第一節(jié) 通過房屋契證對房地產(chǎn)進行管理

一、房契及房地產(chǎn)檔案的基本概念

房地產(chǎn)契是田房產(chǎn)交易的契據(jù)，西周時期就把買賣、抵押、典當(dāng)田房產(chǎn)稱為“契”。“契”的本意是指“合約”，又叫“契約”，必須雙方收執(zhí)、“兩知之”才能稱為“契”。這種契約還另有專門名稱，叫作“質(zhì)劑”，或叫作“契券”（《荀子·君道》）。又叫作“右契”，“一書兩扎，同而別之”（《禮記》），就是一份契約，把同樣的內(nèi)容書寫兩份，買賣雙方各自保存一份。這種契約形式歷代沿用，至今已有3000多年歷史。

“房地交易是按房地契約的規(guī)定將房屋的土地權(quán)益進行轉(zhuǎn)移，以此將成文法的固定規(guī)則確定為貨幣關(guān)系。”在民間房地產(chǎn)交易中廣泛使用的房屋買賣契約文書分為官契和民契，是城市房地產(chǎn)買賣中重要的法律憑證，體現(xiàn)了封建法典、國家政令對實際生活中法權(quán)關(guān)系的概括和規(guī)范。

中國使用契約歷史較早，在青銅時代就有了契約的雛形。在現(xiàn)存至今的青銅器上，就發(fā)現(xiàn)了刻有不少契約錄文及含有契約內(nèi)容的文字。據(jù)學(xué)者目前考證到的中國最早的房地契約，是漢代的“買地券”“受奴買田契”。繼漢之后，東晉朝創(chuàng)立了中國最早的契稅制度，規(guī)定民間進行房地產(chǎn)交易，必須訂立契約文書，并依照國家律例繳納相關(guān)的稅銀。《隋書·食貨志》曾載：“晉自過江，凡貨賣奴婢、馬牛、田宅，有文券，率錢一萬，辦理估四百入官：賣者三百，買者一百。無文券者，隨物所堪，亦百分收四，名為散估。歷宋、齊、梁、陳，如此為常。”

唐以后，隨著土地私有制的發(fā)展，房地契約制度也隨之發(fā)生演變，房地產(chǎn)交易形式以契約形式交割形成了較為完善的由申碟、立賬、立契、稅契、推收過割等環(huán)節(jié)構(gòu)成的系統(tǒng)程序。

傳統(tǒng)契證制度在清代逐漸發(fā)展完善，形成于清嘉慶年間的《寫契投稅章程》認(rèn)為，歷代以來通過房屋契證對房地產(chǎn)交易進行管理，是政府進行房地產(chǎn)管理的主要手段之一。成都府屬各縣在光緒十年（1884年）開始自印契式，以某縣契式為名稱，自行統(tǒng)一編以某地縣宗第某號等，并注明“別州縣不許借用”等字樣。凡買賣田地者徑到縣田房申請，照格式書寫契文，內(nèi)容與民契無大異，是為官契。1908年，四川總督府宣布廢除了沿用多年的契尾及之前各縣自印的“小官契”，改用藩署統(tǒng)一制發(fā)的“正契格”，規(guī)定民間買賣田地，一律以正契格書寫契約。每申購正契格一張，繳工本銀二兩，一兩歸藩司，一兩歸總督署。后四川布政司及經(jīng)征局規(guī)定凡賣款十千錢以下者，免用正契格，只領(lǐng)執(zhí)據(jù)一紙粘于自書契約之后，經(jīng)蓋官印后作管業(yè)憑證。執(zhí)據(jù)名為“小契”，每千錢交小契工本費五十文。

清代的地方土地管理是通過縣署對地方的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進行管理，以便征田賦。對地籍的管理編為保、區(qū)、圖、圩、號五級，號內(nèi)分戶，并以圖為單位編制魚鱗冊。在編定地籍的基礎(chǔ)上，確認(rèn)每一地塊的所有權(quán)人，核發(fā)產(chǎn)權(quán)憑證。舊式的田地產(chǎn)權(quán)憑證為田單，單上注明某保、某區(qū)、某圖、某字圩、某號、畝數(shù)、原糧、客戶姓名等信息。

清末的地籍資料殘缺，認(rèn)定權(quán)屬的歷史依據(jù)已名不符實。1930年，經(jīng)過戶地清丈、地籍調(diào)查、求積制圖、編定地丘號，以丘號為序，編制“丘領(lǐng)戶”冊，即以地丘號為序編制的業(yè)主名冊。從1931年到1936年，當(dāng)局先后進行城區(qū)和市郊第一次土地登記，編制以業(yè)主姓氏筆畫為序的“戶領(lǐng)丘”冊和他項權(quán)利申請登記冊。上述“丘領(lǐng)冊”“戶領(lǐng)丘”冊的編制，結(jié)束了清末以來人（業(yè)主）、地（地籍）、稅（契稅）互不一致，地籍混亂的局面。1939年，又分別設(shè)立移轉(zhuǎn)登記簿，為掌握房地產(chǎn)的異動提供依據(jù)，根據(jù)管理工作的需要，設(shè)置土地登記總簿和業(yè)主姓名索引卡等檢索工具。至此，以地籍為主的產(chǎn)籍開始形成。1939年成都市政府設(shè)地政科，負(fù)責(zé)土地測量、清理登記、辦理移轉(zhuǎn)變更，進行搜集整理，重建以地籍為主的產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)的工作。

1950年，成都市人民政府地政局接管民國時期市政府地政科的地籍資料，計有：“土地登記申請書191冊（以業(yè)主姓氏筆畫順序歸戶），姓名索引簿33冊，土地登記總簿205冊，移轉(zhuǎn)登記申請書62冊，移轉(zhuǎn)登記總簿83冊，變更登記申請書1冊，他項權(quán)利登記申請書3冊，市郊土地登記申請書8宗，城廂調(diào)查簿32宗，市郊調(diào)查簿141冊。”

民國時期的產(chǎn)籍資料存在重地產(chǎn)輕房產(chǎn)的問題。新中國成立初，為重新建立能全面反映房地產(chǎn)權(quán)屬的產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)，有關(guān)部門于1952年在成都全面開展房地產(chǎn)總登記。通過土地測繪，地籍調(diào)查，申請登記，追查歷史憑證，搜集民間各種契約、契格、合同、協(xié)議、證明，有的追查到清代或更早的資料，整理出能反映歷史和現(xiàn)狀的“地”字檔案53744卷，為新中國時期開展成都房地產(chǎn)管理工作奠定了基礎(chǔ)。

民國時期的成都市房產(chǎn)信息檔案除清末以來的房契檔案外，還有其他許多能夠說明房產(chǎn)信息，記錄房產(chǎn)轉(zhuǎn)移和改變的土地所有權(quán)證狀、轉(zhuǎn)讓證明、管業(yè)證明等。這些檔案資料除四川省、成都市檔案館地政檔案中有部分保存外，皆由成都市房地產(chǎn)管理局成立的成都市房產(chǎn)信息檔案館保存，該館內(nèi)更保存了大量自清代以來的成都房地產(chǎn)檔案，就現(xiàn)在清理出來的情況，僅老房契就有三四十萬份之多。這是研究民國時期成都房地交易和土地管理的重要原始材料，也是進行民國時期成都城市發(fā)展研究的一個資料寶庫。

二、民國時期成都房契的分類及演變

傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易，一般是通過中介人，即傳統(tǒng)的房牙、掮客介紹，雙方協(xié)商一致后訂立契約，其具體過程一般由以下程序構(gòu)成：先由買方交納一定數(shù)額的定金，在契約上寫明買賣雙方姓名、房地產(chǎn)坐落、大小、結(jié)構(gòu)、四至等房地產(chǎn)的具體信息，再邀請鄉(xiāng)約、保甲、近鄰、街坊、中證人等簽章作保，并設(shè)宴請客，送禮金酬謝。待房產(chǎn)交割完畢后，立掃盤契。再上報地方政府辦理相關(guān)房地產(chǎn)交易的“公告”或“宣告”事宜。經(jīng)“公告”期滿無異議的，交易雙方還應(yīng)會同四鄰清界，再次邀請鄉(xiāng)約、保甲、近鄰、街正、中證等人，設(shè)宴告知，之后正式簽訂“杜賣”或“摘賣”文契。交易結(jié)束后，買方憑契約到地方官府主管稅收之機關(guān)上稅、加蓋官印并張貼印花，憑此“紅契”管業(yè)。這種房地產(chǎn)交易形式雖儀式繁瑣，但體現(xiàn)了傳統(tǒng)封建宗法社會對房地管理習(xí)俗的影響，其由來已久，在民間相沿成習(xí)，影響深遠(yuǎn)。

在傳統(tǒng)房地交易中，雙方訂立買賣或典當(dāng)房地產(chǎn)契據(jù)時，若未經(jīng)官府加蓋印章，一般認(rèn)為不具備法律效力，所訂契約稱作“白契”，也叫“草契”。房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人經(jīng)過向官府呈報、備案、納稅后，官方在“白契”上加蓋官印，加有大紅印章，故稱“紅契”。

清末出現(xiàn)了統(tǒng)一印刷格式的“官契”。官契是房地產(chǎn)、土地買賣市場漸趨規(guī)范，社會經(jīng)濟漸趨成熟的產(chǎn)物，在民間也被稱為“紅契”。在官契上，不但有買賣雙方當(dāng)事人的名字、房產(chǎn)地址、數(shù)量、結(jié)構(gòu)、四至、價格等基本信息，而且還有官府的印章。

現(xiàn)以宣統(tǒng)元年（1909年）四川布政使司頒發(fā)的彭蔡氏購買葉雙福名下房產(chǎn)的官契一份為例（原圖見附錄十三）：

四川布政使司為給發(fā)官契事照得本省田房契稅，經(jīng)督憲趙奏定章程，凡有業(yè)戶投稅將原契發(fā)還，并將副紙黏附存根發(fā)給官契收執(zhí)為據(jù)。茲據(jù)華陽縣純化街人業(yè)戶彭蔡氏憑中陳德五等牙行，買得原業(yè)主葉雙福名下，向在無名下完糧無，界內(nèi)所載純化街鋪房貳間，四至分明，并無紊亂，以及未經(jīng)檢點之物一并售盡。向坐南五局場純化街，地方東至街心，西至倪姓，南至蕭姓巷心，北至周姓。買賣契價經(jīng)中人交割清楚，于宣統(tǒng)元年五月一十六日成契，共計契價銀壹百玖拾兩，照章共應(yīng)收稅銀捌兩五錢五分，加紙張工費銀壹兩，統(tǒng)于元年六月十八日收訖，除將原契印還，并將副紙黏附存根并交備查外，合行發(fā)給官契為據(jù)。并附宣統(tǒng)元年六月二十三給業(yè)戶彭蔡氏收據(jù)。

官契的內(nèi)容包括買賣雙方姓名、房屋位置、功能結(jié)構(gòu)、房屋布局、四至、交易時間、價格、發(fā)契時間及其他與房產(chǎn)相關(guān)需要說明的問題，最后應(yīng)有完稅說明及官府印章。在此份官契中，所出賣房產(chǎn)為葉雙福所有純化街上的貳間鋪房，經(jīng)牙行陳五德說合，于宣統(tǒng)元年五月十六日以壹百玖拾兩賣與彭蔡氏。民國時期的正契，經(jīng)過官版印刷，一般具有統(tǒng)一的格式，并會在其后蓋上官府的印章。官契結(jié)構(gòu)完整、對房屋交易信息描述簡潔準(zhǔn)確、用語精練，加之有完稅說明和官府印章，具有較強的法律證明力，是傳統(tǒng)契證管理中的重要組成部分。

房契的結(jié)構(gòu)可由正契、副契和“契尾”組成，其中正契由房主自己保存，副契交由官府保存，是為房屋買賣之憑證，而“契尾”是粘在契本之后的稅收憑據(jù)，是地契、房契的重要附件，表明土地房屋交易已經(jīng)過官府登記批準(zhǔn)。“契尾”制度肇端于明代中葉，在實際操作中“契尾”由大小兩張紙片組成。契約訂立后，官府負(fù)責(zé)將大紙片附粘于房地契之后，作為付給買主的憑證，小紙片留官府歸檔備查，故又稱作“鴛鴦契尾”。

清至民國時期，土地私有，政府承認(rèn)民間立契，稅印頒證，房產(chǎn)所有人憑證管業(yè)。民國初期，地籍紊亂，遂有政府清理房產(chǎn)之舉。1941年2月，成都市第一次土地登記工作正式開始，至1945年，城區(qū)土地所有權(quán)登記、轉(zhuǎn)移變更登記基本辦理完畢，由成都市政府頒發(fā)《土地所有權(quán)狀》。通過進行房地產(chǎn)的所有權(quán)登記，對房屋建筑等地上定著物進行測量、清丈、估價，記入《土地所有權(quán)狀》，再經(jīng)地政部門查核登記、檢驗稅印后，憑證管業(yè)。此后的房地產(chǎn)交易在買賣雙方立定契約，買方預(yù)付定金后，雙方須執(zhí)定約到市政府地政科（1946年后改向成都市稅稽征處）申請公告，公告期滿后，經(jīng)市地政科派員實地丈量相符，完納契稅，辦理移轉(zhuǎn)登記，換領(lǐng)土地所有權(quán)狀。

而在土地登記完成前的這段時期內(nèi)，成都市政府也曾嘗試以各種形式的《管業(yè)證明書》等土地證明材料，對混亂的土地契證予以規(guī)范管理。其中，“契格”是由官府統(tǒng)一印制，有著固定格式的規(guī)范的契約文本，是后世房地產(chǎn)權(quán)證的雛形。在契格中，和傳統(tǒng)房契一樣需要注明買賣雙方姓名、房產(chǎn)位置、大小、四至、成交金額等房地契約的基本要素。原有的鄉(xiāng)鄰、保甲、街正、中證等保障制約的角色，在契格中均由政府代替，經(jīng)有關(guān)部門鈐印，以維護契約的法律效力，這是房地產(chǎn)管理漸趨規(guī)范的表現(xiàn)。

1945年土地登記完成后頒發(fā)的《土地所有權(quán)狀》，是民國時期成都房地產(chǎn)管理中形式較完善規(guī)范的房地產(chǎn)管理憑證。如下是字區(qū)第205號地《土地所有權(quán)狀》：

四川省成都市土地管理處為發(fā)給土地所有權(quán)狀事，查所有權(quán)人省立少城小學(xué)現(xiàn)有左記土地，業(yè)經(jīng)呈驗證據(jù)核明，登記合行給狀以憑執(zhí)業(yè)此狀：

上地標(biāo)示：

坐落：成都市三區(qū)實業(yè)鎮(zhèn)黃瓦街

區(qū)段地號：冬字區(qū)第205號

面積：伍畝柒分三厘捌毫

種類：宅地

四至：東至207，西至204，南至街，北至街

收件號數(shù)及其年月日：民國三十一年一月二十七日，收件第三五七號

登記號數(shù)及其年月日：民國三十一年四月二日登記第三四八號

地價及定著物現(xiàn)值：申報評估地價：肆伍玖零肆元；

定著物現(xiàn)值：貳零零零零元。

右給所有權(quán)人省立少城小學(xué)收執(zhí)（附分段圖一幅）

處長、副處長蓋章

中華民國三十三年十月十四日

《土地所有權(quán)狀》反映當(dāng)時成都城市管理的狀況，如這份民國33年（1941年）實業(yè)鎮(zhèn)黃瓦街冬字區(qū)第205號土地的土地所有權(quán)狀，即對當(dāng)時此處土地的所有權(quán)人、所屬的行政區(qū)劃、位置、面積、四至、地價及定著物現(xiàn)值和登記情況等均有詳細(xì)記載。這份《土地所有權(quán)狀》代表了當(dāng)時登記的情況，除文字描述外，另附有平面圖，更為直觀。

三、房契資料中反映的民國時期成都房地產(chǎn)管理情況

清末政府為將契稅提歸國有，于1909年廢除原有的包繳制，改各地藩署戶糧房為省經(jīng)征總局。在四川省經(jīng)征總局之下設(shè)成都、華陽兩縣經(jīng)征分局，征收田房契稅，并廢除清代長期使用的“契尾”制度，改用“官契”，由縣政府加蓋官印憑證管業(yè)。同時，大量的官契亦由四川布政使司發(fā)出。如宣統(tǒng)元年（1909年），四川布政使司曾向華陽人彭蔡氏頒發(fā)其購買葉雙福名下房產(chǎn)的官契一份。“四川布政使司為給發(fā)官契事照得本省田房契稅，經(jīng)督憲趙奏定章程，凡有業(yè)戶投稅將原契發(fā)還，并將副紙黏附存根發(fā)給官契收執(zhí)為據(jù)。”（參見附錄十五）“四川布政使司”是清末四川全省的民政管理機構(gòu)，相當(dāng)于“省長公署”，這時雖然發(fā)放“官契”，但還是由“布政使司”直接管理發(fā)放，說明當(dāng)時還沒有分離出專門的房地產(chǎn)管理機構(gòu)。同時，清政府設(shè)立印花局，開始對房地產(chǎn)交易征收印花稅，由度支部印制。

辛亥革命之后，在市政府地政機關(guān)建立之前，較長時間內(nèi)四川省國稅、財政部門都參與了成都市的田房交易管理。如1914年北洋政府頒布條例，對于房地產(chǎn)管理開始采用新契紙，由此成立的四川省國稅廳籌備處即是新契紙的頒發(fā)機構(gòu)。現(xiàn)存的許多由當(dāng)時四川省國稅廳和財政廳等部門發(fā)出的房契可以說明這一情況，如民國3年（1914年）5月17日，四川省國稅廳籌備處驗看了雍正時期虎興貴賣與閔國柱的房契后，給閔國柱發(fā)新證“官契”：“四川國稅廳籌備處，為給發(fā)官契事照得本省田房契稅，經(jīng)本處查照，向章核定凡有業(yè)戶投稅將原契發(fā)還，并將副紙黏附存根發(fā)給官契收執(zhí)為據(jù)。”又如民國6年（1917年）四川省財政廳也因成都縣人戶清真義學(xué)購買原業(yè)主賈鴻如房產(chǎn)事，頒發(fā)給清真義學(xué)房產(chǎn)官契，同樣作為房地產(chǎn)交易的官方憑證。（參見附錄十六）

同時，還存在大量由地方軍政各部發(fā)出的管業(yè)證明，如成都市政府和川軍司令部都曾發(fā)出不同形式的管業(yè)證明，說明民國時期由于軍政勢力大量插手地方土地管理，造成了成都市地籍管理的混亂。為了規(guī)范對公產(chǎn)和官公營產(chǎn)的管理，四川省政府和成都市政府多次組織對全市公產(chǎn)進行清理，并由此成立了四川省公產(chǎn)管理局。1937年11月，四川省地政局在成都、華陽兩地分設(shè)辦事處，開始建立行政分級的地政機構(gòu)。次年，成都市政府設(shè)地政科，“本市土地整理實應(yīng)由市政府地政科負(fù)責(zé)料理，但為人事及事務(wù)管理便利計，于地政科內(nèi)設(shè)成都市政府土地整理辦事處”。

房地產(chǎn)契稅征收也可以從當(dāng)時房契中看出，民國時期征收的房地產(chǎn)管理相關(guān)稅收名目繁多，除契稅外，還有房捐、印花稅、消防稅等，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來不小的負(fù)擔(dān)。至1946年，才有國民政府行政院公布的《收復(fù)區(qū)域各省市縣整理契稅辦法》，規(guī)定對歷代時間形成的房地契紙一律按規(guī)定進行檢驗，合格者換領(lǐng)新契，繳納契稅；而對于聲稱原有契據(jù)毀損的，則須提具證明，經(jīng)審驗合格后，才可予以補發(fā)。這一規(guī)定對于規(guī)范健全地方房地產(chǎn)交易管理制度是有益的。

為了進一步規(guī)范對城市土地權(quán)屬的管理，1941年2月，成都市第一次土地登記工作正式開始，至1945年，城區(qū)土地所有權(quán)登記、轉(zhuǎn)移變更登記基本辦理完畢，由成都市政府頒發(fā)《土地所有權(quán)狀》。通過進行房地產(chǎn)的所有權(quán)登記，對房屋建筑等地上定著物進行測量、清丈、估價，記入《土地所有權(quán)狀》，再經(jīng)地政部門查核登記、檢驗稅印后，憑證管業(yè)。從那時留存下的大量《土地所有權(quán)狀》（參見附錄十八）和《土地所有權(quán)登記表》中，可見成都市政府已經(jīng)將城市土地管理權(quán)屬較好地集中規(guī)范于市政府手中。