1.2　成本控制管理信息系統

成本控制信息系統主要包括目標成本信息、實際成本信息、成本偏差信息、成交合同信息、合同變更信息、市場價格變化信息等。

對房地產開發公司項目運作過程而言，其中涉及的成本信息是相當多樣而且復雜的，需要對其中信息進行篩選、整理、加工并適時反饋，才能確保成本控制的有效性。需要定期編制成本報告，以比較預算和實際的差異，分析差異產生的原因和責任歸屬，更重要的是分析成本改進的辦法。同時需要實行例外情況報告制度，對于預算中未規定的事項和超過預算限額的事項，要保證信息的溝通效率，以便及時做出決策。

1.2.1　成本控制管理信息系統設計的基本思想

房地產企業成本控制管理信息系統的基本思想是通過設計有關的費用項目，設置其目標成本與預算成本，在通過計算合同拆分、非合同拆分、待發生成本得到動態成本后，不斷實時判斷其動態成本是否超出預算成本與目標成本。如果超出，系統將給予提示與控制，待修訂其預算成本與目標成本后，才允許確定相關的合同單據、非合同單據與待發生成本單據。確定后的合同單據、非合同單據與待發生成本單據還需要根據企業實際情況制訂合同付款計劃、非合同付款計劃、待發生成本付款計劃，三種付款計劃經批準確認后，以后的付款過程中將嚴格按照付款計劃執行。同時，由實際付款單據將統計計算出費用項目的實際成本。并且，通過計算合同拆分明細、非合同拆分明細中對應的“所有合同造價性質為完全確定價且待發生成本為0 的三級項目”的成本，得到費用項目的結算成本。

1.2.2　系統單據類型設計及費用項目成本分類

1.2.2.1　單據類型設計

在系統中，可設計三種單據來描述動態成本，合同單據、非合同單據、待發生成本單據。它們分別記錄了企業需要發生費用的以下經濟業務：有明確甲方乙方簽訂的合同輸入至合同單據，無明確甲方乙方的合同輸入至非合同單據，一些暫估的費用及不可預見的費用輸入至待發生成本單據。合同單據、非合同單據、待發生成本單據的確認將產生合同拆分、非合同拆分、待發生成本等三類拆分成本。

針對合同單據、非合同單據、待發生成本單據，在系統中，分別設計了合同付款計劃單據、非合同付款計劃單據、待發生成本付款計劃單據三種單據來確定其付款計劃，同時，三種付款計劃均需要得到批準，以控制付款單據輸入的付款金額不超過計劃中的付款金額。

在系統中，還設計了付款單據來確定企業發生的實際費用，付款單據主要針對合同拆分、非合同拆分、待發生成本三類成本進行付款。

1.2.2.2　費用項目成本分類

房地產企業的成本控制，主要是針對房地產企業的各類費用項目進行嚴格的控制與管理。為此，在系統中將費用項目分為八種成本類型：目標成本、預算成本、實際成本、結算成本、合同拆分、非合同拆分、待發生成本、動態成本。其中，合同拆分、非合同拆分、待發生成本三類屬于拆分成本。

其基本定義如表1-1所示。

合同單據、非合同單據、待發生成本單據輸入并確認時，系統將立即計算出費用項目動態成本。如果費用項目的動態成本超過了其目標成本與預算成本，系統將出現提示，并拒絕確認。這時，只能通過調整目標成本與預算成本中相應費用項目的值才能確認相應的單據。付款單據輸入并確認后，系統將計算出費用項目的實際成本。

1.2.2.3　系統流程分析

成本控制管理信息系統的流程分析如圖1-2所示。

對于房地產企業費用項目，一般大類有土地費用（土地出讓金、拆遷安置費、土地整治費、稅評估費等政策性收費），前期工程費（三通一平、勘測及設計費、評估費、監理費），基礎設施費（會所、游泳池、球場、景觀、道路、水室外管網、電室外管網、氣室外管網、配電室、智能安保工程、環保工程、雨水及排污管網、其他基礎設施），棟內建筑安裝費（棟內土建工程、棟內安裝工程），開發期稅費（稅務、建委、人防、規劃部門、綠化部門、其他部門），銷售費用（策劃及推廣費、銷售傭金、促銷費用），財務費用（資金成本、其他財務費用），管理費用（業務招待、會議資料、物品及維修、交通通信、水電房租稅費、員工福利），不可預見費（新增項目、其他不可預見費）。房地產企業可根據自己企業的實際情況設定需要控制管理的費用項目。

1.2.2.4　系統主要功能設計

房地產企業成本控制管理信息系統的主要功能如圖1-3所示。