因素分析》。這些文章不僅從比較系統的角度回顧了近代中國城市房地產發展歷程，更從房地產經濟學的角度分析了房地產發展史中遇到的種種問題，具有強烈的現實意義。另外，其他學者這方面論文研究成果也很豐富，如杜恂誠的《收入、游資與近代上海房地產價格》，田凱的《近代城市房地產市場與城市空間之變遷》和《從房地產廣告看近代中國房地產市場》，陳仕中、黃英良的《近代中國房地產行業組織合法性探究及其現實思考》，張偉的《近代上海租界房地產開發略述》，吳建章的《小刀會起義與上海租界房地產業的初步形成》，史志剛、趙健的《從廣告透視桂林與東南沿海開埠城市近代房地產市場發育之異同》，王均的《近代北京城市地價》，劉燕明的《民國時期房地產稅收制度的變革及特點》，林成皓的《舊上海的房地產業》，鄧慶堯、徐力、鄧慶坦的《房地產業與20世紀二三十年代中國建筑的發展特點》，吳宏岐、胡樂偉的《近代廣州僑資房地產業與城市空間結構的變遷》《近代江門的僑資房地產業及其對城市建筑景觀的影響》，胡樂偉的《近代汕頭的僑資房地產業及其對城市發展的影響》《近代梅州僑資房地產業與三級商業體系的形成》，王中茂、衛鐵林的《外商經營房地產活動與上海城市的近代化》，王振的《民國時期北平的房荒及住房保障》，張群的《民國住宅保障的啟示》《民國時期上海市政府的房荒救濟》《民國時期房租管制立法考略——從住宅權的角度》等。

另一項需要重點談論的研究成果，是在1932年中國地政研究所成立之初，由院長蕭錚主持，組織中央政治學校地政學院學員對當時全國各省市縣乃至鄉村之土地問題進行了非常詳盡的調查。（地政學院）“招考大學畢業生之有志于研究土地問題者入院研究，于第一年基本學科研究完畢后，即派之往全國各重要地區為實習調查三個月，返院時須呈繳調查補習報告，由各教授分予審閱，并命其以所獲得之實際資料為研究論文。又一年始得率業，分發各省工作。先后九年，出發調查之學員凡168人，成論文166篇，論文中關于……租佃制度及房租問題者19篇……地價、地稅者20篇……涉足所及者凡19省，180余縣市。”這些調查報告及調研論文為1932—1941年間，中央政治學校地政學院所作之各省縣市關于土地論文之調查報告，是研究中國20世紀早期社會政治、經濟制度之重要原始研究調查資料。資料在披露社會真實情況之外，還論述地方政府關于土地管理之組織機構、城市鄉村生活及農業統計等問題，信息量豐富且論述精湛。這些資料提交中國地政學院保存下來，成為研究民國時期城市房地產史以及城市發展的重要參考數據。1977年，這套民國時期中國地政研究中重要的參考數據集——《中國地政研究所叢刊·民國二十年代中國大陸土地問題資料》由臺北成文出版社和美國中文數據中心聯合影印出版。

（二）民國時期城市史研究中與房地產相關的其他研究

在民國時期城市史研究中，與房地產相關的研究方向有民國時期中國城市史其他相關研究、民國時期土地管理制度及土地關系的研究、民國時期契證研究等三個方面。

1．民國時期中國城市史相關的其他研究

民國時期城市史研究中除了關于城市房地產業方面的研究外，還有很多研究者對其相關的課題進行了很多有意義的研究，對本書的寫作有很大的借鑒作用。如隗瀛濤主編的《中國近代不同類型城市研究》，以獨創的現代視角對近代中國不同類型城市進行劃分，進而分別探索其城市化進程中的開發經過、發展動力、相互關系以及興衰成敗歷程等。在何一民所著《近代中國衰落城市研究》中，主要分析制約城市發展的各項因素，并最終歸納出由于政治變動、經濟發展、軍事影響以及地理交通等地緣因素等原因造成了近代城市的衰落。美國人施堅雅所著《中華帝國晚期的城市》，以論文集的形式試圖提供觀察“城市”的多重視角，以此發掘城市研究中的多種可能性，豐富了近代城市研究的體系結構。另外，近代城市的單體城市研究，則應以四部近代城市史學研究中的重量級著作為代表：《近代天津城市史》《近代上海城市研究》《近代武漢城市史》和《近代重慶城市史》。“它們是建國以來以新的方法和理論來研究中國近代城市史的學術專著，其宏大的篇幅和具有開創精神的立意，是能夠代表我國近代單體城市研究水平的權威性著作。”更有張仲禮、熊月之、沈祖煒主編的《長江沿江城市與中國近代化》，張仲禮著的《近代上海城市研究（1840—1949）》，戴逸、張世明著的《中國西部開發與近代化》，王笛著的《跨出封閉的世界——長江上游區域社會研究》，梅朋、傅立德著的《上海法租界史》，徐雪筠等譯編的《上海近代社會經濟發展概況（1882—1931）》等優秀城市史研究著作。近年來，受西方微觀史、新文化史學以及社會史研究興盛的影響，城市專題研究特別是與社會文化相關“小”題目歷史備受研究者青睞。留美學者王笛所著的兩本微觀史作品《茶館：成都的公共生活和微觀世界，（1900—1950）》和《街頭文化：成都公共空間、下層民眾與地方政治，（1870—1930）》，因充分地借鑒了西方學者的理論和方法并付諸實踐，而具有重要的方法論意義，廣受學界稱贊。

20世紀80年代以來，更有一些學者對民國時期的城市史展開更為廣泛詳盡的研究考察，探討有關民國時期中國城市的經濟、政治、社會，以及物質和文化轉型的諸多課題。如謝璇著的《1937—1949年重慶城市建設與規劃研究》，忻平著的《全息史觀與近代城市社會生活》，吳薇著的《近代武昌城市發展與空間形態研究》，史明正著的《走向近代化的北京城：城市建設與社會變革》，沈毅著的《近代大連城市經濟研究》，王鶴、呂海平著的《近代沈陽城市形態研究》，曲曉范著的《近代東北城市的歷史變遷》，張利民著的《華北城市經濟近代化研究》，歐陽樺著的《重慶的近代城市建筑》，于海漪著的《南通近代城市規劃建設》等。在外國學者的研究中亦有許多聚焦近代中國城市社會經濟及文化課題，例如秦邁克（Michael）的研究聚焦于廣州市政府，魏斐德（Frederic）分析了上海警察，美國學者司昆侖（Stapleton）調查了成都的城市規劃及管理，史明正（Shi Mingzheng）剖析了民國北京城市基礎設施改造，羅芙蕓（Ruth）研究了天津公共衛生局，以及其他關于城市建設和城市公用事業發展的課題。這些著作多以特定城市的某一方面為探討焦點，從以點帶面的論述中闡述中國近代城市基礎設施與新制度的發展，對各種城市改革項目的評價亦趨于多樣化。

2．民國時期土地制度和土地管理方面的研究

本書寫作亦涉及民國時期土地制度和土地管理方面，作為傳統的重點研究方向，國內在這方面的研究成果可謂汗牛充棟，主要可分為政治體制、法制和思想史三方面。政治類主要有金德群主編的《中國國民黨土地政策研究（1905—1949）》，不僅全面探討了國民黨統治時期的土地政策，更重點研究了孫中山的平均地權綱領、國民革命時期的土地綱領、十年內戰時的土地法規、抗日戰爭時期的土地政策、抗戰勝利后的土地改革方案等，是研究民國時期國民黨土地政策和土地法規的一本力作。成漢昌著《中國土地制度與土地改革：20世紀前半期》，該書分三編從土地的基本制度、國民黨的土地理論與土地政策及實踐、中國共產黨的土地理論與實踐問題三方面研究中國近代的土地制度和土地改革問題。馬學強著《從傳統到民國時期——江南城鎮土地產權制度研究》是研究明代至民國時期江南城鎮土地產權制度變遷的專著，在大量運用契約文書及檔案數據的基礎上，對土地產權的起源、演變等過程做了詳細分析和深入研究。張佩國先生在近代土地問題方面影響較大的兩部著作：《近代江南鄉村地權的歷史人類學研究》和《地權分配·農家經濟·村落小區——1900—1945年的山東農村》，突破了國內學者常用的制度史或經濟史的研究方法，采用“總體的歷史”的方法，多學科多向度地進行了中國近代土地問題相關研究。

另外，思想史界也對土地問題有所關注，其中很值一提的是鐘祥財教授所著《中國土地思想史》。該書通覽了中國古今歷代學人及政治家的著作，將歷代有所建樹的土地思想家的思想分別進行了總結、分析、比較、評價。該著作可謂場面宏大、史料豐富、理論深邃、評論中肯，其中關于近代土地思想家的論述和分析對本書有很大啟發。賈彩彥著的《近代上海城市土地管理思想》以上海華界土地管理思想的演變為主線，采用傳統和近代以及中西比較的方法，主要對上海城市土地管理的政策思想進行了分析。除了上述研究土地問題的歷史學專著外，專題論文方面有左用章著的《評國民黨政府1930年頒布的〈土地法〉》，鄭慶平、李靜、段本洛、陳廷煊等對民國時期土地租佃關系問題的論述，史建云對華北土地交易問題的研究，葉美蘭、王方中對地價問題的研究，向達之、烏廷玉等人對局部地區的租佃與田賦問題的探討等。在法律制度方面，有趙曉耕、何莉萍著的《試述民國初年的土地政策與立法》，何莉萍撰寫的《南京國民政府土地政策和土地立法之評析》等。

3．民國時期房契地契方面的研究

這方面的研究主要有曹伊清著的《法制現代化視野中的清末房地產契證制度——以南京地區房地產契證為范本的分析》。該書以清末南京地區官契、票證、執照等房地產契證作為分析模板，從法制現代化研究的視角，通過與其他地區或城市房地產契證的對比，分析研究清末房地產契證制度的變化與城市商品經濟發展的具體關系，以此探究城市近代化及法律現代化的關系。張小林所著的《清代北京城區房契研究》，從明清之際京城房契的變化看保甲制變遷，包括清代北京城房契官文書、旗人房契、旗房制度、鋪面房房契以及房契中的“銀主”等多方面內容。另外還有羅志歡著的《清代廣東土地契約文書匯編》，汪柏樹著的《徽州土地買賣文契研究——以民國為中心》。論文方面有張曉霞的《清代和民國房契檔案及其開發利用途徑》，石玉華的《從“老房契”文化探究民間房地產交易》，謝全發的《中國近代揚州民間契約傳統與變——以房契為例》，陳增輝的《從地契看中國近代封建土地制度及民俗——以〈故紙拾遺〉中的文獻為例》，王純和秦雙星的《近代自貢地方契約——從自貢西秦會館地契檔案說起》，以及李葆華的《歷史的見證——讀兩張老房契檔案》。

（三）民國時期成都發展史及與城市房地管理相關的研究

何一民的專著《變革與發展：中國內陸城市成都現代化研究》，以成都由傳統農業城市向現代化工業城市的轉型為主線，“以一種全面、客觀、科學的眼光和方法解釋中國城市發展，不僅為城市現代化研究開辟了新的視角，也為單體城市研究和不同類型城市研究提供了一個良好的借鑒”。2011年成都通史編纂委員會編寫了《成都通史》，全書分為古蜀時期、秦漢三國（蜀漢）時期、兩晉南北朝隋唐時期、五代兩宋時期、元明時期、清時期、民國時期共七卷。《成都通史》的內容涵蓋成都經濟、政治、文化和社會等各方面演變、發展的歷史進程，著重勾畫以成都城市文明為核心的城市基本發展軌跡。另外還有傅崇矩所著的《成都通覽》，張學君、張莉紅合著的《成都城市史》，馮至誠著的《市民記憶中的老成都》，鄭光路著的《成都舊事》，成都市群眾藝術館編的《成都掌故》，曾智中、尤德彥著的《文化人視野中的老成都》，流沙河所著的老城市系列《老成都·芙蓉秋夢》，路得·那愛德、王玉龍合著的《消失的天府》等作品，從不同角度探討了民國時期成都城市相關問題。

曾敏主編的《中國－四川－成都土地制度沿革》，介紹了中國以及中國的四川和成都在各個歷史時期土地制度產生的背景、內容及歷史意義，各個歷史年代土地制度變遷的歷史沿革，等等。由成都市國土資源局組織編寫的《成都土地契證》一書，內容涉及清末以來成都民間和官方簽訂的各種土地流轉契約和政府頒發的各種不動產權利證書，將歷年土地契約與證書加以科學分類和編排，主要以實物圖片形式來表現，實用性和資料性強。另外，由譚繼和先生主持，成都市房產信息檔案館和成都房地契證研究項目組共同編寫的《成都房地契證文化的經典記憶》一書，以翔實的契證檔案為依托，論述清代以來成都房地產契的歷史發展及管理變遷，又分別從公館系列契證、教堂系列契證、商業場、寬窄巷子、賁園書庫、馬王廟街等老街契證，多方面講述成都近代以來的文化變遷。

論文方面，首先是杜澤江關于成都城市建設和房地產問題的系列研究文章：《成都首次擴市建設紀實（上）》《成都的房地產“串串兒”》《成都市第一次土地登記》《成都涉外用地管理》《民國時期四川土地清丈紀實》《民國時期四川地政人才培訓記》《民國時期成都首次地價評定紀實》《川政統一，成都市政省府繪圖——民國時期成都首次擴市建設紀實（一）》《避戰川內房源緊，華西壩上建設忙——民國時期成都首次擴市建設紀實（二）》《強征民地激民憤，新村建設夢破滅——民國時期成都首次擴市建設紀實（三）》《甘綏廬購地謀發財，籌委會失誤陷被動——民國時期成都首次擴市建設紀實（四）》《騎虎難下省府丟“包袱”，收拾難攤市府接“碳圓”——民國時期成都首次擴市建設紀實（五）》《成都市區首次區劃調整經過》等，張莉紅的《民國時期成都城市的興衰》，張彥的《清代、民國時期成都房產契證述略——以成都市房產信息檔案館館藏契證為主》，以成都市房管局檔案館館藏清代、民國成都房契為基礎，從清代、民國時期房產管理機構、房契制度、成都社會經濟變遷、成都城市形態風貌等方面闡述房契檔案的學術研究價值。應該指出的是，2002年本學院范瑛學姐所作碩士論文《近代中國城市空間結構的歷史演變——以成都為例》、2009年四川師范大學甄京博同學所作碩士論文《土地管理與都市社會——以成都為中心的考察（1936—1949）》，以及2015年四川師范大學黃心同學所作碩士論文《民國時期成都房地管理及糾紛研究》，分別從不同的角度及不同的方面部分探討了成都民國時期房地產發展相關的問題，為本書的研究提供了借鑒。

近代成都城市研究也吸引了外國研究者的興趣。美國學者司昆侖所著的《文明進程中的成都：中國的城市改革1895—1937年》（Civilizing Chengdu: Chinese Urban Reform, 1895－1937, Harvard University Press, 2000），以清末新政和近代都市改革為主要內容，研究近代市政概念和管理如何在成都形成。作者認為“始于1901年的成都市政改革是地方上對清政府提倡的新政運動的一個積極的響應，也得到民間的積極支持，其目的是使市政‘文明’化。盡管辛亥革命打斷了清末新政，但二十年代成都的市政改革事實上是重整旗鼓，試圖完成新政時期的未竟事業”。另一位學者王笛則細致地從微觀角度調查了近代成都街道的變遷。著重探究了城市平民和公共空間的關系、小區與鄰里在公共生活中扮演的角色、城市改造運動和辛亥革命如何改變了日常生活，以及大眾文化和地方政治如何相互作用等問題。王笛認為“20世紀初成都的公共空間的生活被徹底改變，由此導致了城市公共空間的重建，民眾公共角色的再創造，以及普通市民、地方精英、政府之間關系的再定義”，之后對茶館的研究是王笛關于新文化史和微觀史的進一步探索。如同“茶館是個小成都，成都是個大茶館”所描繪的，茶館生活是這座城市及其居民生活方式的一個真實寫照。“該書試圖再現成都的公共生活方式和文化形象，勾畫在公共生活的最基層單位上日常文化的完整畫面。通過挖掘在成都茶館中所發生的形形色色的大小事件，建構茶館和公共生活的歷史敘事和微觀考察，以期將讀者帶入城市的內部，提供一個在‘顯微鏡’下觀察城市社會的機會。”