前言

當前，我國已經進入老齡化社會。截至2015年底，我國60歲以上的老年人已達到2.2億人，占總人口的16.1%;65歲以上老年人占總人口的10%。高齡老人、（半）失能老人和空巢老人等數量逐年遞增。據《中國城市發展報告（2015）》預計，到2050年，我國老年人數量將超過總人口的34%。不難預見，“超老齡”社會即將提前而至。在“未富先老”的中國特色的老齡化背景下，如何實現老年人“老有所依、老有所養”的養老目標，不僅是對老年群體的社會關切，更關系著整個國家和社會的持久穩定和發展。

金融是一切市場經濟活動的核心。養老的社會化發展通過市場化的運作機制來實現，必將依賴養老金融的有利支撐。受傳統思想觀念和計劃經濟體制的影響，我國的養老一直是通過家庭養老和國家公辦養老院養老等形式來實現，養老的社會化程度還很低。因此，我國的養老產業還處于起步階段，對養老金融的研究也處于空白階段。肇始于西歐的住房反向抵押貸款制度（“以房養老”的主要模式）將老年人住房與養老相結合，創造性地提出了老年人通過以房屋為抵押提前獲取養老金來養老的新觀點，為解決當前我國老年人“有房無錢”的養老問題提供了一條可供選擇的道路。

住房反向抵押貸款是“以房養老”的主要養老模式。其在西方盡管有上百年的發展歷史，但在中國還是一個新生的事物。國外的實踐表明，住房反向抵押貸款雖然存在一些問題，但也是解決養老融資難的一條可行路徑。中國引入這一模式還不久，對其認識還不夠，有必要借鑒西方國家的一些創新性做法，多途徑探索養老金融的實現形式。本書主要以我國社會養老中的養老金融問題為出發點，重點闡述了我國養老的特殊性和存在的問題，提出通過“以房養老”解決養老問題的重要意義，并在此基礎上重點闡述了住房反向抵押貸款養老模式的內容與運行機制。其主要目的在于通過研究和分析住房反向抵押貸款養老模式的運行原理和關鍵問題，論證中國推行此項業務的必要性和可行性，并對中國推行此業務的具體舉措進行較為詳細的闡述。

在具體的內容和結構上，本書主要論述了住房反向抵押貸款養老模式的運行機理、理論根基、產品定價、市場的供求分析、風險防范分析以及我國開展此項業務面臨的問題、優化路徑和配套舉措等內容。

理論根基方面，本書認為，受經濟學、法學、金融學等不同學科理論的影響，住房反向抵押貸款具有較深的理論根基；從理論上論證了住房反向抵押貸款養老模式的可行性和發展意義。

運行機理方面，本書通過分析住房反向抵押貸款的運行要素、運行的特殊性、運行流程和運行模式等闡述了住房反向抵押貸款的運行機理；認為住房反向抵押貸款的運行是一項不同機構參與、各要素相互配套、各流程具有較強的綜合性、復雜性和靈活性的社會工程。

市場的供求分析方面，本書研究了住房反向抵押貸款的供給者和需求者的內涵和特點；分析了影響住房反向抵押貸款供給和需求的相關因素；分析了我國開展住房反向抵押貸款業務的供求現狀與問題。

產品定價方面，本書從金融產品的定價理論和原理出發，論述了住房反向抵押貸款產品定價的概念和影響要素，并提出了住房反向抵押貸款產品的一般公式。此外，重點論述了住房反向抵押貸款產品定價模型，以無贖回權和有贖回權兩種情況對住房反向抵押貸款產品的定價模型進行了分析，認為無贖回權住房反向抵押貸款可通過保險精算的方法進行模型構建；有贖回權住房反向抵押貸款可通過期權定價理論進行模型構建。本書在前人提出的定價模型基礎上，創造性地提出，通過完善有贖回權住房反向抵押貸款產品屬性，利用美式期權的定價原理對有贖回權住房反向抵押貸款產品進行模型構建的政策建議。

風險防范分析方面，本書主要論述了住房反向抵押貸款具有的多類別、多層次的風險，并分別從風險識別、衡量與防范等方面對利率風險、房價變動風險、長壽風險、道德風險、提前還貸風險以及其他風險進行了具體的分析。

在我國開展住房反向抵押貸款存在的問題方面，本書認為，目前我國開展此業務面臨包括金融業的分業經營限制、傳統思想阻擾、法律制度不完善、風險擔保制度缺失、配套政策不到位以及包括住房、金融和房地產市場在內的市場機制不成熟等問題。

在住房反向抵押貸款養老模式的實踐探索方面，本書分析了南京2005年開展的“以房換養”養老模式、上海的“售后返租”養老模式、北京的“以租換養”養老模式以及幸福人壽公司設計的“住房反向抵押貸款壽險”養老模式，并重點分析了這些養老模式存在的弊端和有益啟示。

優化路徑方面，本書針對上述論述的問題，提出了住房反向抵押貸款較為具體的優化路徑，具體包括制定更加具體和系統性的方針政策、設計適合自身實際情況的產品、加快住房反向抵押貸款與養老產業的協調發展、完善和規范市場機制、優化住房反向抵押貸款的發展戰略等。

配套措施方面，本書認為，住房反向抵押貸款是一項綜合性較強的社會性服務產品，需要較為完備的配套支撐體系，具體包括健全的法律法規制度、完善的與社區配套的養老服務、業務宣傳和教育培訓、完備的風險擔保制度、借款人退出機制、專業化的業務考評體系等。

本書的主要創新點在于：（1）比較系統地闡述了住房反向抵押貸款業務的運行機理；（2）創造性地提出在西方國家發展的基礎上創新住房反向抵押貸款產品，推出中途可以退出的產品類型，有利于產品推出初期的市場適應性和市場份額；（3）提出了中途可以退出的住房反向抵押貸款產品的定價思路和風險防控政策；（4）論述了住房反向抵押貸款養老模式與養老產業的關系，提出了兩者互動發展的政策建議。

養老問題是一項多學科、綜合性、系統化的社會工程。因此，跨學科的視角是研究當前養老問題的必然要求。本書是我在養老研究方面的首部學術專著，難免有錯誤之處，懇請各位專家、學者批評指正。

張仁楓

2016年6月