房地產企業高周轉的主要障礙與解決思路

2018年，碧桂園在內部文件中提出了“拿地同時開工，三個月展示區開放，五個月開始預售”的“035”政策，在行業引起軒然大波，也使得房企高周轉問題成為討論的熱點。盡管后來碧桂園高周轉的過度強調引發了很多問題，但對于房地產企業而言，周轉速度的提升仍然是解決資金壓力、提升資產回報率的重要手段。

一、實務中影響高周轉的主要障礙

1．產品標準化程度不夠

每個項目雖然有所不同，但總是可以找到標準化的規律和實施方案，遺憾的是，大多數中小地產公司在這個問題上研究很少，導致每個項目必須從頭研究、確定戶型和設計，影響時間。

2．報建手續速度慢

這里面有內部管理和團隊原因，也有企業與政府機關溝通協調原因。

3．工程進度慢

政府政策原因（如北方的治理霧霾措施）、乙方實力和管理水平都會影響工程進度，從而影響預售節點和交房節點的時間。

4．資金不到位

資金不到位導致報建手續遲滯不前，工程進度延緩也是常見的問題。

5．管理與團隊原因

內部管理不到位，團隊人員素質影響，激勵政策欠缺，最終導致內部員工積極性不夠，部門之間協調困難，推諉嚴重，項目進度受到影響。

6．項目遺留問題

很多項目存在較多遺留問題，尤其是中途接手項目，可能會因為前期的問題影響后期的進度。

二、企業結合自身情況找到提升周轉速度的方法和思路

1．理順內部管理體制

房地產公司是項目制運轉，項目和職能管理之間的協調始終是一個大問題。作為項目總經理，是否真正配置了對應的責權利？這是理順內部管理體制的關鍵：

（1）項目總經理必須能夠對項目負責任。

（2）項目總經理必須擁有項目管理對應的權力。

（3）項目總經理必須享受對應的利益。

（4）擁有可替換的人才團隊。

碧桂園的大運營中心、雙享體制、未來領袖計劃，均是針對上述問題的解決方案。

2．企業文化和工作作風

拖沓、推諉、不用心，是很多企業的通病，如何能夠通過企業文化建設影響員工的思想和行為，并最終形成公司好的工作作風，是非常重要的執行力保障。比如碧桂園始終強調的“今日事今日畢”看似簡單，其實正是良好作風的體現。

3．工作效率與科學管理

要想做到高周轉，審批速度、開工速度、預售速度是三個關鍵節點，如果等拿到地按部就班開始其他工作，固然不能說錯，但可能失去先機。如何實現項目的科學管理，如何通過平行推進工作的時間協調，甚至將關鍵工作進行前置，實現更高效率，是所有房企應該下功夫去琢磨和改進的關鍵點。

4．產品標準化

房企固然有金融特點，但依然是扎扎實實生產產品的企業，標準化的產品不僅僅是高品質的保障，也是高周轉的保障。

當然，如何處理標準化與個性化產品的協調統一也是需要關注的重點。

5．項目遺留問題的發現與解決

尤其對于收購項目，一定要做好盡職調查，包括法律和財稅兩個角度，作為財務總監，在調查中盡可能發現所有風險，并通過測算，預判解決難度、成本和時間，作為最終是否收購的決策依據。避免出現收購后發現新的風險，或者收購后發現原有風險預判不足的尷尬情況。

6．資金保障

不打無準備之仗，因為資金原因倒下的企業不在少數，確保在資金流回正之前為公司準備足夠的資金。

7．關注股東投資回報率

企業股東最關注的永遠是投資回報率，這受到三個指標影響：銷售凈利率、資產周轉率和財務杠桿。資產周轉率是其中的重要指標，但不是唯一指標，還要關注三個指標之間的協調。