1 導論

1.1 研究背景和研究意義

自1998年我國實現住宅商品房市場化改革以來，我國房地產市場得到飛速發展。房地產已成為影響宏觀經濟運行、微觀個體經濟決策的重要因素之一。從宏觀層面來看，根據國家統計局數據（見圖1-1），在全社會固定資產投資中，房地產業所占的比例僅次于制造業。房地產業固定資產投資比例在2009年以前始終處于平穩下降趨勢，但在2008年實施四萬億經濟刺激計劃后迅速增長，并在2013年達到歷史峰值，為26.6%。2013年后，受住房調控政策的影響，房地產固定資產投資比例開始下降，與此同時，制造業固定資產投資比例也呈下降趨勢。在當前我國居民消費需求不足的背景下，房地產業的飛速發展成為經濟增長的有力保障。圖1-2的數據與圖1-1中的數據高度一致，顯示房地產業增加值占GDP的比重在2008年后上升到一個新的臺階，并在2018年達到歷史峰值，為6.6%。除了通過自身投資直接拉動經濟增長外（黃忠華，等，2008），由于房地產業與其他相關行業具有較強的聯動性，房地產業的發展還能帶動其他行業的發展來促進經濟增長（王國軍，劉水杏，2004；梁云芳，等，2006）。以建筑業為例，圖1-2顯示，建筑業增加值占GDP的比重在2008年后進一步提升，其走勢與房地產業增加值占GDP的比重的走勢高度相似，這在一定程度上表明房地產業的發展帶動了建筑業的發展。

圖1-1 制造業與房地產業固定資產投資占全社會固定資產投資的比例

數據來源：中華人民共和國統計局。

圖1-2 建筑業、房地產業占GDP的比重

數據來源：中華人民共和國統計局。

房地產市場繁榮的背后是我國房價的全面快速上漲。伴隨著房地產市場化改革的完成、城市化進程的快速推進、居民可支配收入的迅速提高，住房剛性需求和投資性需求得以大量釋放，我國步入一個房價高速增長的經濟發展階段。國家統計局數據顯示（見圖1-3），自1999年以來，住宅商品房的平均銷售價格除2008年略有下降外，其余年份均在上漲，全國住宅商品房的平均銷售價格由1999年的每平方米1857元上升到2017年的每平方米7614元，平均每年漲幅高達8.2%。而大中城市的房價上漲速度更快，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房價年均增速分別為：11.5%、12.3%、10.4%、16.0%。由于住房兼具消費品和投資品的雙重屬性，房價的快速增長使得房地產對經濟發展的影響不再局限于房地產業本身投資產生的拉動效應或對相關產業產生的帶動效應，房價增長通過改變微觀個體經濟行為而最終影響經濟發展的傳導機制不容忽視。比如，住房在我國是否具有促進消費的財富效應仍存較大爭議，房價上漲是否通過加重居民購房負擔而擠出消費成為學者們長期關注的話題，而住房這一家庭重要的抵押品是否在家庭創業過程中發揮了重要作用仍未獲得一致結論，此外，沉重的購房負擔是否導致我國居民婚姻、生育、養老行為發生變化這一問題仍處于研究的空白階段。更為重要的是，宏觀經濟現象是微觀個體行為的加總，但僅通過對宏觀數據的分析，我們難以把握經濟運行的內在邏輯，而且宏觀數據通常存在加總偏誤的問題。因此，探討住房的微觀影響機制對于全面理解房地產市場運行對經濟發展的影響具有重要的理論和實踐意義。

圖1-3 全國和一線城市房價（單位：元/平方米）

數據來源：中華人民共和國統計局。

家庭作為住房的最終需求者和所有者，住房價格的上漲必然影響家庭的購房決策，同時，住房價格的持續高速上漲也使得房產日益成為家庭最重要的財產。中國家庭金融調查（China Household Finance Survey, CHFS）2011年與2013年的調查數據顯示，城鎮地區家庭的住房資產占總資產的比重從2011年的62%上升到2013年的66%，同時，城鎮地區家庭自有住房擁有率也從2011年的84.8%上升到2013年的87.0%。在歐美等發達國家，房產在家庭財富中的比例相對較低，但仍在所有資產類別中位居首位。以美國為例，根據2010年美國消費者金融調查（SCF）的數據，住房資產在家庭總資產中的比重為37%，其自有住房擁有率也在60%以上。住房財富在家庭財富中的重要地位必然影響家庭的消費、儲蓄、創業等微觀經濟行為，而家庭作為市場最基本的經濟單位之一，其行為的改變必然對宏觀經濟運行產生深刻而長遠的影響，正如Becker（1988）所指出的：“家庭行為是宏觀經濟運行中的內生變量而非外生變量，家庭行為對經濟發展起著巨大的作用，同時經濟演進也在很大程度上改變著家庭的結構與決策。”2008年，美國次級抵押貸款危機便是房地產市場波動導致家庭經濟行為發生改變，進而導致整個宏觀經濟發生劇烈波動的例證。

從家庭層面來研究住房影響宏觀經濟的微觀渠道也是本書的研究目的所在。為較全面地考察住房對家庭微觀經濟行為的影響，結合本書所使用的數據，本書從經濟學與社會學的角度選取五類家庭微觀經濟行為或觀念，即消費、創業，以及傳統的婚姻觀、生育觀、養老觀，通過深入研究住房價格、住房財富與這五類經濟活動或觀念間的相互作用機制及其結果來揭示房地產市場運行影響經濟發展的微觀傳導渠道。

目前，我國房地產市場在經歷了持續升溫后，其價格還處于高位運行狀態。在以穩定住房價格為目的的宏觀調控背景下，對住房價格、住房財富與家庭行為間相互作用機制及其結果的定量研究不僅可在理論上豐富學者們對中國房地產市場發展的認識，從而有助于其清晰地把握房地產市場發展與宏觀經濟運行之間的內在聯系；而且可在實踐上為宏觀經濟政策的制定提供參考與證據支撐，從而有助于房地產市場和整個經濟的健康平穩發展。首先，當前我國經濟發展進入新常態，經濟增速放緩成為必然，此時，是調整經濟發展思路以建立經濟增長的長效機制還是繼續靠刺激房地產來拉動經濟增長成為政策制定者面臨的難題；其次，在國家鼓勵“大眾創業，萬眾創新”的新浪潮中，如何發揮住房的抵押融資功能以緩解創業者在創業初期面臨的“融資難、融資貴”的難題是一項具有重要現實意義的課題；最后，在我國人口紅利逐步消逝、人口日趨老齡化的背景下，研究住房成本對家庭傳統的婚姻觀、生育觀、養老觀的影響可為未來家庭婚姻、生育、養老行為的演變提供參考。而對這些問題的解答也構成了本書的研究內容。