3.1　房地產目標成本預測

目標成本管理首先要進行的是成本預測。目標成本預測是指房地產開發企業在市場調研和對以往的歷史數據進行分析的基礎上，結合自身的經濟技術條件和發展定位，在項目前期合理地預測開發項目的目標成本。在項目開發之前，要對即將開發的項目做一個成本預測，也可稱為成本估算，一般在項目前期決策和可行性研究中進行。目標成本預測的目的是為了在開發前期對所建項目有一個清醒的認識，通過詳細的市場調查，了解該項目的市場定位、銷售的目標人群、該項目的競爭對手有哪些、公司對該地區的發展規劃以及期望的利潤率。并依此制定出目標成本，目標成本的預測也是將來制訂各階段成本計劃的基礎。

3.1.1　目標成本預測的注意事項

在進行目標成本的預測時應注意以下幾點。

（1）目標成本的預測要在成本計劃制訂之前進行。因為目標成本預測是全過程成本管理的首要環節，是必不可少的科學分析階段，在項目前期，通過調查和反復地測算，才能確定該項目的成本水平。反過來，如果已經制訂了成本計劃，那么在將來的執行過程中難免會出現由于早期考慮不夠周全、調查不夠詳細而產生的各項費用，這樣就不能很好地進行成本控制，所以目標成本的預測是成本控制的第一步。

（2）可以利用目標成本預測尋找可降低項目總成本的途徑。在進行成本預測之前，必然要進行詳細的調查，在此過程中，可以掌握成本是如何構成的并且詳細了解成本形成的條件，這樣就有機會發現可以盡量避免發生的成本類型，在項目前期到以后的實施過程中注意監控，盡可能多地節約成本。

（3）目標成本的預測可作為工程項目招標的依據之一。目前建設項目招標的依據主要是甲方造價人員依據施工圖做出的施工圖預算，但招標的標的并不等同于施工圖預算。因此，進行過反復測算的目標成本預測可用于招標決策的依據。

（4）以市場為導向。在市場經濟的環境下，企業的所有經營活動都要以市場為導向，房地產開發企業的成本管理也不例外。雖然土地成本在房地產開發項目中占有非常重要的地位，土地的價格是項目開發成本的決定性因素，但在如今的形勢下，國家的宏觀調控政策不斷縮緊，房地產項目的開發成本必須要低于市場價格，否則企業將不能盈利，消耗的成本都將成為損失。

在房地產開發項目的成本預測的過程中，還應充分考慮項目未來的風險因素對成本的影響。首先是價格風險，房地產開發項目的開發周期一般比較長，在此期間，各種人工、材料、機械的價格都有可能產生波動，如不充分考慮價格風險的影響，在項目實施過程中將無法有效地控制成本。其次還要考慮項目施工過程中出現設計變更等的因素，所以應該預留出適當的成本預測來應對。

3.1.2　目標預測的方法

目標成本的制定有多種方法，目前主要采用的有倒扣測算法、比率測算法、直接測算法等。各方法的優缺點和適用條件如表3-1所示。

最常用的方法是倒扣測算法，倒扣測算法可用以下公式來表示：

TP_i=P_i–M_i

式中　TP_i——產品i的單位目標成本；

P_i——產品i的單位售價；

M_i——產品i的單位利潤。

在房地產開發項目的目標成本制定過程中，目標成本并不是通過一次測算就能完成的，需要不斷地進行調整。一個項目的售價取決于該地的房地產市場和企業所制定的在本地區的戰略規劃，其可調整的幅度并不太大。這樣一來，目標利潤和成本之間就成了反比關系。如果利潤太低，目標成本就會增加，導致成本的浪費。而如果利潤太高，目標成本就會太低，或者根本無法實現，這樣成本控制也就失去了意義。

綜上所述，在房地產項目開發的前期，應根據市場情況和企業自身的戰略目標反復測算目標成本，并最終確立一個合理有效的總目標成本。在項目實施的過程中，目標成本也并不是一成不變的，它需要跟隨項目進展情況動態變化。當項目中出現政策變化、經濟波動、市場變化或者設計變更等項目前期沒有完全考慮到的情況發生時，應將這些變化導致的成本改變計入目標成本中，也就是說，目標成本的制定是一個動態的過程。