前言

民國時期，作為城市繁榮發展的基礎，初萌的城市房地產對于城市的興旺發展尤為重要。本書試圖從縱橫兩方面，先從民國時期以來成都房地產管理概況、內容、形式等基礎概念出發，再以成都城區范圍內與房地產相關的歷史事件、歷史背景為經；以成都民國時期城市房地產管理相關的參與主體和承載客體，以在房地產產業中的各個環節為緯，細細編織民國時期成都房地產管理發展的歷史，并逐個探討在這一歷史階段中出現的富有時代和地區特色的各種問題。

本書論述的主體為這一歷史階段內與成都房地產管理相關的概念、發展過程及存在的種種問題等。在研究方法上，力求立足于相關歷史檔案及統計資料等基本史料，以史料學方法為研究的基本方法，同時引入如數據統計法、比較法、系統論證法、案例分析法等多學科綜合研究的方法，力求將民國時期成都城市房地產管理的各個方面以更豐富立體的形態展現出來，以饗讀者。以下通過六部分具體論述對研究課題進行簡單介紹。

一、民國時期成都房地產管理概況

清末之前的成都城市因實行城鄉合治，沒有專門進行城市房地產管理的機構。與傳統房地產管理相比較，民國時期成都房地產管理的范圍由于城市地域的擴張而較為廣闊：成都市城區面積由民國13年（1924年）的“東北不及三里，西南不及二里”的范圍，經歷數次艱難的勘劃、交割，至1945年已擴大至35919畝。城市房地產類別更加豐富：民國時期城市房地產公產的范圍包括政府機關及社會團體的土地房產，以及官辦學校所有學田和房產及用于公共事業設施的房地產。私產的范圍更為廣泛，除去傳統用于居民居住和提供生活日常需要的商業、手工業房地產外，隨著民國時期城市新興工商業的發展，還出現了各種類型的工業和商業房地產。住宅類房地產的類型亦更加多樣化，除傳統民居外，還有軍閥豪紳修建的各式公館洋樓，以及由政府出面主持建設的新式住宅小區。

城市的近代化使得城市房地產管理所面臨的問題更多更復雜。在此情況下，成都民國時期城市房地產管理無論是規模還是管理方法皆須不斷發展進步，方能適應不斷變化的發展形勢。首先是通過建立健全城市房地產管理相關法律法規來規范房地產市場，其次是建立房地產管理的專業機構。土地管理處和地政科等房地產管理機構相繼成立，最終將城市房地產管理落到實處。

二、民國時期成都房地產管理的內容及方式

民國時期政府對成都房地產的管理經過了一個逐步完善發展的過程，除以傳統的通過房屋契證和保甲制度等方式參與房地產管理外，在民國時期中國地政事業逐漸開展的情況下，城市地價調查和土地整理也成為進行房地產管理的重要渠道。隨著成都市政建設和地政工作的逐步開展，成都市先后在1938年和1942年進行了兩次大規模的地價調查工作，其中1942年的地價調查是為進行地價申報，進而為開征土地稅而進行的準備。征收稅費捐費是民國時期政府進行房地產管理的主要目的和重要方式。較之清末的城市房地產稅費，民國時期涉及房地產管理的捐稅費用名目更多、規程更細，對房地產管理的作用和意義也更大。民間參與房地產交易的還有房牙、掮客以及對這些房產中介進行管理的房地產行會。隨著抗戰時期成都房地產交易市場的繁榮，甚至出現了近代意義上的房地產公司。

三、民國時期成都房地產管理中的重大工程項目

在民國時期成都城市房地產發展的歷程中，一些重大的工程及重要的事件對于成都房地產發展及管理顯得尤為重要：“滿城”的開放進而發展成為早期的城市住宅區。在市政初興的20世紀二三十年代，四川省、成都市政府推出了“新村”建設計劃并付諸實施。為此成立“成都建設新村籌備委員會”，從項目規劃、工程運作、經費籌措，及至征地放地，都盡力籌劃，努力施行，力求成為當時全國此類城市建設項目之“模范新村”。雖然“新村”建設到后期征地和建設時，受到時局及人禍等方方面面因素影響而最終未能達到預期效果，但這次努力的嘗試為后世提供了豐富的經驗和深刻的教訓。它作為由成都政府主導進行的房地產開發建設的一項重要工程，同時也開發了城南華西壩及新村、蓉村地區的土地，在民國時期成都房地產管理及開發建設史上更具有重大意義。

“新村”建設是政府為建設新型的住宅區而做出的努力，而同時進行的國立四川大學校地遷移則開始了新的文化區的建設。國立四川大學的成功遷建不僅給學校發展創造了更廣闊的空間，也為城南郊土地開發建設做出了卓越的貢獻，使得原來的荒地孤冢發展成為人煙稠密、文化昌盛的地區。

從民國時期成都房地產相關重大工程的建設和發展中，可以看到政府在房地產項目中的參與程度和管理日益加強，甚至出現了“新村”建設這樣完全由政府主導的房地產建設工程，雖然如“新村”建設和皇城——中央商業區這樣的房地產項目并沒能達到預期的目標，但可以看到民國時期的成都城市管理和建設者們按照既定的規劃為成都城市近代化所作的努力。

四、民國時期成都“房荒”及政府的處理措施

戰爭是民國時期影響地區房地產發展的一個重要因素，在民國時期成都市房地產發展過程中體現最為明顯的即是抗戰時期房地產的發展和隨后出現的“房荒”危機。抗日戰爭時期，隨著國民政府遷渝和大量機關單位、工商企業、學校等文化團體涌入四川，成都市區人口驟增，房價暴漲，國民政府也加大了對成都等內地城市的重視和投入，成都市政府加強城市公共設施建設，附城區及城近郊地區的土地也得到了開發。

城市房地產的發展速度不能趕上居民住房需要的增長速度，或者說是城市住宅房地產發展的滯后與城市住宅房地分配不均衡相結合，最終導致了從抗戰后期開始的城市“房荒”。房荒是社會之病，民國后期的房荒是戰亂中各種社會矛盾積累的產物，同時也加速了城市中社會矛盾的激化。在有限條件下，當時的省政府和市政府為挽救危機而在城市房地產管理方面所做的努力，對后世的城市房地產管理亦是有一些借鑒作用的。

五、政府對于民國時期成都房地產業相關組成環節的管理——建設和經營

民國時期成都城市房地產興起之初，民間進行房地產開發的力量薄弱，所以大部分有一定規模的開發項目都是由政府或相關機構主持開發興建的。本章選取筑路征地、皇城地區開發征地、“新村”建設中的征地以及抗戰中因打通防火巷而進行的征地案例進行研究。隨著開發建設項目的增多，拆遷安置、征地賠償的問題也日益成為與開發征地伴生的問題，問題解決得好不好關系到整個開發建設工程能否順利開展。在政府參與主持的多項工程中，政府也逐步加強了對賠償安置問題的重視與處理，并通過規章條例予以保障。但應該看到的是，民國時期由于政局動蕩、戰亂頻生，軍閥以暴力征地，拆遷戶利益難以得到保障的事件亦多有發生。

民國時期房地產項目的興建，除公共設施建筑或前文論述的政府參與建設的大型工程項目外，多是由居民或法人團體自籌自建的。政府對其的管理，一方面是做好建設項目的申報登記，另一方面則是通過管理施行房地產建設或改造工程的營造廠商來進行的。

房地產交易環節是房地產實現其價值的重要環節，同時也是管理最為繁復、操作起來最為困難的一個環節。民國時期的房地產市場是自由經濟市場，其房地產市場發展受政治經濟多方面因素影響，并最終通過房地產價格顯現出來。本章通過民國時期房地產交易中買賣、典當、租賃和有條件的產權交換等幾種形式，特別是成都房地產交易中存在的大佃權問題、租押關系、二房東問題，以及民國時期所做成都市各界房租指數研究等幾個方面對民國時期成都房地產交易環節的管理進行研究。

六、民國時期成都房地產糾紛研究

民國時期城市房地產業尚處于新興階段，早期房地產糾紛的案例多集中于市民或法人團體之間關于房地產產權的轉移，如買賣、租賃、抵押、繼承等，或涉及相鄰權、劃界不清等糾紛。隨著近代城市開發建設的進行，產生了土地開發中關于征地補償的房地產糾紛，這種糾紛多存在于主持開發項目的政府或機構與被征地業主之間，如在成都“新村”項目中就暴露出房地產糾紛的產生除因產權不清、豪強侵占等原因外，還有房地產管理中法令推行不力，地籍管理混亂，官員玩忽職守，遇事相互推諉等問題。而抗戰中的“房荒”又使得城市房屋的租佃糾紛成為那一時期數量最多的房地產糾紛。較之民國以前傳統城市的房地產糾紛，民國時期成都房地產糾紛呈現出數量激增及形式多樣的趨勢。第六章的房地產糾紛研究不僅反映出民國時期人民對私有財產的重視與維護，更暴露出在民國時期城市房地產產業發展過程中所牽涉的紛雜的社會關系和利益沖突。

七、結論

經過對成都民國時期房地產管理基本狀況、管理方式及內容、涉及房地產的重大工程項目、民國時期成都房荒及處理措施、相關房地產建設和交易環節管理、房地產糾紛管理等涉及民國時期成都房地產管理各方面的詳細研究，從中總結出關于民國時期成都房地產管理演變歷程中的幾個特點：（1）民國時期中國社會正在從傳統的以農村為基礎的自然經濟向以城市為中心的工業時代轉型，近代化與城市化是時代的主旋律，而城市房地產管理是民國時期城市發展的必然要求。（2）民國時期以來，成都城市房地產管理逐漸向規范化方向發展。（3）成都市房地產管理深受地方政治影響。（4）戰爭對于民國時期成都城市房地產管理的發展是機遇也是挑戰。（5）社會文化因素對民國時期成都房地產管理有一定的影響。

綜上所述，民國時期成都房地產管理和發展狀況是民國時期成都城市地緣、政治、經濟、人口、社會習俗等各方面因素綜合影響所致，同時也是民國時期成都政治、經濟、文化等城市近代化的集中體現，它的發展過程也是成都城市近代化過程中的一個重要方面。

時維今日，2017年上海華頓研究院公布“2016年中國百強城市排行榜”，成都作為中國西部近年發展最為迅速的中心城市位列全國百強城市第五，作為“新一線城市”的代表異軍突起，這其中房地產產業的貢獻不可小視。據上海易居房地產研究院發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》稱，2016年成都以成交面積2909萬平方米位列全國之首。

面對城市欣欣向榮的現在與未來，作為一名土生土長的成都人，尤想把這座城市過去建設的艱辛與發展記錄下來，作為城市發展過程中回顧思考的線索。故筆者遍訪成都市的檔案館、圖書館、房地產檔案管理單位，在故紙堆中尋訪線索、在歷史檔案中搜尋材料，歷時兩載，方成本書，僅以此書紀念民國時期成都房地產管理之初創與艱辛。

甘露華

2017年4月